Avant-après travaux de rénovation dans les colocations de Paul à Orléans

Objectif 3000 € de cashflow : après 3 colocations, Paul diversifie ses investissements avec un immeuble de rapport et de la location courte durée

Michael Colocation, Etudes de cas, Immeuble de rapport Laissez un commentaire

Paul a rejoint la formation Je réussis mon investissement locatif en septembre 2017. En un an, il réalise deux projets de colocation complets puis continue d’enchaîner les investissements. Trois ans après avoir entamé la formation, il a aujourd’hui trois colocations et va bientôt signer un immeuble de rapport. Ses investissements locatifs ne l’ont pas empêché de faire aussi l’acquisition de sa résidence principale, celle-ci lui offrant en bonus une opportunité de location saisonnière. Ses 3 colocations lui rapportent plus de 1000 € de cashflow tous les mois. Retour sur le parcours d’un passionné qu’on n’arrête plus !

Sommaire

Investir dans trois colocations et un immeuble de rapport

Peux-tu nous parler de tes trois colocations ? Quel cashflow mensuel dégages-tu ?

Les deux premières colocations

Je retire 360 € par mois de cashflow du premier projet. C’est une colocation de 3 chambres (9 m², 13 m² et 14 m²), toutes décorées de façon identique, dans un appartement traversant de 60 m² à Orléans. Dès ma visite, j’ai tout de suite vu que le salon ne disposait pas de balcon, et que la cloison séparative avec la cuisine n’était pas porteuse. Je l’ai donc déplacée, ce qui m’a permis d’agrandir la cuisine et de transformer le salon en troisième chambre.

J’ai acheté ce bien 53.000 € FAI (affiché 68.000 €). J’en ai eu pour 20.000 € de travaux en tout, 10.000 € d’ameublement,  5.000 € de frais de notaires et 1.250 € de frais de courtier.

L’immeuble est très grand et les charges assez élevées. En tout, j’en ai pour 1.000 € par an de charges “propriétaires” (ascenseur, ménage, etc.) et 2.250 € par an de charges “locataires” (chauffage, eau, électricité, internet). Pour trois colocataires, cela revient à 60 € par mois chacun. Je trouve que c’est raisonnable. Les chambres sont louées respectivement 350, 400 et 400 € par mois hors charges.

Le deuxième appartement génère 257 € par mois de cashflow. Il se trouve dans la même résidence et est identique au premier. Je suis tombé sur l’annonce en allant faire la visite de contrôle le jour de la signature de l’acte authentique pour le premier appartement. Il était annoncé à 63.000 € mais il était en plus mauvais état et j’ai tenté une négociation plus poussée, qui a abouti. Je l’ai eu pour 47.000 €, plus 5.000 € de frais de notaire, 39.000 € de travaux et 12.000 € de mobilier et décoration. J’ai fait appel à un service de décoration pour 1.500 €. Même si je n’ai pas suivi tous les conseils au pied de la lettre, ça m’a donné beaucoup d’idées, une liste d’achats et une représentation en 3D de chaque pièce avec les volumes, les meubles, etc.

La troisième colocation

Le troisième appartement me rapporte 450 € de cashflow mensuel. C’est un 77 m² avec 4 chambres. C’était un pari en quelque sorte, car il est plus excentré. Je ne savais pas si j’allais réussir à le louer de la même manière que les deux autres et au même prix. J’ai donc mis le paquet sur la décoration et sur les prestations. Contrairement aux deux premiers, où j’avais dû sacrifier la pièce commune pour faire une chambre supplémentaire, il y a une cuisine ouverte sur une grande salle à manger. J’y ai mis une table qui peut se transformer en billard ou en table de ping-pong. Il y avait aussi un dressing, que j’ai transformé en deuxième salle de bain. Et ça a été un pari gagnant puisque les chambres ont été louées très rapidement et au même prix que pour mes deux autres colocations.

Je n’ai pas touché au cashflow que j’ai dégagé depuis que j’ai commencé. Je laisse tout sur les comptes (un par appartement). J’ai acquis ces appartements au cours des trois dernières années et, pour le moment, j’ai dégagé 37.000 € de cashflow.

La cuisine de la troisième colocation de Paul avec table multifonctions

La cuisine rénovée avec sa table multifonctions.

 

Billard, ping-pong et table de cuisine tout-en-un dans la colocation de Paul

Tout-en-un : table de cuisine, table de ping-pong et billard !

