Quand j’ai commencé à parler d’investissement immobilier en 2014, j’ai vite compris que l’investisseur moyen ne savait pas calculer sa rentabilité.
J’ai donc commencé à promouvoir le mot cashflow pour plusieurs raisons.
Un, c’est anglais donc c’est mieux. Tu sais, le fameux, ça vient des USA.
Deux, c’est nouveau et c’est pas une notion de comptable à lunettes.
Trois, c’est en réalité le calcul le plus juste.
Je t’explique.
La plupart des gens (et des scammeurs en costume qui vendaient de la defisc à l’époque. Ca n’existe plus non ? Hein ?) te faisait passer la pilule en te montrant que si tu avais 400 € de loyers et 400 € de crédit, c’était une bonne affaire.
Toi en face, tu en déduisais que ça s’équilibrait.
Sauf qu’évidemment non. On en est loin. Charges et autres dépenses comptent beaucoup et changent totalement la donne.
Donc le fameux cashflow sur lequel il est facile de cracher car cela a malheureusement était utilisé par des youtubeurs peu scrupuleux, reste malgré tout un bien meilleur moyen d’estimer la rentabilité de ton investissement n’en déplaise à la terre entière.
1. Le calcul de “l’Optimiste” (Loyer = Crédit)
Imaginons l’achat d’un appartement T2 dans une ville moyenne :
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Prix d’achat (frais de notaire inclus) : 150 000 €
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Emprunt total sur 20 ans (taux à 3,5%) : Mensualité de 870 €
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Loyer estimé : 870 €
Analyse rapide : “Le locataire paie mon crédit, l’appartement se paie tout seul.” Résultat affiché : 0 € / mois.
2. La Réalité : Le calcul du Cashflow net-net
Pour obtenir le vrai cashflow, il faut déduire toutes les charges que “l’optimiste” oublie. Reprenons les mêmes chiffres sur une base annuelle.
Revenus Annuels
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Loyers perçus : 10 440 € (870 € x 12)
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Vacance locative (5% de risque) : – 522 € (prévoir 2-3 semaines sans locataire)
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Revenu réel : 9 918 €
Charges Annuelles (Sorties d’argent)
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Crédit immobilier : 10 440 €
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Taxe Foncière : 800 €
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Charges de copropriété (part propriétaire non récupérable) : 600 €
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Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 150 €
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Entretien et petites réparations (robinet, serrure, etc.) : 300 €
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Frais de gestion locative (si agence – env. 8%) : 835 €
Bilan mensuel : -300 €
La réalité est donc toute autre.
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