Gaïl est membre de ma formation à l’investissement locatif. Il est parti de zéro en 2017. Il a du recul, puisqu’il a fait 5 projets en 4 ans. Les derniers projets sont en cours. Quand ce sera terminé, il générera entre 2.000 et 3.000 euros de cashflow net par mois. Il va nous raconter les chiffres, les bonnes surprises, et aussi les moins bonnes ! Il a commencé à investir dans l’immobilier avec un studio meublé avant de faire de la division officielle de maisons, de la colocation et de la location courte durée. Il a même acheté sa résidence principale.
Bienvenu, tu es un ancien membre de la formation puisque tu l’as suivie en février 2017. Par quoi as-tu commencé ?
J’ai fait plusieurs opérations. Je suis arrivé à 10 lots en détention en nom propre. J’ai commencé par un petit studio qui était déjà loué meublé quand on en a fait l’acquisition. Il était proposé à 40.000 euros, on a fait une petite négociation de 3.000 euros et on l’a acheté à 37.000 euros. Au niveau des mensualités, on est à 215 euros par mois sur 25 ans avec un différé total de 4 mois. Et en loyer, on encaisse aujourd’hui 450 euros charges comprises, soit 370 euros hors charges.
Tu n’avais jamais investi dans l’immobilier ?
En fait, je commençais à m’intéresser au sujet. J’ai pris ta formation pour m’aider à y voir plus clair et partir avec les bonnes informations parce que je ne voulais pas me planter, puisque la première opération était certainement la plus importante. J’ai souscrit à ta formation en février 2017. Et ensuite j’ai fait mon acquisition aux alentours du mois de mai 2017. On a trouvé le projet et on l’a signé le 11 septembre 2017.
Au départ, pourquoi as-tu voulu investir dans l’immobilier ?
Je voulais développer d’autres sources de revenu, et gagner plus d’argent tout simplement. J’avais bien pris conscience qu’une seule source de revenu n’était pas suffisante. Même si mon salaire de l’époque était confortable, j’avais envie d’anticiper aussi pour l’avenir et de mettre quelque chose de côté pour ma famille. C’est pour ça que j’ai voulu investir dans l’immobilier.
Est-ce que ce premier investissement s’est fait facilement ou est-ce que tu as eu des craintes ?
Ce n’était pas facile. Avant de souscrire à ta formation, j’avais de gros soucis dans la gestion de mes finances. J’ai dû tout remettre à plat .J’étais un peu paniqué. Je me suis demandé si le projet pourrait être financé. Et pour la petite anecdote, quand je suis allé voir une banque et qu’elle m’a dit “ok, on vous suit sur une enveloppe de 60.000 euros“, j’étais hyper content ! C’était déjà beaucoup plus que ce que j’avais imaginé pouvoir faire !
Mais oui, j’avais pas mal de craintes, je n’étais pas sûr de pouvoir trouver un projet rentable, ou comment le financer. Je m’inquiétais si les locataires allaient payer. Je me suis facilité les choses dans la mesure où j’ai fait une acquisition d’un projet qui était déjà loué. Mais j’étais en panique quand même. Je me suis dit qu’à partir du moment où le locataire allait savoir qu’on avait changé de propriétaire, il allait arrêter de payer son loyer. Dans ma tête, je partais bien dans tous les sens 🙂
Ce premier projet a un tout petit budget. Tu arrives quand même à être rentable ?
J’ai un tout petit cashflow brut de 120 à 130 euros, soit 50 euros net net, une fois qu’on a retiré la taxe foncière et toutes les charges.
Par rapport au budget du projet, avoir 50 euros de cashflow par mois, c’est déjà vraiment pas mal. C’est un meublé longue durée, c’est ça ?
Oui, on est dans une ville où j’arrive à louer essentiellement à des étudiants et des jeunes actifs, qui restent à peu près un an ou plus à chaque fois. Il n’y a pas trop de vacance locative.
Et après tu as enchaîné sur quoi ?
Donc j’ai fait cette première acquisition en septembre 2017. Puis, la banque a commencé à me dire : “Attendez, il va falloir y aller tranquillou sur les prochains investissements…”. Malgré tout, je continuais mes recherches.
