Investissement locatif : nouvelle opération rentable tout de suite

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite 30 Commentaires

Très courte vidéo pour annoncer un nouvel investissement locatif dont je viens de signer le compromis de vente. C’est un appartement avec un bel emplacement à Lyon qui va être divisé en 2.

Investissement locatif rentable tout de suite

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Commentaires 30

  1. Bonjour Michael et félicitation à vous pour votre nouvel investissement.
    Je suis également Lyonnnais et je visite régulièrement des biens.
    Il y a une semaine,j’ai trouvé un très bon produit avec des travaux,un bon vendeur,et j’ai été le premier à venir le visiter.J ai fait une offre écrite à 60 000 au lieu de 69000 en précisant le gros montant des travaux.
    L’agent me dit qu’il a bien transmis mon offre mais que le vendeur préfère attendre car c’est le tout début de la commercialisation. (je précise que tout l’immeuble est en vente).
    Comment vérifier que cela est vrai et que ce n’ai pas l’agent immobilier qui souhaite tout simplement ne pas transmettre mon offre car il va surement devoir faire un effort sur sa commission?

    Cela fait plusieurs fois que j’ai des doutes sur les agents car ils savent qu’il y aura toujours une personne plus riche pour payer le prix affiché.
    Merci à vous Michael.

    Gary

    1. Post
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      Bonjour Gary,

      C’est toujours difficile à savoir. Pour moi, c’est la relation que tu as avec l’AI qui te donnera la réponse.
      Si c’est au début de la commercialisation c’est normal que le vendeur refuse.
      Tu peux te tenir au courant de la suite et développer ta relation avec l’AI.

      1. Merci beaucoup Michael,
        je vais travailler sur ce point la prochaine fois et être rigoureux la-dessus.
        Encore merci d’avoir pris le temps de me lire et de me répondre.

        Au plaisir

        Gary

    2. @Gary. Je me permets de te donner un conseil.

      N’achètes pas d’immobilier car nous sommes au début du marché baissier. Lorsque les enfants du baby boom arriveront a la retraite: les vendeurs seront bien plus nombreux que les acheteurs. En fait , ça a déjà commencé en 2011 et comme par hasard les prix baissent depuis cette date….

      Attends sagement une correction de -50% avant de t’intéresser à la pierre. Regardes les autres pays en comparaison: USA -40%, Japon -60%, Espagne -50%, Grèce -55%…etc… En Allemagne, le prix au mètre carré est deux fois moins chère qu’en France. Les Français sont-ils deux fois plus riches que les Allemands ? Ou la population française est-elle deux fois plus nombreuse au mètre carré ?

      Si tu achètes maintenant tu t’exposes aussi à une hausse des taux d’intérêt . Les taux étant déjà au plancher, ils ne peuvent que remonter. Il faut comprendre qu’avec des rendements locatifs aussi ridicules que 5 ou 6% , tu n’as aucune marge de sécurité. Il suffit que les taux remontent de 2 points pour fausser tous tes calculs…même si ta banque t’accorde des taux fixes. Lorsque que le taux obligataire est proche du rendement locatif, tous les investisseurs se tournent vers les obligations.

      Pourquoi s’endetter et prendre des risques pour gagner 5% alors qu’on peut avoir le même rendement sans travailler et sans prendre de risque ? Idem pour les boursicoteurs qui privilégient les dividendes à la croissance de l’entreprise. Si les investisseurs se retirent les prix et les loyers vont encore plus baisser. Un véritable bain de sang !

      Cf: l’article de Bill Gross(the king of bunds) publié sur Janus investment et la lettre aux actionnaires de Warren Buffett qui mettaient en garde contre une remonté des taux.

      “Avec un rendement inférieur à 10% personne n’est à l’abris, il faut viser minimum 12% net.” Warren Buffett.

