Comment gérer les loyers impayés dans l’immobilier ?

Dans l’immobilier locatif, gérer les loyers impayés constitue un risque réel auquel chaque investisseur doit faire face un jour ou l’autre. Cela ne devrait pas vous effrayer pour autant, car il existe bien des solutions permettant de résoudre la situation efficacement et rapidement.

Oncle de Roumanie, Ciment dans les toilettes, autant de solutions simples et écono…. mais non qu’est-ce que je raconte !!??

Comment se prémunir des impayés ?

Pour gérer les loyers impayés dans l’immobilier en professionnel, il convient avant tout de s’en prémunir par tous les moyens. Si vous êtes à votre premier ou deuxième investissement, gardez en tête que vous avez le statut d’un investisseur en risque. Vos revenus sont modérés, et des impayés pourraient affecter davantage votre placement.

Premièrement, privilégiez une assurance loyer impayé dans le cadre d’un investissement avec une prise de risque. Cette assurance représente 2 à 3,5 % et ne couvrira pas tous les impayés. Toutefois, elle préserve votre situation personnelle en cas de situation grave d’impayé.

Dès que vous avez plus de 5 lots et un bon cashflow, vous pouvez faire l’économie d’une assurance.

Le choix du mode d’investissement vous évitera également les problèmes d’arriérés. Sachez en effet qu’en optant pour la location courte durée ou la colocation avec garant, le risque d’impayé est quasi-nul.

Idem pour la location étudiante qui dans la pratique comporte des risques ultra-faibles.

Le contrat commercial écarte aussi les risques de loyers impayés. Au moindre arriéré, le locataire est en effet contraint de quitter les lieux.

Enfin, vous pouvez éviter les impayés avec une sélection rigoureuse de vos locataires. Etudiez minutieusement chaque pièce du dossier, en portant une attention particulière sur les revenus.

Le feeling est aussi important car il vaut mieux un locataire avec des revenus modestes mais qui semble sérieux qu’un locataire avec de gros moyens mais qui pense que tout lui est dû ou pire qui sait user et abuser de la loi.

J’ai eu plusieurs bailleurs me disant ne jamais louer à des avocats pour cette raison…

Pensez toujours à exiger un garant pour chaque locataire, en guise d’assurance.

Comment gérer les loyers impayés ?

Maintenant, il faut savoir que les loyers impayés font partie de la réalité de l’investissement immobilier. Lorsque le cas se présente, vous devez être en mesure de gérer au mieux la situation pour éviter qu’elle ne s’aggrave. Aussi, dès le premier mois d’impayé, vous vous devez de réagir, en essayant de résoudre la situation par vous-même.

Établissez le dialogue avec votre locataire qui fait certainement face à des difficultés personnelles. L’objectif de ces échanges est de résoudre la situation sans aller au conflit. Aucun locataire n’a intérêt à se mettre dans une situation aggravante. Donc, rassurez-vous, les locataires ne sont pas toujours de mauvaise foi. La plupart traversent juste une situation personnelle temporaire.

Généralement le locataire fait le mort et ne vous préviendra pas qu’il ne va pas régler le loyer.

Aussi, n’hésitez pas à proposer de l’aide à votre locataire pour résoudre sa situation. Vous pouvez lui proposer de faire une demande au Fonds de solidarité de logement (FSL).

Alternativement, proposez au locataire en situation fragile de partir en contrepartie d’une certaine somme d’argent que vous lui donnez ou à minima d’écourter son préavis. Le dépôt de garantie couvre environ un mois de loyer, tandis que vous pourrez trouver un nouveau locataire pour votre logement.

S’il y a un garant, il faut l’appeler immédiatement. Son rôle est avant tout psychologique car le locataire le met aussi dans l’embarras et il faut évidemment utiliser ce levier pour trouver une solution.

L’objectif est simple : demander au locataire ce qu’il compte faire. Partir? Quand ? Payer ? Quand et combien ?

Dès qu’il prend un engagement, notez-le et s’il ne le respecte pas, signalez-le lui.

Prenez soin de lui indiquer la chose suivante :

Toute dette contractée est due même après son départ du logement, même après avoir conservé le dépôt de garantie. Vous avez de nombreuses années (30) pour recouvrer les sommes même si cela va vous coûter de l’argent en procédures. Et c’est beaucoup plus simple s’il y a un garant.

Si après toutes ces tentatives la situation ne connaît aucun aboutissement, alors n’hésitez pas à officialiser les choses. Entreprenez les procédures administratives dès que nécessaire, en faisant appel à un huissier. Pour lancer le commandement de payer, le contrat de bail doit présenter une « clause résolutoire ».

Recevoir un commandement d’huissier va calmer une partie de vos locataires. C’est officiel, cela fait peur.

Si vous avez mal rédigé votre bail ou que vous avez récupéré un bail lors de votre achat qui est mal rédigé, cela va compliquer les choses.

Le premier contact vous coûtera 100 à 150 €, et la procédure reviendra entre 1 000 à 2 000 € suivant la complexité du dossier. Par ailleurs, la procédure d’expulsion prendra environ un an. Aussi, aucun locataire ne peut éviter la poursuite, même après avoir quitté le logement.

Les risques de loyers impayés dans l’immobilier sont bien présents. Cependant, sachez qu’en France les situations conflictuelles ne concernant que 5 % des cas d’impayés dans la location nue.

Sur mes plus de 40 lots et depuis toutes ces années, je n’ai eu qu’un seul cas problématique que j’ai traité en utilisant cette méthode.

La personne a régularisé son retard de loyer après un commandement d’huissier. Quelques mois plus tard, j’ai écourté son préavis pour lui faciliter le départ, tout le monde était content…

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