L'investissement "chez eux" d'Aurélie et Louis : les dépendances ont été transformées pour y faire de la location courte durée haut de gamme
Aurélie et Louis, membres de la formation Je réussis mon investissement locatif, entament leur recherche de bien fin 2019. Ils ont à peine le temps de commencer à faire des visites qu’ils sont freinés dans leur élan par les événements de mars 2020. Est-ce que cela les a empêchés d’investir ? Eh bien non ! Car Aurélie et Louis ont une idée : puisqu’ils ne peuvent pas se déplacer pour investir, ils vont investir… chez eux.
Propriétaires de leur résidence principale sur un terrain de 5000 mètres carrés comportant des dépendances, ils décident de réhabiliter ces dépendances pour y créer un gîte haut de gamme et y faire de la location saisonnière. Entre le moment où ils ont cette idée et leur première réservation, il s’est écoulé un an seulement. Aujourd’hui, le Clos du Pigeonnier tourne super bien.
Comment ont-ils étudié la rentabilité de leur idée ? Comment ont-ils convaincu la banque de financer ce projet atypique ? Ont-ils délégué les travaux ? Et comment s’organisent-ils au quotidien pour pouvoir gérer confortablement leur gîte eux-mêmes tout en travaillant tous les deux ? C’est ce qu’ils nous expliquent dans cette étude de cas.
En décembre 2018, on a acheté notre habitation principale sur la commune de Montauban, côté campagne. Nous avions 5000 m² de terrain et 2 dépendances non exploitées : une ancienne porcherie en ruine et un pigeonnier « dans son jus ».
L’ancienne porcherie est aujourd’hui une pièce du gîte où Aurélie et Louis font de la location saisonnière haut de gamme. Source : Compte instagram du Clos du Pigeonnier
Fin 2019-début 2020, une fois installés, nous avons suivi la formation « Je réussis mon premier investissement locatif ». Nous avons alors commencé nos recherches d’appartement à Montauban en vue de faire des travaux pour une colocation. Le Covid et le confinement nous ont stoppés dans ce projet. Nous avons donc décidé de mettre à profit ce « temps mort » où les visites étaient impossibles pour investir chez nous. L’objectif : valoriser notre résidence principale en créant un gîte dans nos dépendances pour faire de la location meublée saisonnière : Le Clos du Pigeonnier est né !
Nous avons regardé les offres autour en termes de logement. Peu d’offres étaient présentes. Nous avons étudié les tarifs proposés sur Montauban en AirBnb notamment. Nous voulions créer un gîte atypique et haut de gamme sans pour autant se lancer dans des services de restauration (petit-déjeuner, repas…) incompatibles avec nos emplois.
On a peu hésité, tous les voyants étaient au vert. C’était le moment, et c’était l’occasion de se lancer.
Nous avons dû nous renseigner sur les règles en vigueur et les bonnes pratiques pour ouvrir un gîte : quelques blogs et livres nous ont bien aidés. Nous avons choisi de nous faire accompagner par une équipe d’experts-comptables afin de nous aider dans les démarches pour assurer niveau fiscalité vis-à-vis des impôts notamment, et des futurs projets.
L’investissement “chez eux” d’Aurélie et Louis : les dépendances ont été transformées pour y faire de la location courte durée haut de gamme. Source : compte Instagram du Clos du Pigeonnier
Nous avons fait construire un car port pour pouvoir mettre à l’abri nos véhicules mais aussi vider l’ancienne porcherie des objets et matériaux que nous souhaitions conserver. La construction de ce car port avec dépôt d’un permis de construire nous a permis de demander un crédit immobilier (avec des taux plus intéressants qu’un crédit travaux). Nous avons emprunté environ 113 480€ pour construire le car port, terrasser notre terrain, rénover le RDC du pigeonnier, reprendre entièrement la porcherie, construire une piscine, planter des haies, prendre un comptable…
Si on fait une « côte mal taillée », on peut considérer qu’environ 71% de cette somme (80 325€) a été dédiée au gîte. (On a considéré que tout ce qui était pour le car port n’entrait pas dans le gîte, même si indirectement il y contribue – on a considéré que tout ce qui était équipement d’entretien et jardin, contribue au gîte à 50% – le reste entre entièrement dans la somme allouée au gîte).
Prêt : crédit immobilier global de 113 479€ à 2 sur 24 ans à un taux de 1,55 % (pour un TAEG de 2,09%)
Coût des travaux : environ 85 000 €. Les économies réalisées nous ont permis de nous équiper en matériel pour réaliser nous-mêmes les travaux, pour l’entretien du gîte et pour l’extérieur (pergolas, plantations, etc…).
