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Choisir un courtier en ligne est l’une des étapes clé pour réussir ses débuts en tant qu’investisseur en bourse. Il s’agit d’une plateforme qui vous permet d’acheter et de vendre vos titres à un coût désormais plus accessible et traders sur les marchés financiers.
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Pour investir dans l’immobilier, le recours au prêt pour financer son projet demeure une solution incontournable. Alors, quand lorsque deux opportunités se présentent, est-il possible et recommandé de contracter des crédits immobiliers en simultané ? Et comme cette technique permet de développer un patrimoine immobilier rapidement, à quels risques faut-il s’attendre ?
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Aujourd’hui, vous allez découvrir les étapes incontournables pour vous lancer en bourse. Il est important que vous compreniez que la bourse est un pilier de l’enrichissement. Il s’agit d’un des principaux moyens qui vous permettent d’atteindre la liberté financière.
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Pour ceux qui ne le connaissent pas encore, Robert Kiyosaki n’est autre que l’auteur de Père riche, père pauvre. C’est le livre de référence de l’indépendance financière, un ouvrage dans lequel il dévoile un principe fondamental de la liberté financière.
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Cet article est rédigé par Détélina Duteil du blog business-we-like.com
L’objectif de cet article est de vous démontrer qu’il existe encore aujourd’hui des outils puissants pour rentrer sur le marché de l’immobilier en tant qu’investisseur et devenir rentier en moins de 10ans.
La notion de « rente » est très subjective et liée au niveau de vie de chacun. Toutefois cette stratégie a le mérite de vous donner le choix : en une seule opération vous pouvez gagner l’équivalent de 10 voire 15 ans de salaire.
Les investisseurs expérimentés déconseillent en général d’acheter sa résidence principale. Moi , j’ai fait le contraire et cela s’est avéré un pari gagnant.
En France ainsi que dans d’autres pays européens, la plus-value issue de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt.
L’achat-revente a été pour moi une révélation. J’en ai fait 4 opérations et aucune n’a été préméditée. Ma quête de la liberté financière était toute tracée 🙂
Voici comment tout a commencé il y a 18 ans.
J’ai eu la chance d’acheter en 2003 un terrain idéalement situé près de Varna, la capitale maritime de la Bulgarie. Ce terrain faisait partie d’un quartier très huppé, prisé par les familles aisées et les étrangers. Situé sur les hauteurs, on pouvait profiter d’une vue imprenable sur la Mer Noire.
Les nombreuses péripéties pour rassembler les fonds et obtenir le permis de construire, ont été mon baptême en tant qu’investisseur.
Ce premier bien a été acheté au meilleur moment : 4 ans avant l’entrée du pays dans l’Union européenne.
Les 10 années précédant l’adhésion de la Bulgarie ont connu une hausse ininterrompue des prix de l’immobilier liée à un climat économique favorable et à l’intérêt grandissant des étrangers pour cette zone géographique.
J’ai vendu aussi au meilleur moment 🙂 et croyez moi ce n’était pas que du flair : un vrai coup de poker ! Fin de l’été 2008, j’ai vendu ce terrain avec le permis de construire pour un prix 600 % supérieur au prix d’achat.
Un mois plus tard, la crise financière arrivait en Bulgarie, mettant un coup d’arrêt aux affaires et à la période faste de l’immobilier.
Tous les prix ont été gelés pour ensuite dégringoler à des niveaux historiquement bas. J’ai échappé belle à l’explosion d’une véritable bulle spéculative.
Vous pouvez découvrir l’intégralité de cette aventure bulgare à rebondissements dans mon article
Commencer par investir à l’étranger.
Il est intéressant de souligner que le même banquier qui ne m’avait pas soutenu initialement était, finalement, très content du succès de l’opération.
Les fonds obtenus grâce à cette première opération réussie m’ont permis d’acheter aux côtés de mon mari notre premier appartement à Paris. On était dans un quartier très vivant qui se développait et attirait avec ses nombreux lieux de sorties nocturnes et culturelles.
