Immeuble à 0 euro

J’ai eu cet immeuble pour 0 € !

Michael Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas Laissez un commentaire

Aujourd’hui, je suis très fier de vous partager que j’ai eu cet immeuble gratuitement. Un immeuble à 0 €. J’ai pu acheter un bien qui génère des revenus alternatifs à une vingtaine de minutes d’une grande ville française sans mettre un euro de ma poche.

Alors attention, je ne suis pas en train de parler de programmes mis en place pour revitaliser certains quartiers. Non, ce bien-ci, je l’ai acheté de manière traditionnelle sans débourser un seul euro.

Je sais que certains vont penser : “Mais bien sûr, et ils t’ont donné de l’argent avec, non ?”.

Eh bien vous ne croyez pas si bien dire ! Et la bonne nouvelle, c’est que c’est tout à fait légal et REPRODUCTIBLE. Alors voici comment j’ai procédé et comment vous pouvez, vous aussi, acheter un bien immobilier pour 0 € et recevoir de l’argent en échange !

Mes recherches pour trouver cet immeuble à 0 €

Mon objectif avec cette acquisition

Il y a quelques années, je cherchais une acquisition à moins de 100.000 €, qui puisse générer un cashflow mensuel de 1.000 € en location nue.

Pour atteindre cet objectif, je devais évidemment m’éloigner des zones les plus chères qui vont plutôt apporter des plus-values à long terme.

J’ai donc commencé à éplucher les annonces avec plusieurs critères en tête : il fallait que j’identifie les zones ayant une rentabilité locative au mètre carré très importante tout en ayant une demande locative suffisante

Pour cela, on peut s’aider de sites comme Meilleursagents, Rendement locatif, le tensiomètre de locservice et surtout faire ses recherches soi-même. C’est d’ailleurs pour cela que j’ai créé le calculateur Belle Renta

Ces recherches m’ont permis d’identifier les villes qui présentaient un profil comme celui que je recherchais. Ça m’a amené à cibler des zones à 15/20 min de villes attractives et qui n’étaient pas encore chères. 

Bien sûr, pour éviter de tomber sur des zones désertées ou peu recommandables, j’ai mis des garde-fous, en visant des villes situées près des principaux axes routiers, avec au moins un supermarché et un collège, et je suis allé voir moi-même pour me rendre compte qu’il y faisait bon vivre. Je me suis aussi mis à la place d’une personne qui travaille dans la grande ville proche en vérifiant que le trajet prenne moins de 25 minutes le matin et aux heures de pointe.

La difficulté que je rencontre avec la localisation

J’ai une stratégie de gestion intégrée de mes biens, c’est-à-dire que je ne confie pas la gestion à une agence mais à un indépendant. C’est dans un objectif de maîtrise des coûts et d’excellence opérationnelle. Mais de ce fait, il me fallait trouver un bien relativement proche de mes autres investissements, ce qui limitait pas mal les zones de recherche. Et une fois ces zones définies, je me suis rendu compte qu’il y avait assez peu de biens disponibles et que ceux qui étaient disponibles n’étaient pas toujours en annonce.

L’immeuble à 0 € apparaît enfin !

Dans ces cas-là, il est important de connaître les gens et de faire jouer le bouche-à-oreille. Après environ 2 mois de recherches, à trouver peu de biens, je déniche un immeuble de rapport intéressant !

Son prix affiché : 73.472,05 €, frais de négociation inclus. 

Je remarque immédiatement son prix anormalement bas, ce qui voulait dire qu’il y avait un problème. J’étais assez enthousiaste, c’était clairement une opportunité à creuser ! Je demande donc rapidement à le visiter.

C’est un petit immeuble de 150 m2, avec 6 appartements, datant des années 1950, qui était vide depuis longtemps. Une fois sur place, je me rends compte qu’il faut refaire entièrement tous les appartements, mais il n’y a pas de plomberie ou de choses compliquées. Si le vendeur est prêt à négocier, je suis partant.

Je négocie le prix de vente de cet immeuble à 0 €

Quand et comment négocier le prix de vente d’un bien immobilier ?

Je fais un petit aparté pour vous expliquer un point fondamental en immobilier : pour négocier, il faut que le vendeur puisse baisser son prix. Ça ne sert à rien de faire son marchand de tapis si en face le vendeur n’a pas la possibilité de baisser son prix.

