Mon projet le plus fou ! Rénover des immeubles délabrés dans toute la France avec la foncière Investir Ensemble

Imaginez 125 investisseurs décidés à revaloriser les rues défraîchies de leur ville. 20 immeubles achetés en 2 ans. Des travaux colossaux réalisés en un temps record. Un patrimoine désormais estimé à plus de 6 millions d’euros. Mais comment ont-ils fait ?

Tout commence avec Frédéric. Avec 40 lots à son actif, cet investisseur déjà habitué à réhabiliter des logements anciens veut aller encore plus loin. Il se demande comment avoir un impact sociétal et environnemental positif avec ses investissements.

Germe alors dans sa tête un projet révolutionnaire : faire de l’immobilier éco-responsable, réunir des investisseurs autour de projets ambitieux impossibles à faire seul et en finir avec les taudis qui ternissent et défigurent les rues de sa ville.

C’est ainsi que naît Investir Ensemble.

Frédéric réunit dans un premier temps 75 investisseurs, dont je fais partie. Ensemble, on commence par acheter 4 immeubles à l’abandon à Angoulême en Nouvelle-Aquitaine.

Notre but ? Tout rénover, réagencer les biens, et remettre sur le marché de la location des logements modernes, agréables et abordables.

Rappelez-vous, il y a deux ans, je vous avais présenté sur ma chaîne nos tous premiers chantiers, dont un magnifique co-living, qui est carrément passé à la télé.

Aujourd’hui la foncière a un capital de 4 millions d’euros et réunit 125 associés. Nous avons acheté une centaine de lots répartis dans 20 immeubles, le tout valorisé à plus de 6 millions d’euros. Ensemble, nous avons aussi pu lever un million et demi d’euros auprès d’une banque et nous sommes actuellement en négociation pour lever jusqu’à deux millions d’euros d’aide et de prêt à 1% pour les rénovations à venir.

La force de la gestion collective

Investir Ensemble a d’ailleurs fait la une de plusieurs journaux pour son côté innovant. C’est la première fois qu’une telle structure est formée pour des projets immobiliers en gestion collective.

La gestion collective, c’est le fait que les associés soient impliqués dans les projets.

J’ai un bon exemple en tête : le coliving. Nous avions envisagé au départ de transformer la maison en 4 appartements. Mais devant des devis élevés de rénovation, nous avons consulté nos associés. Des idées ingénieuses ont émergé. De 4 appartements prévus, nous sommes passés à une colocation de 6 personnes. Ensuite, une trentaine d’associés sont venus monter les meubles, acheter l’électroménager, aider à peindre, … le temps d’un seul week-end, la déco était faite ! 

D’autres associés ont ensuite apporté leurs compétences en finance pour débloquer un prêt bancaire. Un associé a fait l’avance de trésorerie et un comité de plusieurs associés spécialisés dans la finance ont préparé un dossier bancaire digne d’une très grande société immobilière.

Notre mission ? Être rentable tout en proposant des loyers décents à nos locataires et en veillant à l’empreinte environnementale des immeubles que nous rénovons. Plusieurs de nos immeubles rénovés sont d’ailleurs basse consommation et affichent des DPE A ou B.

Par nos projets, nous redynamisons des immeubles et, parfois, des rues entières. Les autorités locales ont salué notre initiative en nous remettant le label “innovation foncière”, grâce auquel nous avons bénéficié d’une subvention de 80.000 euros.

Nous avons aussi signé 5 immeubles délabrés dans une même rue avec la confiance des élus pour toutes ces raisons.

Comment ?

Investir Ensemble se distingue par ses certifications.

Les certifications et labels sont difficiles à obtenir donc presque personne ne le fait dans l’immobilier et surtout pas les investisseurs isolés. Alors que, par la force du collectif, on y arrive. Donc cela nous différencie et valorise les biens.

Nous sommes la première société immobilière à recevoir le label Engagé RSE, attribué par l’AFNOR, au niveau exemplaire. Cela nous place dans le Top 1% des entreprises européennes pour notre démarche de développement durable. Et nous préparons le lancement du premier bâtiment du département Charente à recevoir l’ECOLABEL Européen, la certification environnementale la plus difficile à obtenir et qui récompense une gestion exemplaire.

