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La location meublée de Julien à Villejuif : 224 € de cashflow mensuel

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 2 Commentaires

Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Julien possède un studio qu’il loue en location meublée. Son opération est intéressante car Julien a transformé sa résidence principale en investissement locatif. Il est redevenu locataire pour mettre en location sa résidence principale et dégager ainsi du cashflow tous les mois.

C’est une stratégie intéressante car, dans certains cas, être propriétaire de sa résidence principale peut être un frein à vos projets d’investissement. Je reçois beaucoup de questions à ce sujet et j’en avais d’ailleurs fait deux vidéos pour apporter un maximum d’éclaircissements. Le problème qui se pose, c’est que la banque va regarder votre profil bancaire. Si vous êtes propriétaire de votre RP, votre taux d’endettement risque de réduire considérablement votre capacité d’emprunt.

Comment rentabiliser sa résidence principale ?

Faire de la location saisonnière en votre absence

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez en retirer des revenus lorsque vous n’y habitez pas : vous pouvez mettre une annonce sur des sites comme Air Bn’b pour la louer pendant vos vacances ou absences. Cela vous permettra peut-être de couvrir les charges courantes.

Les revenus que vous en dégagerez ne sont pas forcément imposables. À l’heure où j’écris ces lignes, le site des impôts précise :

Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Néanmoins, selon les dispositions de l’article 35 bis du CGI, vous n’avez pas à déclarer : […]

  • le produit de la location, consentie de manière habituelle, d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes) si celui-ci est inférieur à 760€ TTC par an. (cf. bulletin officiel des Finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20 §60)

Faire de la location saisonnière ou meublée toute l’année

La stratégie dans ce cas, c’est d’acquérir un logement plus grand que ce dont vous avez besoin et de prévoir dès le départ d’en louer une partie à des tiers. Par exemple, vous pouvez acheter une grande maison et louer l’un des étages ou l’une des chambres. Vous pouvez même, si votre municipalité le permet, faire construire un logement supplémentaire sur votre terrain et le louer à des vacanciers. Vous pouvez aussi acheter un immeuble et habiter l’un des appartements. Ce ne sont que des exemples, mais vous voyez l’idée.

Fiscalement parlant, je vous invite à consulter la source citée précédemment. Pour résumer, ces loyers sont à déclarer dans les BIC sauf dans le cas cité plus haut ou si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables. En 2019, le loyer annuel ne devait pas excéder 187 € par m2 en Île-de-France et 138 € dans les autres régions.

Transformer votre résidence principale en investissement locatif

Après tout, vous avez déjà fait toutes les démarches de recherche de bien et de financement, d’achat, de rénovation et d’ameublement, etc. Ce n’est pas rien ! Si vous pouvez redevenir locataire pour dégager du cashflow en louant votre RP, vous vous retrouvez avec votre premier investissement locatif !  C’est ce qu’a fait Julien. Son investissement lui rapporte aujourd’hui 800 € de loyer tous les mois avec un cashflow mensuel de 224 € avant impôts.

Voici comment Julien a transformé sa résidence principale en investissement en location meublée.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

C’est un bien que j’ai acheté en tant que résidence principale pour y vivre. Je l’ai trouvé via seloger.com. J’y ai vécu pendant 1 an et aujourd’hui je suis redevenu locataire pour louer cet appartement.

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)

Il se trouve à Villejuif, il fait 33 m² au rez-de-chaussé avec la particularité de n’avoir aucun étage, un peu comme une maison. La cuisine fait toujours son effet ! 

Proche du métro, des commerces et d’écoles réputées. L’appartement attire des jeunes couples et des étudiants. Un métro sera prolongé dans quelques années et permettra d’avoir à proximité 2 possibilités de transports pour Paris.

Le quartier fait partie d’un plan de renouvellement et va évoluer énormément. Orange y installe 1000 employés d’ici 2019.

Et la copropriété, comment est-elle ?

La résidence est petite, calme et fonctionne bien. Il n’y a que très peu de propriétaires, certains possèdent la plupart des appartements. Point négatif les charges sont élevées.

C’était dur de le trouver ?

Non, le bien est resté longtemps à la vente, il fallait juste saisir l’occasion.