On est en 2008, les prix parisiens étaient déjà assez élevés mais la hausse ne semblait pas s’arrêter.
Nous avons acheté un appartement en rez-de-jardin dans une résidence des années ’80 qui jouissait d’un jardin privatif, entouré d’un autre jardin collectif. La plus belle image de cet endroit était un magnifique cerisier du Japon face à nos fenêtres qui remplissait la vue de pétales roses dès les premiers jours du printemps.
Cet appartement avait un garage que nous avons loué à une tierce personne pendant toute la période d’habitation. Même s’il était très beau et fonctionnel, nous avons décidé de vendre cet appartement au bout de 2 ans, car il était devenu petit.
En effet, nous avons eu 2 enfants à 15 mois d’écart et l’espace de 43 m2 s’est très vite rempli de lits pour bébé, jouets et accessoires de puériculture.
Nous avons décidé de vendre l’appartement séparément du garage et avons obtenu ainsi un meilleur prix. C’est une astuce que je vous recommande : c’est le même principe que la vente à la découpe.
Il est important de souligner que nous n’avons pas fait de travaux dans ce bien. Son prix a été revalorisé grâce à la demande grandissante du marché parisien.
Les fonds obtenus de cette deuxième opération d’achat-revente nous ont permis d’acheter un grand appartement conçu comme une maison dans une petite copropriété.
En 2010, nous avons trouvé une maison de 150m2 située dans une ville en petite couronne parisienne dont le développement était assez frénétique. La volonté de modernisation de la municipalité était palpable : le prolongement du métro était en cours, de nombreuses entreprises s’y installaient, des rues entières étaient en travaux, de nouveaux squares surgissaient, des immeubles vétustes étaient rasés pour donner naissances à des résidences flambant neuves.
Cette maison était en très mauvais état. On se lançait dans un projet excitant mais très énergivore. On était séduit par la perspective de tout casser, pour tour réaménager à notre goût.
Grâce aux talents de tous les intervenants sur ce chantier : architecte, chef de chantier, ouvriers et à l’audace et l’imagination des propriétaires 🙂 cette « maison hantée » s’est transformée en un an en maison d’architecte. On a créé un nouvel univers : les espaces intérieurs et extérieurs ont été totalement repensés.
J’ai choisi d’y mettre beaucoup de couleurs, d’objets de décoration et de photos pour dynamiser le tout. J’ai pris du plaisir à créer à l’extérieur un jardin paysager, tout en beauté.
Quand on a décidé de la vendre 5 ans plus tard pour des raisons de développement professionnel, on a pu imposer notre prix qui était déjà dans une fourchette très haute.
On s’est également offert le luxe d’arrêter les surenchères des candidats à l’achat à un niveau qui nous paraissant assez élevé et de choisir notre acquéreur en fonction de sa compatibilité avec la copropriété. Ainsi nous avons laissé derrière nous une famille ravie d’y habiter et une très bonne entente entre copropriétaires.
La réussite de cette expérience est due à la situation géographique de la ville, à son important développement, à la situation idéale de la maison (en centre-ville), à l’originalité du projet et à son standing haut de gamme.
Aussitôt la maison vendue, on s’est mis à la recherche d’un nouveau bien dans la même ville. Il est arrivé à nous par le biais d’une annonce immobilière sur internet.
Je peux dire que ce dernier projet nous a attendu pendant un an car il était en vente durant cette période sans trouver d’acquéreur.
Il s’agissait d’une maison d’environ 300 m2 à refaire entièrement. Son aspect était celui d’une demeure bourgeoise mais elle était transformée en bureaux par une entreprise depuis 30 ans.
Il y avait une incertitude liée à son statut. Les propriétaires, qui étaient des promoteurs immobiliers ne savaient pas eux-mêmes s’il s’agissait d’une habitation ou d’un local commercial. De ce fait, son prix était au-dessous du prix du marché.