Dans un premier temps, tu as enchaîné les colocations. Pourquoi avoir privilégié ce mode d’exploitation ?

J’ai un travail qui me plaît beaucoup et que je souhaite continuer. Il fallait donc que je trouve un mode d’exploitation à la fois rentable et compatible avec l’exercice de mon métier. C’est pour ça que je ne voulais pas faire de location courte durée, trop chronophage. La location nue ne prend pas beaucoup de temps, mais ne rapporte pas beaucoup non plus. La colocation demande pratiquement le même investissement en temps que le meublé, mais le cashflow est bien supérieur. C’est pour cela que j’ai choisi la colocation.

Pour le premier investissement, j’ai regroupé une dizaine de visites en une seule journée à Orléans, qui se trouve à 1h30 de route de chez moi. Lors de la première visite, j’ai tout de suite senti que c’était un bon appartement pour une colocation, notamment parce qu’on pouvait fermer le salon pour en faire une chambre supplémentaire. Comme les chiffres validaient le projet, je me suis lancé.

Je suis tombé sur le deuxième appartement par hasard, comme je le disais. Et comme il était identique au premier, j’ai reproduit ce que j’avais fait pratiquement à l’identique aussi. D’où une deuxième colocation.

L’agent qui m’a vendu le deuxième appartement avait bien compris le type de bien qui m’intéressait. C’est lui qui m’a proposé le troisième appartement, transformable pour une colocation puisqu’il comportait une grande salle à manger en plus du salon. Cela m’a permis de conserver une grande pièce à vivre tout en créant une chambre supplémentaire dans le salon.

Tu passes aujourd’hui à l’immeuble de rapport. Pourquoi ?

Je souhaitais me diversifier, autant sur le type d’appartement (faire autre chose que de la colocation) que sur la localisation (investir ailleurs qu’à Orléans). Je voulais aussi un gros cashflow, donc l’immeuble de rapport semblait tout indiqué. Quand les investisseurs disent qu’ils sont propriétaires de plusieurs dizaines de lots, on sait bien qu’il y a plusieurs immeubles de rapport derrière !

Une chambre de la colocation de Paul après travaux de rénovation

Une chambre de la deuxième colocation après travaux

Développer son patrimoine et s’entourer

Quel est ton objectif ? Vas-tu continuer à enchaîner les projets ?

Tant qu’on me financera, je continuerai à investir dans l’immobilier ! Je pense acheter un bien par an, ça me semble largement faisable et suffisant. L’objectif étant de continuer à générer du cashflow mensuel pour atteindre 2.000-3.000 €. Je vais attendre que les travaux de l’immeuble soient terminés avant d’entamer les recherches pour un nouveau projet.

À la base, j’avais dans l’idée de faire 2 à 3 projets par an. Mais ma femme et moi avons acheté une maison en région parisienne avec beaucoup de terrain et beaucoup de travaux que je fais moi-même. Le temps consacré aux travaux de notre résidence principale va forcément faire baisser un peu le rythme des investissements.

Cette maison a une dépendance de 60 m² que j’ai l’intention de transformer en F2 pour y faire de la location courte durée. On est vraiment très contents de cet achat. Déjà parce que rien qu’en faisant les travaux, le montant de revente immédiat va beaucoup augmenter. C’est donc un très bon calcul en ce qui concerne la plus-value. De plus, si j’arrive à bien la louer en Airbnb, cette dépendance pourrait payer entièrement le crédit de la maison. C’est l’objectif en tout cas. Avant cela, il y a pas mal de choses à faire. J’ai fait appel à une décoratrice d’intérieur un peu plus chère, pour qu’elle m’aide à optimiser les surfaces puisqu’actuellement il n’y a aucune cloison.

Par ailleurs, dans les combles de la maison, je suis aussi en train d’installer un bureau, que je louerai à ma holding quand elle sera créée.

Tu vas arrêter de travailler pour te consacrer à l’immobilier ou est-ce que tu vas déléguer la gestion ?

Je travaille avec mon frère dans l’entreprise familiale créée par mon père, donc je n’ai pas l’intention d’arrêter. J’adore mon métier d’ingénieur en bâtiment, même si c’est vrai que j’adore l’immobilier encore plus !