Les labels valorisent le projet mais aussi les biens pour la future revente, faisant ainsi de la foncière une acquisition possible par une grosse société de type SCPI.

Au fil des projets, nous avons mis en place des process marketing, juridique, comptable, gestion locative et gestion de travaux qui nous permettent de terminer les projets jusqu’à 9 fois plus vite.

Et ce n’est pas fini ! Nous voulons aller plus loin en déployant notre modèle dans 20 autres villes françaises. Comment allons-nous atteindre cet objectif ambitieux ? C’est ce qu’on va voir tout de suite. Je vous réserve d’ailleurs une annonce spéciale à la fin.

Mais revenons d’abord sur notre modèle.

Qu’est-ce que le CoAchat immobilier ?

C’est une méthode pour rassembler des dizaines d’investisseurs au sein d’une même structure, et pouvoir ainsi acheter ensemble des biens qu’il nous aurait été impossible d’acheter seul ou aussi vite.

La foncière prend la forme d’une SAS et chaque associé est propriétaire de parts en fonction de son apport initial. On achète ensemble, on exploite pendant environ 10 ans et, à la fin, on revend tout et on se partage les bénéfices.

Il y a plusieurs avantages à investir de cette manière.

Avantage #1 : Une aventure humaine hors du commun

Vous savez à quel point c’est important de s’entourer quand on investit ou qu’on entreprend. C’est la raison pour laquelle j’ai des groupes privés pour certaines de mes formations. Parce que c’est important d’échanger avec d’autres investisseurs et de ne pas rester seul face à ses blocages. Il y a une forme d’émulation qui pousse vers le haut.

Lorsque Frédéric m’a contacté il y a 3 ans, j’étais dans une phase où j’avais la sensation d’avoir fait le tour des différents types d’investissement locatif et je me demandais comment retrouver un nouveau souffle. J’ai trouvé l’idée de Frédéric géniale. Au-delà de la solidité du projet, Investir Ensemble, c’est une aventure humaine hors du commun.

C’est donc un excellent moyen pour les associés d’apprendre énormément de choses sur tous les domaines de l’immobilier.

Avantage #2 : La force du collectif

La force du collectif nous permet de réaliser des projets aux travaux considérables dans un temps record, car on s’y met tous. En mettant en commun les compétences et le réseau de chacun, on va trouver des solutions ingénieuses et de très haute qualité, comme par exemple cet immeuble qu’on a isolé par l’extérieur. On profite vraiment de l’expérience de tout le monde.

Et il n’y a pas qu’en matière de travaux. On peut consacrer de l’énergie à obtenir des certifications, comme je vous en parlais avant. Et ça, ça nous permet de décrocher des subventions qui auraient été complètement inaccessibles à un investisseur isolé.

Ces certifications nous ouvrent aussi des portes. Celles des mairies, pour obtenir des autorisations, comme celle de rénover et d’isoler la façade par l’extérieur, comme je vous l’expliquais avant. Ça nous ouvre également les portes des banques pour du refinancement à des taux très bas, comme du 1 % en ce moment. Ça fait rêver, non ?

Et puis dans l’optique de la revente à terme, les labels valorisent le projet auprès d’une SCPI ou autre grosse structure qui pourrait nous racheter tous les biens d’un coup.

Avantage #3 : De très grosses économies

On fait des projets d’envergure mais, paradoxalement, notre modèle nous permet de faire de très grosses économies. Déjà, on achète cash donc on n’est pas bloqués par les banques, on peut aller vite et mieux négocier.

La gestion collective permet beaucoup d’économies car nous dépensons beaucoup moins d’argent que pour un investissement classique.

Par exemple, quand 30 associés viennent monter des meubles pendant un week-end, cela fait des milliers d’euros économisés et cela permet d’encaisser bien plus vite des loyers. Dans un autre cas, deux associés ont refait le jardin d’un immeuble pour quelques centaines d’euros de matériels là où les devis étaient de 7000 €.