Typiquement, un propriétaire qui revend au bout de quelques années n’aura pas remboursé grand-chose du capital de son prêt immobilier, il aura surtout payé des intérêts. Donc il ne va pas pouvoir se permettre de négocier beaucoup, puisqu’en face il doit encore rembourser son prêt. À l’inverse, un vendeur qui n’a plus de prêt immobilier sur le bien, ou en tout cas qui a déjà suffisamment remboursé de capital, sera plus enclin à baisser le prix.  

Autre critère qui va faire que le vendeur va être disposé à négocier, c’est s’il est lassé de son bien, qu’il n’a plus envie de s’en occuper et qu’il veut s’en débarrasser. Par exemple une personne un peu âgée ou quelqu’un qui doit déménager. Donc pas un jeune qui cherche à faire une plus-value ou un investisseur dont c’est le business.

Et enfin, si le bien est dans un état déplorable, le vendeur sera plus disposé à écouter une offre basse puisqu’il sait que des travaux sont nécessaires pour rendre le bien habitable et le mettre en location. C’est encore plus convaincant si vous lui présentez un devis d’artisan. 

Si vous souhaitez approfondir ce sujet :

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Pourquoi je pouvais négocier cet immeuble à 0 € ?

Lors de la visite, j’apprends que le vendeur vend parce qu’il en a marre. Il avait acheté l’immeuble il y a longtemps et pour pas très cher. Il comptait faire tous les travaux à sa retraite mais, finalement, une fois retraité, il a préféré passer du temps à la Réunion avec ses enfants.

Tous les critères d’une bonne négociation sont réunis :

  • le vendeur a acheté il y a longtemps donc son prêt est remboursé,
  • il avait eu le bien pour pas cher,
  • il a d’autres priorités,
  • et il y a beaucoup de travaux à faire.  

Je fais donc une offre basse à 56.000 € frais de notaire inclus. Mais je montre qu’avec moi ça ira vite en lui annonçant une vérité simple : 100 % de mes compromis signés vont jusqu’au bout. C’est gagnant-gagnant.

Quelques heures plus tard, le vendeur fait une contre-proposition à 61.000 € frais de notaire inclus.

Le prix tous frais inclus est donc passé de 79.872,05 € à 61.000 €. Cela fait donc une réduction tous frais inclus de 18.872,05 €, soit 24 %. Pour information, le prix net vendeur pour cet immeuble était donc de 52.800 €.

61.000 €, ce n’est pas un immeuble à 0 €

Si vous vous demandez pourquoi j’ai dit que ce bien ne m’avait rien coûté alors que je viens aussi de dire que je l’avais acheté pour 61.000 € tous frais inclus, je vais vous l’expliquer, c’est promis. Mais je dois d’abord préciser d’autres éléments pour que tout le reste fasse sens. 

Il faut faire pas mal de travaux avant la mise en location

L’ampleur des travaux

Donc comme je le disais, il fallait refaire tout l’intérieur des 6 appartements : les cuisines, les salles de bain, les peintures et les sols. 

On ne touchait pas aux cloisons ni à l’isolation, et on pouvait garder l’électricité et la plomberie en l’état, ça n’avait pas besoin d’être refait. Avec le recul et pour une raison que je vais vous expliquer juste après, j’ai quand même changé les 14 fenêtres de l’immeuble pour améliorer l’isolation. 

Photo avant de l'immeuble à 0 € Photo avant de l'immeuble à 0 € Photo avant de l'immeuble à 0 € Photo avant de l'immeuble à 0 €

Pas facile quand on n’a pas encore son réseau d’artisans

Bref. Pour évaluer le montant des travaux, je fais venir plusieurs artisans : les devis vont du simple au double. À l’époque, je n’avais pas encore mon réseau de confiance, en particulier sur cette ville. Et ce qui n’a pas facilité les choses, c’est que c’était un gros chantier, donc ce n’était pas évident de trouver un artisan disponible.

Mon choix se porte sur une petite entreprise familiale. Et en fait, il va y avoir pas mal de couacs. Il y avait beaucoup d’embrouilles entre le père et ses fils, une mauvaise communication dans l’équipe donc je ne savais plus qui gérait quoi et c’était vraiment difficile à suivre.