Sincèrement, j’arrive à gérer mes 3 colocations en 30 minutes par mois, auxquelles vient s’ajouter un aller-retour un samedi éventuellement. Et je dis ça alors que c’est la pleine période des départs (ndlr : cet entretien a été réalisé en juillet). Donc on va continuer de tout gérer nous-mêmes. En fonction du cashflow que générera la dépendance en location saisonnière, il est fort possible qu’on fasse appel à quelqu’un pour nous décharger du ménage.

Tu es très généreux avec le groupe des membres de la formation. C’est important cet échange pour avancer et réussir ?

Je trouve que c’est vraiment bien de s’entraider. L’investissement locatif englobe beaucoup de secteurs. Au final, quel que soit notre métier, on a toujours un lien direct ou indirect avec l’investissement locatif. Donc je pars du principe que chaque personne a quelque chose à m’apporter. Et moi j’aime apprendre tout le temps, j’adore trouver des réponses à mes questions, je n’arrête pas de me former.

J’ai partagé mes documents parce que j’y avais passé beaucoup de temps, en particulier mon calculateur, et j’ai pensé que ça pourrait aider les autres investisseurs. J’aurais peut-être pu les vendre, mais je me suis dit qu’il arriverait un moment où, moi aussi, j’aurais besoin d’aide. Cette approche a été payante. Grâce aux retours de tout le monde, j’ai pu améliorer mes documents et mon calculateur.

Par ailleurs, j’organise des rencontres d’investisseurs sur Paris une fois par mois. J’avais demandé à Michaël s’il était d’accord, car je ne voulais pas lui faire de concurrence. Ces rencontres en personne nous donnent à tous beaucoup de motivation, encore plus que par écran interposé. Il y a vraiment eu une émulation collective. Quand on a démarré ces rencontres, on avait peut-être un projet chacun. Maintenant on a tous fait deux ou trois projets. On s’est poussés les uns les autres.

Par rapport au groupe privé des membres, c’est très bien parce qu’on peut obtenir des réponses rapidement. J’ai pu répondre à beaucoup de questions lorsque j’ai rejoint le groupe, car j’ai suivi la formation très vite et j’ai des connaissances en travaux par mon métier. Je suis moins actif depuis quelques temps, parce que j’ai délaissé Facebook au profit d’Instagram, mais le fait de répondre à ces questions m’encourage à y retourner.

La salle de bain avant rénovation dans une colocation de Paul

Une salle de bain avant travaux.

 

Une salle de bain après travaux dans une colocation de Paul

Après travaux, une salle de bain autrement plus agréable !

Opter pour le forfait tout compris et faire certains travaux soi-même

Revenons un peu sur tes colocations. Les investisseurs qui se lancent pour la première fois dans ce mode d’exploitation se posent souvent la question de la prise en charge des frais comme l’électricité, l’internet, l’assurance, etc. Toi, tu es partisan du “all inclusive”. Ça a d’ailleurs donné lieu à des échanges très intéressants sur le groupe.

Peux-tu nous expliquer pourquoi tu privilégies le “all inclusive” ? Quel est ton retour d’expérience après trois ans et trois colocations ?

La tendance actuelle va plus loin que la colocation

Avec le recul, je confirme que c’est le mieux, parce que la tendance actuelle est au all inclusive. Il y a même un concept qu’on voit de plus en plus, qui suscite un grand intérêt et qui va encore plus loin que le all inclusive : c’est le coliving. Les locataires ont alors accès à des cours de cuisine, à une salle de sport, etc. et le ménage est compris dans les prestations.

C’est un concept qui marche très bien aux États-Unis. Je les prends pour référence, parce qu’ils ont un peu d’avance sur nous pour toutes les tendances dans ce domaine. Par exemple, la colocation fonctionne très bien chez eux depuis 7 ou 8 ans, alors qu’en France ça ne fait que 2 ou 3 ans. C’est pour ça que je pense que le coliving et le all inclusive vont être de plus en plus recherchés et que, d’ici 3 ou 4 ans, ça va devenir la norme.

La colocation est, par nature, pour une durée assez courte

Au final, quand un locataire prend possession d’un logement, il y a beaucoup de démarches à faire pour souscrire aux différents contrats d’eau, électricité, Internet, etc. Sans compter le temps de latence pendant lequel il n’a pas encore accès aux services demandés. Or, en colocation, les gens restent souvent moins d’un an, donc ça représente beaucoup d’efforts pour une durée assez courte. En tant que propriétaire, mieux vaut proposer de très bonnes prestations et commencer dès maintenant à s’adapter à la tendance.

