10 choses à vérifier avant d'acheter un bien immobilier

Visiter comme un pro : les 10 choses à vérifier avant d’acheter

Michael Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite Laissez un commentaire

Lorsque vous visitez un bien immobilier, il y a une série de choses à vérifier avant d’acheter. On a déjà abordé les 12 questions à poser au vendeur. Ici, on va s’intéresser plus précisément aux vérifications concernant l’état du bien.

Si vous le souhaitez, vous pouvez télécharger la checklist immobilière, qui reprend aussi bien ces 10 éléments à vérifier que les 12 questions à poser. Comme ça, vous avez tout à portée de main pour ne rien oublier lors de vos visites.

Quand on débute, on peut facilement rater quelque chose parmi les choses à vérifier avant d’acheter. Et ce genre d’oubli coûte de l’argent. Ça peut faire basculer un projet qui semblait intéressant en projet pas rentable. Parce qu’il ne faut pas oublier que, quand on visite un bien immobilier qui parait intéressant et rentable, c’est forcément qu’il a un défaut.

Vous allez faire une bonne affaire quand vous êtes capable de repérer les défauts et d’y trouver des solutions au bon prix. En revanche, si vous achetez un bien dont vous ne voyez pas les défauts, vous n’allez pas tenir compte de ce que ça va vous coûter pour y remédier. Vous allez calibrer votre projet sur un certain niveau de dépenses qui ne correspond pas du tout à la réalité. Ce qui peut vraiment vous mettre dans l’embarras. Il faut donc arriver a estimer cela correctement.

Démarrons donc avec la liste des dix choses à vérifier avant d’acheter. Il s’agit de vérifications qui peuvent totalement changer votre vision du bien dans lequel vous envisagez d’investir.

Chose à vérifier avant d’acheter nº1 : les parties communes

La première chose à vérifier avant d’acheter est valable aussi bien pour un investissement que pour votre résidence principale. Il concerne l’état des parties communes.

Les parties communes ont pour particularité de ne pas vraiment apporter de valeur. On ne peut pas vraiment justifier l’augmentation des loyers parce que les parties communes ont été rénovées ni la diminution des loyers quand les parties communes sont vieilles. Ça n’influence pas vraiment le montant du loyer. Par contre, le jour où il va falloir payer pour les rénover, vous le verrez dans votre budget, croyez-moi !

Même pour un petit immeuble, on se situe tout de suite sur des montants en dizaines de milliers d’euros. Ça peut facilement être de l’ordre de 10.000, voire 15.000 ou 20.000 €. Même pour un immeuble de deux étages. Cela dépend, encore une fois, de la nature et de l’ampleur des travaux. Mais ça va vite.

Et si le bien est dans une très vieille copropriété ou dans un immeuble un peu haut de gamme ou moyenne gamme, vous pouvez vous retrouver pour un appartement avec un ticket entre 10.000 et 30.000 € euros. Il faut donc en tenir compte dans la projection chiffrée que vous faites.

Dans mon approche, j’essaye d’être prudent. Je provisionne des charges futures que je mets de côté. Donc je m’assure d’avoir un pourcentage de mes loyers que je peux garder en plus du cashflow pour pouvoir faire face à ces dépenses-là. En effet, l’immobilier ne se limite pas à l’acquisition et la rénovation. Il y aura des dépenses tout au long de la durée de détention et parfois même à court terme.

Vous aurez beau avoir rénové tout l’intérieur de votre appartement, s’il est situé en copropriété, les parties communes feront partie des choses qui seront un jour rénovées.

Vérification nº2 : le mode de chauffage de l’eau

Pour pouvoir vous positionner, vous devez connaître le moyen de chauffage et son état. Est-ce une chaudière ou un chauffe-eau ? Assez souvent, le chauffage est individuel. Mais en copropriété, il peut aussi arriver que ce soit une chaudière commune à tout l’immeuble.

Quoi qu’il en soit, de quel moyen de chauffage s’agit-il ? Est-ce commun ou individuel ? Ce moyen de chauffage est-il récent (ou a-t-il été remanié récemment ?) ou alors est-ce une vieille chaudière ?