Plusieurs problèmes lors des travaux de l’immeuble à 0 €

Ensuite, ils ne notaient pas les choses sur lesquelles on se mettait d’accord, ce qui fait qu’ils ont commandé un sol trop sombre, qui n’était pas celui qu’on avait choisi. 

Ce n’est pas dramatique en soi, mais ce n’est pas ce que je voulais. Et ce sont de gros rouleaux, donc une fois que c’est livré, ça ne se ramène pas au magasin avec une camionnette. L’artisan me fait limite pleurer, parce que ça va être trop compliqué pour lui d’échanger ces rouleaux-là, donc au final je me dis que c’est juste la couleur, elle est quand même bien et je laisse tomber.

Et puis surtout, il y a eu les fenêtres. Je savais que le joint autour des fenêtres avait fondu. Le fils menuisier de l’artisan m’avait assuré qu’il pouvait facilement changer les joints pour un prix ridicule.

Vous vous en doutez, ça ne s’est pas passé comme prévu ! Finalement il a fallu changer les 14 fenêtres pour un total de 8.000 €. C’est vrai que le prix à la fenêtre n’est pas énorme mais quand on fait le total, c’est une blague qui revient un peu cher.

Anciennes fenêtres dans l'immeuble à 0 euro

Anciennes fenêtres dans l'immeuble à 0 euro

Nouvelles fenêtres dans l'immeuble à 0 €Pose de nouvelle fenêtre dans l'immeuble à 0 euro

Fenêtre changée dans l'immeuble à 0 €

Ça a complètement décrédibilisé l’artisan à mes yeux, parce que soit c’est malhonnête, soit c’est une erreur, mais dans ce cas-là c’est une grosse erreur. Donc je ne l’ai pas repris pour d’autres chantiers. 

Et puis j’ai aussi eu une surprise après coup concernant la cheminée de l’immeuble. C’est une cheminée mitoyenne avec le voisin. Depuis la rue, elle paraissait droite, et c’était le seul point de vue que j’en avais. Lorsque le voisin a acheté la maison d’à côté (qui était inhabitée jusque-là), il s’est rendu compte depuis son jardin que la cheminée était penchée et que tôt ou tard elle allait tomber.

Heureusement c’est une cheminée qui n’est pas utilisée donc on a tout simplement partagé la facture pour la condamner et la fermer. Ça m’a coûté 1.000 euros et j’en ai profité pour refaire toute la maçonnerie du pignon pour bien protéger l’immeuble.

Cheminée penchée de l'immeuble à 0 €

Cheminée penchée de l'immeuble à 0 euro

Durée et coût des travaux

Les travaux ont duré 6 mois et ont coûté 85.000 €.

C’est ce qu’il fallait pour rénover les 6 appartements, apporter de la valeur et créer le coup de cœur. L’objectif étant d’attirer des locataires qui allaient s’y sentir bien et vouloir y rester le plus longtemps possible. 

Après les travaux, j’en suis donc à : 61.000 € pour l’acquisition et 85.000 € pour les travaux, soit 146.000 € de dépensés dans un immeuble qui ne m’a rien coûté et qui me rapporte de l’argent tous les mois.

Alors, comment est-ce possible que cela ne m’ait rien coûté ?

Enfin, la réponse que vous attendiez : Comment j’ai eu cet immeuble pour 0 € ?

Je gagne près de 900 € chaque mois grâce à cet immeuble à 0 €

Pour que vous compreniez bien la démarche, il est important qu’on s’intéresse d’abord aux 847 € net que cet investissement génère tous les mois. Bon, on est en dessous des 1.000 € que je visais mais j’en suis quand même content 🙂

J’ai fait l’acquisition d’un actif qui ne m’a rien coûté et qui me rapporte presque 900 € par mois de revenus alternatifs et quasi passifs. Magique ? Pas du tout. En fait, il n’y a rien de plus rationnel et mathématique !

J’encaisse 1.720 € de loyers hors charge chaque mois, desquels il faut déduire les frais annuels pour la taxe foncière (978 €), l’assurance Propriétaire Non Occupant (214 €) et la comptabilité (700 €). 

