Aujourd’hui, voici une fiche pratique : le prêt in fine.
Le crédit in fine est une forme de crédit par opposition au crédit amortissable que l’on connait de manière classique. Avec un crédit amortissable, le client paie chaque mois une partie du capital emprunté (dont la part diminue chaque mois) et les intérêts sur la capital restant. Avec le crédit in fine, l’opération est différente : le client paie chaque mois les intérêts sur le capital emprunté et ne rembourse le capital qu’à la fin, d’où le nom “In fine”.
Pendant la durée du prêt in fine, l’argent versé chaque mois est placé sur un support destiné à le faire fructifier (Assurance Vie, Sicav ou autre) mais très souvent c’est une assurance vie qui est adossée au prêt.
Le prêt in fine adossé à une assurance vie sert à donc placer le capital qui est soit composé d’une prime unique (l’apport), soit d’un versement mensuel programmé mais souvent des 2.
Ce type de prêt est clairement destiné à l’investissement locatif puisqu’il permet à l’investisseur de minimiser le montant des mensualités de remboursement après déduction d’impôt. Il ne convient pas à l’achat d’une résidence principale. Bien souvent, le prêt est soldé en s’appuyant sur le montant de la revente du bien immobilier.
De part sa structure, le prêt in fine génère beaucoup plus d’intérêts car ils portent sur l’ensemble du capital durant toute la durée d’emprunt alors qu’avec un prêt amortissable, le capital dû diminue avec le temps et donc les intérêts également. Ce qui fait son attrait, c’est le fait que le montant des échéances est réduit durant le remboursement mais surtout le fait que les intérêts payés sont déduit des revenus fonciers perçus et donc viennent réduire l’imposition final du propriétaire. Parfois, il est même possible de créer un déficit foncier.
Sa nature fait donc que ce type de prêt est optimisé pour les ménages étant fortement imposés et pouvant tirer parti de la déduction des intérêts. Généralement, le taux d’intérêt sur ce type de prêt est plus élevé que les taux disponibles pour les crédits amortissables.
On dit que l’épargne présente sur l’assurance vie est nantie en faveur de la banque. Dans ce type de montage, la banque demande souvent un apport qui sera non pas affecté à l’achat du bien mais placé sur le contrat adossé au prêt.
Voici un exemple d’utilisation de prêt in fine :
Les 35 000 € seront placés sur l’assurance vie adossée à l’emprunt à 4,5 %. Ils rapporteront (35 000 * 1.045 exp 10) 54 354 € à terme.
Il reste donc à M. Riche à :
Pour reconstituer le capital de 150 000 €, il doit donc obtenir 95 646 € (150 000 – 54 354) soit environ 398,53 € par mois. En parallèle de ça, il devra aussi payer les intérêts sur le capital qui s’élèvent à 7 500 € chaque année soit 625 € par mois.
Chaque année il rembourse donc 7 500 € d’intérêts, puis , au bout de 10 ans rembourse le capital de départ : 150 000 €. S’il se débrouille bien les loyers qu’il perçoit payent une partie des intérêts qu’il doit verser chaque année. S’il est malin, son bien s’est valorisé durant 10 ans et sa valeur a augmenté. M. Riche est donc plus riche sans avoir fait d’effort financier notable…
L’avantage, c’est que les intérêts versés sont déductibles des revenus locatifs. L’inconvénient, c’est que par rapport à un crédit amortissable, les intérêts sont plus importants. L’opportunité réside donc dans le fait de pouvoir éventuellement payer moins d’intérêts via la déduction qu’offre la fiscalité sur ce point.
Bien évidemment, c’est le cas où tout va bien. Si cela va mal et que le placement du capital n’est pas aussi performant que prévu, voir qu’il perd de l’argent les choses se compliquent. Le prêt in fine restant ce qu’il est, l’ensemble du capital emprunté devra être remboursé à la fin quoi qu’il en soit et ce sera donc à l’emprunteur de trouver une solution.
Le niveau de la déduction d’impôts étant lié au taux marginal d’imposition, ce type de prêt reste donc réservé aux ménages fortement imposés (TMI), le maximum étant l’idéal 48,09 % et possédant des revenus fonciers pour tirer parti de la formule.
Dans les autres cas, un prêt amortissable classique est plus intéressant.
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