Remboursement du crédit : on a commencé à rembourser environ 18 mois après le premier déblocage de fonds, ce qui nous a permis de nous refaire un peu de trésorerie (et de réinvestir dans le gîte !).
Mensualités : de l’ordre de 535€/mois au total – soit 380€/mois si on ramène cela aux 71% dédiés au gîte.
Rentabilité nette espérée initialement : 5%
Rentabilité nette après 1 an d’exploitation : 12,6% (et 7,2% en tenant compte du remboursement du crédit)
Cashflow : 13265 € de chiffres d’affaire en 2022 – 7155 €/an de charges et crédit = cashflow de 6110 €/an
On a aussi fait un prévisionnel sur 2023, avec l’ajout du bain nordique. Nos nuits passent à 150€ en basse saison et à 200€ en pleine saison. Ce qui nous amènerait un CA prévisionnel d’environ 17500€ en se basant sur le même nombre de nuitées approximatif. On aurait alors une rentabilité de 12% en comptant le remboursement du crédit.
L’une des chambres du gîte d’Aurélie et Louis, la cuisine dans l’ancienne porcherie et le nouveau bain nordique. Source : Page Airbnb du Clos du Pigeonnier.
La recherche du financement a été très simple. Nous avons fait appel au crédit social des fonctionnaires, qui n’a pas pu nous faire meilleure offre que notre banque, La Banque Postale. Nous avons présenté notre dossier à notre banquier, qui était ravi de nous suivre sur ce projet étant donné que nous rajoutions de la valeur à notre résidence principale. La formation a été un réel avantage pour présenter un dossier « béton ». Le banquier a soutenu notre démarche immédiatement.
On visait un financement à 100%. En montrant notre épargne et la bonne gestion de nos comptes sur plusieurs mois, avec un dossier propre et clair, on a obtenu notre financement à 100%… ou presque : on a dû payer les frais de dossier (300€) et les frais de garantie caution crédit logement (1240€).
LMNP au réel (nous sommes fonctionnaires, la SCI c’est un peu compliqué pour nous pour l’instant, et nous étions pressés). On devra certainement évoluer pour nos prochains projets.
Une des chambres du gîte dans l’ancien pigeonnier. Source : Page Airbnb
Les travaux ont été compliqués parce que cette période était compliquée pour tout. Mais nous avons su nous adapter aux artisans et les coordonner au maximum. Après, ça reste des artisans, ils sont difficilement disponibles, et on doit vraiment être vigilants pour les suivre.
Les difficultés énoncées précédemment ont été pour nous une opportunité pour apprendre à faire nous-mêmes certaines choses. Nous n’avons fait faire que le gros œuvre, nous avons fait tout le reste seuls, en autodidactes (avec le contrôle en visio de mon père, électricien de métier, très bricoleur, et qui a déjà construit plusieurs maisons).
Cela a été très enrichissant, que ce soit pour la partie « gestion des artisans » ou « travaux en autonomie ». Aujourd’hui, nous nous débrouillons quasiment dans tous les domaines, c’est aussi super gratifiant. Nous avons aussi, grâce à cet investissement personnel, pu atteindre le niveau de soin et de détail que nous souhaitions.
Un exemple concret : nous avons fait sabler le pigeonnier, mais nous avons tout brossé, intégré les câbles électriques dans les joints et sous les dalles (que nous voulions conserver), installé tout le système électrique en anticipant qu’aujourd’hui c’est une chambre mais peut-être demain ce serait une cuisine, nous avons ensuite rejointé (avec une couleur qui s’approche le plus de la couleur originale), … Bref, un travail de titans qu’aucun artisan n’aurait pu faire comme ça. Le résultat est à la hauteur de notre travail. Les connaisseurs qui réservent chez nous sont toujours très admiratif, et ça, ça n’a pas de prix.
La plus grande « surprise » a été de travailler (et gérer) les artisans. Des difficultés que nous avions largement sous évaluées en termes de fiabilité, de stress et de résultat.
A créer nous-mêmes, et finalement, qu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Même si, bien sûr, nous ne pourrons pas nous investir autant dans nos futurs projets, le choix des artisans et l’importance de bien les suivre seront capital. Nous serons très vigilants au suivi des chantiers et aux résultats attendus.
Après les travaux de rénovation, le Clos du Pigeonnier peut accueillir jusqu’à 6 personnes grâce à ce canapé convertible. Source : Page Airbnb
Nous avons décidé de nous lancer « pour voir », alors que nous n’étions pas vraiment prêts. Fin août 2021, sans rideaux, sans piscine, sans extérieur vraiment exploitable, nous avons mis une annonce sur AirBnb.
