Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Yann possède un appartement à Perpignan qu’il loue en colocation à trois étudiants. Son opération est intéressante car Yann a négocié autour de son bien à tous les niveaux, ce qui lui permet d’avoisiner les 10% de rentabilité. Son investissement lui rapporte 1200 € de loyer tous les mois.
La colocation est clairement à la mode. Elle est à la croisée des chemins entre la location courte durée, plutôt chronophage et problèmophage, et la location meublée, qui manque de rentabilité. Un appartement à partir de 50m² peut servir pour créer une colocation ne serait-ce que pour 2 personnes. Les économies d’échelle apparaissent, vous vous en doutez, avec 3, 4 ou 5 colocataires.
Que savoir sur la colocation ?
Tenir compte des étudiants
Si vous vous orientez vers ce mode d’exploitation, pensez à tester le marché pour vérifier qu’il y a de la demande. Essayez aussi de planifier votre chantier de façon à ce que votre bien soit prêt à être loué vers l’été. En effet, les étudiants sont particulièrement friands de colocation et leurs recherches sont condensées sur les mois d’été et septembre. Ça ne veut pas dire que vous ne pourrez pas trouver de colocataires à une autre période de l’année, car c’est aussi un mode de logement qui convient aux jeunes travailleurs, notamment. Mais pour mettre toutes les chances de votre côté et éviter les sueurs froides, mieux vaut viser juste !
Apporter de la valeur
Il y a différents degrés de confort que l’on peut apporter dans une colocation. C’est un logement meublé et équipé avec tous les services et l’accès à Internet. Mais ce n’est pas tout. Les jeunes qui découvrent l’indépendance ne sont pas forcément des fées du logis ! Pour vous assurer du bon entretien régulier de votre bien, vous pouvez prendre un contrat de ménage auprès d’une personne ou d’une entreprise. Ce ne sont pas vos locataires qui se plaindront d’être déchargés de cette corvée ! Pour faire une colocation premium, et si la structure du bien le permet, vous pouvez aussi apporter de la valeur au niveau de la salle de bain. Pourquoi ne pas mettre une petite salle d’eau dans chaque chambre (ou dans certaines chambres que vous louerez plus cher) ?
Créer une chambre
Comme je l’ai dit avant, l’avantage de la colocation, ce sont les économies d’échelle que vous allez pouvoir y faire et les bénéfices accrus que vous allez pouvoir en retirer. Pour cela, vous avez la possibilité de transformer le salon en chambre supplémentaire. Comment savoir si un appartement se prête à cette transformation ? Ça dépend principalement de la cuisine. Il est en effet important dans une colocation de conserver un espace de convivialité. La cuisine est-elle suffisamment spacieuse pour y mettre une table où les colocataires pourront se réunir et partager leurs repas ? Si la réponse est oui, vous pouvez faire de la cuisine la pièce commune et profiter de la surface du salon pour créer une chambre supplémentaire.
Évidemment ici, inutile de viser le plus de colocataires possibles, il faut également penser les espaces et créer un lieu de vie agréable pour fidéliser vos locataires.
De très nombreux membres de la formation réalisent des colocations et Yann nous a gentiment partagé son projet. J’espère que cela vous inspirera !
Voici comment Yann a réalisé son investissement locatif dans une colocation.
Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?
J’ai utilisé le bon coin pour faire ma recherche. Le hasard a voulu que lorsque j’étais en train de visiter un des biens, l’agent immobilier m’a proposé de visiter un appartement, qu’elle n’avait pas encore mis en vente. Je n’ai pas hésité et j’ai donc accepté d’aller le voir… coup de foudre.
Note de Michael : Voir un bien avant que l’annonce soit publiée de partout, c’est top ! D’où l’intérêt de soigner ses contacts et de se faire voir comme un investisseur sérieux et prêt à passer à l’action immédiatement.
C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)
Il se situe dans le centre-ville de Perpignan à côté de la citadelle, et à 200 mètres de l’université.
Il fait 93 m2, avec 3 chambres (2 lits simples et un lit double)
Et la copropriété, comment est-elle ?
Tout le reste de l’immeuble appartient au même propriétaire investisseur qui a juste vendu un appartement pour faire baisser son taux d’endettement.
C’était dur de trouver ce projet de colocation ?
Non, entre le début de mes recherches et l’offre d’achat, 2 semaines.
L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?
J’ai négocié 10000 € accepté sans difficultés.
Dans quel état était l’appartement ?
En bon état, mis à part la salle de bain qui était vieillotte, l’ancien propriétaire avait repeint en blanc pour la vente.
Pourquoi l’as-tu choisi ?
L’emplacement, je visais une colocation, et à 200 mètres de l’université, je n’ai pas hésité.
As-tu hésité ?
Non, même si le quartier qui se trouve un peu plus au nord n’est pas recommandé, j’ai fait mes recherches, j’ai prospecté plusieurs jours pour voir l’ambiance dans ce quartier précis, et j’ai su que c’était une bonne affaire.
Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?
En fait, un de mes meilleurs amis possédait 2 appartements (6 aujourd’hui), il a laissé un livre traîner sur sa table de chevet, Père riche/ père pauvre, et là j’ai su …
Note de Michael : C’est toujours un livre qui fait de l’effet 🙂
Quels sont les chiffres complets de ton projet de colocation ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)
104000 € (90000 € l’appartement, 7000 € l’agent et 7000 € le notaire),
Le loyer attendu est de 1200 € (400 € par chambre)
J’ai obtenu 1,60 % de taux.
J’avoisine les 10% de rentabilité.
Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)
Frais de notaire inclus, la banque a refusé les travaux, ma banquière principale bien que compétente était un peu à la traine pour ce genre de crédit.
Note de Michael : Point à améliorer pour le prochain investissement 😉
Comment s’est passée la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)
Je suis d’abord passé par un courtier qui m’a obtenu 1,70, je suis ensuite allé voir ma banque en leur disant que j’avais obtenu 1,65 chez un concurrent, ils m’ont alors accordé 1,60 sans trop de difficulté.
Note de Michael : Faire jouer la concurrence en ayant des propositions en main. Ça vaut aussi pour la négociation sur le prix d’achat. Faites faire un devis des travaux nécessaires et montrez-le au vendeur pour expliquer pourquoi vous faites l’offre que vous faites. C’est toujours plus convaincant.
Combien de temps ça t’a pris pour investir dans la colocation ?
Tout compris 3 mois.
C’était dur de trouver un financement ?
Non, c’était même le plus simple, une fois qu’on sait ce qu’il faut faire et dire, on passe à l’action et on attend les résultats sans trop de stress.
Au départ la banque m’avait même refusé quasiment 15000 € sur le crédit (frais d’agence + Notaire), j’ai simplement écrit un mail leur expliquant par A + B pourquoi ce n’était pas dans leur intérêt de me refuser ce financement et moins de 24 h après, ils sont revenus sur leur position.
As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?
La simplicité de la chose, et surtout je me suis prouvé à moi-même que je pouvais le faire et ça n’a pas de prix, en fait cela m’a radicalement changé.
As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?
Des mauvaises surprises non, mais j’ai fait des erreurs, notamment la négociation, j’ai négocié pour négocier et pas en fonction de ce que je voyais.
J’ai aussi sous-estimé les travaux de la salle de bain et le mobilier donc ça fait un trou dans ma tirelire.
Note de Michael : Faire une contre-visite avec un artisan vous évitera ce genre d’erreur 🙂
Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?
Je me demande pourquoi je ne l’ai pas fait plus tôt.
Note de Michael : Eh oui, sentiment répandu parmi les membres de la formation !
Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?
Qu’avec une bonne formation et en ignorant l’opinion des gens qui ne possèdent rien mais qui pour ton bien essaient de te faire renoncer à ton projet, je peux aller bien plus loin que ce à quoi je m’attendais.
Note de Michael : C’est top, ça ! C’est hyper important de s’entourer de gens qui partagent ton objectif justement pour faire contrepoids aux mises en garde et commentaires décourageants de personnes bien intentionnés mais qui n’y connaissent rien.
AVANT
APRÈS
Alors que pensez-vous de ce projet ?
Est-ce une bonne idée ? L’auriez-vous fait ?
Si vous voulez voir d’autres exemples concrets de projets immobiliers, j’ai réuni ci-dessous des liens vers les réalisations des membres de la formation Je réussis mon investissement locatif.
Cela me fait très plaisir de voir chaque membre avancer vers la liberté financière et se créer une première rente avec les premiers projets. C’est très gratifiant d’accompagner d’autres personnes à investir dans l’immobilier locatif et à être rentable dès le 1er jour.
Liens vers d’autres avant/après à consulter absolument !
La location meublée de Julien à Villejuif : 224 € de cashflow mensuel
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Commentaires 2
Bonjour !
J’ai quelques questions !
je suppose que vous vous chargez de trouvez les locataires et que vous singez un bail simple avec chacun d’entre eux plutôt qu’un seul contrat de colocation avec tous les colocataires avec clause de solidarité ?
1) mélangez vous garçons et filles ?
2) chacun a t-il son réfrigérateur ?
3) Quel est le nombre optimum de colocataires ?
Pensez vous qu’il est financièrement plus intéressant de prendre un grand appartement à louer en colocation ou plusieurs appartements en individuel ?
4) quels sont les riques et les problèmes que l’on peut rencontrer du fait de ces colocations ? Les problèmes avec le voisinage par exemple ?
Comment faites vous pour trouver les locataires ? Agence, journal d’étudiants, bureau des élèves à l’Université ?
Merci !
Eric Merlin
Author
Cela dépend de la colocation pour le mélange garçon/fille.
Il est impensable que chacun ait son réfrigérateur !
3 à 5 mais tout dépend de la surface.