Décembre : le mois où la chute de l’immobilier est visible dans les stats 2/2

Suite de l’article Décembre : le mois où la chute de l’immobilier est visible dans les stats 1/2

III) Face à des éléments baissiers de plus en plus forts.

III-1) Des stocks de plus en plus importants, notamment dans le neuf

La situation du neuf, comme nous l’avons vu plus haut, est sans doute moins désastreuse que les chiffres le laissent paraître, puisque les stocks, annoncés à 110000 unités, comprennent essentiellement des logements en cours de réalisation.
Cependant, le nombre de ces logements disponibles à la vente, même si ils sont en cours de construction, augmente sensiblement et régulièrement depuis plusieurs années.
On ne peut pas encore parler d’une suroffre, mais la thèse de la pénurie tient de moins en moins la route.

III-2) Un contexte international qui vire au drame général.

Notre pays est maintenant cerné par les pays en baisse officielle de l’immobilier :
Outre le cas assez anecdotique de l’Irlande, l’immobilier continue à sombrer aux USA, les prix des vingt premières villes baissent désormais sur un rythme annualisé compris entre 15% et 20% [8], sans que les derniers chiffres ne produisent d’élément décisif laissant penser à une stabilisation prochaine [15]. Au Royaume Uni, le marché s’est retourné avec, pour la première fois depuis une dizaine d’année, une baisse annuelle très nette (de l’ordre de 10%) et continuant à s’amplifier, accompagnée de baisses mensuelles impressionnantes ( –2,6% pour Halifax) [7]. En Espagne, après un an de blocage total du marché, marqué par la fermeture de 40% des agences immobilières |6], le marché semble aussi être en voie d’effondrement complet.. L’Italie, jusqu’ici épargné est, à sont tour, atteinte par le phénomène ; la France, jusqu’alors dernier des mohicans, reste pour l’instant partiellement préservé par son système de crédit.
Surtout, ces baisses sont souvent accompagnées de conséquences sociales dramatiques, propres à impressionner l’investisseur ou l’acquéreur. L’apparition des faillites bancaires, la panique boursière, l’évocation de la crise de 1929, et surtout des saisies immobilières, sont de nature à secouer le particulier. Certes, les professionnels répètent à l’envie que le marché français est très différent, mais leur communication même indique qu’ils n’en sont pas du tout, mais alors pas du-tout-du-tout convaincus.
En tout état de cause, le contexte international, fortement médiatisé, devrait faire réfléchir l’emprunteur, en particulier lorsqu’il s’agit de d’endetter sur de longues périodes.

III-3) Un contexte général très dégradé qui concerne notamment immobilier

III-3.a) Des particuliers qui n’ont pas le moral, dans un environnement marqué par l’explosion du chômage et des difficultés

Le moral des ménages atteint ces dernières semaines des niveaux de pessimisme records [9][16], amplifiant la médiocrité d’une situation économique déplorable qui se dégrade à vue d’oeil, et qui reste catastrophique dans le monde financier.
Suite à la crise financière de cet automne, le grand public est désormais conscient des difficultés économiques mondiales ; les montants vertigineux de plans de sauvetage qui parviennent à peine à stabiliser la situation financière, l’explosion du chômage, l’endettement public et l’anticipation de fortes dégradations pour les mois à venir découragent l’emprunt ; depuis plusieurs mois, les banquiers font état d’une forte diminution des prêts, non pas par réduction de l’offre, mais par disparition de la demande.
Cet élément, fortement baissier, est probablement amené à prendre une importance de plus en plus écrasante dans les mois qui viennent, et devraient achever un marché immobilier déjà à l’agonie.

