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La location meublée de Fabien à Dijon : tout créer à partir d’un plateau nu

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 7 Commentaires

Grâce à la formation Je réussis mon premier investissement locatif,  Fabien a investi dans l’immobilier locatif rentable. Il possède un appartement à Dijon qu’il loue actuellement en location meublée.

Son opération est intéressante car il a entièrement aménagé un appartement à partir d’un plateau nu. Une de ses particularités est qu’il a investi loin de chez lui et a donc dû monter tout un réseau pour l’aider. Aussi, il a réussi à obtenir un financement total tout en étant lui et sa femme sans emploi.

Son investissement lui rapporte aujourd’hui 650 € de loyer tous les mois avec un cashflow net mensuel d’environ 100 €.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce projet de location meublée?

J’ai tout d’abord recherché un chasseur immobilier, j’en ai trouvé un mais qui s’est avéré par la suite un agent immobilier « classique » ne répondant finalement pas à mes besoins. Ensuite, j’ai repéré un bien en premier lieu alléchant, vu sur Leboncoin et géré par une agence immobilière. J’ai pris contact, ai visité le bien qui finalement ne correspondait pas car trop cher au vu des travaux à engager.

J’ai bien accroché avec l’agent immobilier, et quelques semaines après, je reprends contact avec lui notamment par rapport à un point à éclaircir sur le bien que j’avais visité. Avant de raccrocher, je lui demande s’il n’aurait pas d’autres biens dans le même style (bien pourri, tout à refaire….). Alors, il me répond qu’il vient justement de rentrer un bien quelques heures auparavant (nous sommes un mardi soir). L’agent immobilier me le décrit, l’emplacement, le prix….Je saute dessus et demande à le visiter car c’est le dernier d’un lot de 6, les 5 autres ayant été vendus en moins d’une semaine.

Le mercredi, mes parents vont le visiter (j’habite Toulouse, le bien en question à Dijon), me font un topo horrible (parfait c’est exactement ce que je recherchais lol) mais super emplacement, et tout à faire (ils me prennent pour un taré, comment tu vas faire…..). Je décide donc de le « réserver », fais 700 km en voiture, prends un rdv chez un courtier le vendredi à 17h, et visite l’appartement le samedi à 10h pour signature du compromis le même jour à 14h.

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)

Il s’agit d’un plateau nu de 46 m2 , dont 7 m2 de future loggia, en plein centre de Dijon, à deux pas de la Gare.

Et la copropriété, comment est-elle ?

La copropriété se compose de 29 lots dont 6 futurs appartements. De plus, nous avons un statut « spécial » avec une gestion un peu en marge des autres biens car nous avons une entrée indépendante, pas d’ascenseur…donc charges réduites par rapport aux autres appartements de la copropriété (environ 40-45 euros/mois de charge, ce qui est bien)

C’était dur de le trouver ?

J’avais vu cette location meublée un mois avant, avais appelé mais il était déjà « vendu ». Un vrai coup de chance. J’ai posé la question juste avant de raccrocher, et je suis arrivé à la faveur de 2 désistements : la première fois, une personne n’est pas venue signer chez le notaire le jour même de la signature et n’a plus donné signe de vie, le second un refus de prêt. Un vrai coup de chance et je n’ai pas hésité une seule seconde ! Donc pas difficile à trouver, il est arrivé un peu tout seul. J’ai démarré mes recherches en novembre, et je l’ai trouvé fin janvier, ce qui est relativement rapide je pense.

As-tu négocié ton projet ? Si oui de combien ?

Absolument pas, le vendeur était catégorique. Au prix affiché, c’était un super prix. Effectivement, j’ai payé frais d’agence inclus, 45 000 euros pour 46 m2. C’était à ce prix sinon il me passait sous le nez. J’ai dit oui sans hésiter.

Dans quel état était l’appartement ?

Ahahahahah, bonne question. Pour faire très simple, il s’agissait d’un plateau nu, issu d’une division par lot d’un ancien local commercial depuis longtemps inoccupé. Donc l’immeuble en parfait état, le reste, je préfère vous montrer des photos qui parlent d’elles-mêmes. En deux mots, une base très solide, des murs solides et sains, le reste, rien puisqu’il n’y avait rien.

Pourquoi as-tu choisi ce projet de location meublée ?

  • Son emplacement était pour moi excellent. Un quartier en devenir, très proche de l’hyper-centre. Le défi qu’il représentait. J’ai voulu appliquer la formation et je me suis dit : des travaux ok, alors tant qu’à faire autant apprendre sur un bien à faire entièrement ! J’ai tout appris ! Placo, plomberie, électricité, aménagement (j’ai pensé moi-même l’appartement, ses pièces, son implantation….) Un vrai bonheur et un projet énorme que je suis fier d’avoir accompli aujourd’hui.
  • En plus, son prix : imbattable pour réaliser ma « première » vraie bonne opération (j’ai un autre appartement acheté il y a huit ans mais je n’avais pas toutes ces connaissances).

As-tu hésité ?

Absolument pas. J’avais cette idée en tête d’investir, j’ai vu ce bien, j’ai foncé (avec la peur, mais j’ai foncé).