      Cela dit “the king of bunds” et le “sage d’Homaha” peuvent avoir tort…Les taux pourraient rester bas pour encore 20 ans. Le temps pour vous de rentabiliser votre immobilier. Mais je n’oserais pas prendre se paris , c’est comme si on avait une épée de Damoclès au dessus de la tête : jusqu’ici tout va bien… Jusqu’ici tout va bien…

  2. Salut Mickael,

    Félicitation pour ta nouvelle acquisition. Je vois que tu ne chômes pas après ton immeuble l’an dernier.
    En plus tu investis dans la ville où je réside . Si je comprends bien tu vas diviser un appart de 40m² en 2 studios. Ma question : “Est-ce que les studios ne risquent pas d’être trop petit car il aura forcément de la perte d’espaces utiles ?”. Je pense que si tu l’as fait c’est que tu as déjà étudier la faisabilité.

    A bientôt,
    Belrix

    1. Post
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      Hello,

      Oui je construis mon avenir 🙂
      L’immobilier est une partie.
      Sur 40 m², il y a 2 à 3 m² de perdu pas plus. Le choix de cet appartement s’est aussi fait sur ce critère.

  3. Félicitation et longue vie à toi!!! À ce rythme, t’auras peut-être une Ferrari Michael lol.

  4. Bonjour Michael,

    Félicitations pour cette nouvelle acquisition ! En plus d’être un simple achat immobilier, tu créés de la valeur en faisant des travaux, en divisant l’espace et en louant meublé. C’est la meilleure solution pour faire exploser votre rendement !

    Cordialement,

    Nicolas

  5. Salut Michael.J’aimerai beaucoup me lancer dans l’investissement immobilier mais ce qui me bloque actuellement est le fait de ne pas savoir, si j’ai l’épargne nécessaire pour me lancer dans ce type de projet.

    Actuellement je dispose de 60 000 euros d’épargne tout en gagnant 1100 euros par mois. J’aimerai donc avoir ton avis,pour toi ai je les fonds nécessaires pour me lancer dans l’investissement immobilier(sachant que j’habite en Ile De France)?

    1. Post
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      Bonjour Nicolas,

      Tu as une belle épargne et bien largement de quoi te lancer. Ce qui compte c’est d’investir en mettant le moins possible de ton cash.
      Pour investir tu peux mettre de 0 à 10 ou 15 000 € si tu payes les frais d’acquisition.

  6. Michael, quelle a été ta procédure pour analyser la demande locative de studios meublés à Lyon ? Est-ce une ville que tu connais bien ?

    Curieux de savoir comment tu as traité ces questions 😉

    David

    1. Post
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  7. Salut,
    félicitation pour cet achat

    Par contre un petit bémol pour l’achat immobilier, les mensualité d’emprunt sont loin d’être les seules charges sur ce type d’investissement.
    Je visite pas mal de biens/ apparts/ petits immeuble de rapport, et souvent pour un loyer de 1000 euros et une mensualité de 600 l’opération n’est pas forcement rentable. 1200 de taxe foncière annuelle, 6% de frais de gestion par une agence, 1000 euros d’impôt supplémentaire, un peu de vacance locative etc. etc. et on se retrouve avec un cash-flow négatif.
    Un de mes amis était tout content d’acheter un appart déjà loué 700 euros pour une mensualité de 600, tout calcul fais il venait de se payer une dette de 150/mois sur 15.
    Mon critère de base est un loyer deux fois supérieur aux mensualités ( pour un crédit sur 20 ans finançant a totalité de l’opération)
    le reste c’est des stats, plus on cherche/visite et plus on a de chance de trouver ou moins la recherche sera longue.

    A+

    1. Post
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      Tout à fait, il est primordial de bien faire ses calculs. Après il existe d’autres moyens de doper le rendement de l’opération au delà de la simple soustraction loyer-charges en utilisant le déficit foncier.

      1. Bonjour,

        Si l’idée du deficit foncier est intéressante, il faut être particulièrement vigilant.

        C’est pénible à gérer, et les redressements fiscaux font très mal.

        Entre ceux qui déduisent des travaux qui ne devraient pas l’être, et ceux qui omettent que le bien doit être loué SANS INTERRUPTION pendant 3 ans (ce qui est rarissime quand on fait du meublé) … le FISC se régale…

        Bien entendu le redressement intervient au dernier moment, un classique de l’administration fiscale.

        1. Post
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          C’est très juste. Dans tout investissement il faut bien savoir ce que l’on fait, il y a des règles à respecter. Après il n’est pas rarissime de louer un appartement sans interruption. Tout est une question de prix et d’offre adaptée au marché local (le mien est loué depuis 2011 sans interruption). Je n’irais pas faire la même opération dans une ville de 50 000 habitants ou à la mer/montagne (trop lié à la météo/saison).