En prenant la décision de l’acheter, on savait qu’on prenait un risque. D’autant plus qu’elle nécessaire des travaux d’une grande envergure.
Cependant lors de la signature d’achat, on a prouvé grâce aux archives municipales, que son statut d’habitation n’avait pas changé, malgré son utilisation en bureaux. Cette découverte nous a fait gagné plusieurs centaines de milliers d’euros sous les applaudissements des vendeurs 🙂
Une fois le chantier lancé et on a encore une fois tout cassé pour tout reconstruire, en gardant uniquement la structure extérieure. Les travaux ont duré un an et demi et ont coûté 20 % plus cher que prévu.
On a mis encore une fois beaucoup de créativité et d’audace dans la conception de ce nouveau projet, tout en choisissant une décoration haut de gamme et des matériaux de grande qualité.
Notre bien était unique sur le marché. De ce fait, notre prix a été accepté par les acquéreurs alors qu’on était déjà sur une enveloppe budgétaire à 7 chiffres.
J’ai eu le plaisir de donner une interview à Sébastien Ascon, l’expert dans la location courte durée, où je détaille ces deux dernières réalisations. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez cliquer sur le lien.
Quand je me retourne en arrière, je constate que j’ai fait, sans le vouloir, 4 opérations d’achat-revente très réussies. Ces choix n’ont pas été toujours faciles mais chaque difficulté m’a fait grandir et renforcé ma quête de liberté dans de multiples domaines :
Les investissements dans l’immobilier et notamment l’achat-revente m’ont permis d’accélérer la croissance et m’offrent aujourd’hui le choix de mon lieu de résidence, mon métier, mon entourage professionnel, mon style de vie ou mes challenges.
Ces expériences ont été le véhicule qui m’a le plus rapproché de la liberté qui est pour moi une valeur suprême.
Voici mes principaux enseignements : j’ai osé, j’ai trébuché, je me suis relevée, j’ai recommencé, j’ai gagné, j’ai appris, j’ai entrepris pour pouvoir croître.
Avez-vous déjà pensé à faire de l’achat-revente ? Si oui, quel a été votre bilan?
Si vous avez aimé cet article, je serai ravie d’avoir vos commentaires ou votre retour d’expérience.
A votre succès et épanouissement !
Détélina
Cet article est rédigé par Détélina Duteil du blog business-we-like.com
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Les mythes fusent depuis toujours autour de la bourse, perçue comme étant l’eldorado des investisseurs. Malgré les promesses de gains en peu de temps, les marchés boursiers demeurent imprévisibles ; et il convient de bien choisir au préalable son marché avant de se lancer.
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« Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif » est notre formation en ligne phare pour apprendre à générer des revenus alternatifs et passifs avec l’immobilier. Il s’agit de vous accompagner pas à pas dans la réalisation de votre premier investissement locatif (le plus important de tous !).
Cette formation a pour but de vous faire comprendre absolument tout sur l’investissement immobilier et savoir identifier une bonne affaire, calculer la rentabilité et vous entourer de partenaires compétents.
De la même façon qu’il faut apprendre à conduire pour être un bon conducteur, il faut apprendre à investir pour réussir ses investissements. « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif », c’est le code de la route de l’immobilier !
Vincent est membre de la formation « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif ». Comme de nombreux membres, il n’en est cependant pas à son premier investissement. Nous avions d’ailleurs fait une vidéo ensemble sur sa première opération ici.
La dernière opération de Vincent est un appartement à Marseille qu’il loue en colocation à 4 étudiants.
Son opération est intéressante car Vincent a trouvé un bien où il pouvait diviser une pièce en deux afin de créer une quatrième chambre pour sa colocation. Aussi, il a investi loin de chez lui dans une ville qu’il ne connaissait pas et a ainsi dû créer tout un réseau pour l’aider.
Son investissement lui rapporte 1 650 € de loyer tous les mois.
Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.
Il m’a trouvé un appartement situé Boulevard National 13003 Marseille, quartier populaire en devenir, proche université, proche gare saint Charles (5 min à pied) d’une superficie de 74 m2 carrez.
