Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Julie possède un appartement à Nantes qu’elle loue en location courte durée. Son opération est intéressante car Julie a su utiliser le groupe Facebook afin de créer un réseau autour d’elle pour l’aider à construire une opération rentable.
La location courte durée est un mode d’exploitation qui peut faire exploser votre rentabilité. Elle peut même permettre de transformer un passif en actif avec cashflow mensuel. Je peux vous partager un exemple concret (pour plus de détails, voir la vidéo à la fin de l’article) : prenez un bien loué environ 1000 euros par mois en location nue. En location meublée, on passe à 1300 euros et on double à 2600 euros en location courte durée ! C’est donc un mode d’exploitation à ne pas négliger.
Caractéristiques de la location courte durée ?
C’est vrai que la location saisonnière engendre plus de frais et demande plus de gestion que de la location meublée à l’année ou même de la colocation. Vous allez devoir gérer une rotation élevée de locataires, être réactif pour répondre aux demandes de renseignements des personnes intéressées. Vous aurez des frais de ménage et d’accueil pour chaque séjour (ou alors le travail de le faire vous-même) et c’est vous qui allez prendre à votre charge toutes les dépenses d’électricité, eau, Internet, etc.
Heureusement, vous pouvez mettre en place un système qui vous permettra de déléguer et d’automatiser votre location saisonnière ! Vous pouvez passer par une entreprise de services à la personne ou par un autoentrepreneur pour la gestion des entrées et sorties, le ménage, le linge, etc. Et vous pouvez définir un nombre de nuits minimum pour chaque séjour, afin de mieux rentabiliser vos frais. Vous pouvez même déléguer la gestion du planning si cela devient trop chronophage.
Trouver l’équilibre entre rentabilité et temps
Tous les biens ne se prêtent pas forcément à de la location courte durée, puisque typiquement, vos locataires seront des touristes ou des personnes en déplacement professionnel. Un bien situé prêt des transports, des gares et/ou des centres d’affaires est donc plus propice à ce genre de location. Vous devrez aussi veiller à ce que l’entretien et la décoration soit toujours au top, surtout si vous visez une clientèle premium.
Il existe différentes techniques pour vous assurer d’avoir un planning toujours rempli, de louer au meilleur prix et de déléguer efficacement votre LCD. Si vous craignez aussi de ne pas réussir à louer selon cette modalité, une solution est de vous assurer que votre projet reste rentable même si vous faites de la location meublée à l’année. De cette manière, vous n’êtes pas lié a vie à la location saisonnière si cela vous demande trop d’énergie et vous avez une solution de repli qui reste rentable.
Mais sans plus attendre, revenenons-en au projet de Julie. Voici comment elle a réalisé son investissement locatif dans une location courte durée.
Comment tu t’y es prise pour trouver ce bien ?
Après des mois de recherches infructueuses, j’ai fini par me faire aider par un chasseur d’appartements qui m’a été recommandé grâce au groupe sur Facebook.
Note de Michael : La puissance du réseau est capitale dans l’immobilier !
C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)
C’est un appartement situé au rez-de-chaussée d’une petite copropriété de 58 m2.
Il dispose de 2 chambres, d’une cuisine fermée, d’un salon fermé, d’une salle de douche, des WC séparés. Il dispose d’une cave fermée en sous-sol et d’une place de parking extérieure mais sécurisée.
Et la copropriété, comment est-elle ?
La copropriété est petite, car il n’ y a que 4 étages. Elle est calme et bien entretenue.
Note de Michael : S’il faut investir en copropriété (je préfère les immeubles de rapport) alors les petites copropriétés sont parfaites pour maîtriser les dépenses et les charges.
C’était dur de le trouver ?
Oui avant de signer mon contrat avec le chasseur d’appartements.
L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?
Non, pas de négociation faite par moi, il avait été négocié par le chasseur en amont -5000 euros.
Dans quel état était l’appartement ?
Très sale, il sentait l’urine, l’ancien propriétaire était sous tutelle, il vivait enfermé, les volets fermés. Il était meublé de brique et de broc.