Un autre exemple : cela fait deux ans que je prends l’assurance multirisques habitation à mon nom et que je l’inclus dans le forfait de charges. Ce n’était pas encore très courant quand j’ai découvert cette possibilité chez AXA. Jusque-là, c’est l’un des colocataires qui était titulaire de la police d’assurance et demandait à ajouter ses colocataires au contrat. Ce n’était pas sans poser quelques problèmes. Le premier, c’est que c’est un peu ennuyeux pour le titulaire de devoir faire les modifications au fil des départs et des entrées. Le deuxième inconvénient, c’est que si c’est le titulaire qui part, il faut que l’un des colocataires restants reprenne la police à son nom. Cela exige certaines démarches et un temps de latence pendant lequel, en cas de sinistre, l’appartement n’est pas assuré.

Certains investisseurs craignent qu’un forfait tout compris ne leur permette pas de faire face à des factures d’électricité beaucoup plus élevées que prévu, par exemple…

Dans le cas d’une mise à jour de consommation d’électricité, on peut faire une régularisation et demander au colocataire concerné de payer la différence. Mais personnellement, je préfère faire un forfait un peu supérieur à mon estimation pour ne pas avoir à gérer de régularisations. À la limite, sur de la location meublée à l’année, pourquoi pas ? Mais en colocation, c’est plus compliqué et chronophage.

Prenons le cas d’une mise à jour de consommation qui arrive en décembre pour un colocataire parti en février : ça va être très compliqué de lui demander de payer dix mois plus tard. Et c’est encore pire si, au cours de ces dix mois, trois colocataires se sont succédés : on se retrouverait à devoir faire une régularisation pour trois personnes. Et tout cela multiplié par le nombre de colocations, trois dans mon cas. Je n’ai pas envie de passer deux jours à faire des régularisations !

En tant qu’investisseur, je pars du principe que ce n’est pas pour rien qu’on fait des projets rentables qui génèrent du cashflow. Si on est amenés à perdre quelques euros ici et là, ce n’est pas très grave. De toute façon, le bail précise que le forfait de charges n’est pas fixé pour toute l’année et prévoit la possibilité de l’augmenter en fonction des éventuels écarts trop importants de consommation. Les colocataires savent qu’en cas de surconsommation, je vais modifier le forfait.

Retrouvez mon guide de la colocation en vidéo sur ma chaîne Youtube.

Pour ton premier projet, tu avais fait beaucoup de travaux toi-même et coordonné les différents artisans auxquels tu avais fait appel. Tu en avais conclu que c’était bien trop de travail et que, pour le projet suivant, tu ne ferais rien du tout et tu passerais par une entreprise unique. À l’issue du deuxième projet, tu expliquais que ça avait coûté bien plus cher de cette manière. Alors, quel est ton verdict ?

Comment as-tu choisi de gérer les travaux de ta troisième colocation ?

Je préconiserai toujours à quelqu’un qui ne sait pas faire de travaux d’en faire quelques-uns lui-même. Aujourd’hui, c’est très facile : il y a des centaines de tutoriels sur Youtube. Je ne parle pas de faire les travaux importants, mais quelques petites choses. Il s’agit de gagner en expérience pour pouvoir communiquer efficacement avec les artisans par la suite, quand on va vouloir déléguer. L’artisan ne va pas se comporter de la même manière s’il voit que tu sais de quoi tu parles ou s’il sent qu’il peut éventuellement en profiter.

Sur le premier appartement, mon épouse et moi avons fait tout le curage, la plomberie, démoli un mur et monté une cloison. On s’est fait aider par un menuisier, un électricien et un peintre. Je ne dis pas que tout le monde devrait faire autant de travaux, c’était trop. Mais par contre, ça m’a permis de gagner en expérience. De manière générale, faire faire les travaux par une entreprise coûte deux fois plus cher et prend trois fois moins de temps. Comme pour l’arbitrage entre la location courte durée et les autres modes d’exploitation, il arrive un moment où il faut faire un choix entre l’argent et le temps.

Mais même si on délègue les travaux, il faut prévoir du temps pour monter tous les meubles. Dans une colocation, le montage des lits, des penderies, des bureaux, etc. est démultiplié. Donc, je dirais qu’il faut prévoir 4 à 5 jours pour monter la cuisine et tous les meubles, faire la déco et le ménage.