En 24h, nous avions une première réservation. Nous avons travaillé jusqu’à 2h du matin pour que nos premiers visiteurs aient des draps sur leurs lits et des rideaux occultants entre autres ! On s’est dit qu’on ne serait jamais prêts, et qu’à un moment il fallait se lancer, même si tout n’était pas au top à 200%. Au final, ça nous a mis un coup de boost et les premiers visiteurs étaient ravis !
Nous nous sommes également lancés sur les réseaux sociaux avec un compte Instagram et une page Facebook en autodidactes. Ça nous fait une jolie vitrine et nous permet de nous faire connaitre par ce biais là également. De cette manière, nous avons récemment été approchés par une start up bordelaise spécialisée dans l’écotourisme, We Go GreenR, qui nous compte désormais également sur sa plateforme pour diversifier nos outils de visibilité.
Nous avions globalement calculé la rentabilité et sommes plutôt bien niveau cashflow pour l’instant. L’objectif étant pour nous de payer la totalité des mensualités du crédit (535€/mois – gîte et car port), de réinvestir de temps en temps, et même, de se faire une petite trésorerie… cet objectif est atteint tous les mois pour l’instant, même en période plus creuse.
Étant donné que c’est sur le même terrain que notre résidence principale, et que nous tenons à ce que ce soit absolument nickel en rapport avec le standing choisi, nous choisissons de faire nous-mêmes : accueil, ménage, linge, …
En sachant que nous avons aussi choisi de ne pas proposer de petit déjeuner pour l’instant (une cuisine entièrement équipée est à la disposition de nos visiteurs, avec du thé et du café pour les premiers matins). Nous avons un partenariat avec une jeune auto-entrepreneuse locale qui propose des brunchs délicieux, complets, faits maison avec des produits locaux pour le dimanche matin. Les veinards qui sont là le dimanche peuvent en profiter (ceux qui ont testé sont ravis pour l’instant) !
On s’organise. Nous laissons systématiquement 24 h de battement entre 2 locations pour être sûrs de pouvoir tout nettoyer et préparer nickel (même en cas d’imprévu au travail), et sans les petits-déjeuners à préparer, cela nous aide bien aussi. Nous demandons aux visiteurs de nous informer de l’horaire d’arrivée (que nous avons choisi en fonction de nos horaires de travail, quitte à s’adapter ponctuellement – entre 17h et 22h) et on se met d’accord ensemble pour le départ une fois qu’ils sont là. On peut aussi s’arranger s’ils ont des besoins spécifiques.
Salle de bain et détails du Clos du Pigeonnier. Source : Page Airbnb
Nous sommes fiers de nous, fiers quand nos proches (surtout les connaisseurs) nous disent que ça valait le coup, et fiers quand les visiteurs nous disent qu’ils trouvent que c’est magnifique ! Aujourd’hui, on voit pour chaque problème technique plusieurs solutions possibles, alors qu’avant, un problème restait irrésolu sans aide extérieure.
A la base, on a lu le livre « Devenez riche » de Ramit Sethi, adapté par Michael. On a adoré la façon d’expliquer. C’est donc naturellement qu’on s’est rapproché de Michael quand on a voulu se lancer dans l’immobilier.
On voulait faire de l’investissement immobilier pour commencer à s’émanciper de nos emplois (qu’on adore pour l’instant mais peut-être pas pour encore 30 ans) en se créant une pré-retraite et une retraite (parce qu’on ne se fait pas d’illusion non plus, si on ne veut pas travailler jusqu’à 75 ans…).
La formation nous a clairement donné les bases de l’investissement immobilier que nous n’avions pas. Cela nous a rassuré sur notre objectif global. Cela nous a donné une méthodologie pour l’étude de marché, le calcul de la rentabilité, le dossier bancaire et la fiscalité notamment. Nous étions plus « armés » pour répondre aux questions du banquier et sur le déroulé d’un tel projet même si nous l’avons adapté à notre sauce.
Pour rejoindre la formation immobilier qu’ont suivie Aurélie et Louis, c’est par ici !
Ce premier projet, bien qu’atypique pour des investisseurs, nous a confortés dans notre démarche globale. Nous comptons poursuivre dans cette voie par l’achat d’un petit immeuble de rapport ou d’un appartement pour faire du saisonnier à la mer ou à la montagne d’ici fin 2023. Avant cela, nous comptons reprendre la formation pour se remémorer les points forts et les points d’attention et poursuivre sur ces bonnes bases.
Merci à tous les deux pour ce partage et bravo pour votre investissement. Bonne continuation et longue vie au Clos du Pigeonnier !
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