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Oui, j’ai baissé le prix de 2000 €. Ce n’est pas grand chose et avec le recul j’aurais dû insister pour baisser plus. À l’époque c’était pour y habiter. Je pensais à la location ou la revente mais pas aussi tôt. Ceci dit, l’opération reste bonne.

Dans quel état était l’appartement ?

Bon état. J’ai tout de même effectué quelques petites améliorations pour améliorer l’existant. Notamment pour avoir un lave-linge, un lave-vaisselle et plein de rangements.

Pourquoi l’as-tu choisi ?

Pour sa proximité avec le métro, les commerces et les écoles. Je savais que le jour venu ce serait un atout pour louer.

As-tu hésité sur cet investissement de location meublée ?

Non, mon projet était clair. Le timing s’est modifié en cours de route mais l’idée principale était là. 

Qu’est-ce qui t’a poussé à te lancer ?

Je voulais utiliser ma capacité d’endettement pour faire travailler cet argent. L’immobilier était la meilleure façon de construire un patrimoine, créer un revenu annexe et durable dans le temps.

Quels sont les chiffres complets de ton projet de location meublée ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

L’appartement a coûté 138000 €, 11000 € de frais de notaire. Le loyer est de 800 €, la mensualité de 288 €, les charges sont de 150 €, 58 € de frais de gestion, 70 € de taxe foncière, 10 € d’assurance. 

800 € de revenus pour 576 € de dépenses. 224 € de cashflow avant impôts.

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

J’ai obtenu un prêt pour l’appartement sans inclure le reste. 

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

Je suis allé voir plusieurs banques et la banque dans laquelle j’étais m’a fait la meilleure proposition. 

Combien de temps ça t’a pris ?

J’avais l’accord de prêt avant même d’avoir signé un compromis. Donc tout s’est passé très vite. Forcément quelques petites anecdotes, ma conseillère bancaire est partie en vacances sans avoir envoyé les papiers alors que le notaire et le vendeur les attendaient. Finalement il y a toujours une solution.

C’était dur de trouver un financement ?

Vraiment pas.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?

Quelques mois après l’achat, le quartier a été choisi parmi 200 quartiers prioritaires en France. Il va donc bénéficier d’un vaste réaménagement et de l’arrivée d’Orange à quelques pas de l’appartement. 

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Aucune, j’étais bien préparé. Il y a des obstacles mais on trouve une solution.

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

Du bien ! Je suis ravi de louer cet appartement à un jeune couple. Je suis content de leur fournir un logement propre. Les commentaires reçus sont tous élogieux sur l’agencement de l’appartement.

J’ai surtout la sensation d’avancer avec cette source de revenus supplémentaire. La bourse et cet appartement me permettent d’y voir plus clair.

Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?

J’ai surtout appris que la patience est importante. Car j’ai fait une offre un peu trop rapidement, j’aurais pu prendre le temps de négocier. 

J’ai beaucoup calculé, le cashflow, les impôts, … au final j’ai perdu du temps. J’aurais dû me lancer plus tôt. 

J’ai encore beaucoup à découvrir. J’attends la déclaration d’impôt pour vivre une nouvelle aventure 🙂

N’hésite pas à indiquer toute autre information propre à ton investissement !

Je loue en meublé et je me suis réellement rendu compte de la cible des locataires potentiels en testant le marché. 

J’ai mis une annonce sur Airbnb et Leboncoin. J’ai rencontré des agences de gestion pour du meublé à l’année et pour du saisonnier. Même si avec Airbnb je pouvais avoir des mois d’été bien remplis, le reste de l’année était plus compliqué. Avec du meublé à l’année je m’assurais d’avoir un revenu stable toute l’année. La gestion via Airbnb est très chère lorsqu’on sort de Paris intra-muros. 

C’est pour cela que je vise surtout des jeunes couples et des étudiants. 

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Si contrairement à Julien, vous ne pouvez pas dégager de cashflow en mettant en location votre résidence principale, vous envisagez peut-être de revendre votre RP. Avant de franchir ce pas, je vous invite à regarder à cette vidéo. J’y réponds à la question : Faut-il revendre sa résidence principale pour investir ?

Lien vers la vidéo YouTube (nouvelles vidéos régulièrement)

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