Chambre de la troisième colocation de Paul

Une chambre dans la troisième colocation après rénovation et décoration.

 

Le vestibule dans la troisième colocation de Paul

Couloir rénové et décoré dans la troisième colocation de Paul.

Obtenir les financements et gérer à distance

As-tu obtenu un prêt à 110 % pour chaque projet ? Est-ce que ça a été difficile d’obtenir ces conditions ?

Nous avons obtenu un prêt à 110 % pour chaque appartement. J’ai toujours demandé et obtenu 20 ans ainsi que 6 mois de différé. Mon épouse et moi avons une situation et un niveau de vie très corrects de par nos métiers respectifs, ce qui a beaucoup facilité les choses à mon avis.

Pour le troisième appartement, je suis allé dans une autre banque et j’ai eu un très bon feeling avec la conseillère. Cela m’a permis de faire un rachat de prêt. C’était d’ailleurs assez drôle parce que je venais de signer l’offre de prêt pour le deuxième appartement auprès de ma première banque, qui n’a donc perçu aucune mensualité de ce prêt-là !

Pour l’immeuble de rapport, ça va être un investissement en SCI. Je ne sais pas encore ce que je vais obtenir mais j’ai l’intention de demander 25 ans et 3 ans de différé. Je n’ai pas encore fait les demandes puisque je vais signer le compromis la semaine prochaine.

Il est possible que ça coince avec ma banque actuelle, parce que nous en sommes déjà à 700.000 € d’encours en moins de six mois. Mais ce n’est pas grave, ce n’est pas la seule banque ! Je me suis constitué un dossier béton pour l’immeuble et je suis très à l’aise à l’oral, donc je suis confiant.

Retrouvez mes conseils pour mieux communiquer avec les banques dans cette vidéo.

Qu’en est-il de ton expérience avec un comptable en ligne ? Est-ce que tu continues de tout gérer toi-même ou as-tu délégué depuis ?

En ce qui concerne le comptable en ligne, au final je n’ai pas continué car je n’étais pas très satisfait. D’une part, je me suis rendu compte qu’un comptable physique coûtait sensiblement le même prix, de l’ordre de 500 € par an. Et d’autre part, j’avais beaucoup de questions à l’époque, que je ne pouvais pas poser à mon comptable en ligne alors qu’il aurait suffi d’un coup de fil avec un comptable physique.

Au niveau de la gestion, j’ai commencé avec le site « Je déclare mon meublé » mais j’utilise désormais Rentila, qui est un super outil. Je regrette presque de ne pas l’avoir pris plus tôt ! Ça coûte 80 € par an et ça procure un gain de temps énorme.

En parallèle, j’ai pris un abonnement chez You Sign pour les signatures électroniques. C’est vrai que c’est un peu cher (20 € par mois) mais c’est vraiment ce qu’il faut quand on investit à distance, et d’autant plus quand on fait de la colocation. Parce que s’il faut faire des allers-retours à chaque entrée et sortie de locataires, c’est la galère.

J’avais un gestionnaire sur place qui faisait les visites et les états des lieux, mais il n’a pas pu continuer. Donc je cherche quelqu’un et, dans l’intervalle, je fais les états des lieux moi-même. Pour les visites, je demande à un ou une de mes locataires avec qui je m’entends bien de s’en charger. Éventuellement, je dédommage au même prix que je payais le gestionnaire.

Investir en nom propre, en société et préparer la transmission

Tu avais aussi partagé sur le groupe que tu cherchais à passer du LMNP à une forme de société.

Pourquoi t’es-tu intéressé à l’investissement en société et quelle forme as-tu choisie ?

Comme je disais tout à l’heure, mon épouse et moi avons une bonne situation et je voulais éviter de passer à une TMI à 41%. Mon comptable, qui est également gestionnaire de patrimoine, m’avait parlé de plusieurs types de sociétés autres que la SCI à l’IS, ce qui m’a amené à demander l’avis des autres investisseurs du groupe privé des membres. Luc et Michaël avaient même pris le temps de répondre en vidéo, ce qui était très sympa. À partir des réponses que j’ai reçues et des recherches que j’ai faites, je me suis rendu compte que la SCI à l’IS était mieux adaptée, puisque le taux d’imposition est de 15 % quand on reste en dessous de 38.000 € de bénéfices.

