Aujourd’hui, on revient sur le DPE. Eh oui, car là haut, ils sont en panique ! Ils enchaînent les déclarations contradictoires.
L’interdiction de louer pourrait être reportée mais en fait elle sera maintenue, mais on peut envisager des dérogations, car le DPE est fiable, mais il a des biais,donc ce n’est pas le bon indicateur mais on va quand même continuer de l’utiliser.
🤯
Qu’est-ce qui se passe en fait ? On a tout simplement deux forces qui s’opposent et qui mettent le marché de la location en hyper tension.
La tension locative, ville par ville. Source : Immobilier Le Figaro
D’un côté, l’offre locative est en forte baisse. La faute à l’interdiction de louer les passoires thermiques, aux contraintes liées au DPE et aux difficultés de nombreux propriétaires à faire des travaux qui influencent réellement la note de leur logement.
Et de l’autre côté, la demande locative explose. En effet, beaucoup de primo-accédants reportent leur projet d’achat en raison des difficultés à emprunter. Ce sont des ménages qui restent locataires en attendant que les prix s’ajustent.
Du coup, moins de fluidité dans le marché et donc une offre qui se raréfie. Résultat : le marché immobilier français est de plus en plus tendu. C’est du jamais vu.
Comment les choses vont-elles évoluer et qu’est-ce que ça veut dire pour vous ? C’est ce qu’on va voir maintenant.
Quand les diagnostics n’existaient pas…
Vous ne l’avez peut-être pas connu, mais il fut un temps où le dossier de diagnostic technique n’existait pas. C’est à la fin des années 90 que les diagnostics commencent à proliférer. Ça sécurise les acheteurs.
Ça commence avec la Loi Carrez, pour informer l’acquéreur d’un bien en copropriété de la superficie exacte du lot. Attention ici, si vous achetez un immeuble, il n’y a pas de Loi Carrez.
Puis une première version du diagnostic amiante ouvre la voie aux diagnostics sanitaires. Il est suivi du diagnostic plomb et du diagnostic état parasitaire dans les régions concernées.
Là aussi attention, si la région n’est pas considérée comme concernée, le diagnostic parasitaire ne sera pas obligatoire mais ça ne veut pas dire que le bien n’est pas infesté. Ce n’est pas parfait mais c’est mieux que rien.
Le DPE, lui, arrive en 2006. Il ne concerne alors que les actes de vente. L’année suivante, il devient aussi obligatoire dans les baux de location et pour les constructions neuves.
On a aussi l’état des risques naturels et technologiques, que l’on connaît aujourd’hui comme l’état des risques et pollutions. Puis les diagnostics gaz et électricité.
Vient ensuite le diagnostic surface habitable, qui vise les locations nues, et qui contrairement à la loi Carrez, n’intègre pas les vérandas, sous-sols, combles non-aménagés, etc.
Et enfin, le diagnostic assainissement non collectif.
Pas moins de 10 diagnostics sont introduits en l’espace de 15 ans.
Bientôt ce sera le diagnostic locataire, pour savoir si vous avez à faire à un emmerdeur. 😆
Le DPE dans tous ses états
Mais revenons plus précisément sur le DPE. À l’époque, l’objectif est d’informer.
Deux méthodes de calcul sont acceptées mais, la plupart du temps, c’est la méthode sur facture qui est privilégiée. La note, allant de A à G, est donc calculée sur la base des factures d’énergie des trois dernières années.
Ces diagnostics, à l’exception peut-être de l’amiante et du plomb, constituent surtout une formalité. La loi les exige, alors on les fait. On les paye, on les joint au bail de location ou à l’acte de vente, et c’est plié. La note du DPE ne sert à rien et tout le monde s’en fout. D’ailleurs, le DPE est souvent vierge s’il n’y a pas de factures.
2010 marque un tournant. L’acheteur a désormais le droit de demander l’ensemble des diagnostics avant la transaction. L’affichage du DPE dans les annonces de vente ou de location devient donc obligatoire. Cela implique de faire faire les diagnostics à l’avance et pas juste à temps pour la signature.
