Agents immobiliers : Pourquoi il faut s’en méfier

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier Laissez un commentaire

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer grâce à quelques anecdotes POURQUOI il faut se méfier des agents immobiliers. Je vais vous parler des choses sur lesquelles il faut faire très attention !

Le métier d’agent immobilier

Pour décrocher des mandats, c’est-à-dire avoir des biens à vendre, l’agent immobilier va être tenté de faire des estimations hautes. Il va donc proposer de vendre le bien à un prix plus élevé que son collègue pour convaincre le vendeur.

Dans le même sens, le vendeur cherche effectivement l’agent qui va lui proposer le meilleur prix.

C’est un jeu de dupe car si le prix est trop haut, personne ne va être gagnant : ni l’agent, ni le vendeur. Sauf que l’agent et le vendeur vont s’en rendre compte qu’au bout de plusieurs mois quand il y aura eu trop peu de visites et des offres trop basses par rapport au prix demandé.

Ne faites pas confiance aux chiffres de l’agent immobilier

De manière générale, il ne faut pas faire confiance aux chiffres des agents immobiliers. En effet, il ne faut pas oublier qu’ils sont là pour une seule raison : vendre le plus vite possible.

C’est toujours à vous d’être extrêmement certain des chiffres. Il vous faut réaliser vos propres calculs et toujours vérifier les chiffres communiqués par les agents.

N’étant pas formés sur le calcul de la rentabilité, il leur arrive d’indiquer des taux de rentabilité intéressants alors que ce n’est pas le cas.

L’agent immobilier n’est pas la meilleure personne pour estimer le prix d’un bien

Le prix d’un bien se définit par l’acheteur. Le marché est construit par les acheteurs. Ce qui va compter pour réaliser votre estimation, ce sont vos analyses et calculs. A quel prix faut-il acheter tel bien pour qu’il soit rentable ? C’est tout simplement ce prix-là qu’il faut proposer.

Le prix que les agents vont essayer de proposer est celui qui fait plaisir aux vendeurs. De même, comme leur commission est proportionnelle au prix de vente, plus le prix sera haut, plus leur commission sera importante.

L’agent immobilier est toutefois très utile pour l’investisseur

Les agents immobiliers peuvent vous aider à identifier des biens auxquels vous n’avez pas accès. Ils peuvent aussi jouer un rôle de négociateur en faisant valoir vos arguments. C’est parfois mieux entendu par le vendeur quand cela vient de leur bouche plutôt que de celle de l’acheteur.

 

L’agent immobilier a un rôle à jouer pour tout investisseur. C’est pourquoi il est important pour vous de savoir ce que vous pouvez attendre de ce rôle et surtout ce qu’il ne vous faut pas en attendre.

Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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Acheter 10 appartements sans apport

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite 1 Commentaire seulement !

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comme acheter 10 appartements sans apport.

L’apport, c’est ce que la banque va souvent vous demander. C’est aussi ce qui va bloquer la plupart d’entre nous. Car en effet, pour réunir cet apport demandé, pour épargner, cela va prendre du temps et donc limiter le nombre de projets que vous pourriez faire.

J’ai réussi à acheter tous mes appartements sans faire d’apport.

Je vais vous expliquer quelques clés qui ont convaincu les banques de me suivre et de me financer à chaque fois.

Par défaut une banque ne souhaitera pas vous prêter l’intégralité de la somme. Elle va toujours demander à ce que vous mettiez de l’apport tout simplement pour réduire son risque.

Qu’est-ce qui fait qu’une banque va vous suivre ou ne pas vous suivre ?

La banque va regarder plusieurs aspects :

  • votre profil (revenus, reste à vivre, épargne, dettes et crédits à la consommation)
  • la rentabilité de l’investissement que vous visez

Si vous avez déjà un ou plusieurs crédits pour des appartements, aux yeux de la banque vous êtes endetté. Vous n’êtes toutefois pas lourdement endetté car les revenus qui sont procurés par les loyers couvrent largement les mensualités et différents frais annexes jusqu’à la fiscalité.

La rentabilité de votre investissement est ce qui fait que la banque va continuer à vous suivre.

