Depuis 2023, les passoires thermiques sont dans le viseur de la réglementation. Les biens classés G sont désormais interdits à la location, ceux classés F le seront à partir de 2028. Pour la majorité des propriétaires, c’est une contrainte. Pour l’investisseur avisé, c’est une opportunité.
Un bien avec un mauvais DPE se négocie 15 à 30 % sous le prix du marché. Avec les bonnes aides à la rénovation et une stratégie fiscale adaptée, c’est l’un des meilleurs leviers pour investir dans l’immobilier en 2025.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) mesure la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de CO₂. Il attribue une note de A (très performant) à G (passoire thermique).
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable : le vendeur ou le bailleur est responsable des informations qu’il contient. Un DPE erroné peut engager sa responsabilité juridique.
Les seuils actuels : les biens G (>450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis janvier 2023. Les biens F (>330 kWh/m²/an) suivront en 2028. Les biens E en 2034.
Un bien classé F ou G attire moins d’acheteurs. Le vendeur sait qu’il devra financer des travaux — ou baisser son prix. C’est votre levier de négociation.
La décote moyenne observée sur le marché : 10 à 15 % pour un DPE F, 20 à 30 % pour un DPE G, selon la localisation et l’état général du bien. Sur un appartement valorisé à 200 000 €, c’est une décote de 20 000 à 60 000 €.
Comment utiliser le DPE pour négocier : obtenez un devis de rénovation avant la signature du compromis. Présentez le coût réel des travaux au vendeur. Négociez une baisse de prix équivalente — ou supérieure si les délais de réglementation créent une pression sur lui.
Le coût des travaux de rénovation énergétique est en grande partie absorbé par les aides publiques, souvent mal connues des investisseurs.
MaPrimeRénov’ : aide de l’État calculée sur le revenu fiscal du ménage et le type de travaux. Pour un investisseur locatif personne physique, les montants varient de 25 à 90 € par m² de surface isolée selon les travaux.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie en échange de la réalisation de travaux labellisés. Cumulables avec MaPrimeRénov’.
L’éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer des rénovations énergétiques. Peut être couplé au crédit immobilier principal.
En combinant ces aides, un investissement de 20 000 à 40 000 € de travaux peut être réduit à 5 000–15 000 € de reste à charge. Et un bien F rénové en C voit sa valeur augmenter significativement.
En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les travaux de rénovation peuvent être passés en charges ou amortis selon leur nature. L’amortissement comptable du bien inclut les améliorations — ce qui réduit la base imposable des loyers pendant des années.
En location nue (régime réel), les travaux de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Un déficit foncier généré par de gros travaux de rénovation peut être déduit jusqu’à 10 700 € par an du revenu global — un avantage fiscal immédiat.
Les meilleures opportunités DPE se trouvent dans des zones à forte demande locative, dans des immeubles anciens bien situés, et chez des vendeurs pressés par les délais réglementaires.
Cherchez les annonces qui mentionnent explicitement “DPE F” ou “DPE G”, ou qui affichent des charges de chauffage très élevées. Filtrez par “travaux à prévoir” sur les plateformes. Ce sont les biens que les acheteurs de résidence principale évitent — et que vous devez regarder en premier.
Demandez systématiquement le DPE complet (pas seulement la lettre), le rapport du diagnostiqueur, et les factures d’énergie des 2 dernières années. Cela vous donnera une vision précise du coût réel de la rénovation avant même de visiter.
Si vous construisez votre stratégie d’investissement locatif sans apport, les biens à DPE défavorable sont souvent les seuls où l’autofinancement est atteignable dès l’achat — prix bas, travaux défiscalisables, loyer au marché après rénovation.
Aller plus loin. La formation Opportunité DPE détaille précisément comment identifier les biens à DPE défavorable, négocier le prix, piloter la rénovation et maximiser la rentabilité — aides comprises. Pour aller plus loin sur la négociation immobilière : Négo Immo.
Pour aller plus loin :
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