Voici la suite la première partie de la chronique du livre Stratégies pour devenir rentier en dix ans.
Cependant, il existe d’autres moyens d’investir : l’immobilier.
L’investissement locatif est le support préféré des français mais il supporte des frais importants : 7 % à 12 % à l’achat, de l’entretien, des taxes voire des frais de gestion. Au final, ce sont environ 3 mois de loyer qui disparaissent chaque année.
De plus, la législation est largement favorable au locataire (le marché français n’est pas convoité par les investisseurs étrangers) et les montants sont si importants qu’il est difficile pour tout un chacun de diversifier ses investissements. Bref, l’immobilier locatif possède de nombreux attraits et des défauts certains. La question est plutôt de savoir si c’est le bon moment pour investir pour vous.
Les autres solutions d’investissement locatif sont les parkings (Investir en place de parking) et les locaux commerciaux : l’investissement locatif n’est pas la pièce maitresse de la rente car les conditions actuelles ne sont pas favorables.
A côté de l’immobilier physique, il existe des supports dits “côtés”.
L’un des premiers, ce sont les REIT ou SIIC en bon français (SICAFI en Belgique, FBI aux Pays-bas). Ce statut particulier défini que la société n’est pas imposée sur ses bénéfices mais qu’elle doit en contrepartie distribuer à ses actionnaires 80 à 95 % de son résultat. C’est donc un excellent support pour obtenir du rendement. On trouve évidemment des SIIC dans tous les secteurs d’activité (hôtellerie, bureaux, entrepôts industriels, immobilier résidentiel…)
Le risque principal, c’est le défaut de paiements des locataires et l’exposition du marché (l’immobilier commercial est réputé stable mais moins rentable) et l’endettement du SIIC. Pour viser une rente régulière, il faut privilégier des sociétés faiblement endettées.
Faut-il pour autant allouer toute la partie de notre portefeuille aux SIIC ? Non. Ce sont des foncières imposées sensibles aux changements de législation fiscales et exposées aux crises financières. Limitez donc votre exposition à 15 % de votre patrimoine.
L’autre grande catégorie c’est l’immobilier non côté : les SCPI. Elles se distinguent des SIIC car elles ne sont pas cotées en bourse. Fiscalement, les revenus perçus ne seront donc pas des dividendes mais des revenus fonciers. L’autre point important c’est la liquidité : acheter ou vendre nécessite de passer un ordre mensuel qui supporte des frais importants à l’achat (environ 10 %). Le bon point : il est possible de s’endetter pour acheter des parts.
Les SCPI ne sont pas corrélées au marché des actions : elles permettent donc de mieux diversifier notre patrimoine.
Tout dépend des conditions. Rester locataire n’empêche en rien de devenir rentier. (Votre résidence principale n’est pas un actif) Le principal problème, c’est qu’acheter déséquilibre trop souvent notre portefeuille. La recommandation, c’est d’acheter lorsque le bien est vendu à moins de 200 fois son loyer. Ex : un bien loué 1000 € / mois ne devrait pas être acheté plus de 200 000 € – c’est quasiment impossible en ce moment…
Pour investir en obligations, privilégiez l’assurance vie comme support. Etant donné que le fond euros possède une performance qui décline avec le temps, ce ne doit pas être le seul vecteur d’investissement cependant c’est un support très commode. Si l’on reprend les 600 000 € de capital à placer dont 20% en obligations ou fonds euros, cela nous donne 120 000 € à placer.
Il est déconseillé d’acheter en direct des obligations d’état (Bon du Trésor français) car les frais sont bien trop élevés. Autant passer par le fond euros de votre assurance vie.
Si vous voulez investir en obligations, préférez les trackers qui sont performants et dont les frais sont réduits.
Pour le reste de votre partie allouée en monétaire, la performance n’est pas importante : il s’agit surtout d’assurer vos arrières. Ainsi ne courrez pas après les offres promotionnelles des super-livrets car c’est une perte de temps.
L’optimisation fiscale n’est pas abordée car c’est un point à la fois délicat mais aussi marginal. Cependant, d’une manière générale la défiscalisation n’est pas un objectif. Elle profite surtout aux intermédiaires ( FCPI, SOFICA, Scellier…) et impose de nombreuses contraintes.
Ce qui est facilement faisable, c’est de choisir des enveloppes fiscales telles que le PEA et l’assurance vie et d’optimiser le statut juridique de votre entreprise (si vous en avez une).
Pour transmettre votre patrimoine l’assurance vie est un outil clé, la SCI sera elle utile pour l’immobilier.
Pour éviter d’être imposé durant la constitution de votre patrimoine (ceci est à adapter selon votre taux d’imposition marginale), privilégiez des produits qui ne distribuent pas de dividendes (Assurance vie, trackers…)
J’ai bien aimé le livre même si la stratégie décrite se concentre sur placer de l’argent, on peut opposer que si l’on sait gagner autant d’argent, on saura le placer habillement. Néanmoins, il décrit comment cela est possible de manière argumentée. Sans vouloir devenir riche, le livre décrit donc comment créer sa propre rente en suivant une allocation d’actif proche de modèles éprouvés comme celui de Swensen. Ma plus grosse inquiétude est plutôt du côté structurel de notre société : avec les montagnes de dettes, l’inflation menace d’exploser et cela mettrait à plat tout approche de rente basée sur des produits financiers. Hormis ce risque, l’approche est mesurée, même si les hypothèses de départ sont peu réalistes, et simple à mettre en oeuvre.
Si vous souhaitez, d’une manière ou d’une autre, générer une rente ce livre répondra à vos attentes !
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