Initialement il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine.
Après travaux nous avons réussi à créer 4 chambres (suppression du séjour rendue possible par l’environnement et la proximité des universités) + salle à manger et création d’une chambre « Suite » équipée d’un WC et d’une douche.
Copropriété impeccable, bien entretenue, façade nickel. Rien à signaler.
Non, à vrai dire, c’est une opportunité qui s’est présentée 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement, mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi idéale pour une colocation de 3 personnes »…. Après étude du marché on a réalisé la 4ème chambre 🙂
Achat direct vendeur, pas de frais d’agence. Je n’ai pas négocié directement le bien car il y a eu un concours de circonstances en m’a faveur, le vendeur été pressé (une succession suite à un décès…) et le prix annoncé été basé sur une surface carrez de 64m2 (le vendeur été persuadé de cette surface) qui après passage du métreur a été réévaluée à 74m2…(le compromis avait déjà été signé !)
Un seul mot pour définir l’appartement, hormis le séjour, une RUINE.
L’appartement était sain, les fondations aussi, il y avait tout à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril… fort potentiel locatif, je connais bien le quartier ayant déjà un autre appartement au boulevard National, à 150 mètres de celui-là…. Quartier populaire en devenir, et appartement proche de toutes commodités. Le risque locatif été maîtrisé et même absent, la seule crainte été de proposer un appartement sans séjour… décision que je ne regrette pas car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.
Oui mais pas sur l’appartement, uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur notre premier appartement.
Le risque était présent mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé, j’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur, entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivi dans mes décisions (personne ne croyait en la 4ème chambre il a fallu insister « rires ») !
Prix d’achat : 70 000 €
Frais de notaire : 6 700 €
Commission d’agent : 0 €
Travaux de réfection / décoratrice / chasseur / meubles: 57 000 €
Garantie : 2 200 €
Total frais d’achat : 65 900 €
Total investissement frais inclus: 135 900 €
Prix au m² frais inclus : 1 836 €
Rentabilité brute : 14,44%
Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)
Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.
Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois, j’ai finalement pris les devants et suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.
Environ 5 mois.
Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles…. Puis ça s’est amélioré quand j’ai pris les choses en mains.
Oui, l’idée de la 4ème chambre est arrivée pendant la première phase des travaux. Aussi, la revalorisation de la surface de 64 à 74m2.
Oui, la banque qui m’a demandé 18 000 € d’apport, soit toutes mes économies….(bouh) !
J’ai finalement rusé en allant faire un prêt consommation dans une autre banque sur 10 ans du montant de l’apport (le cashflow resté très intéressant même avec cette mensualité en plus)….. Je ferais mieux au prochain investissement je vise vraiment 0 apport….je ne suis pas encore tombé sur le bon banquier.
De la fierté concernant tout le travail accompli. Ce n’est pas si compliqué que cela mais il faut savoir être patient et faire les choses les unes après les autres. Aussi, on ressent beaucoup de satisfaction quand on perçoit les premiers revenus locatifs.
Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour être confronté :
Sur mon premier appartement j’attendais 350 euros de loyer par chambre (estimation basse pour sécuriser mes calculs de renta…) j’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant 1 année et au départ des colocataires après 1 an j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines.
Je suis donc partie sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros…. Avec du recul j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses, au minimum 500 euros car cette chambre a été louée en 1 visite et a été très demandée par la suite…au départ du locataire je réajusterai ce prix.
Soit un total de 1 650 € de loyers par mois !
Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires (la période de mise en location a été propice, Août, rentrée scolaire début septembre)
Génial, j’ai hâte de faire le prochain, c’est devenu une addiction.
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Dans l’immobilier, les soldes c’est toute l’année. Je vais vous expliquer les conditions à réunir pour faire de belles négociations et arriver à acheter un bien immobilier à un prix en dessous du prix initial. Quels sont les facteurs pour bien négocier un bien immobilier ?