En décembre, je suis tombé sur une maison de 124 m2 plus un garage. Il y avait un ancien salon de coiffure au rez-de-chaussée. Quand j’ai vu l’annonce, j’ai tout de suite compris que si la réalité correspondait à la description, ça serait un truc de fou !
J’en ai fait une colocation de 5 chambres. Au rez-de-chaussée, on a fait un grand salon-séjour avec buanderie, lave-linge, sèche-linge, et une grande cuisine équipée. On peut dire que c’est du haut de gamme un peu poussé par rapport à ce qui se fait sur le secteur. Ça a cartonné tout de suite et c’est un projet qui se loue très bien avec un très bon cashflow.
Tu peux nous détailler le prix affiché, comment tu l’as négocié, les travaux, etc ?
Le prix affiché était à 79.500 euros. C’était déjà très bas pour le secteur. J’ai quand même essayé de négocier, mais je n’ai eu que 500 euros, donc au final, j’ai acheté la maison à 79.000 euros. C’était déjà très bien donc ça ne servait à rien de gratter. Les projections étaient déjà très bonnes sans négociation. 60.000 euros étaient alloués aux travaux et 9.000 euros pour les meubles. J’ai eu une enveloppe globale de 150.000 euros à peu près. C’était un financement sur 20 ans avec un différé total de 12 mois. Le cashflow net net dépasse les 500 euros.
Bravo, 500 euros de cashflow, c’est plus que l’on imagine pour un projet de ce montant.
Je pense que ce qui a fait la différence, c’est la transformation de la maison. On a réussi tant bien que mal à maîtriser les travaux même si on a eu des soucis. On s’est rendu compte quasiment presque en fin de chantier qu’il n’y avait pas de raccordement au tout-à-l’égout et qu’il fallait le faire, car ça faisait partie des contraintes de la ville.
D’où l’importance d’avoir de bons artisans. C’est lui qui m’a alerté là-dessus. Il a fait des tests avec des colorants et ne voyait pas où ça partait. Et on a découvert comme ça qu’il y avait une fosse septique sous le garage et que tout s’évacuait dans cette fosse septique.
C’est étrange. Normalement ce sont des éléments mentionnés sur le compromis.
Je me rappelle l’avoir vu, c’était mentionné, mais on était tellement la tête dans le guidon à piloter le projet que j’ai complètement zappé ce point. Ça aurait pu coûter cher pour le coup !
Tout-à-l’égout et fosse septique : les obligations. Source : La Maison Saint-Gobain
Comment se passe la mise en location de cette colocation ?
La mise en location s’est très bien passé. Avant de terminer la phase d’ameublement, j’ai publié une annonce avec une photo que j’avais faite. Même s’il n’y avait pas tous les meubles, j’ai préféré anticiper et faire des visites. Je me projetais, j’essayais d’expliquer avec un maximum d’engouement que ça allait être vraiment super ! Et j’ai eu des jeunes qui m’ont fait confiance. J’ai loué les 5 chambres d’un coup. Ce sont de gros volumes, il y a un jardin, on a fait 2 salles de bains et 2 WC, on a mis des services additionnels comme Netflix, etc. Les colocataires adorent ça.
Les personnes qui débutent n’osent pas aller investir dans l’immobilier hors des grandes villes, dans des zones un peu moins denses, et proposer des projets de type colocation. Et pourtant, là, on voit bien que ça marche.
Je suis à 1h30 de chez moi. Je n’investis pas tout à côté, mais bon, il faut se battre un petit peu !
On ne donne pas forcément toujours les villes et les lieux exacts parce qu’on n’a pas envie que tout le monde se jette dessus. Mais c’est reproductible partout en France. Il ne faut pas se bloquer là-dessus.
Tu peux nous raconter la suite ?
En 2018, on était pas mal occupés avec la colocation. Puis, j’ai trouvé une vieille maison qui était inhabitée depuis 14 ans, dans l’hypercentre-ville de la ville où j’investissais, à un prix encore plus bas que l’autre. Pour la petite histoire, j’ai fait une offre au prix sans visiter parce que j’avais extrapolé les chiffres des travaux. J’ai estimé que ça coûterait au pire 1.000 euros du mètre carré pour absolument tout refaire et ce serait déjà très intéressant. L’enveloppe globale est de 150.000 euros. J’ai divisé la maison en trois appartements, division officielle avec création de compteurs. Il n’y avait pas d’évacuation d’eau, c’était une ruine et on a tout refait.