L’inconvénient, c’est que c’est plus difficile de sortir du cash. Mais c’est pour ça que je vais garder mes 3 colocations en nom propre et en LMNP. Pour la suite, je vais faire une SCI par bien et un montage en holding.

La fiscalité n’est pas la seule raison pour laquelle j’ai choisi la SCI à l’IS. Il y a aussi l’aspect transmission. C’est vrai que quand on démarre dans l’immobilier et qu’on n’a pas de famille (ou qu’on ne se pose pas la question de la transmission), on se concentre presque exclusivement sur le cashflow, la vacance locative, etc. Et puis quand les enfants entrent dans notre vie, on peut être amené à changer sa stratégie et s’intéresser à la transmission. J’ai d’ailleurs l’intention d’en parler dans le groupe, parce que je pense que c’est une question importante. Même quand on n’a pas encore d’enfants mais qu’on compte en avoir, c’est bien de se projeter dans l’idée de la transmission dès le début, pour réfléchir à l’organisation de son patrimoine.

Si c’était à refaire, tu investirais à travers une SCI pour tes trois premiers bien ?

Non, si c’était à refaire, je referais exactement la même chose, parce que c’est quand même très pratique d’avoir le cashflow accessible comme on le souhaite. Actuellement, avec nos trois colocations, on dégage un cashflow d’environ 1.000 € par mois. C’est vraiment bien de se laisser la possibilité de piocher dedans si on en avait besoin pour vivre.

C’est juste que je ne me serais pas posé la question de la SCI si je n’avais pas eu peur de l’imposition et j’aurais peut-être acheté les prochains investissements en nom propre aussi. Alors que maintenant, j’ai pris conscience de l’intérêt de la SCI pour la suite du développement de mon patrimoine.

Si vous voulez comprendre en quoi investir en SCI peut être adapté à votre situation et vos objectifs, rejoignez-nous gratuitement lors de cette conférence en ligne.

Peux-tu nous en dire un peu plus sur l’immeuble de rapport ?

C’est un immeuble qui comporte 6 logements et se trouve entre Nancy et Épinal. Je signe le compromis la semaine prochaine. Je vais demander un prêt de 190.000 € sur 25 ans. J’estime pouvoir en retirer 2.200 € de loyers en location nue, soit un cashflow mensuel de 780 €. Peut-être que je ferai du meublé à l’année dans un studio ou un T2, mais autrement ce sera de la location nue.

Une salle de bain dans la troisième colocation de Paul

Une salle de bain rénovée…

 

Une autre salle de bain refaite à neuf dans la troisième colocation de Paul

… et une autre salle de bain refaite à neuf.

Se former et tirer des leçons de l’expérience

Est-ce que tu te sens rodé ?

J’ai toujours une envie débordante d’apprendre comme je l’ai dit précédemment. Je continue de suivre des formations, d’accumuler des connaissances et de découvrir les astuces de chacun. De toute façon, on n’est jamais à 100 % sachant et on a toujours des surprises, notamment lors des travaux.

Peux-tu nous parler des surprises que tu as eues et comment cela a influencé tes projets suivants ?

Bien estimer les travaux et trouver des partenaires de confiance

Sur le premier appartement, j’ai sous-estimé le budget travaux et je me suis retrouvé à devoir sortir 5.000 € de ma poche.  Ça m’a appris à toujours ajouter 10 % à mon estimation. Aujourd’hui, je continue de faire les estimations de coûts moi-même. Je ne demande jamais de devis aux artisans avec lesquels je travaille. Je fais l’estimation et je leur demande si c’est bon pour eux. Ils ne m’ont jamais dit non. Ils s’en mettent peut-être plein les poches, si jamais je surestime ! Mais je pense que je vise le prix juste.

Avant de trouver ce collectif d’artisans, j’avais choisi un artisan qui n’était pas forcément très bon, mais qui m’avait fait un très bon prix pour mon chantier et celui de mon frère. Le problème, c’est qu’il travaillait seul et que les travaux n’avançaient pas comme il le fallait. Il avait accumulé un retard de trois mois. Heureusement, j’ai réussi à faire basculer mon chantier vers l’équipe que j’utilise maintenant sans perdre d’argent.

Au final, on gère. Mais c’est vrai que ça m’a montré l’utilité d’avoir un différé, même s’il n’est que partiel éventuellement. Et puis aujourd’hui, je suis vraiment content parce que l’équipe d’artisans avec laquelle je travaille va me suivre sur mon immeuble, qui se trouve pourtant à quatre heures de route d’Orléans.