Note de Michael : C’est l’odeur de la rentabilité 🙂 Plus c’est en mauvais état, plus la rénovation apportera de la valeur.
Pourquoi l’as-tu choisi ?
J’ai regardé la superficie et l’emplacement, le rapport qualité-prix et je l’ai imaginé propre et refait à neuf. Le prix a été déterminant.
As-tu hésité sur ce projet de location courte durée ?
Non, quand j’ai visité cet appartement je savais tout de suite que je signerai, après des mois de visites infructueuses j’avais commencé à baisser les bras. Cette visite m’a redonné espoir et j’ai tout de suite vu le potentiel de ce projet, une voix intérieure m’a dit fonce, j’ai signé le compromis de vente sans que mon mari l’ai visité avant. Il a découvert le bien le jour de la signature chez le notaire.
Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancée dans ce projet de location courte durée ?
Le rapport qualité-prix, la bonne réputation du chasseur d’appartements, et la solidité de ses arguments.
Quels sont les chiffres complets de ton projet de location courte durée ? (Prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)
Prix d’achat : 81000 €
Frais d’agence : 5000 €
Frais de notaires : 7000 €
Travaux : 20000 €
Equipements : 5000 €
Qu’as-tu demandé comme financement sur cet investissement de location courte durée ? (Frais de notaire, travaux ?)
Un financement à 110% (travaux + frais de notaire+ frais d’agence, zéro apport)
Note de Michael : Très important de réaliser vos premières opérations à 110 % afin de préserver votre épargne. Cela permet également de se sentir en sécurité avec l’investissement et faire face à une surprise.
Comment s’est passée la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)
En direct avec ma banque, j’avais acheté un studio en Pinel en 2015 avant de faire la formation et du coup j’avais déjà négocié le crédit pour ce bien.
Combien de temps ça t’a pris ?
Rapidement, 1 seul rendez-vous à la banque.
C’était dur de trouver un financement pour réaliser ton projet de location courte durée ?
Non, nous sommes mariés avec 2 CDI et pas de résidence principale.
As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?
Oui : le sérieux des artisans, et franchement le rendu a été une bonne surprise, beaucoup plus beau que ce que je m’étais imaginé. Je suis ravie du résultat.
Note de Michael : Merci de le préciser ! Il y a de très bons artisans et heureusement. Lorsque vous trouvez ces personnes, ne les quittez pas !
As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet de location courte durée ?
Oui, un dégât des eaux dans la cave juste après la signature chez le notaire, les charges de copropriété au-dessus de ce que je pensais + les travaux votés lors de l’assemblée qui a eu lieu 1 semaine après la signature chez le notaire (refaire la peinture dans les parties communes) ; les coûts liés à l’aménagement des lieux. Je pensais que les travaux resteraient dans le budget et que je pourrais m’arranger avec l’artisan pour faire financer les meubles. Mais finalement la fourchette travaux a été dépassée et il a fallu financer les équipements de notre poche. C’est une dépense qui a impacté notre budget personnel, nous avons dû prendre dans nos économies, ce qui n’était pas du tout prévu.
J’avais également minimisé le temps que cela prenait pour terminer le projet, j’ai eu des moments d’angoisse et de doutes, heureusement qu’il y a le groupe Facebook pour nous soutenir les uns les autres.
Note de Michael : Je pose toujours cette question dans les études de cas car l’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille sinon nous nous ennuierions. Il ne faut pas espérer que rien ne va déconner, il faut avoir de la ressource pour trouver des solutions.
Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?
Je suis fière de moi.
Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?
J’ai appris beaucoup : communiquer avec les artisans, apprendre à aménager un bien, s’organiser et rédiger des annonces sur les nombreux sites de location courte durée, faire toutes les démarches administratives à la mairie, au tribunal de greffe, EDF, internet, bref il y a eu tellement de démarches et de papiers que je ne vais pas tout citer !
AVANT
APRÈS
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Commentaires 1
Trés intéressant , merci pour cet article