Si vous êtes particulièrement rapide en calcul mental ou que vous avez la calculatrice à la main, vous êtes peut-être en train de vous dire qu’il y a une anomalie. 

En effet, 1.720 – 978/12 – 214/12 – 700/12 = 1.562 € par mois et non pas 847 €, soit 715 € d’écart. Ça ferait une grosse erreur de calcul quand même ! 

Alors où sont passés ces 715 € ? C’est là que je peux enfin expliquer pourquoi cet immeuble ne m’a rien coûté du tout !

J’utilise l’effet de levier du financement bancaire

Pour investir dans l’immobilier, l’idéal c’est d’utiliser le levier de la banque. Qu’est-ce que ça veut dire ?

Ça veut dire de faire financer l’intégralité de l’opération par la banque, à savoir :

  • le prix du bien, 
  • Les frais de notaire,
  • ET les travaux de rénovation. 

TOUT faire financer et ne mettre AUCUN apport. C’est ce qu’on appelle un prêt à 110 %. 

Vous l’avez compris, la mensualité du prêt pour financer l’acquisition de cet immeuble s’élève à 715 €. 

Après avoir payé toutes les dépenses annuelles et mensuelles, dont la mensualité de 715 € pour le prêt, cet immeuble me rapporte 847 € par mois. C’est ce qu’on appelle le CASHFLOW

J’exploite cet immeuble en SCI à l’IS, Société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés. En SCI à l’IS, il y a une imposition de 15 % mais vu que j’amortis les travaux, en réalité j’ai un cashflow qui est net d’impôts !

La recette de l’immeuble à 0 € (ou de n’importe quel investissement locatif rentable)

Prenez un PRÊT à 110 % pour financer un investissement qui génère du CASHFLOW, et une FISCALITÉ OPTIMISÉE pour limiter le poids de l’impôt sur les revenus locatifs, et vous obtenez un ACTIF qui met de l’argent dans votre poche tous les mois sans que vous n’ayez eu à débourser un seul euro.

Et c’est sans compter sur l’éventuelle plus-value à la revente, encore une fois pour un bien qui ne m’aura absolument rien coûté.

Mes réponses à vos objections !

Alors il y a toujours des personnes qui vont se ruer sur les commentaires, évidemment !

“Encore un crétin qui arnaque les gens !”

Exemple de commentaire sur l'immeuble à 0 €

L’argent roi, et sans rien foutre en plus ! Vivre sur le dos de ceux qui produisent, c’est minable et honteux ! À vomir ! Clairement du baratin ! Top mytho ! Le capitalisme gouverne et c’est frustrant. Vous ne pensez qu’à l’argent ! Les propriétaires sont des arnaqueurs ! Pauvre type, est-ce le moment de faire du profit ? C’est toi l’arnaque ! Scandaleux ! Il n’y a donc que des marchands de sommeil ?”  

Petit florilège, ne me remerciez pas 🙂 Ce sont des personnes qui ne sont pas à l’aise avec l’idée de louer un appartement cher. Mais vous avez vu comment c’était avant. Ce n’était pas loué. Regardez comment c’est maintenant.

Immeuble à 0 € après travaux de rénovation Immeuble à 0 € après travaux de rénovation

C’est loué. C’est votre définition de marchand de sommeil ? Moi quand je tape “marchand de sommeil” dans Google, j’obtiens ça : 

Exemples d'appartements loués par des marchands de sommeil

Je sais qu’il y a plein de personnes qui ne sont pas à l’aise avec le fait de gagner de l’argent. Ok, mais il ne faut pas traiter les gens de marchand de sommeil juste parce que vous avez un problème de relation à l’argent.

Après, il y a aussi des hésitations et des craintes légitimes. 

“Les banques ne prêtent plus sans apport”

Il y a ceux qui se sont persuadés que les banques ne prêtent qu’aux riches, que c’est devenu impossible d’emprunter à 110 %, c’est-à-dire sans apport, ou qui ont plein de blocages qui les empêchent de passer à l’action.

Ce que vous devez comprendre, c’est que cet immeuble à 0 € n’est qu’un exemple particulièrement intéressant parmi d’autres. Mais si vous avez peur de vous lancer dans un immeuble de rapport, vous pouvez commencer plus petit pour vous faire la main. J’ai suivi la même stratégie avec d’autres projets moins chers.