  8. bonjour Michael
    ton objectif principal étant de gagner de l’argent alors qu’on ne débourse personnellement que peu d’apport, et qu’on fait travailler l’argent prêté par la banque sur un produit à bon rendement, est il possible d’adopter un placement financier locatif pour “sécuriser” un apport, dans le cas ou on a vendu sa résidence principale devenue inadaptée par sa taille et ses charges de fonctionnement … le tout sans refaire de crédit ou à minima ( en vieillissant, les taux d’assurances s’élèvent au prorata des altérations de santé du créancier!)
    ma 2 ème question : que penses tu de l’investissement sur du cabinet de soin ?
    y a t il des charges propres à ce type de location en terme d’imposition ou une législation qui réserverait des mauvaises surprises sur sa rentabilité ?
    merci, en tout cas, pour ton site que je découvre depuis 2 jours, qui m’apprend beaucoup et que je vais conseiller à mes enfants …!!!
    Sophie

  9. Ben pour être gagnant, ça dépend de quel côté on se place : si on est locataire comme moi, louer un appartement dont le loyer est 20% trop cher par rapport au côut du crédit du proprio, c’est clairement de l’arnaque !

    Voilà pourquoi, je n’achèterai jamais en France : le côut de l’immobilier est beaucoup trop cher pour mes moyens : je gagne le SMIC, environ 1150€, et je n’arrive même pas à trouve un simple F.2 en région parisienne à un prix compatible avec mes moyens !

    Selon les critères des banques, je ne devrais pas consacrer plus de 33% de mes revenus au loyer soit : 1150×0,33 = 380€. C’est même pas le prix d’un studio, sauf au fin fond de la Seine-et-Marne, là où on est ravitaillé par les corbeaux !

    Je peux trouver des prix raisonnables en Province, mais mon boulot me retient ici. Alors, vraiment le logement en France, c’est un vaste SCANDALE, car c’est un besoin vital pour chaque français, il ne peut être considéré comme un produit comme les autres !

    J’espère qu’en grave crise immobilière fera redescendre tous les acteurs sur Terre, et que même les petits revenus trouveront des loyers accessibles pour se loger…

    1. Post
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    2. Je partage à 100% l’avis de Michael.
      Quel est l’intérêt de garder un job qui est payé au plancher (SMIC, et donc que n’importe quel autre emplois rémunérerait à minima au même niveau) et garder une qualité de vie médiocre?

      Vous avez très certainement d’autres “intérêts” que votre salaire qui vous retiens dans cette situation. Ou alors vous vous y complaisez?

    3. Je comprends ton sentiment Cédric et ne partage pas vraiment la reponse de Michael et Max qui te donne une leçon ‘si tu en es là c’est de ta faute …’, et manque un peu d’humilité sur ce coup.

      Toutefois pour qu’un investisseur ait envie d’acheter un bien pour le louer il faut qu’il y gagne. Son but est donc que le loyer couvre la somme des charges plus une petite marge de profit. Sinon pourquoi le faire?

      Pour ta part tu es locataire et estime que tu loues 20% trop cher, pourquoi ne pas acheter? Suivant ton raisonnement tu economiseras 20% sur tes loyers. Si tu n’as pas d’apport, commence par louer petit et pas cher pour te constituer une epargne, revend iphone 5 et autres forfaits illimités, renegocie tes assurances, souscris une banque en ligne pour la CB gratuite, consomme de la viande 1 fois ou 2 par semaine, bref tuvis comme un etudiant pendant 5 ans et tu auras un bel apport pour acheter quelque chose.

      1. Post
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        Loin de moi l’idée de donner une leçon, j’espère que Cédric ne l’a pas pris ainsi. Mon propos est de dire : les prix de l’immobilier sont élevés, c’est un fait. Cédric gagne 1150 €/mois ce qui faible, c’est un fait. Donc soit Cédric accepte les faits et ses conséquences, soit il cherche à changer un des facteurs (déménager, changer de métier, se former, s’expatrier, entreprendre, colocation…).
        Il a répondu à la question pourquoi ne pas acheter : il n’a pas les moyens. D’ailleurs avec son revenu, l’achat est un poids supplémentaire à porter par rapport à une location qui a l’avantage d’avoir un tarif fixe.

