Comment optimiser la fiscalité dans l’immobilier ?

Comment optimiser la fiscalité dans l’immobilier ?

Michael Stratégie et Fiscalité 4 Commentaires

 

 

Pour réussir un projet d’investissement locatif, il est primordial de connaître trois aspects : le prix d’acquisition du bien, la fiscalité immobilière et l’exploitation du bien.

La fiscalité, l’outil ultime de l’immobilier

En réalité, le choix d’un investissement locatif porte essentiellement sur le besoin de créer des revenus supplémentaires. Cependant, le type d’exploitation conditionne la rentabilité de l’investissement. Entre la location nue et la location meublée, la fiscalité applicable varie.

En effet, le mode d’exploitation du bien vient définir le régime fiscal le plus approprié pour réellement rentabiliser son investissement. De prime abord, la fiscalité paraît complexe, ce qui n’est pourtant pas le cas. D’ailleurs, la France est une championne de la fiscalité. Il existe plusieurs régimes et dispositifs applicables dans le cadre d’un investissement locatif. La maîtrise de cet aspect clé de l’investissement s’avère déterminante pour ne pas payer d’impôt sur une période donnée.

La location meublée au régime fiscal avantageux

Il est donc courant d’investir dans un bien situé stratégiquement et de le louer « nu ». Pourtant, en privilégiant la mise en location meublée, le propriétaire accède à un régime fiscal plus intéressant. Qu’il s’agisse d’une location à l’année, d’une colocation ou d’une location saisonnière, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un gage de défiscalisation.

Le statut LMNP permet de placer les loyers perçus dans la catégorie des revenus BIC. Les revenus BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux concèdent à pratiquer l’amortissement. En d’autres termes, ce régime donne accès à des revenus défiscalisés.

Avec le statut LMNP, les revenus imposables sont définis après déduction de charges virtuelles (l’amortissement) des bénéfices nets. En contrepartie d’une obligation de louer le bien pendant une certaine durée, le prix du bien et les coûts de travaux sont déduits des loyers.

Le statut LMNP a été limité début 2020, faisant passer certains investisseurs au statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Je vous explique les différences entre ces deux régimes dans cet article et la vidéo qui l’accompagne.

Constituer son patrimoine avant de payer des impôts

Choisir judicieusement sa fiscalité permet de ne pas payer d’impôt durant la constitution du patrimoine. Cet amortissement s’applique pendant 5 à 10 ans selon les travaux que vous réalisez. Au-delà de cette période, vous pourrez investir de nouveau pour générer un nouveau déficit et défiscaliser vos revenus.

Grâce au « frottement fiscal », l’investisseur limite ses impôts pendant qu’il crée du cashflow. Parallèlement, le propriétaire rembourse son investissement. Vous vous lancez ainsi dans une opération immobilière moyennement déficitaire ; qui au final se révèle être une opération intéressante.

Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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