Investir dans l'immobilier parisien

Est-il encore judicieux d’investir dans l’immobilier parisien ?

Michael Comment investir dans l'immobilier 1 Commentaire seulement !

Aujourd’hui je vous propose un article un peu spécial. Est-il encore judicieux de faire de l’investissement locatif à Paris ? Vous le savez, les marchés hyper tendus des grandes villes comme Paris ne favorisent pas la rentabilité. Et négocier n’y est pas chose aisée. Souvent, je reçois des questions d’aspirants investisseurs qui habitent Paris et qui me demandent s’ils vont pouvoir faire un investissement rentable près de chez eux (la réponse est oui, j’ai des membres de ma formation qui investissent exclusivement en Île-de-France et qui sont rentables).

J’ai donc trouvé intéressant de donner la parole à une société spécialisée dans le marché strictement parisien. Est-il encore intéressant d’investir à Paris ? Est-ce le bon moment ? Dans quels quartiers vaut-il mieux prospecter ? Quels sont les points de vigilance propres à la capitale ? Autant de questions auxquelles ils vont apporter leur éclairage. En fin d’article, on approfondit certains points. On parle notamment des marges de négociation possibles et de la vacance locative liée à la situation exceptionnelle que nous sommes en train de vivre.

Introduction

Un placement locatif comporte de nombreux avantages : constitution d’un patrimoine immobilier sur le long terme, revenu complémentaire, toit pour passer ses vieux jours, défiscalisation, etc. Et les avantages financiers peuvent être plus conséquents suivant la localisation du logement. Ainsi, dans les grandes villes, les taux de rendement brut peuvent monter jusqu’à 10 %.

Toutefois, la rentabilité brute est plus basse à Paris. Il reste que dans la capitale, les risques de ne pas trouver des locataires sont très faibles. Et surtout, le capital a tendance à évoluer en moyenne plus vite que dans les autres grandes villes de France. Mais alors, comment faire pour investir dans l’immobilier sur Paris ? Il est généralement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier au fait des tendances du marché parisien, c’est pourquoi COSIM, chasseur d’appartement spécialiste basé à Paris, vous donne des conseils pour rentabiliser au maximum votre investissement sur la capitale.

Investir à Paris : est-ce intéressant ?

Des taux de rendement se rapprochant de 10 %, c’est ce que promettent certaines grandes villes aux investisseurs immobiliers. Pour illustration, à Saint-Étienne, on peut retrouver des biens locatifs avec un rendement moyen brut annuel de 8,9 %. À Paris, un bon rendement brut est de l’ordre de 3% si l’on souhaite éviter les quartiers trop difficiles ou les biens présentant un risque à la revente (rez-de-chaussée, nuisance sonore importante, immeuble mal entretenu…).

Malgré tout, la capitale attire toujours de nombreux investisseurs. Plusieurs raisons expliquent cet engouement :

  • Le capital (la valeur du bien immobilier) est « protégé » et son potentiel de croissance est plus fort qu’ailleurs. Financièrement, la plus-value tirée de l’évolution des prix couvre largement la « perte » de rentabilité en comparaison aux autres grandes villes de France.
  • La demande locative à Paris est très forte. En choisissant d’y investir, l’investisseur est certain de trouver un locataire – sans vacance locative pénalisante – d’autant plus que l’offre locative est largement inférieure à la demande.

L’investissement par le dispositif Pinel (immobilier neuf ou VEFA) n’est pas cohérent au regard des prix au m² à l’achat. Le LMNP est une excellente option afin de défiscaliser ses revenus locatifs.

Est le bon moment pour investir à Paris ?

La crise sanitaire qui secoue le pays depuis mars 2020 entraîne une crise économique que l’on pourrait comparer à celle de 2008-2009. À cette époque, les prix de l’immobilier à Paris avaient chuté avec 6 mois de décalage de 8% sur 12 mois avant de reprendre près de 40% en 48 mois.

Évolution des prix de l'immobilier à Paris entre 2000 et 2019

Évolution du prix au mètre carré dans l’ancien à Paris entre 2000 et 2019. Source : Le Parisien

Depuis septembre 2020, la baisse des prix a démarré à Paris sur une pente de 1.5%-2% en moyenne par trimestre concomitante avec une baisse des volumes de transactions. Il semble que l’histoire puisse se répéter. À moins que la crise sanitaire ne se prolonge et que par conséquent la crise économique s’aggrave.

Fort de ce constat, il apparaît judicieux de se positionner dans les prochains mois pour profiter du rebond attendu d’ici la fin de l’année.

Dans quels secteurs géographiques acheter ?

Si vous souhaitez faire un bon investissement locatif dans la capitale, il est préférable de se tourner vers les quartiers en développement au détriment des quartiers trop matures. Les prix des biens y sont moins élevés et surtout, contrairement aux quartiers plus huppés, le rendement locatif y est plus grand.

Les chasseurs d’appartements COSIM ont l’habitude de conseiller des investisseurs sur les quartiers qui s’adaptent le mieux à leur projet.