J’ai fait d’autres projets en parallèle entre temps mais ce projet est tout juste en train de se terminer. J’ai fait un deuxième projet du même ordre : maison divisée en trois appartements aussi. Donc ça fait 6 appartements en tout sur ces deux maisons divisées.
Et j’ai aussi trouvé un autre projet, cette fois dans ma ville (en région bordelaise) : on a acheté deux maisons. Il y en a une qui est notre résidence principale et une qu’on exploite en location courte durée.
Avec une division officielle, tout est carré en termes de lots. Ça te permet éventuellement de revendre un appartement, de créer une copropriété si tu le souhaites, ça te laisse plein de possibilités.
On a opté pour la division officielle pour la flexibilité qu’elle procure. Si demain on voulait vendre 4 appartements et n’en garder que 2, on n’aurait pas de frais supplémentaires à engager pour ça. Certes il y aurait la partie géomètre et la création de coproriété, mais on est déjà dans les clous pour potentiellement être flexible demain sur ce projet-là.
Et côté financement, comment ça s’est passé ? Tu as tout fait avec une banque ou tu as changé ?
J’ai deux banques. La première banque nous a suivis pour la plupart des projets :
J’ai dû changer de banque pour la deuxième division de maison en 3 appartements. Ça faisait beaucoup. Ça commençait à devenir compliqué à financer et même à expliquer, parce qu’il y avait des projets qui n’étaient pas forcément terminés que de nouveaux arrivaient. J’ai donc préféré trouver une autre banque, c’était plus simple.
C’est important aussi de comprendre que quand on investit dans l’immobilier, on démarre avec un partenaire bancaire. Il va pouvoir nous suivre jusqu’à un certain point et puis, au bout d’un moment, il ne pourra plus. Que ce soit pour des raisons d’encours ou d’antériorité. Et dans ton cas, je pense que c’est plutôt l’antériorité. C’est-à-dire que tu as fait beaucoup de projets en deux-trois ans. La banque peut te demander d’attendre pour voir comment ça se déroule.
Aujourd’hui, on est en 2021, il y a un peu de recul. Je ne sais pas si tu as à nouveau sollicité cette banque mais peut-être que si tu y retournes cette année, ils seront plus enclins à te refinancer un projet. Quoi qu’il en soit, c’est une gestion où, au bout d’un moment, on est obligé de travailler avec plusieurs banques pour continuer à avancer.
Sur tes différents financements, même si c’était en 2017, c’est du 110 % à chaque fois ?
Je ne sais pas si c’est considéré comme du 110 %. On a toujours fait financer le bien, les travaux et les frais de notaire. Il nous reste les frais de garantie à notre charge.
Oui, c’est bien un financement à 110 %.
Le premier à 110 % sur 25 ans.
Le second à 110 % sur 20 ans parce qu’il y avait déjà un bon cashflow même sur vingt ans, donc on est partis sur 20 ans.
Le troisième à 110 % sur 25 ans.
Et après j’ai fait du 25 ans partout. La seule différence, c’est que sur les deux dernières maisons (RP + LCD), je ne suis pas en différé total. C’est un différé partiel mais de deux ans. Ça veut dire qu’on ne paie que les intérêts d’emprunt pendant 2 ans. Ça permet de terminer les autres projets, de lancer pas mal de choses et d’être relativement sereins.
On a toujours obtenu un différé partiel ou total. Je me suis lancé dans des projets avec beaucoup de travaux dans donc c’est quand même bien confortable de ne pas devoir rembourser, d’avoir un peu de visibilité et de trésorerie.
Justement sur la partie travaux, tu avais déjà fait des travaux ? Tu es bricoleur ou pas du tout ?
Pas du tout. Je bricolais un tout petit peu, mais j’ai appris sur le tas. Avec le premier studio, on a fait des travaux basiques de 4.000 euros : changement de fenêtres, pose de cuisine. C’est sur le second projet que j’ai démarré les gros travaux : placo, ouvertures, etc.