Les vieilles chaudières qui ont 35 ans et qui tournent toujours peuvent potentiellement tourner encore 10 ou 15 ans. Je ne dis pas le contraire. Mais statistiquement, une chaudière qui est ancienne a plus de chances de tomber en panne ou de devoir être remplacée qu’une chaudière qui a cinq ans.

Il faut donc avoir cette information et en tenir compte dans votre équation.

Vérification nº3 : le mode de chauffage en général

Parfois, le moyen de chauffage de l’eau sert aussi à chauffer l’appartement. D’autres fois, ce sont deux modalités distinctes. Demandez-vous donc si la chaudière de l’appartement sert aussi à chauffer l’appartement.

Est-ce du chauffage à gaz ou électrique ? Quelle tête les radiateurs ont-ils ? Est-ce que ce sont de vieux grille-pain ? Des chauffages rayonnants ?

Posez-vous ces questions, toujours dans l’optique de savoir combien cela peut coûter à remplacer dans le futur. Ou s’il est nécessaire de l’améliorer pour procurer du confort aux locataires.

Comparatif de différentes chaudières pour estimer le coût de remplacement parmi les choses à vérifier lors de la visite

Comparaison des prix des chaudières et de leur rendement, Source : Selectra

Vérification nº4 : le diagnostic de performance énergétique

Parmi les choses à vérifier avant d’acheter, le DPE occupe aujourd’hui une place prépondérante. Si vous achetez dans l’ancien, il n’est pas étonnant à la base que la classification par défaut soit mauvaise, à savoir F ou G. C’est normal. C’est de l’ancien et le DPE a été calibré pour tirer les consommations thermiques vers le bas. Si vous achetez un bien des années 80-90, ce n’est pas choquant qu’il soit classé F.

Par contre, la question que vous devez vous poser derrière, c’est dans quelle mesure vous allez pouvoir améliorer cette note. Car les dispositions légales récemment prises à ce sujet ne vous feront aucun cadeau.

En effet, les logements ayant un diagnostic de performance énergétique supérieur à 330 kw/m²/an ne seront plus louables à partir de 2028. Cela vous parait peut-être loin, mais dès 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués.

Vous devez donc être très vigilant dans les investissements que vous faites. Pour des biens classés F ou G, soyez très prudent et précis dans l’estimation des travaux à réaliser et leur coût. En effet, il y a deux gros points de vigilance.

Premier point de vigilance : les améliorations sont-elles faisables ? Même armé de toute la bonne volonté du monde, vous allez avoir de nombreuses contraintes techniques qui vont limiter les améliorations que vous pourrez apporter sur le plan de la performance énergétique.

Ainsi, dans un appartement en copropriété, peut-être pourrez-vous isoler un peu de l’intérieur. Mais cela ne sera pas possible partout, sans compter que vous perdrez de la surface. Peut-être pourrez-vous travailler sur les huisseries, mais ce n’est pas toujours possible ou alors ça n’aura pas d’incidence significative sur le DPE. Il faut donc vous poser la question de la faisabilité.

Deuxième point de vigilance : le coût laisse-t-il de la rentabilité ? Si des améliorations sont possibles et peuvent améliorer le DPE du bien, leur coût est-il prohibitif ou non ? L’investissement reste-t-il rentable si vous faites ces travaux ?

Ce n’est pas un point facile parce que la plupart des rénovations énergétiques ne sont pas forcément très rentables à court terme. Ce sont souvent des rénovations qui sont rentables sur quinze ou vingt ans, comme vous l’aurez peut-être déjà constaté si vous vous étiez posé la question ne serait-ce que pour votre résidence principale.

Quoi qu’il en soit, je vous renvoie à l’article que j’ai écrit spécifiquement à ce propos. Vous y trouverez des renseignements et un raisonnement plus détaillé sur la question de la rénovation énergétique du point de vue des investisseurs immobiliers.

Chose à vérifier avant d’acheter nº5 : les entrées

L’immeuble est-il sécurisé et dispose-t-il d’un accès autonome ? Cette question est importante pour le sentiment de sécurité général de vos futurs locataires, mais il y a une deuxième raison liée au mode d’exploitation.