  • Le sud du 10ème arrondissement et le 11ème arrondissement : c’est la zone n°1 des investisseurs à Paris. Centrale avec de nombreux transports en commun, les animations et les commerces correspondent à une population de jeunes cadres, cible locative privilégiée.
  • Le 12ème arrondissement entre Nation et Daumesnil : les prix sont plus doux et la rentabilité meilleure pour un secteur qui détient un potentiel certain. Suite à la rénovation et modification de la place de la Nation, c’est un secteur qui évolue rapidement, comme celui de République il y a quelques années. Il attire une population plutôt jeune qui se détourne du 11ème à la recherche de loyers moins élevés.
  • L’est du 17ème arrondissement et l’ouest du 18ème arrondissement : c’est un secteur recherché car en plein essor avec de beaux immeubles haussmanniens.
  • Le sud du 19ème arrondissement et le nord du 20ème arrondissement : historiquement populaire, cette zone a attiré de nombreux « bobos » pour son ambiance de quartier et la proximité de grands parcs.

Quelques conseils pour maximiser un investissement locatif à Paris

En premier lieu, il est important de bien évaluer la valeur locative de votre bien en tenant compte de l’encadrement des loyers parisiens en vigueur. Il faut tenir compte également du niveau des charges car le locataire raisonne toujours en « charges comprises ».

Il est essentiel pour un investissement, à la différence de l’acquisition de sa résidence principale, d’acheter le bien immobilier au prix du marché. Il existe de nombreux outils en sus des bases de données libres permettant de se faire une idée, même si cela ne remplacera jamais la précision de l’expertise d’un professionnel.

Enfin, il faut être attentif à la cible locative pour ne pas se tromper dans les critères impératifs à retenir :

  • La copropriété doit être parfaitement tenue avec les travaux votés régulièrement.
  • La cuisine ouverte permet d’apporter une plus grande sensation de volume dans les petites surfaces.
  • L’ascenseur n’est pas intéressant en étage élevé car le prix au m² à l’achat s’en ressentira sans que cela corresponde à une attente chez les jeunes locataires.
  • Les travaux sont un plus pour une location nue pour permettre de générer un déficit foncier.
Impact de l'étage sur le prix d'un appartement à Paris avec et sans ascenseur

Comment la présence d’un ascenseur impacte-t-il le prix de l’immobilier parisien à chaque étage ? Source : SeLoger.fr

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel dans vos recherches pour trouver le bien locatif adapté à vos attentes.  Enfin, il faudra décider de s’occuper en direct ou non de la gestion locative.

Quelques questions supplémentaires

Faut-il craindre la vacance locative à Paris en ce moment ?

Ce sont des vacances locatives sur des locations courte durée de type Airbnb. La demande locative est toujours aussi forte sur Paris, peut être même plus importante. Car certains primo accédants préférent reporter leur projet d’achat en attendant d’y voir plus clair sur l’évolution des prix.

Y a-t-il encore des marges de négociation possibles à Paris ?

Oui, la négociation est possible, particulièrement depuis ces derniers mois où certains vendeurs sont trop gourmands. Le marché tendu ne veut pas dire que toutes les offres partent au prix. Mais que les offres au bon prix du marché partent dans les 3 premières visites. Les autres restent ou se négocient.

Comment saisir les bonnes affaires ?

Il est essentiel d’aller sur les bases de données de prix en accès libre en amont de la visite. En effet, il faudra se positionner dès la sortie de visite si le bien est intéressant et au bon prix.

Vaut-il mieux s’orienter vers le régime LMNP ou faire de la location nue à Paris ?

Les deux sont de bonnes options. À noter qu’à Paris, l’amortissement du bien va pratiquement suffire à annuler les revenus en LMNP. Les travaux ont donc un peu moins d’intérêt.

 

Voilà, j’espère que la perspective de COSIM vous aura apporté des éléments de réflexion. Comme toujours, quel que soit le marché sur lequel vous souhaitez prospecter, le cashflow est roi. Soyez donc très vigilants sur ce calcul. L’espoir d’une plus-value à la revente n’est pas, à lui seul, un critère suffisant pour décider d’investir dans un bien. Vous devez, à minima, viser l’autofinancement, c’est-à-dire ne pas avoir à sortir d’argent de votre poche tous les mois.

Une fois cela posé, est-ce qu’il peut-être adapté de sacrifier un peu de rentabilité pour investir à Paris ou dans une grande ville ? Peut-être ! Tout dépend de votre situation, et de vos objectifs. Où en êtes-vous dans le développement de votre patrimoine ? Un investisseur possédant de très beaux immeubles parisiens m’a un jour donné un éclairage intéressant. Il me disait qu’au fur et à mesure qu’on développe son patrimoine, on en pilote aussi la qualité. D’ailleurs, j’en parle dans une toute prochaine vidéo !

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Commentaires 1

  1. Bonjour, oui, je pense que cela est encore judicieux. Je conseille à tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier parisien d’utiliser ce site de petites annonces parce qu’il y a beaucoup de choix. C’est la plateforme que j’emploie depuis des années.

    Tant que Paris demeurera la capitale française et le siège de l’État, y acheter un bien locatif sera intéressant. D’ailleurs, il s’agit de la commune la plus peuplée de l’Hexagone, d’un centre universitaire prestigieux ; mais aussi d’un haut-lieu touristique en Europe. La demande pour des logements y reste forte. Selon moi, une bonne stratégie serait d’acquérir, à un prix attractif, une résidence ancienne à rénover, avant de la mettre en location.

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