Et on assiste à une première tentative de rendre le DPE opposable en justice.
Le DPE n’est pas fiable
Le problème, c’est que dès le départ, les diagnostics, en particulier le DPE, sont épinglés pour leur manque de fiabilité. On leur reproche des anomalies non repérées ou des conflits d’intérêt entre les diagnostiqueurs et certificateurs.
Je vous donne un exemple. En 2012, l’UFC Que Choisir dresse un bilan catastrophique –et ce n’était pas la première fois. Elle qualifie carrément le DPE de “folklorique” et de “loterie”.
Pourquoi ?
Parce qu’elle a mandaté plusieurs diagnostiqueurs pour établir le DPE de 5 maisons situées dans différentes régions. Résultat : des classes qui varient considérablement d’un diagnostiqueur à un autre pour le même bien.
Alors le gouvernement accourt avec son “nouveau DPE” (le nouveau de 2013, hein). Le but ? Six mesures pour améliorer la transparence, la méthode de calcul, la sauvegarde des données, les logiciels utilisés et la compétence des diagnostiqueurs.
Le gouvernement essaye de redonner de la crédibilité à un diagnostic dont ils veulent faire un outil de référence.
La chasse aux passoires thermiques
2021 marque un nouveau tournant. Cette fois, le gouvernement annonce sa volonté d’éradiquer toutes les passoires thermiques. Les logements classés E à G font donc face à une disparition progressive de l’autorisation de louer.
La consommation énergétique devient même un critère de décence et le DPE devient opposable. Ça veut dire que la responsabilité du propriétaire et celle du diagnostiqueur sont engagées en cas d’erreur ou de fraude.
Pour accompagner ce changement, le DPE évolue encore une fois. C’est encore un “nouveau DPE”. La méthode de calcul sur facture est abandonnée. Pour un même logement, la note pouvait en effet varier considérablement selon le nombre d’occupants et leurs habitudes de consommation.
Et c’est donc désormais la méthode 3CL qui s’applique (3CL pour Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Elle repose uniquement sur les caractéristiques physiques comme le bâti, l’isolation, les fenêtres, le chauffage, etc.
L’étiquette du DPE évolue elle aussi puisqu’elle ne se limite plus à l’énergie primaire mais tient aussi compte des émissions de gaz à effet de serre. Le logement reçoit une note pour chaque catégorie et c’est la plus mauvaise note qui détermine la classe du logement.
Ancien DPE et nouveau DPE. Source : Ministère de l’écologie
Le nouveau DPE n’est pas fiable non plus
Alors bon, à la limite, si ça rendait vraiment le DPE plus fiable, comme c’était l’ambition du gouvernement, pourquoi pas ? Mais la réalité est tout autre. Au bout de quelques semaines, le nouveau DPE est suspendu sur les logements construits avant 1975 en raison d’anomalies massives. Pas moins de 80.000 DPE doivent être entièrement réédités aux frais du contribuable.
Un an plus tard, en septembre 2022, l’UFC-Que choisir refait une enquête du même genre que celle dont je vous ai parlé au début. Cette fois sur 7 maisons avec 5 diagnostiqueurs.
Bilan : seule une maison se voit attribuer la même classe par chaque diagnostiqueur. Pour les 6 autres, il y a divergence. Il y en a même une pour laquelle la classe va de B à E alors qu’elle est basse consommation.
L’enquête fait aussi état de conseils ahurissants et d’estimations de travaux pour une même maison allant du simple au décuple ! C’est un désastre.
Et là, on n’a même pas parlé de l’audit énergétique. Celui-ci est entré en vigueur cette année pour les logements individuels F et G, et concernera progressivement les logements E et D d’ici à 2034. On verra bien ce que ça va donner.
