Pour faire suite à l’interview d’Elise Franck, l’auteur de « Comment je suis devenue rentière en 4 ans », voici un compte rendu de son livre.
Il y a la forme
Le livre se lit vite et facilement (compter 1h). Comme je le disais en introduction de son interview, le récit des gens ayant gagné de l’argent dans l’immobilier est souvent simple : il n’y a rien de compliqué en soi. Les Américains ont une expression consacrée « It’s not rocket science ».
Le livre a le mérite d’exister et Élise raconte comment elle a fait pour investir.
Elle est passionnée de décoration et d’aménagement et cela se voit dans le livre, beaucoup de pages sont consacrées à la meilleure manière de décorer un appartement pour lui donner de la valeur. Elle s’attache donc à nous montrer comment valoriser un bien et donc taper dans le potentiel immédiat que possède un bien.
Il y a beaucoup de répétitions dans le livre et la logique de progression n’est pas très fluide. Ce qui m’intéressait c’était de voir la stratégie d’investissement mais le livre se concentre sur les différentes étapes (achat, travaux, vente, location…) en parcourant à chaque fois les différents biens. Plusieurs paragraphes entiers sont même répétés à 70 pages d’écart, je n’avais jamais vu ça dans un livre !
Le livre fait 150 pages, il aurait pu en faire 100 pour le même contenu.
…et le fond
La stratégie d’Elise est bien expliquée : vu qu’elle ne peut pas emprunter indéfiniment à sa banque avant d’atteindre son taux d’endettement maximum (les fameux 33%) elle décide de faire de l’investissement locatif sur les 2 premiers appartements et ensuite pour résoudre son problème de taux d’endettement elle fera de l’achat/revente (sur quelques mois, le temps de faire des travaux) sur deux autres biens.
Avec l’argent qu’elle aura gagné, elle pourra rembourser le premier emprunt et investir à nouveau.
La première opération d’achat/revente effectuée sur 5 mois a produit un résultat que j’ai trouvé surprenant :
Achat à 85 000€, 13 000€ de travaux, revendu à 165 000€. Gain net après impôts : 44 000€.
Élise a vraiment du goût pour décorer et donner de la valeur à un bien. Par exemple, elle parle d’un bien de 40 m² à Paris loué après travaux à 1300€ par mois soit 32 € le mètre carré : c’est énorme et largement au-dessus de la moyenne (23 €), mais les quelques travaux d’aménagement ont donné un certain cachet au bien.
Ce qui est bien c’est qu’elle fait bien la différence entre la décoration d’un appartement à louer et celle d’un appartement à vendre.
C’est la raison principale qui fait que ses investissements ont une bonne rentabilité.
Un autre point auquel Élise fait attention c’est le prix d’achat : elle explique comment elle achète des biens 10 à 15% au dessous du marché.
Là, rien de bien étonnant : il faut être le premier sur le bien et se décider vite. S’il y a du monde sur le bien, faire une proposition au prix demandé sinon on peut se permettre de proposer moins.
Le livre manque de chiffre et je suis resté un peu sur ma faim de ce côté-là. Il a fallu attendre les 10 dernières pages pour enfin avoir des tableaux (désolé, je suis un peu obsédé des chiffres !). Ces tableaux ne donnent pas la rentabilité nette de l’investissement… dommage.
Je vous recommande malgré tout la lecture de ce livre qui illustre parfaitement ce qu’il est possible de faire dans l’immobilier !
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Commentaires 10
Je l’ai lu également. Les opérations d’achat et revente me semble très risquée en 2008 et encore plus dans les 3-5 ans a venir! Sur un marche haussier au stable c’est tout de même intéressant.
Après lecture il y aquelques mois, j’ai trouvé des choses intéressantes. Il y a toujours à apprendre des expériences des autres. Par contre, comme dit dans l’article, j’attendais aussi une stratégie claire de la montée en puissance de ses investissments.
J’ai lu “tout le monde mérite d’être riche” d’Olivier SEBAN qui parle un peu d’une startégie d’investissement immobilier avec levier, et des infos sur le choix de l’investissment, mais ce n’est pas encore assez détaillé à mon goût.
Quelqu’un connait-il un livre sur une vrai stratégie d’investissment immobilier, simple de compréhension et de mise en application?
Bonjour, très intéressant. Seulement est ce que le contexte actuel est favorable à ce type d’opération ? (Juin 2009)
Author
Le contexte actuel n’est absolument pas favorable à ce type de méthodes.
Pour que cela marche, il faut que le marché pense que l’immobilier ne fait que monter (ce qui arrive tous les 10 ans en moyenne) pour être assuré de revendre plus cher que le prix d’achat.
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2010 : je viens de faire une opération avec Elise.
36m2 montmartre au pied de la butte : achat 115.000 Frais agence inclus, 26000 de travaux et décoration (hono inclus)
Loué 1500 le lendemain de la fin des travaux.
Elise apporte vraiment un grand plus déco.
Salut Fred,
J’envisage également de passer par EFC et je cherchais des personne qui l’on déjà fait.
Pourrais tu me dire comment ça s’est passé ?
es-tu contant de la prestation ?
Bonjour, j’ai acheté un local commercial relativement bien placé qui tombé en ruine et maintenant avec un calculateur sur le net mon placement est a hauteur de 8.2 %.
Bonjour,
je trouve ce livre réaliste malgré le risque potentiel, car j’ai pu constater que sa méthode fonctionne pour l’avoir pratiquée avant même de la connaître. Le risque se situe surtout dans le fait de vouloir revendre “à tout prix”, il faut faire preuve de bon sens et ne revendre qu’au prix minimal que l’on s’est fixé.
La méthode décrite est pas mal, mais elle correspond à ce qu’on peut déjà trouver ailleurs donc je trouve ça gonflé de l’appeler méthode “Elise Franck” En ce qui concerne le livre, il y a des éléments intéressants à relever. En revanche, niveau littérature c’est déplorable. Chaque élément est répéter mille fois encore et encore dans chaque chapitre (et je ne parle pas des fautes d’orthographes). Au global on a 200 pages mais pour dire très peu de choses ! Je conseille au lecteur de lire l’introduction et la conclusion à la FNAC et vous connaîtrez 90% du contenu du livre ! Dernier point négatif :l’annexe finances et fiscalité (seule partie vraiment intéressante du bouquin) : il y est dit en note de page que le % d’avantages fiscaux offerts par la loi Scellier a baissé en 2012 et qu’ils faut en tenir compte dans tus les calculs des pas suivantes !! Cela aurait-été si long de corriger les calculs ???? En résumé, un livre sans prétention (à raison). Je regrette de l’avoir acheté.