Par exemple, un appartement en plein centre-ville d’une grande ville qui a coûté 110.000 €, avec les frais de notaire, d’agence et de rénovation. Cet appartement, que j’exploite en colocation, me rapporte 225 € par mois avec un prêt à 15 ans. Avec un prêt sur 20 ans, j’aurais un cashflow mensuel de 370 €. 

Les membres de mes formations aussi ont suivi la même stratégie avec de plus petits projets. Il y a plein d’études de cas et de témoignages sur le blog.

Je pense, entre autres, à un membre qui a acheté un 30 m2 pour 49.000 € frais de notaire inclus, qui a fait 8.000 € de travaux, donc une opération à 57.000 €, qui a obtenu un prêt à 110 % alors qu’il était étudiant et sa femme stagiaire, et qui retire 125 € de cashflow mensuel MINIMUM. Parce que pendant l’été, il loue son bien en location saisonnière. Cela booste son cashflow, qui a le potentiel d’atteindre dans ces périodes-là près de 1.000 € par mois.

Et vous pouvez faire la même chose ! La clé, c’est de trouver le projet qui va vous permettre de générer du cashflow (ou a minima ne rien vous coûter). Comme ça, vous aurez un bien qui se paye tout seul et une source de revenus alternatifs. C’est sur ça qu’il faut vous concentrer. Et c’est comme ça que pensent tous les investisseurs qui ont réussi. 

“Pourquoi les investisseurs disent-ils toujours qu’il ne faut pas faire d’apport ?”

Certains se demandent aussi pourquoi faire un prêt si on peut utiliser sa propre épargne et ainsi avoir plus de cashflow tout de suite

Dans l’immobilier, l’idéal c’est de contrôler 100 % d’un bien en ayant intégralement investi avec l’argent de la banque. J’en parle dans une vidéo mais pour résumer, on ne se constitue pas une épargne du jour au lendemain. Si vous faites un apport sur un projet immobilier, combien de temps ça va prendre pour vous reconstituer une épargne en vue de faire un apport sur un deuxième projet ? Non seulement vous n’avez plus votre argent, mais en plus vous êtes bloqué pour de futurs investissements. 

Alors qu’il y a plein de choses à faire avec votre épargne :

  • conserver une épargne de précaution personnelle,
  • faire travailler votre épargne en bourse, 
  • monter un business,
  • etc.

En utilisant l’argent de la banque pour vos projets immobiliers, vous allez pouvoir développer non pas une mais PLUSIEURS sources de revenus alternatifs puisque vous allez pouvoir multiplier les projets immobiliers sans toucher à votre épargne ET faire travailler votre épargne ailleurs.

C’est l’intérêt majeur de l’immobilier, en particulier en France car les conditions, même durcies, sont encore EXCEPTIONNELLES par rapport à d’autres pays. 

“C’est risqué de s’endetter pour investir dans l’immobilier”

Je vois aussi des personnes qui se demandent si ce n’est pas risqué de s’endetter pour investir dans l’immobilier et qui font un parallèle avec la crise de 2008. 

L’idée fondamentale, c’est quoi ? L’immobilier et l’investissement locatif existent depuis des centaines d’années. On a toujours besoin de logements de qualité et rénovés. Crise de 2008 ou de 2075, peu importe ! Le logement sera toujours occupé et rapportera toujours. Si l’immobilier locatif était un si mauvais investissement, on aurait vu après 2008 tout le monde revendre ses biens. Est-ce que les grandes fortunes ont revendu à votre avis ?

En résumé

Voilà, vous connaissez toute l’histoire de mon immeuble à 0 €. La base de l’immobilier locatif, c’est ça. Trouver une bonne affaire, tout faire financer, apporter de la valeur au bien, le mettre en location pour en retirer un profit, et répéter. Et après plusieurs opérations, vous aurez bâti un patrimoine immobilier et des sources de revenus alternatifs qui seront la clé de votre indépendance financière, et tout cela GRATUITEMENT.

Vous avez lu cet article jusqu’au bout, c’est que vous êtes motivé ! J’espère que ça vous a apporté pas mal d’éléments de réponse et que ça vous encourage à passer à l’action. Je serai ravi de vous accompagner si vous le souhaitez ! 

Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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