Si vous souhaitez un jour exploiter le bien en location courte durée et que l’immeuble est accessible avec un digicode, ce sera facile de communiquer ce code aux locataires. En revanche, si c’est un badge, par exemple, ce sera assez embêtant pour l’accueil des locataires. C’est donc un point à prendre en compte.

Autre chose à vérifier avant d’acheter et pourtant souvent négligée par les investisseurs : la porte d’entrée de l’appartement. Dans l’ancien, il vous est peut-être arrivé de voir des biens où les propriétaires avaient mis des portes intérieures comme portes d’entée. Ce sont parfois des portes qui ne sont même pas doublées à l’intérieur.

Ces portes creuses laissent évidemment passer le son et le froid. Et elles ne sont pas non plus sécurisées, parce que c’est souvent une serrure simple, avec éventuellement un verrou qui a été ajouté. Demandez-vous si un locataire vivant seul ne va pas se sentir en insécurité avec sa porte de chambre comme porte d’entrée…

Sachez que remplacer une porte comme cela peut facilement atteindre 700 – 1.000 €. Le coût peut être encore plus élevé si vous mettez un blindage et d’autres formes de sécurité. Mais cela reste une très bonne dépense pour améliorer l’isolation phonique et thermique du logement ainsi que le sentiment de sécurité du locataire.

Vérification nº6 : les murs et les plafonds

Dans le cas d’un immeuble, il ne faudra pas se limiter aux murs et aux plafonds. Comme j’en ai déjà parlé, il faudra examiner l’état de la toiture, de la charpente et de la façade. Je ne reviens pas sur ces éléments déjà abordés.

Pour un appartement, pensez à regarder l’état des murs et des plafonds. C’est un truc tout bête. Mais dans l’ancien, vous allez vite vous rendre compte que ce n’est souvent pas droit ! Les normes et les méthodes étaient peut-être un peu moins strictes avant.

Ou alors il y a des revêtements un peu originaux, comme une espèce de crépi lissé. C’est tout à fait normal dans certains pays, mais si vous souhaitez rénover l’appartement, ça va vous imposer un certain nombre de contraintes.

Imaginons que vous souhaitiez poser une cuisine sur des murs qui ne sont pas droits, vous pouvez avoir des limitations techniques. Sans compter que ça va faire perdre du temps à l’artisan, qui va peut-être râler car cela va l’obliger à faire du travail pas très propre. Vous ne pourrez jamais faire une très belle cuisine bien en angle droit sur un mur qui n’est pas droit.

Ça risque donc de vous générer des coûts si vous décidez de recloisonner. Et vous allez perdre un peu de place. Ou alors, si vous estimez que ce n’est pas indispensable, il faudra accepter que le rendu final ne soit pas le même. Ça peut être un choix valable en fonction du niveau de finition visé et du mode d’exploitation envisagé.

Quoi qu’il en soit, il faut en être conscient, car il vous faudra éventuellement ajuster votre budget travaux et votre projet.

Double ou triple vitrage pour une meilleure performance énergétique ?

Comparatif de la performance énergétique de différents doubles vitrages et du triple vitrage. Source : La maison passive

Vérification nº7 : les huisseries

Je parlais tout à l’heure de la porte d’entrée mais on va s’intéresser maintenant aux fenêtres. Sont-elles récentes ? Est-ce au moins du double vitrage ? Le pire, c’est le cadre en bois avec le simple vitrage. Il faudra inévitablement le remplacer rapidement.

Même si c’est du double vitrage, attention ! Le double vitrage d’il y a 10 ou 15 ans fonctionne mais n’est pas idéal. Il n’a pas la qualité du double vitrage qu’on peut trouver aujourd’hui voire même du triple vitrage. Les gaz particuliers utilisés désormais sont beaucoup plus efficaces que ce qui se faisait il y a une dizaine d’années.

Une meilleure qualité de double vitrage ou un triple vitrage va apporter une amélioration thermique et un meilleur confort phonique. Cela est particulièrement important si l’appartement donne sur une rue passante.