  10. Salut Michael.

    J’entend souvent dire(y compris toi dans un précédent message) que lors de l’acquisition d’une propriété pour un investissement,l’apport doit être le plus faible possible,voir même être inexistant afin de faire financer le tout par la banque(achat,travaux,ameublement,notaire…).

    Ne serait il pas plus prudent de faire un apport d’au moins 50%,ce qui éviterait par la suite un remboursement trop lourd de l’investisseur a la banque?

    Ensuite comment savoir et faire en sorte que le paiement mensuel du locataire ne va pas uniquement servir au remboursement bancaire,afin que l’investisseur puisse toucher un rendement?

    1. Post
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      Bonjour Nicolas,

      Peu d’apport = effet de levier pour toi. Si tu dois mettre 50 000 € pour acheter un appartement à 100 000 € c’est très limitant !
      Pour faire en sorte que la mensualité soit inférieure au loyer il faut justement monter un projet intéressant, négocier, faire ses calculs, bref investir. J’explique tout cela dans ma formation, je te conseille de regarder si tu veux apprendre à le faire.

  11. bonjour,
    il faut avoir l’oeil pour trouver l’appartement qui pourra se diviser facilement, de même pour évaluer le montant des travaux.
    Marrant tout ces gens qui se baladent sur les rails derrière toi 🙂
    patrice

  12. Bonjour Michael,

    Tout d’abord: félicitations pour ton blog et ton acquisition !

    Petite curiosité : dernièrement, je me suis positionnée sur un appart à diviser pour en faire deux studios. Au final, j’ai investi ailleurs pour d’autres raisons.
    Mais je me souviens que l’agent immobilier m’a parlé d’une déclaration à faire à la mairie pour “créer juridiquement sur le papier” un nouveau lieu de vie. Le coût de cette opération était de 35 000 €. Autant dire que cela plombe tout. Une des solutions pour cet appart-là était de faire une collocation sur le papier, mais une indépendance dans les faits.
    As-tu des informations quant à ces démarches administratives… pour de futurs projets 🙂

    Je fais partie des lecteurs silencieux de ton blog (depuis des années). Mais pour une fois que je prends la plume, je tiens vraiment à te remercier pour tes conseils, ton partage de bonne humeur, et tes encouragements.
    Merci du fond du coeur !

    1. Post
      Author

      Bonjour,

      Merci pour tes compliments 🙂
      35 k€ !? Il faut voir de quoi il parle exactement, cela parait incongru. Je n’ai heureusement jamais fait de projet impliquant de tels frais.
      Demande-lui une explication précise sur la démarche dont il parle.

      1. Bonjour Michael,
        Merci de ta réponse rapide.

        C’était au mois de décembre, et depuis je suis passée à d’autres projets. Donc je n’aurai pas l’occasion de revoir cet agent immobilier. Toujours est-il qu’il a insisté sur le fait que la mairie n’accepterait pas une division en deux de cet appart pour des raisons administratives… sauf à passer par toute la paperasse dont le montant serait de 35 000 €. Bref, si à ta connaissance et par ton expérience, diviser un appart en deux et louer deux lieux de vie ne nécessitent pas d’opérations juridiques, légales et paperasserales supplémentaires, c’est bon à savoir.
        Je recommencerai à guetter ce type de produit.
        Et si jamais tu seras confronté prochainement à cela, je te remercie par avance de nous (tes lecteurs) tenir informés sur ton blog.
        Bonne journée à toi, et à bientôt 🙂

  13. Pour répondre à Cedric plus haut .

    J ai réalisé mon premier investissement locatif à 27 ans avec 1232€ net de revenu .

    J ai acheté 1 f3 dans une petite ville de province pour un crédit de 332€ et un loyer percu de 360€ . Certes j en ai été de ma poche pendant 8 ans (augmentations annuelles des loyers ) . Mais aujourd’hui il est autofinancé .

    Je suis de mon côté resté locataire . Aujourd hui je M attaque à un immeuble de rapport déjà autofinancé car loyers perçus = 2× mensualité de crédit .
    (Endettement à 44% )

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