Tu l’as fait toi-même ?
Non. On a fait une partie de la démolition nous-mêmes mais on a délégué le reste. J’ai fait l’erreur typique de beaucoup de débutants. En voyant le devis de l’artisan sur la démolition, je me suis dit que j’allais le faire. Et grosse surprise, j’ai eu du mal à évacuer les gravats, qui faisaient plus de 7 tonnes. Aujourd’hui, avec le recul, je le fais faire et je sais pour quoi je paye ! On a fait un peu de détapissage, un peu de démolition, et j’interviens à la toute fin, parce que j’aime bien, pour le montage de la cuisine et des meubles.
Comment as- tu trouvé tes artisans de confiance, ta dream team comme je l’appelle parfois ?
J’ai eu du mal à la trouver, j’ai un peu tâtonné. Au début, j’ai engagé des professionnels qui n’étaient pas forcément top, puis un investisseur du coin m’a recommandé des sociétés. Depuis, ça se passe assez bien.
Le réseau !
Oui, surtout quand on débarque dans une ville où on ne connait personne, ça peut être compliqué de trouver une équipe fiable, et d’autant plus sur des projets importants à 60.000 – 100.000 €, il faut faire attention.
Aujourd’hui, de combien es ton cashflow total ?
Aujourd’hui le cashflow estimé est entre 2000 euros et 3000 euros net net, parce que j’ai des projets qui ne sont pas encore lancés. Mon estimation pessimiste est aux alentours de 2000 euros tout confondu.
C’est un très beau résultat. Quelles sont les leçons que tu as tirées de ton parcours jusque-là?
C’est une excellente question ! Le déclencheur pour moi, ça a été ta formation, et je te remercie pour ça. Ce dont j’avais besoin, en tout cas au début, c’était d’avoir une ligne directive pour savoir exactement comment allait se passer le processus d’achat, comment on va pouvoir attaquer, etc. Il vaut mieux être formé aussi parce que sinon on peut être confrontés à des surprises délicates à gérer.
C’est aussi important de bien s’entourer des meilleurs professionnels, même s’il y a un coût. C’est agréable d’avoir l’esprit tranquille, et de voir les projets aller au bout dans les meilleures conditions. Et ça évite aussi les mauvaises surprises derrière.
Et enfin, il vaut mieux tout refaire de zéro. Parce que les quelques fois où j’ai voulu garder quelque chose qui paraissait être en bon état, ça finit par se casser.
Je confirme !
Donc je préconise de tout casser et de tout refaire : compteur, arrivée d’eau, maçonnerie, placo, électricité. Comme ça, il y a une vraie tranquilité d’esprit.
Tu veux embrayer sur un autre projet ou faire une pause ?
Je vais être forcé de faire une pause car je vais quitter mon boulot prochainement. J’ai pas mal de projets dans l’immobilier, certains sur la partie développement car je suis programmeur de formation. Peut-être aussi faire de la sous-location pour me reconstituer un apport et pouvoir continuer à investir dans l’immobilier. Mais là j’ai plutôt envie de basculer sur l’entreprenariat. Je m’éclate énormément dans l’immobilier mais je n’ai pas envie de me limiter à l’immobilier. J’ai envie d’avoir d’autres activités. Mais c’est évident que l’immobilier m’a lancé sur l’entreprenariat. Car chaque projet immobilier est comme une petite entreprise : on a des comptes séparés, des charges, un comptable… J’ai envie de développer cette partie, qui m’intéresse énormément.
Mais je pense que l’immobilier fera toujours partie de mes activités. Je n’ai fait que ta formation et j’ai des résultats, ce qui prouve qu’elle est d’une grande qualité !
Je ne te demande même pas si la formation a été rentable ?!
Non mais je ne regrette même pas quand je vois le cashflow et tous les projets que j’ai pu réaliser ! Je suis sûr que les autres membres diront la même chose. La somme déboursée au départ pour la formation, tu n’y penses même plus. Tu es content parce que ça t’a débloqué sur plein de sujets et ça t’a permis d’avancer. Si je n’avais pas fait ta formation, j’aurais été bloqué parce que j’avais trop de croyances limitantes. Je ne regrette pas du tout, surtout pas !
Bonne continuation !
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