III-3.b) Une baisse amorcée, mais surtout annoncée qui renforce l’attentisme

On ne le répètera jamais suffisamment : l’établissement et l’éclatement d’une bulle relève avant tout, de la notion de prophétie auto réalisée.
Sans parler de spéculation au sens traditionnel du terme, certains acteurs, anticipant une hausse, se sont précipités, ces dernières années, pour acheter « avant que cela ne devienne impossible ». D’autres ont fait le calcul qu’ils leur fallait se « mettre un pied à l’étrier » en achetant petit, avant de revendre avec une plus-value pour s’agrandir. Ces raisonnements, défiant parfois le calcul mathématique, ont incontestablement entraînés les prix à la hausse.
Aujourd’hui, non seulement l’acheteur moyennement informé doit savoir que, demain, le prix ne sera pas nécessairement plus élevé qu’aujourd’hui, mais il entend que le prix sera même vraisemblablement plus faible. Les problèmes liés aux prêts relais, l’apparition des premières moins values, les premières soldes sur le neuf, le début de baisse des prix, et les difficultés anticipées pour l’avenir, sont autant d’éléments incitant à différer l’acquisition.
Le primo accédant ne peut désormais même plus craindre une remontée des taux d’intérêts, l’évolution prévisible état orientée en nette baisse.
Les éléments à la disposition du grand public devraient donc inciter fortement les acquéreurs à faire la « prophétie autoréalisatrice » de la baisse : qui ira acheter de l’immobilier au prix ultra-fort, alors que tous les médias annoncent une crise majeure en la matière ?

III-4) Des établissements financiers moins regardant au niveau des emprunts, mais ayant du mal à trouver une clientèle

Après une période de léger resserrement du crédit, probablement plus médiatisé que réelle, beaucoup de banques communiquent désormais autour d’une réouverture du crédit. Il est pour l’heure, difficile de dire si cette communication est suivie d’effet ou si il s’agit uniquement de montrer sa bonne volonté au pouvoir politique qui fait pression en ce sens. Il apparaît, surtout, que le crédit continue à se contracter, sans qu’il soit possible de déterminer si ces évolutions résultent d’une volonté des établissements ou d’une chute de la demande.
En outre, les pertes les pertes liées à l’immobilier, qu’il soit américain ou européen, continuent à opérer leurs ravages dans le système de crédit et, au minimum, il faudra à ce dernier restaurer de grosses marges et, notamment, en finir avec la vente de prêts immobiliers à quasi-perte qu’on constatait encore il y a quelques mois.
Le crédit immobilier devrait donc continuer à perdre son statut de produit d’appel.

CONCLUSION

Il est manifeste que le marché a plongé cet automne. Il est clair qu’il est désormais au plus mal au moment d’aborder l’hiver.
L’enjeu de cette automne est donc la seule question qui se pose encore : la France connaîtra t’elle le même krash que ses voisins ?
Nous sommes en effet partiellement protégés par notre système de crédit qui est un facteur stabilisateur, et par la baisse des taux dans un contexte ou la baisse des prix n’est pas encore fermement établie ; il est peu probable que cela suffise pour éviter la poursuite de la baisse, tant les acheteurs potentiels sont démoralisés, mais cela pourrait, à défaut d’autre chose amortir le choc.

[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im … 53513.html
[2] Baisse de 11% du marché des crédits immobilier au premier semestre http://www.infosimmo.com/Baisse-de-11-d … s-319.html
[3] Les volumes dans l’ancien seraient équivalent à ceux de la période 1993-1994, en chute de 25% dans les grandes métropoles de province : http://www.lavieimmo.com/actualite-immo … 01893.html
[4] Les ventes de neuf regressent de 34% au second trimestre par rapport à 2007, peu d’inquiétude chez les promoteurs http://www.lemoniteur.fr/actualite/immo … D61EED.htm
[5] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob … 268245.htm
[6] -20% de transactions à Paris intra-muros http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil … ai2008.pdf
[7] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd … 082653.pdf
[9] L’usine nouvelle 29/04/2008 http://www.usinenouvelle.com/article/le … ril.137504
[10] http://www.banque-france.fr/fr/stat_con … edits3.pdf
[11] La Vie Immobilière du 25/11/2008 http://www.lavieimmo.com/actualite-immo … 02265.html
[12] Chambre des notaires : http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil … re2008.pdf
[13] FNA** cite par Rue de l’immobilier http://www.ruedelimmobilier.com/reagir.php?article=3685
[14] Indice INSEE http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl … 1001000000
[15] Indice standard and poors corrigé des variations saisonnières http://www2.standardandpoors.com/spf/pd … 112555.xls
[16] France : le moral des ménages reste sombre : les echos 26/11/08 source AFP http://www.lesechos.fr/info/france/300312148.htm

Les épisodes précédents :

La bulle Septembre 2008 : Judgement Day
La bulle Juin 2008 : un escargot sur une lame de rasoir
La bulle Mars 2008
La bulle Décembre 2007

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