Quand on veut investir dans l’immobilier pour la retraite, on ne fait pas les mêmes choix selon que l’on a 30 ans devant soi ou qu’on a besoin de vivre de ses loyers rapidement. Christophe, membre de ma formation immobilier, voulait générer suffisamment de revenus passifs en vue du départ à la retraite de son épouse dans 10 ans. Et il se trouve qu’ils avaient des liquidités importantes à sécuriser suite à la vente de leur résidence principale (RP).
Ils ont donc choisi d’investir dans l’immobilier pour la retraite en faisant des apports conséquents. En contrepartie, leurs trois investissements dans le centre-ville d’Aix-en-Provence leur rapportent déjà 1500 € de cashflow mensuel. Et ce, malgré quelques obstacles qui les ont forcés à adapter leur stratégie de location.
Note de Michael : il est toujours important d’adapter le projet à vos objectifs et donc d’abord de bien être clair sur vos objectifs!
Voici donc l’étude de cas des trois investissements locatifs de Christophe et son épouse.
Trouver la bonne affaire pour investir dans l’immobilier pour la retraite
Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?
L’envie d’investir. Il nous restait pas mal de liquidités suite à la vente de notre maison dans le Var malgré l’acquisition d’une nouvelle RP. Nous en avons donc profité pour faire plusieurs investissements, dont notre premier investissement locatif. C’était à Aix en 2020, durant le confinement.
Comme le premier investissement s’était bien passé et que nous avions une somme importante à sécuriser suite à la vente de notre deuxième RP, on a fait deux investissements supplémentaires en 2023.
Comment t’y es-tu pris pour trouver ces biens ?
J’ai trouvé le premier appartement sur Le Bon Coin. C’était facile car on était en pleine pandémie.
On a acheté les deux autres en direct avant publicité. J’ai posé la question au marchand de biens que je connaissais et ce sont des appartements qu’il allait mettre en vente.
Quels biens as-tu achetés pour investir dans l’immobilier pour la retraite ?
Ils sont tous les trois situés dans le centre-ville d’Aix.
1⇒ un T2 de 30m², dans une copropriété où il n’y a que des appartements en location (courte et longue durées). On l’exploite en location étudiante pendant 8 mois (de septembre à avril) et en AirBnb les 4 autres mois.
2 ⇒ un T3 de 52 m², en location étudiante à l’année uniquement car la copropriété refuse que l’on fasse de la location courte durée.
3 ⇒ un T2 duplex de 28 m² + 12 m² de terrasse, en location étudiante à l’année pour les mêmes raisons.
Tout était à refaire.
Pourquoi les as-tu choisis ?
On les a choisis pour leur potentiel. Ils sont situés dans le centre-ville d’Aix (dont l’un avec terrasse) et en mauvais état donc on pouvait y faire des travaux.
Photos avant/après de la rénovation du T2 de 30m2
Vue de la chambre depuis le salon
Salon
Cuisine
Chambre
Les chiffres complets de ce projet d’investir dans l’immobilier pour la retraite
Appartement 1
- Prix affiché : 190k
- Prix d’achat : 175k
- Travaux : 25k
- Montant emprunté : 145k sur 20 ans, 1,05 % TAEG
Appartements 2 et 3
- Prix demandé : 450k
- Prix d’achat : 420k
- Travaux : 130k
- Montant emprunté : 215k sur 12 ans, 2,05 % TAEG
Cashflow total : 1500 € (avec la location de 2 places de parking)
Comment s’est passée la recherche du financement pour investir dans l’immobilier pour la retraite ?
On est passés directement par la SG. Ça a été simple vu l’apport important qu’on faisait. On a fait ce choix pour avoir les loyers en net une fois mon épouse à la retraite dans 10 ans. Et puis c’était aussi un moyen de diversifier.
J’ai 56 ans mon épouse 52. Notre but est vraiment de dégager du cash flow qui compensera notre perte de revenu à la retraite. Voilà pourquoi on a emprunté sur 12 ans la deuxième fois. Nos revenus actuels sont suffisamment confortables par rapport à nos besoins.