Interrogez différents établissements bancaires

Il va falloir ensuite aller interroger différents établissements bancaires. Le but étant de trouver celui qui acceptera de vous financer l’intégralité de votre investissement sans aucun apport. Cela inclus bien sûr les frais de notaire et les éventuels travaux à réaliser.

Formez-vous

Tout cela, vous devez apprendre à le faire.

Vous devez apprendre à bien présenter votre investissement mais aussi apprendre à trouver un investissement qui soit déjà rentable. C’est-à-dire qui vaille la peine d’être financé et qui ne va donc pas vous pénaliser pour la suite.

Un investissement qui au contraire vous permette plus facilement d’emprunter auprès d’une banque puisqu’elle aura vu que vous avez mené d’une main de maître le premier projet. C’est ce que je vous apprends à faire dans la formation Je Réussis mon Premier Investissement Locatif.

Ne partez pas en tête avec l’idée que la banque ne va pas vous suivre

Votre dossier n’est pas parfait ? Etant entrepreneur, mon dossier est loin d’être parfait. Les entrepreneurs, on ne comprend effectivement pas vraiment ce qu’ils font, ils n’ont pas de fiches de paie… mais je parviens pourtant à me faire financer à chaque fois. Tout cela c’est du détail, ne partez pas perdant.

Et si vous avez besoin d’un petit coup de pouce pour vous aider à trouver un financement, voici une conférence de Luc, ancien conseiller patrimoine en banque, qui vous dévoile de nombreux secrets pour obtenir à coup sûr votre financement.

Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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Faut-il investir dans sa résidence principale ?

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier Laissez un commentaire

Dans cette vidéo, je vais répondre à la question « Faut-il investir dans sa résidence principale ? » alors faut-il acheter oui ou non ? Je vous dévoile tout ça tout de suite !

Il y a quelques temps, j’avais déjà répondu à la question au travers de l’article Votre résidence principale n’est pas un actif qui, vous vous en doutez, étoffait plutôt la réponse négative à la question.

Dans cette vidéo, j’ai voulu vous donner d’autres idées et d’autres points de vue afin de compléter cette première réponse et poursuivre le débat.

« Il vaut mieux acheter sa maison plutôt que jeter de l’argent par les fenêtres »

Je ne sais pas ce que vous en pensez mais moi je me demande si ce n’est pas un agent immobilier qui a sorti ce slogan !

Quand on paie un loyer, on est logé donc ce n’est pas littéralement jeter de l’argent par les fenêtres.

Quand on est propriétaire, on est beaucoup moins mobile

Devenir propriétaire d’un bien et donc s’implanter dans une ville / une région est un frein assez important au développement de notre activité ou de notre carrière. C’est donc aussi un élément à prendre en compte.

Quand on est propriétaire, on dépense beaucoup plus d’argent

Neuf fois sur dix quand on devient propriétaire, on dépense beaucoup plus d’argent dans son logement que quand on est locataire. On emprunte généralement au maximum de notre capacité d’endettement pour équiper notre logement, faire des travaux etc.
Être propriétaire implique également avoir des coûts de possession élevés comme notamment la taxe foncière et les dépenses d’entretien qui sont supérieures à celles qu’on réalise quand on est locataire.

Avez vous une stratégie pour devenir financièrement indépendant?

En fonction de votre réponse à la question ci-dessus, 2 éléments essentiels sont à prendre en compte pour décider si vous devez ou non acheter votre résidence principale.

  • Vous avez une stratégie pour devenir financièrement indépendant : quand vous achetez, vous vous endettez plus lourdement que si vous étiez locataire et cela va vous limiter pour vos futurs investissements. Si vous voulez emprunter pour de l’immobilier, votre profil va être moins bon puisque vous avez déjà un crédit significatif à rembourser. Pour contourner cela, vous pouvez acheter votre résidence principale mais PLUS TARD. C’est-à-dire après avoir réalisé plusieurs investissements locatifs.
  • Vous n’avez pas de stratégie pour devenir financièrement indépendant: acheter votre résidence principale est toujours mieux que rien. Au lieu d’être locataire, vous devenez quand même propriétaire et possédez un bien dans votre patrimoine. Ce n’est toutefois pas une stratégie qui permet de créer votre indépendance financière.

