Comment optimiser la fiscalité dans l’immobilier ?

Pour réussir un projet d’investissement locatif, il est primordial de connaître trois aspects : le prix d’acquisition du bien, la fiscalité immobilière et l’exploitation du bien. Si vous avez de l’immobilier ou que vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour générer des revenus alternatifs, vous vous posez forcément cette question : commet optimiser la fiscalité ? Comment faire pour limiter l’impact des impôts sur les loyers que vous allez percevoir ?

La fiscalité : un frein au développement de votre patrimoine immobilier

C’est évidemment une question qui revient souvent parce que personne n’aime véritablement payer d’impôts, surtout quand ils nous empêchent de créer notre patrimoine. Je pense que beaucoup de personnes n’auraient pas de problème à payer des impôts sur les loyers une fois que le prêt est remboursé. Mais la fiscalité telle qu’elle est construite aujourd’hui peut rapidement empêcher d’investir et tuer le rendement de projets qui sont pourtant rentables avant impôts.

Comment faire pour repousser au maximum cette fiscalité ? Comment la limiter pour pouvoir se construire un patrimoine et pouvoir se permettre de payer la fiscalité le jour où on aura davantage de revenus immobiliers ?

La mensualité du crédit immobilier à rembourser à la banque est la dépense principale dans un premier temps. Tant que l’on rembourse le bien à la banque, on ne peut pas forcément se permettre de payer la fiscalité des loyers.

Dans certains régimes, comme les revenus fonciers, la fiscalité dépend des loyers perçus et non pas des dépenses que l’on peut avoir en face. Si vous percevez 1.000 € de loyers et que vous remboursez 1.000 € à la banque tous les mois, le calcul des impôts se fera sur la base des 1.000 € de loyers perçus indépendamment du fait qu’une fois la mensualité payée, il ne vous reste plus rien.

Je vais donc partager avec vous quelques principes et conseils pratiques pour vous donner des pistes de réflexion pour vos projets actuels ou futurs.

Il faudra bien payer des impôts un jour !

Ce qui est clair, c’est que tôt ou tard, vous devrez payer des impôts. Pour les personnes qui se demandent comment ne pas payer d’impôts : le meilleur moyen, c’est évidemment de ne rien faire. Résultat garanti !

On le dit parfois, l’immobilier, c’est la vache à lait de l’État. C’est facile de taxer un truc qui bouge pas. Mais quand c’est fait intelligemment, avec effet de levier, et que l’on gère cela correctement en pilotant aussi sa fiscalité, ça reste le meilleur moyen — voire le seul moyen — de se créer du patrimoine et des revenus en France aujourd’hui. Ce n’est pas parfait ni magique, mais ça reste extrêmement pratique et accessible à la plupart des personnes en France.

La dépense principale d’un projet immobilier, c’est la fiscalité. Certes, au départ, c’est le remboursement du prêt. Mais sur la durée de vie de détention du bien, ne vous inquiétez pas, ce sera la fiscalité qui prendra le pas !

Pilotez et optimisez votre fiscalité

Il font donc absolument la piloter. Pour cela, il faut connaître l’ensemble des possibilités qui s’offrent à vous.

Synthèse simplifiée des options de fiscalité immobilière

Nom propre vs. Sociétés

Pour faire très simple, dans l’immobilier, vous avez le choix entre détenir des biens en nom propre ou via des sociétés.

Nom propre : revenus fonciers vs. loueur meublé

En nom propre, il y a la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique aux logements en location nue. Les loyers perçus vont directement rentrer dans votre imposition sur le revenu.

Le type d’exploitation conditionne la rentabilité de l’investissement. Entre la location nue et la location meublée, la fiscalité applicable varie. Ainsi, toujours en nom propre, il y a la fiscalité des biens meublés. Le propriétaire accède à un régime fiscal plus intéressant. Qu’il s’agisse d’une location à l’année, d’une colocation ou d’une location saisonnière, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet en effet de placer les loyers perçus dans la catégorie des revenus BIC. Les Bénéfices Industriels et Commerciaux concèdent à pratiquer l’amortissement. En d’autres termes, ce régime donne accès à des revenus défiscalisés.

Avec le statut LMNP, les revenus imposables sont définis après déduction de charges virtuelles (l’amortissement) des bénéfices nets. En contrepartie d’une obligation de louer le bien pendant une certaine durée, le prix du bien et les coûts de travaux sont déduits des loyers.