Concernant l’élaboration des demandes de financement, on a passé une dizaine d’heures maximum pour préparer chaque dossier.
Comment se sont passés les travaux ?
On avait fait nos armes sur la construction de la maison, où nous avons tout géré (artisans et travaux). La maison avait été construite en 8 mois avec zéro problème.
Par contre, nous nous sommes rendu compte de nos carences en terme d’aménagements et d’optimisation des espaces. C’est pour cela que l’on a fait appel à un architecte d’intérieur pour faire les plans de décoration des projets suivants. On a fait appel à l’Atelier Ceben sur Internet. On ne les connait que par échange de mails. Le coût était super intéressant : 800€ pour le premier appart et 1500€ pour le second.
Une fois que l’on a les plans et les visuels, on s’adapte, on modifie un peu, on gère en fonction des coûts mais on garde la base. Pour nous, c’est super important et on pense que l’on arrive à faire des biens qui ont une cohérence dans leur globalité.
Suite à notre expérience, on a pu prendre un maitre d’œuvre et on a tout géré ensemble. Là aussi, aucun problème durant les travaux, mais j’étais super présent pour les suivre. De toute façon, pour chaque problème, il y a une solution 😉
Pour le budget, on essaye de rester en phase avec les prévisions mais on privilégie toujours la qualité et le menuisier qui travaille pour nous, donc on est prêt à payer plus cher pour faire le job avec lui. Mais on sait qu’à la fin, on est gagnant car le job est top.
Comment se passe la location ?
Nous visons une clientèle aisée sur Aix (des gens qui sont prêts à payer plus cher pour avoir un appart qui sort de l’ordinaire). Sur Aix, il y a 80.000 étudiants par an à loger. Nous on vise 1%, soit 800 personnes quand même prêtes à louer 1250€ un appart de 28m2. Mais pour le prix, il y a la clim, la terrasse et tout est fait sur mesure. C’est un peu élitiste mais c’est notre choix. Le T3 est loué 1600€.
Le 2 apparts ont tout le confort (microondes, lave-linge, lave-vaisselle, etc. et une super déco). On loue le T2 à des étudiants de septembre à avril et on le met en Airbnb de mai à août. Pour le moment, nous avons un seul jour de vacance sur les 3 mois mai-juin-juillet (avec 90% d’étrangers).
Pour améliorer la rentabilité, nous avons fait installer une clim avec bloc interne (bloc externe interdit à Aix) et nous avons fait faire des photos par un pro. On vise toujours la niche des gens qui sont prêts à payer un peu plus cher.
Nous ne cherchons pas la rentabilité à tout prix. On s’est rendu compte grâce à la vente de nos 2 RP qu’il y a un créneau pour des biens qui sortent du lot et qui sont plus haut de gamme. Notre appart à Aix a été acheté 450k et vendu 620k en 3 ans. On a mis pour 100k de travaux avec une archi top. Le bien à été publié dans le magazine Côté Sud. Donc lorsque la personne est venue visiter, elle a acheté de suite sans négocier. L’appart a été vendu en 1 mois. Il y a la chance mais aussi le fait de viser quelque chose qui sort de l’ordinaire.
Photos avant/après de la rénovation du T3
Chambre
Cuisine
Salon – salle à manger
Investir dans l’immobilier pour la retraite : le bilan
La bonne surprise de ces projets, c’est la facilité à les louer, bien au-delà de ce que l’on imaginait.
Note de Michael : un bon emplacement pour un bien que vous prévoyez de garder est la meilleure garantie de le louer facilement et de sa capacité à prendre de la valeur
Avec le recul, nous sommes assez fiers des résultats. Cela donne confiance. Et nous sommes heureux d’avoir fait ces deux projets en couple (on n’était pas mariés à l’époque).
Une des leçons qu’on en retire, c’est que c’est bon d’apprendre !
Photos avant/après de la rénovation du duplex avec terrasse
Chambre
Pièce à vivre
Cuisine
Terrasse
Merci Christophe pour ton partage !
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Commentaires 1
Oui c’est un bonne astuces pour avoir une retraite royale. Il faut savoir flairer les bonnes affaires.