Investissement locatif : Comment réussir ? 2/2

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

Nous avons développé dans l’article précédent l’intérêt de choisir un appartement de petite surface géré en direct comme moyen de débuter dans l’investissement locatif.

Voyons à présent quel montage adopter pour le financement, ainsi que la manière de sélectionner et fidéliser un « bon » locataire.

Quel type de financement rechercher ?

Dans le cas où vous ne disposez pas de la somme nécessaire à l’acquisition, sécurisez votre montage de prêt.

Crédit à taux fixe uniquement.

Considérez le loyer net que vous tirerez de la location de la manière suivante : faites une recherche sur un « grand site d’annonces immobilière » des biens similaires. C’est-à-dire, situation géographique, type et surface. Prenez le loyer net des appartements les moins chers.

La part de la mensualité du prêt couverte par la location= 10 / 12 x le montant du loyer.

Ceci permet d’anticiper les menues réparations et la carence locative moyenne (pour un studio).

Par exemple : actuellement, dans une localité du sud des hauts de seine, un studio de 15/20m2 se loue autour de 500€  hors charges.

Dans ce cas, la participation du loyer au prêt sera de 415€.

Cette mensualité, avec votre capacité d’épargne, conditionnent également le prix d’acquisition du bien.

En effet ce même type de bien se vend actuellement entre 90 et 100 000€.

Après négociation du prix, frais de notaire et menus travaux ajoutés, on arrive à un prix d’acquisition autour de 90 à 100 000€.

Donc le prix affiché avant négociation correspond souvent au prix d’acquisition final.

Avec les offres de crédit actuelles, on trouvera un financement sur 20 ans à 4.10% hors assurances, soit des mensualités de 635€ assurances incluses.

Il vous faudra donc mettre 220€ chaque mois pendant 20 ans, au final le studio vous coûte donc 20 x 12 x 220€ = 52 800€ le reste étant financé par votre locataire.

Le coût du crédit est lui de 54 000€.

Notez que :

– le prix d’achat est l’élément le plus structurant du montage financier : négociez ferme.

– compte tenu de la durée, le taux du crédit a relativement moins d’importance que le coût de l’assurance

– il faut verrouiller le montage en prenant un effort d’épargne largement inférieur à votre capacité réelle pour ne pas être amené à vendre avant 10 ans (moitié de la durée initiale).

Votre capacité réelle doit s’apprécier en montant et non pas en pourcentage comme les banquier le présentent souvent.

Dans notre exemple, la question est : « Dépenser 220€ par mois constitue-t-il une gêne dans mon budget ? » et pas « Suis-à 33% d’endettement ? »

Dans tous les cas, ne soyez pas trop optimiste car des aléas viendront plomber vos simulations : période trop longue pour trouver un locataire, nouvelles impositions de l’état, augmentation des impôts existants, baisse des loyers.

Il n’en demeure pas moins que l’investissement immobilier au plus tôt de sa vie active constitue un moyen efficace de se constituer, à long terme, un patrimoine et/ou de tirer des compléments de revenus.

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Pas de recette miracle. Faîtes preuve de bon sens : discuter avec vos candidats locataires, comment en sont-ils venus à rechercher ce type d’appartement, que font-ils dans la vie…

Les gens aiment en général parler d’eux, et de leurs passions. Laissez vos candidats s’exprimer vous en apprendrez davantage.

Obtenez des garanties raisonnables. Restez dans le cadre de ce que la loi autorise en termes de renseignements pouvant être demandés.

Soyez aussi très clair sur ce que vous attendez comme comportement de votre locataire.

Ne faîtes pas peur, mais montrez votre détermination à ce que les conditions de jouissance du bien soit respectées par chacun.

Evidemment soignez également l’établissement de l’état des lieux.

Dans la durée, pensez à fidéliser votre locataire.

Personnellement, je veille à rester dans la fourchette basse des loyers, en n’appliquant pas systématiquement la hausse conventionnelle.

Je soigne également la qualité de notre relation : une visite annuelle pour vérifier que le niveau de confort est bon. Petit travaux d’amélioration, réactivité immédiate en cas de réparation.

Parfois cela tombe mal : je me souviens d’un vendredi soir passé à vidanger le ballon d’eau chaude pour changer le bloc de sécurité – eh oui, on apprend aussi à bricoler).

Le bail de « mon » locataire a débuté en 2004, alors que cette personne était étudiante.

Statistiquement, elle devait rester deux à trois ans.

Début 2009 je lui ai demandé, pourquoi il restait dans ce studio de 17m2 alors qu’il a désormais largement les moyens de s’offrir un deux pièces.

Il m’a répondu « On sait ce qu’on perd, on ne sait pas ce qu’on retrouve. Je suis souvent absent, ici je sais qu’il n’y a pas de souci tout est en bon état, le loyer est très correct, je ne vois aucune raison de partir ».

Je souhaite que les idées que j’ai développées dans ces deux articles contribuent à la réussite de vos opérations dans l’immobilier locatif !

Vous êtes maintenant prêts.

Rappelez-vous que, comme pour tout projet, le plus difficile est souvent de se lancer.

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