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?

J’avais déjà un appartement, loué sans interruption depuis 8 ans. Et la qualité de ce bien est largement en dessous de ce que je pouvais proposer avec un bien tout neuf. Je savais que j’allais le louer sans problème, ce qui m’a conforté. Je connais bien la ville (je suis originaire de Dijon), je connais donc son marché (au moins par rapport à ce que je souhaitais faire, c’est-à-dire du meublé).

Quels sont les chiffres de ton projet ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

Prix d’achat : 45000 euros FAI + frais de notaire

Travaux : 32000 euros

Aménagement : 3500 euros

En tout, j’en ai pour 87000 euros.

Rendement brut (hors frais d’achat) : 17,61%

Rendement brut (frais de notaire inclus) : 16,27%

Rendement brut (frais d’achat inclus) : 8,04 %

Loyer : 650 euros CC (45 euros de charges)

Je dégage environ 100 euros / mois de cashflow

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Financement total : Appartement, frais de notaire, travaux et même les meubles y sont passés.

Comment s’est passé la recherche du financement ?(Courtier, en direct…)

J’avais une situation pour le moins très défavorable. Nous revenions d’une mission de 2 années en Chine (pour mon travail, je travaillais sur une chaîne d’assemblage d’hélicoptères à Harbin). Ma femme et ma fille m’ont accompagné, ma compagne ne travaillait donc pas. A notre retour, mon contrat s’est terminé, nous « pointions » donc tous les deux à Pole Emploi… J’ai contacté ma banque mais je n’ai pas perdu de temps et j’ai contacté un courtier que l’on m’avait conseillé. A part un peu d’épargne, nous avions le « parfait » profil d’un bon refus de banque !

Combien de temps ça t’a pris ?

J’ai pris rdv avant d’aller visiter moi-même le bien pour prendre la température. Après un coup de téléphone quand même car j’ai fait 1400 km aller-retour, je voulais quand même une petite lueur d’espoir venant du courtier. En ce qui concerne le délai, cela m’a pris 3 semaines entre la recherche de la banque et l’accord de principe.

C’était dur de trouver un financement ?

Comme je le précisais précédemment, j’avais une situation « assez défavorable » pour trouver un financement. Pas de panique cependant, en bon professionnel, j’ai établi un super PowerPoint dévoilant l’ensemble de mon projet, chiffres à l’appui, atouts du bien, ma vision court et moyen terme…J’ai eu la chance d’avoir un courtier qui a le bon carnet d’adresses qui a su m’aiguiller vers la bonne banque et les bons conseillers. Donc au final, aussi surprenant que cela puisse paraître, ça n’a pas été compliqué de trouver un financement, même en étant tous les deux en « recherche d’emploi ».

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet de location meublée ?

Le financement, je n’ai pas eu besoin de batailler et de défendre corps et âme, mon projet les a semble-t-il séduits car ils m’ont suivi. Du point de vue technique, quasiment aucune mauvaise surprise, donc je dirais une bonne surprise dans sa globalité !

As-tu eu de mauvaises surprises ?

Erreurs sans gravité dues à une mauvaise coordination des travaux (j’apprends !) Sinon je touche du bois, rien de significatif au vu de l’ampleur des travaux et du timing que je m’étais fixé. Je signais le 31 mars avec un objectif de location au 1er septembre. Pari tenu, il est loué depuis le 3 septembre !

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement de location meublée avec le recul ?

Une immense satisfaction d’un point de vue technique. Je me suis amusé à dessiner un appartement entier, à travailler l’espace de vie, j’ai beaucoup échangé avec les différents artisans que j’ai côtoyés, j’en ai rencontré de très bons (des mauvais aussi). J’ai beaucoup appris notamment sur le fait que rien n’est impossible devant les banquiers. Du sérieux, de la rigueur dans le projet que l’on monte, il faut montrer du concret, des chiffres. Comme disait Stéphane Mahé dans sa présentation, il s’agit pour beaucoup d’une question d’humain. Si nous savons nous entourer, si vous montez un projet sérieux et viable, ça fonctionne !

N’hésite pas à indiquer toute autre information propre à ton investissement !

J’ai surtout voulu réaliser un investissement qui soit viable dans le temps, et qui ait un potentiel évolutif (location courte durée sera envisagée plus tard). Un conseil, lancez-vous ! Depuis ce projet, j’ai décidé de repenser complètement mon premier appartement pour le rendre rentable et ultra compétitif !

AVANT

APRÈS

(Bon il est plus investisseur que photographe !)

 

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Commentaires 7

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  2. Bonjour,
    Pour une véritable “première” acquisition c’est du beau travail.
    Les chiffres sont la et le résultats aussi.
    Un bien de qualité qui vous permet très certainement de profiter d’un bel abattement fiscal (total je pense).
    Bravo pour vous être lancé dans un chantier comme celui-ci.

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  7. Très fort pour avoir su séduire une banque tout en étant chômeur !
    L’investisseur ne précise pas les garanties demandées par la banque (hypothèque, caution personnelle, etc.), mais il faut supposer qu’il y en a, car les banques adorent s’assurer, se rassurer, se surassurer jusqu’à l’excès !

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