Relativiser les éventuelles déconvenues avec des locataires

J’ai eu quelques mauvaises expériences avec des locataires mais il faut toujours relativiser. C’est très important de relativiser. Avoir une personne compliquée sur une dizaine de locataires, ce n’est pas grave. J’ai un locataire qui payait toujours en retard et qui est parti en laissant un grand trou dans le mur. Ça a pris une journée à mon artisan pour réparer et remettre un coup de peinture. J’ai déduit la somme du dépôt de garantie, et voilà. Ce n’est pas grand-chose en réalité.

Comme j’ai coutume de dire, pour éviter au maximum les surprises, il faut faire du luxe et fournir de très bonnes prestations. Des prix élevés, ça va forcément attirer de bons locataires.

Qu’est-ce qui t’a motivé à te lancer dans l’immobilier et à rejoindre la formation ? Est-ce que tu avais déjà investi auparavant ?

L’immobilier m’a toujours intéressé mais depuis que j’en fais vraiment, j’adore ! J’y suis venu un peu par hasard. Une vidéo sur l’investissement locatif est apparue sur mon feed Youtube, et de fil en aiguille, j’ai fini par en visionner une trentaine.

Ma seule expérience préalable, c’était l’achat de ma résidence principale de l’époque. Un appartement neuf sur plan. Donc rien à voir avec l’investissement locatif. Je savais que je voulais me former donc j’ai regardé les vidéos de plusieurs formateurs. Et j’ai choisi celui qui me correspondait, c’est-à-dire quelqu’un de pas bling-bling.

C’est vrai qu’on peut apprendre gratuitement sur Youtube. Mais les informations sont disséminées un peu partout donc ça prend énormément de temps. De plus, tout le monde ne traite pas un même sujet de la même manière. On va avoir des avis divergents et on ne sait plus quoi penser. Pour apprendre efficacement et avoir une stratégie cohérente, il faut absolument faire une formation. 

Je reconnais qu’au départ, choisir un formateur peut faire peur en raison de l’investissement que ça représente. Quand on regarde les retours d’expérience et les témoignages, on se dit : « C’est de l’arnaque, on ne nous dit pas tout ! ». Mais avec son polo et sa barbe, Michaël inspire confiance. Il est honnête. Il ne nous vend pas du rêve mensonger et ne nous promet pas 10.000 € de cashflow par mois sans rien faire. Comme il l’explique bien, on n’obtient rien sans travail.

C’est important de suivre un formateur qui nous corresponde. Il y a beaucoup de personnes qui ont suivi la formation parmi les participants à mes rencontres mensuelles et quand on regarde leur profil, on se rend compte que Michaël a un public qui lui ressemble.

Un dernier conseil peut-être ?

S’il y a un conseil que je peux donner à des personnes qui veulent se lancer, c’est de faire la formation et de se lancer dans la foulée. Ne pas tomber dans l’erreur de faire la formation et de continuer à chercher toutes les réponses avant de faire quoi que ce soit. C’est normal d’avoir peur, mais il faut faire ses calculs et, si les chiffres sont bons, il faut y aller !

De manière générale, une formation va te donner 60 % des connaissances. Les 40 % restants viendront de l’expérience. Même si tu fais dix formations, tu ne sauras jamais tout sur tout. Mais c’est largement suffisant pour te lancer et réussir ton premier investissement.

Cliquez ici pour, vous aussi, rejoindre le groupe des investisseurs rentables et suivre le parcours de Paul !

Merci Paul !

Cliquez ici pour retrouver le témoignage et retour d’expérience d’autres membres de la formation Je réussis mon investissement locatif.

Retrouvez mes formations ici :

Je réussis mon investissement locatif
Portefeuille liberté financiere
I M M O B I L I E R :
Et si d’ici 3 mois vous aviez un appartement rentable ? Tout est ici. J'ai acquis 40 biens immobiliers rentables via cette méthode.
B O U R S E :
Encaissez des dividendes et faites enfin travailler dur votre argent. Pour en savoir plus, c'est par ici. J'encaisse 1 500 € de dividendes en moyenne chaque mois avec cette approche.
Retrouvez-moi sur Instagram et mes conseils en vidéo sur YouTube.
Instagram   Youtube

Ajouter un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.