C’est un modèle hyper économique car il n’y a pas de coût fixe. Il n’y a pas de bureau, avec l’électricité et loyer à payer, pas de secrétaire ou de personnel. Dès que les premiers loyers rentrent, la société se constitue rapidement un matelas permettant de faire face à tous les imprévus. Les loyers peuvent ensuite être réinvestis pour enchaîner les projets. On avance donc à un rythme exponentiel.

Avantage #4 : Pas d’endettement personnel

Un autre avantage, c’est qu’il n’y a aucun endettement personnel, donc aucune incidence sur le taux d’endettement des associés. On peut continuer de faire nos propres projets immobiliers en parallèle à titre personnel.

Comment fonctionne la gestion collective au sein de la foncière ?

Sur Investir Ensemble, Frédéric a le rôle de porteur de projets. Ça veut dire que c’est lui qui déniche les projets et les soumet aux associés pour considération. C’est aussi lui qui pilote les différentes phases des projets sur le terrain : recherche, travaux, location. Il tient tous les associés informés régulièrement et dès qu’il y a quelque chose à faire, la force du collectif est activée. 

Par exemple, sur notre colocation à Niort, je suis allé donner un coup de main avec plusieurs associés pour aménager les chambres en quelques jours. À un autre moment, j’ai contribué à la partie RSE de la foncière. Je sais que de nombreux associés apportent leur aide, retours et expertise à différents moments.

L’idée, c’est que le chef d’orchestre va solliciter les associés pour leurs compétences spécifiques ou parfois juste pour avoir de l’aide, comme du montage de meuble.

On a beaucoup économisé d’argent en mettant en place notre propre conciergerie pour exploiter certains appartements en location courte durée. D’ailleurs, nous avons un Appart-hôtel classé 4 étoiles avec un record à 500 € la nuit.

On a aussi tout automatisé et informatisé la gestion. Aujourd’hui, les locataires de nos colocations visitent à distance, signent le contrat et emménagent tout seuls sans intervention humaine sur le terrain.

La comptabilité est aussi entièrement informatisée. Les justificatifs associés à chaque dépense sont classés automatiquement.

Comment gagnons-nous de l’argent ?

Tout a une fin et notre collectif sait dès le départ que l’aventure est prévue pour 10 ans. Autrement dit, pendant 10 ans, on fait tout pour investir, réinvestir les loyers, acheter plus d’immeubles et augmenter la taille du gâteau.

Au bout des 10 ans, nous revendrons tout et nous partagerons les gains.

Notre objectif est que, pour 100 € investis, chaque directeur ressorte avec entre 500 et 700 €, grâce au système mis en place et à la force du collectif mobilisé par le directeur.

Notre vision pour l’avenir

Investir Ensemble, ça a démarré comme une initiative expérimentale dans UNE ville. Et les résultats ont dépassé nos projections. Je vous le disais, en deux ans, on a acheté 20 immeubles, soit une centaine de lots. La moitié sont déjà rénovés et en location. La société a un capital de 4 millions d’euros et notre patrimoine est aujourd’hui estimé à 6 millions.

Alors notre vision pour l’avenir est simple. On veut continuer d’avoir un impact positif sur la société avec des projets immobiliers rentables qui ont du sens. C’est pourquoi on veut reproduire ce schéma partout en France. 

On va commencer dans 20 villes là où l’on trouvera des directeurs associés.

Pour déployer le modèle, il nous faut dans chaque ville candidate des associés investisseurs, bien sûr, mais avant tout un directeur associé, qui va assurer la stabilité de la gestion.

Ce que nous voulons faire, c’est accompagner les directeurs associés pour qu’ils appliquent notre méthode. Ils bénéficieront ainsi de notre expérience, de nos outils et de nos bonnes pratiques.

Et maintenant, j’ai une question importante pour vous : est-ce que vous avez envie de tenter l’aventure ? De rejoindre Investir Ensemble et de transformer l’immobilier dans votre région ?

Si cette vision résonne en vous et que vous avez envie de relever un nouveau défi, vous êtes peut-être la personne que nous recherchons dans votre région.