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La meilleure manière de gagner de l’argent en bourse

Michael Ferrari Vivre de ses dividendes

 

Dans cette vidéo, je vous explique comment comprendre la performance en bourse. Cela me permettra de vous exposer ce qui constitue à mon sens la meilleure manière de gagner de l’argent en bourse.

« Les dividendes représentent 40% de la performance des actions européennes depuis 1970 »

Pour la plupart des gens, les dividendes sont la vraie manière de gagner de l’argent en bourse. En effet, 40% de la performance des actions viennent du dividende.

Peut-être faites-vous comme la plupart des gens qui espèrent acheter une action à 20€ pour la revendre à 25€? Si c’est le cas, vous passez potentiellement à côté du dividende qui représente donc 40% de la performance.

Faire des gains en capitaux, c’est-à-dire revendre plus cher que ce que vous avez acheté, est beaucoup plus aléatoire que le dividende et peut vous faire passer à côté de sa performance.

La bourse comme l’immobilier : 2 manières de gagner de l’argent

En bourse il y a 2 manières de gagner de l’argent :

  • soit vous gagnez du capital : vous faites des gains en capitaux
  • soit vous obtenez du rendement : vous touchez des dividendes

C’est en fait comme dans l’immobilier : vous pouvez revendre votre bien et faire une plus-value ou le conserver et toucher des loyers de manière à obtenir du rendement.

On parle souvent du CAC 40 hors dividendes

Quand on parle du CAC 40, on parle souvent du CAC 40 hors dividendes. Or il y a un gros écart entre les deux ! Le fait de ne pas prendre en compte les dividendes dans le calcul du rendement change la donne de manière significative. Le rendement des dividendes est un critère à prendre en compte lorsqu’on compare des performances.

La meilleure manière de gagner de l’argent en bourse : la stratégie dividendes

La stratégie dividendes est selon moi l’approche la plus intéressante. C’est la plus passive (1h/mois) et c’est aussi celle qui comporte le moins de risques quand on n’est pas expert dans le domaine.
Si cela vous intéresse, ma formation Portefeuille Liberté Financière explique l’approche complète que j’ai mise au point pour structurer mon portefeuille qui me rapporte en moyenne 1 000 € de dividendes par mois.

 Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous pensez de  la stratégie dividendes pour gagner de l’argent en bourse !

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Comment investir son argent ?

Michael Ferrari Gérer et épargner 2 Commentaires

Dans cette vidéo, vous allez m’accompagner d’Angers à Nice, et durant notre chemin je vais vous expliquer comment bien investir votre argent !

Vous êtes le seul décisionnaire !

Vous ne devez faire confiance à personne. Il est bien (et recommandable) de prendre des conseils autour de vous. Mais vous êtes néanmoins la personne qui devra prendre la décision et en assumer les responsabilités. Vous êtes le seul décisionnaire. Pour toute décision que vous prenez, vous devez être aligné à 100%, avoir tout compris à 100% et enfin, être en mesure de l’assumer à 100%.

Un bon investissement n’a pas besoin de publicité !

Il existe une règle : tous les investissements/trucs pour lesquels vous allez trouver des personnes qui vont consacrer du temps à les vendre sont rarement les meilleurs investissements.

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Atteindre votre indépendance financière avec le Bitcoin

Michael Ferrari Bitcoin & cryptomonnaie, Comment investir en bourse 1 Commentaire seulement !

Voulez-vous atteindre votre indépendance financière avec le Bitcoin ?

Le Bitcoin, et plus largement la technologie des cryptomonnaies, est une innovation technologique très intéressante pour vous permettre d’atteindre votre indépendance financière.

Tout d’abord, un peu d’histoire : qu’est-ce que le Bitcoin concrètement ?