Le casse-tête des élites
Vous comprenez pourquoi nos élites sont tiraillées. D’un côté, les propriétaires et les professionnels du secteur leur font remonter toutes les anomalies et les biais du DPE. Plein de gens sont dans une impasse parce qu’aucuns travaux ne parviennent à améliorer la note de leur logement.
On sait que les petites surfaces sont pénalisées par la méthode actuelle de calcul. On sait aussi qu’il y a des aberrations. Ainsi, les panneaux solaires ne sont pas pris en compte. Et 9 fois sur 10, on vous conseille de mettre des pompes à chaleur pour améliorer la note alors que ce n’est pas forcément faisable techniquement dans certaines copropriétés.
Il y a donc encore beaucoup d’incohérences, d’erreurs et de catégories de logements très pénalisées par rapport à d’autres. Beaucoup de propriétaires se retrouvent avec des travaux trop chers et qui ne valent pas le coup d’être financés.
Et de l’autre côté, il est très rare de voir un décideur assumer son erreur et revenir en arrière. Quand ça ne marche pas, la solution est d’insister jusqu’à l’absurde. On finira bien par trouver la bonne solution, quitte à y passer des décennies. Et ça tombe bien, parce que ça fait presque 20 ans qu’on essaye de rendre le DPE fiable…
Des objectifs inatteignables ?
Alors justement, c’est intéressant de voir où en est la France par rapport aux objectifs qu’elle s’est fixés.
Classement DPE des résidences principales. Source : Basta !
L’État s’est engagé à ce que tout le parc immobilier atteigne la classe A ou B d’ici à 2050. Actuellement, 5 % du parc a cette note. Ça veut dire qu’il reste 35 millions de logements à rénover en 27 ans, soit un rythme de plus d’un million de chantiers chaque année.
Pour vous donner un ordre d’idée, la moyenne annuelle entre 2012 et 2018, c’était 70.000 rénovations. On parle de rénovations globales, parce que vous vous imaginez bien que pour passer à une classe B ou A, un petit changement de fenêtre ne suffit pas.
Le gouvernement se défend en disant que ces chiffres sont anciens et qu’aujourd’hui, la Prime Rénov’ a permis de financer presque 700.000 chantiers en 2022.
Mais que voit-on quand on y regarde de plus près ? On remarque que ce ne sont pas 700.000 chantiers de rénovations globales mais 700.000 dossiers. Les rénovations globales, elles, n’ont concerné que 66.000 dossiers. Et sur ces 66.000 rénovations globales, seules 13.000 ont permis aux logements d’atteindre l’étiquette A ou B. Ça veut dire que l’immense majorité des rénovations financées par l’Etat n’atteignent pas l’objectif de départ. À ce rythme, il faudrait plus de 2600 ans pour rénover 35 millions de logements.
Quelle suite pour le DPE ?
La dernière annonce du moment, c’est que l’algorithme va être modifié et que des exceptions seront accordées. C’est la manière feutrée pour dire que le planning annoncé ne sera pas respecté.
Il est assez probable qu’aucune sanction, sauf évidemment en cas de fraude, ne soit appliquée à ce sujet pour laisser du temps au marché de suivre.
C’est le moment de faire de bonnes affaires et de négocier. Profitez de la confusion actuelle : les vendeurs sont perdus.
Si vous voulez comprendre les détails du DPE, le type de bien à chercher, les travaux à faire, les matériaux à utiliser, regardez mon programme Opportunité DPE dans lequel je détaille tout ça.
Il faut aussi comprendre que le financement des passoires se précise dans les banques. Elles ont désormais toute une politique à ce sujet. Certaines vont exiger des travaux, d’autres refusent de financer du G, etc. Bref. C’est encore la jungle mais au moins elles commencent à se positionner.
Si on ajoute à ça un marché qui est désormais à la main des acheteurs, ce sont de très bonnes conditions pour investir.D’ailleurs, si ça vous intéresse de voir comment monter un projet de A à Z, je vous l’explique dans cette série de vidéos de formation gratuite. Je vais bientôt les retirer. Profitez-en !
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