Ce que nous vous proposons, c’est l’opportunité de vous lancer dans une aventure qui redéfinit ce que ça signifie d’être investisseur immobilier. C’est l’opportunité de travailler sur un type de projet nouveau et à haut potentiel, qui vous serait inaccessible en solitaire.

Donc lisez bien la suite.

Comment rejoindre la foncière Investir Ensemble ?

Ce que nous recherchons chez les futurs directeurs associés

Pour être directeur associé, vous devez être soit investisseur (même si vous avez votre travail à côté), soit professionnel de l’immobilier comme un marchand de biens ou un artisan. Dans un cas comme dans l’autre, vous avez de l’expérience sur plusieurs lots rentables et rénovés.

Toute compétence ou expérience supplémentaire peut être la bienvenue. Je pense par exemple à des compétences techniques pour les dossiers d’urbanisme ou la rénovation énergétique, ou à une expertise dans la finance, ou toute autre compétence – même atypique – qui peut apporter un plus.

Si votre candidature est sélectionnée pour cette mission, votre rôle sera de réaliser un ou deux projets pour votre groupe avec nos méthodes de travail. Il faut donc que vous soyez ouvert à l’apprentissage et prêt à adopter ces méthodes d’accélération inédites.

Vous devez apporter une mise minimale de 35.000 €. Tout le monde doit être associé pour être impliqué.

Ce que nous allons vous apporter

Vous aurez accès à nos ressources internes, à nos outils, à nos méthodes et à une plateforme pour vous automatiser grandement la comptabilité, la gestion locative et le reporting.

Nous allons notamment partager avec vous toutes nos bonnes pratiques pour optimiser le temps. Je vous donne un exemple : nous avons rénové une maison de A à Z pour en faire une colocation de 11 personnes. On a refait la toiture, changé les fenêtres, fait de la maçonnerie, et rénové tout l’intérieur. Combien de temps ça nous a pris à votre avis ?

8 semaines. C’est tout. Vous voyez qu’en termes de temps, il s’agit juste de mener un projet comme vous l’avez déjà sûrement fait mais avec l’aide d’autres personnes.

Vous ne serez jamais seul dans cette aventure car nous – moi, mon associé et nos équipes – seront là pour vous fournir toutes les ressources nécessaires pour réussir.

Nous mettrons en place avec vous les systèmes comptables, informatiques, gestion que nous utilisons, toutes les bonnes pratiques qui nous ont fait gagner un temps monstrueux.

Nous voulons mettre en place une centrale d’achat pour les matériaux, les meubles et la déco et des tarifs négociés avec les assurances.

Vous aurez toutes les ressources pour pouvoir vous concentrer pleinement sur votre projet de rénovation.

Dans chaque ville, le directeur associé et les associés investisseurs auront accès au réseau Investir Ensemble. Et tous ensemble, vous bénéficierez d’une formation interne et d’un séminaire privé pour se rencontrer et fédérer les personnes.

Enfin et surtout, nous allons rassembler tous les directeurs au sein d’un réseau national, pour créer des relations et des échanges de qualité. C’est un formidable moyen pour vous d’enrichir votre carnet d’adresses.

Comment candidater ?

Nous souhaitons en priorité identifier les directeurs locaux car ce sont eux qui nous aideront à choisir leurs futurs associés sur place.

Donc si l’initiative vous motive et que vous êtes prêt à rejoindre la révolution de l’immobilier durable et rentable, le moment est venu de rejoindre l’aventure. Je vous invite à visiter notre site web https://www.investir-ensemble.com/ pour découvrir plus en détail nos réalisations et pour saisir l’opportunité de soumettre votre candidature. Avec nous, vous bénéficierez d’une exclusivité territoriale, garantissant que vous serez le seul représentant d’Investir Ensemble dans votre ville.

Pour l’instant, les places sont limitées à 20 directeurs locaux, toutes les villes sont éligibles, déposez votre dossier de candidature avant le 29 février 2024.

C’est votre opportunité de nous montrer pourquoi vous seriez un atout précieux pour votre équipe.

Les places sont limitées, l’exclusivité est garantie et l’avenir vous appartient.

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