Comment réussir votre investissement locatif de A à Z ? Ce guide complet, rédigé par Michel Verdun — investisseur immobilier depuis plus de 6 ans — couvre les 4 piliers fondamentaux : le choix du mode de gestion, la sélection du bien, le montage financier et la gestion du locataire.
Comment réussir investissement locatif quand on débute ? Cette première partie pose les bases : comment choisir le bon bien, négocier le prix et sécuriser le financement.
Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.
Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.
« Les prix de l’immobilier ont beaucoup baissé, c’est le moment d’investir »
« Votre investissement Scellier clé en main »
« Les acheteurs ont la main »
Autant de titres qui vous amènent à considérer une fois de plus la question : Investir dans l’immobilier locatif est attractif, mais comment choisir un bien ? Comment faire une bonne affaire ?
Je vous propose quelques conseils pratiques pour vous lancer sereinement.
Je répondrai aux questions suivantes :
Quel mode de gestion choisir ?
Comment sélectionner une première acquisition ?
Quel type de financement rechercher ?
Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?
Ce premier article traite des deux premières questions.
D’abord, pourquoi débuter par cette question ?
Parce que beaucoup d’investisseurs pensent que les facteurs importants d’un investissement réussis sont le bien et le locataire, et que le mode de gestion peut être défini ultérieurement.
Je préfère une approche « raisonnée » ou le choix du bien et du locataire sont alignés avec l’approche de gestion.
Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » – mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.
Derrière la facilité se cache un écueil de taille : vous n’allez rien apprendre en termes de gestion. Or l’enjeu de la première acquisition est de maîtriser les mécanismes auxquels vous allez vous confrontez de façon à être en mesure de dupliquer l’opération.
Donc, apprenez à gérer tous les aspects de votre premier investissement locatif.
Optez pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.
Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.
La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.
Ensuite le rythme et les habitudes seront prises.
D’une gestion autonome découlent selon moi trois conséquences en matière de choix d’acquisition :
Proximité géographique : vous devez pouvoir faire un saut en rentrant du travail chez votre locataire pour déposer la quittance ou régler un problème de robinet qui fuit.
Pensez aussi au quartier : quid de la proximité des commerces, des transport, des équipement collectifs (gymnase, cinéma) ?
Appartement plutôt que maison : indépendamment du coût d’acquisition, avec un appartement vous réduisez votre périmètre d’intervention, les parties communes étant gérées par le Syndicat des Copropriétaires.
Studio : même raison que précédemment, moins de désordres techniques potentiels. Egalement financement plus facile à obtenir si vos capacités sont limitées. Une remarque cependant, les studios se louent en général très bien dans les grandes métropoles, ce n’est pas forcément le cas en province. Choisissez un type d’appartement qui trouve facilement preneur.
Un test simple : imaginez que vous viviez seul, avec un revenu dans la moyenne des habitants de votre ville, quel type d’appartement prendriez-vous ?
Vous pouvez valider votre hypothèse en recherchant sur les sites d’annonces immobilières que le stock d’appartement offerts à la location n’est pas surdimensionné. Interrogez plusieurs agences pour identifier le type de bien « qu’on ne trouve pas si facilement à la location ».
Lorsque vous visitez le bien, imaginez-vous vivre dans l’appartement : s’il ne vous convient pas, il y a peu de chances que les candidats locataires en aient envie non plus.
Prenez des photos, revenez en soirée et le week end.
Préférez un bien à rafraichir : il sera moins cher qu’un bien refait à neuf.
S’il est refait à neuf c’est que le vendeur veut faire une plus value sur les travaux réalisés, ce qui est normal mais ne correspond pas à ce que vous voulez.
Ne vous arrêtez pas sur les biens à rénover avec des travaux importants : il est probable que vous préfériez louer rapidement le bien après l’acquisition et les travaux du bâtiment connaissent toujours des retards que l’on n’imagine même pas au début du chantier.
Attention aussi aux décorations « cache misère » : le lambris, les murs ou plafond avec de la toile de verre peinte, par exemple sont souvent utilisés pour cacher l’état de délabrement des supports.
Vérifier la plomberie et l’électricité. Souvenez vous que « aux normes » ne signifie rien dans le contexte d’acquisition d ‘un appartement ancien : la norme est obligatoire pour les constructions neuves.
Ainsi pour l’électricité la norme du secteur, en France et aujourd’hui est la NFC15-100
Elle évolue tous les deux ou trois ans ans, donc sauf à être refait depuis quelques mois seulement, votre appartement à toutes les chances de ne plus être « aux normes ».
Le diagnostic électricité récemment rendu obligatoire, constitue la contrainte réglementaire.
Pour l’électricité une astuce : s’il n’y a pas de prise de terre dans les pièces séchés c’est que la rénovation date d’avant 1990, des travaux peuvent être à prévoir.
Le cas échéant revenez avec un professionnel que vous connaissez où que l’on vous recommande.
Dans l’article suivant nous aborderons la question du montage financier et de la sélection du locataire.
Dans le cas où vous ne disposez pas de la somme nécessaire à l’acquisition, sécurisez votre montage de prêt.
Crédit à taux fixe uniquement.