Le statut LMNP a été limité début 2020, faisant passer certains investisseurs au statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Je vous explique les différences entre ces deux régimes dans cet article et la vidéo qui l’accompagne.

Ainsi, choisir judicieusement sa fiscalité permet de ne pas payer d’impôt durant la constitution du patrimoine. Cet amortissement s’applique pendant 5 à 10 ans selon les travaux que vous réalisez. Au-delà de cette période, vous pourrez investir de nouveau pour générer un nouveau déficit et défiscaliser vos revenus.

Grâce au « frottement fiscal », l’investisseur limite ses impôts pendant qu’il crée du cashflow. Parallèlement, il rembourse son investissement.

Parlons maintenant stratégie, ce qui est vraiment ce que je souhaite aborder aujourd’hui.

Pilotez votre fiscalité en fonction de l’évolution de votre situation

Le premier point à toujours garder en tête c’est qu’il faut piloter votre fiscalité en fonction des options fiscales existantes et de votre situation personnelle. Votre situation personnelle peut évoluer au fil du temps, donc c’est particulièrement important d’en tenir compte. D’autant que les investissements immobiliers sont plutôt des projets que l’on fait pour du moyen ou long terme. Votre situation peut être bien différente cinq ans après votre investissement.

Ainsi, au moment où vous avez décidé d’investir, vous étiez peut-être en couple avec des revenus du salariat. Cinq ans plus tard, vous êtes peut-être redevenu célibataire, vos revenus auront peut-être augmenté ou vous aurez peut-être des enfants.

À chaque fois que de gros changements se produisent dans votre situation personnelle, vous devez toujours vous demander comment cela va impacter votre fiscalité. Je sais bien que ce n’est pas forcément la première question que l’on a envie de se poser dans de genre de cas, mais il faut vous la poser pour piloter efficacement votre fiscalité et votre patrimoine.

Apprenez les différentes options pour optimiser votre fiscalité

Il est donc aussi capital de bien apprendre les différentes fiscalités qui existent dans l’immobilier. De prime abord, la fiscalité paraît complexe, ce qui n’est pas étonnant quand on sait que la France est une championne de la fiscalité.  Je ne vais pas tout expliquer en détail ici car ça dépasse le cadre de cet article mais pour vous donner un exemple, dans ma formation sur l’investissement locatif, j’ai un module complet dédié à la fiscalité, qui comprend une dizaine de vidéos. C’est très détaillé.

Quoi qu’il en soit, vous devez apprendre la fiscalité d’une manière ou d’une autre, que ce soit en nous rejoignant au sein de la formation ou en discutant avec des gens ou autre. Faites comme vous voulez et comme vous pouvez mais veillez à bien connaître cela pour pouvoir jouer sur les différents pans.

Exemple de pilotage de fiscalité

Au démarrage

Peut-être démarrerez-vous en achetant un bien en nom propre dans lequel vous ferez des travaux et que vous louerez en meublé. Cela vous permettra de générer de l’amortissement et donc de minimiser la fiscalité. Il n’y a pas de vérité absolue et il faut bien sûr regarder les chiffres au cas par cas, mais il y a de fortes chances pour que vous ne payiez pas d’impôts sur ce que vous encaissez pendant plusieurs années.

Cela dépend de comment vous exploitez ce bien. Si vous faites de la location courte durée, vous payerez des impôts plus vite puisque vous générerez davantage de loyers. Si vous faites du meublé à l’année ou de la colocation, ce sera plus long. Généralement, vous ne paierez pas d’impôts sur les loyers pendant 5 à 10 ans, grâce à l’amortissement qui va être pratiqué.

C’est un moyen de développer un début de patrimoine sans se faire matraquer par la fiscalité.

Et ensuite, que faire ?

C’est une bonne question, mais il ne faut pas non plus que cela vous empêche de passer à l’action maintenant. Par démarche intellectuelle, c’est bien de se projeter. Et dans ce cas, se projeter, c’est être consicent que vous allez piloter votre fiscalité au fur et à mesure que votre situation évolue, tout simplement.

Concrètement, vous allez pouvoir faire d’autres projets qui vont générer davantage de déficit. Peut-être des projets avec plus de travaux. En effet, si vous restez dans la fiscalité du meublé, tout va s’ajouter à votre déficit global. C’est le frottement fiscal dont je vous parlais précédemment.