Veillez aussi à examiner la qualité de pose des fenêtres. Il arrive qu’elles ne soient pas tout à fait droites ou qu’il n’y ait pas d’isolant autour. C’est quelque chose que vous allez pouvoir entendre ou ressentir. Et dans tous les cas, c’est un élément dont on se rend vite compte quand on vit dans l’appartement, donc c’est bien de pouvoir en discuter avec les locataires actuels lors de la visite.

Un autre point de vigilance concernant le format des fenêtres. Car si le format n’est pas standard, le coût de remplacement des fenêtres sera démultiplié et vous risquez de vous retrouver avec une grosse facture. Si l’appartement est en copropriété, c’est assez simple de repérer les voisins qui ont changé les huisseries et d’aller leur demander combien ça leur a coûté.

Vérification nº8 : les robinets et l’électricité

Lors de la visite, ouvrez tous les robinets, allumez les radiateurs et toutes les lumières. Vous devez vérifier que tout fonctionne même si vous envisagez de faire des travaux.

Dans un de mes appartements, c’est l’une des choses que je n’avais pas vérifiées avant d’acheter. Le courant avait été coupé, parce que c’est évidemment ce que le propriétaire fait quand il ne veut pas que vous détectiez ce genre de défaut ! Je n’avais donc pas pu faire cette vérification. Avec l’artisan, on s’est rendu compte que le circuit électrique était complètement farfelu.

J’ai dû faire venir un électricien juste pour reconnecter les choses avec une certaine logique. Il a passé une demi-journée pour que chaque interrupteur commande un élément seulement et que ce soit dans la même pièce. Parce qu’à la base, un interrupteur pouvait commander le chauffage de la pièce d’à côté. C’était du grand n’importe quoi !

Donc si vous avez la possibilité de tester cela à l’avance, c’est préférable.

Chose à vérifier avant d’acheter nº9 : le quartier

Cela ne concerne pas l’état du bien, mais comme j’en ai déjà parlé, c’est une chose à vérifier avant d’acheter : l’ambiance du quartier. Allez parlez aux gens qui vivent dans le quartier, aux commerçants, aux passants dans la rue. Dites-leur que vous venez d’arriver et que vous voulez savoir ce qu’ils pensent de cet endroit et de son évolution. C’est toujours intéressant d’avoir un avis extérieur.

Vérification nº10 : les transports et le stationnement

En fonction de la cible que vous visez, voilà encore une chose importante à vérifier avant d’acheter : l’accès aux transports ou les facilités de parking. C’est vraiment quelque chose à ne pas négliger, surtout si vous faites de la location courte durée en centre-ville. Si vous ne l’avez jamais fait, vous allez vite vous rendre compte que c’est une des questions essentielles qui va revenir tout le temps : “Est-ce qu’il y a un parking ?” ou alors “Est-ce que je peux me garer facilement ?”.

En effet, si ce sont des professionnels ou des vacanciers, ils arrivent en voiture et veulent se garer à côté de l’appartement. Ça ne veut pas dire que vous deviez nécessairement disposer d’un parking, mais il faut savoir indiquer où ils peuvent se garer et combien ça va coûter.

Voilà pour cette liste des 10 choses à vérifier avant d’acheter. Vous pouvez télécharger le checklist pour avoir toutes ces vérifications accessibles en visite. Et si vous souhaitez rejoindre mon programme d’accompagnement, il y a 16 modules, dont tout un module consacré aux travaux. Je vous montre notamment comment choisir l’artisan de manière intelligente et en ayant les bons prix, afin de rentabiliser votre investissement locatif.

Je vous y transmets tout ce que j’ai appris depuis que j’ai commencé à investir dans l’immobilier il y a presque dix ans. Aujourd’hui, je possède et gère une quarantaine de lots, donc j’ai beaucoup de recul sur les différents types de biens, les modes d’exploitation, les travaux, etc. Je suis un investisseur et je vais sur le terrain, c’est de là que vient mon expérience. Et j’aime également accompagner toutes les personnes qui veulent développer des revenus alternatifs et passifs. Je serai ravi de vous retrouver au sein de ma formation.

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