Considérez le loyer net que vous tirerez de la location de la manière suivante : faites une recherche sur un « grand site d’annonces immobilière » des biens similaires. C’est-à-dire, situation géographique, type et surface. Prenez le loyer net des appartements les moins chers.
La part de la mensualité du prêt couverte par la location= 10 / 12 x le montant du loyer.
Ceci permet d’anticiper les menues réparations et la carence locative moyenne (pour un studio).
Par exemple : actuellement, dans une localité du sud des hauts de seine, un studio de 15/20m2 se loue autour de 500€ hors charges.
Dans ce cas, la participation du loyer au prêt sera de 415€.
Cette mensualité, avec votre capacité d’épargne, conditionnent également le prix d’acquisition du bien.
En effet ce même type de bien se vend actuellement entre 90 et 100 000€.
Après négociation du prix, frais de notaire et menus travaux ajoutés, on arrive à un prix d’acquisition autour de 90 à 100 000€.
Donc le prix affiché avant négociation correspond souvent au prix d’acquisition final.
Avec les offres de crédit actuelles, on trouvera un financement sur 20 ans à 4.10% hors assurances, soit des mensualités de 635€ assurances incluses.
Il vous faudra donc mettre 220€ chaque mois pendant 20 ans, au final le studio vous coûte donc 20 x 12 x 220€ = 52 800€ le reste étant financé par votre locataire.
Le coût du crédit est lui de 54 000€.
Notez que :
– le prix d’achat est l’élément le plus structurant du montage financier : négociez ferme.
– compte tenu de la durée, le taux du crédit a relativement moins d’importance que le coût de l’assurance
– il faut verrouiller le montage en prenant un effort d’épargne largement inférieur à votre capacité réelle pour ne pas être amené à vendre avant 10 ans (moitié de la durée initiale).
Votre capacité réelle doit s’apprécier en montant et non pas en pourcentage comme les banquier le présentent souvent.
Dans notre exemple, la question est : « Dépenser 220€ par mois constitue-t-il une gêne dans mon budget ? » et pas « Suis-à 33% d’endettement ? »
Dans tous les cas, ne soyez pas trop optimiste car des aléas viendront plomber vos simulations : période trop longue pour trouver un locataire, nouvelles impositions de l’état, augmentation des impôts existants, baisse des loyers.
Il n’en demeure pas moins que l’investissement immobilier au plus tôt de sa vie active constitue un moyen efficace de se constituer, à long terme, un patrimoine et/ou de tirer des compléments de revenus.
Pas de recette miracle. Faîtes preuve de bon sens : discuter avec vos candidats locataires, comment en sont-ils venus à rechercher ce type d’appartement, que font-ils dans la vie…
Les gens aiment en général parler d’eux, et de leurs passions. Laissez vos candidats s’exprimer vous en apprendrez davantage.
Obtenez des garanties raisonnables. Restez dans le cadre de ce que la loi autorise en termes de renseignements pouvant être demandés.
Soyez aussi très clair sur ce que vous attendez comme comportement de votre locataire.
Ne faîtes pas peur, mais montrez votre détermination à ce que les conditions de jouissance du bien soit respectées par chacun.
Evidemment soignez également l’établissement de l’état des lieux.
Dans la durée, pensez à fidéliser votre locataire.
Personnellement, je veille à rester dans la fourchette basse des loyers, en n’appliquant pas systématiquement la hausse conventionnelle.
Je soigne également la qualité de notre relation : une visite annuelle pour vérifier que le niveau de confort est bon. Petit travaux d’amélioration, réactivité immédiate en cas de réparation.
Parfois cela tombe mal : je me souviens d’un vendredi soir passé à vidanger le ballon d’eau chaude pour changer le bloc de sécurité – eh oui, on apprend aussi à bricoler).
Le bail de « mon » locataire a débuté en 2004, alors que cette personne était étudiante.
Statistiquement, elle devait rester deux à trois ans.
Début 2009 je lui ai demandé, pourquoi il restait dans ce studio de 17m2 alors qu’il a désormais largement les moyens de s’offrir un deux pièces.
Il m’a répondu « On sait ce qu’on perd, on ne sait pas ce qu’on retrouve. Je suis souvent absent, ici je sais qu’il n’y a pas de souci tout est en bon état, le loyer est très correct, je ne vois aucune raison de partir ».
Je souhaite que les idées que j’ai développées dans ce guide contribuent à la réussite de vos opérations dans l’immobilier locatif !
Vous êtes maintenant prêts.
Rappelez-vous que, comme pour tout projet, le plus difficile est souvent de se lancer.
Ce guide vous a donné les fondamentaux pour réussir votre investissement locatif : choisir le bon mode de gestion, sélectionner le bon bien, monter le financement et trouver un bon locataire. C’est un socle solide, mais la réussite d’un investissement locatif repose aussi sur la maîtrise des aspects juridiques et fiscaux.
Pour les questions de bail, de dépôt de garantie, de congé pour vente ou de gestion des impayés, l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) propose des ressources complètes et gratuites — une référence incontournable pour tout propriétaire bailleur qui veut réussir en investissement locatif sans surprises juridiques.
Pour la fiscalité, le passage au régime réel LMNP est souvent l’optimisation la plus impactante sur la rentabilité nette de votre investissement locatif. N’attendez pas la première déclaration pour vous y intéresser.
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