Et quand les plafonds seront atteints ?

Vous ne pourrez pas utiliser cette stratégie indéfiniement, car des plafonds ont été définis. À un moment donné, il vous faudra basculer vers autre chose : soit du LMP, soit commencer à investir en société. Et c’est là qu’il vous faudra prendre une décision, en tenant compte encore une fois des options disponibles, de votre situation et de ce que vous projetez de faire.

C’est ce qu’ont fait des membres de ma formation comme Jean-David et Paul, pour ne citer qu’eux. Ils nous expliquent comment ils ont développé leurs patrimoines respectifs et pourquoi ils ont fini par faire le choix d’investir en société après quelques projets en nom propre. Jean-David l’a fait notamment pour pouvoir continuer à investir et ne pas être bloqué par les banques pour emprunter. Paul a aussi une stratégie de transmission à coeur après avoir accumulé du cashflow en nom propre sur ses premiers projets. Je vous invite à lire leurs interviews, où ils expliquent tout de manière plus détaillée.

Comprendre la vie d’un projet immobilier pour optimiser la fiscalité

Les phases

Pour déterminer votre stratégie, vous devez bien comprendre qu’on distingue dans l’immobilier deux phases. La première, c’est la phase pendant laquelle vous remboursez le prêt. La deuxième, c’est une fois que le prêt est remboursé.

Vos objectifs

Et en face de ça, il y a deux grands objectifs : voulez-vous vivre de votre immobilier rapidement (d’ici deux ou trois ans) ou est-ce que vous visez surtout à vous construire un patrimoine ? En fonction de si vous avez ou non l’objectif de vivre de votre immobilier à court terme, vous allez choisir des solutions plus ou moins agressives.

La bonne fiscalité pour vous

Et donc, en fonction de la phase dans laquelle vous vous trouvez et de vos besoins, il y a tout un éventail de stratégies plus ou moins adaptées parmi lesquelles choisir. C’est un sujet qui est nécessairement difficile. J’essaye de vous donner des clés pour faciliter votre réflexion, mais rien ne remplacera l’étude détaillée de votre situation.

Comment piloter sa fiscalité et le mode d’exploitation en fonction des phases et des objectifs ?

Pendant la phase de remboursement du prêt immobilier

De manière générale, pendant la phase de remboursement, et quel que soit le régime fiscal, vous allez faire en sorte que votre exploitation soit déficitaire. Car si vous avez peu ou pas de bénéfices, vous serez peu ou pas imposé. Tout bêtement !  Et comme je le disais, le meilleur moyen de ne pas générer de bénéfice, c’est d’avoir de l’amortissement. Et ça, vous pouvez le faire en LMNP, LMP, SCI à l’IS ou toute forme de société à l’impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

En gros, l’amortissement, c’est la matérialisation comptable du fait que les actifs perdent de la valeur avec le temps, puisqu’ils vieillissent. Chaque année d’exploitation, on déduit donc une valeur du résultat global. Il faut bien comprendre que ce n’est pas une dépense (un débours de trésorerie). Ce n’est pas de l’argent qui sort de votre poche mais ça va quand même venir en déduction, ce qui permet d’être en déficit ou, tout du moins, d’amoindrir le bénéfice. Ça peut vous laisser de l’argent malgré tout pour vivre ou pour réinvestir. Il est donc très intéressant d’utiliser le mécanisme de l’amortissement.

Si vous voulez vivre de vos loyers à court terme

Si votre objectif est de vivre de vos loyers rapidement, vous pouvez faire de la location courte durée, c’est le plus rentable. Il y a aussi d’autres schémas. Si vous avez envie de maîtriser tout cela très vite, je vous invite à rejoindre mon programme d’accompagnement parce que j’y explique tout ça de A à Z. C’est une formation complète de 16 modules où on voit tout les modes d’exploitation en détail, la fiscalité, le financement, les travaux, etc. Tout y est. C’est vraiment le kit incontournable de l’investisseur.

Si votre objectif est d’investir pour plus tard, ce qui est plutôt recommandé en général, c’est plutôt d’aller sur des détentions via des sociétés.

Conclusion

J’espère que ces informations vous permettront de vous y retrouver pour apprendre à optimiser votre fiscalité immobilière. C’est vraiment une compétence clé de l’investisseur immobilier d’apprendre à se repérer dans ce maquis.

 

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