Le Bitcoin est une monnaie 100 % digitale et décentralisée. C’est la première fois dans l’histoire de l’humanité qu’une telle technologie est mise en place. Une personne (ou groupe de personnes) utilisant le pseudonyme « Satoshi Nakamoto » a eu l’idée de proposer en 2009 ce nouveau système de paiement basé sur les mathématiques et la cryptographie suite à la crise financière de 2008. Personne ne contrôle le réseau Bitcoin. En effet, aucune institution, aucune banque, aucune autorité n’émet cette monnaie. La technologie est ouverte à tous. Les Bitcoins sont créés grâce au principe du « minage » et des milliers de personnes font vivre le réseau « Les mineurs ».

Il y a un phénomène de bulle sur le Bitcoin

  • On assiste à une folie spéculative. De nombreuses personnes qui avaient peur de la bourse sont prêtes à mettre des centaines voire des milliers d’euros sur le Bitcoin.
  • On vit une réelle innovation. Le Bitcoin, et globalement les cryptomonnaies et technologies associées, sont une innovation validée par de plus en plus d’investisseurs qualifiés.

Il y a donc d’un côté une folie spéculative mais de l’autre, il s’agit aussi d’une réalité technologique qui change le monde. Changement, qu’on pourrait alors comparer à l’arrivée d’Internet dans nos vies. On ne mesure pas aujourd’hui toutes les conséquences que les cryptomonnaies vont avoir dans notre quotidien.

Des fortunes ont déjà été faites avec le Bitcoin et les cryptomonnaies

Si vous aviez mis 100 € en Bitcoin en 2010, vous auriez maintenant plus de 100 millions d’euros. 100 € en 2013 valent plus de 10 000 € aujourd’hui ! Des fortunes en euros réels se sont faites et continuent de se faire avec les cryptomonnaies. Il s’agit en effet d’une technologie émergente avec des changements majeurs en cours.

Comment atteindre votre indépendance financière avec le Bitcoin ?

Une véritable opportunité

Le Bitcoin et les cyptomonnaies de manière générale sont, à mon sens, une des plus grandes opportunités de notre siècle. C’est un investissement très intéressant à condition bien sûr de savoir ce qu’on fait et donc ne pas faire n’importe quoi.

Le Bitcoin est nouveau. C’est une véritable opportunité mais il faut être prudent car il risque d’y avoir de grandes turbulences.

Pour en apprendre un peu plus sur le Bitcoin et les cryptomonnaies, je vous recommande de regarder la conférence de Fabien avec qui j’ai créé une formation sur le sujet. Fabien est expert en Bitcoin et cryptommonaies et il explique tout de A à Z sur le Bitcoin et le crypto trading. Les personnes qui ont appliqué ses conseils dans cette conférence ont multiplié leur capital par 3, par 4, par 6…

Vous souhaitez passer à l’action sur le Bitcoin et les cryptommonnaies ? Je vous invite à découvrir la formation Bitcoin & Crypto Trading qui vous apprend à trader intelligemment, c’est-à-dire à mettre en place une stratégie complète et efficace pour investir en Bitcoin et cryptomonnaies.

Découvrez dans cette vidéo, comment faire face à la bulle spéculative sur le Bitcoin pour atteindre votre indépendance financière (et dites-moi ce que vous en pensez!)

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Comment créer votre liberté financière ?

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière 1 Commentaire seulement !

AER 2018 Liberté financière

Depuis 2 jours, j’ai ouvert les inscriptions à mon programme phare qui s’intitule Académie Esprit Riche. Si vous souhaitez bénéficier de mon coaching, regardez la suite…

 

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C’est un mastermind géant !

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Investissement locatif : comment acheter 17 appartements?

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas Laissez un commentaire

Comment acheter 17 appartements ? Voici une question intéressante à se poser 🙂

Aurélien est un investisseur passionné. Entre son métier de routier longue distance et les travaux, il arrive à gérer ses investissements d’une main de maître. La preuve : il a une liste d’attente de locataires.

On a pu discuter assez longuement. Il est d’ailleurs venu prendre la parole à l’un de mes séminaires.

Ecoutez donc son parcours immobilier !

Parmi toutes les personnes que j’ai pu rencontrer, Aurélien est l’un des plus passionnés. Et surtout, son histoire me parle beaucoup.

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