Bulle immobilière : le point complet sur la situation

Le sujet chaud du moment c’est l’immobilier. C’est un sujet qui m’intéresse depuis plusieurs années et une consultation de la catégorie “Immobilier” vous donnera un aperçu de la chose. Ce qui m’intéressait au début c’est le phénomène d’hystérie collective.

Alors voilà, où allons-nous avec la bulle immobilière ? Que va-t-il se passer ?

Il faut bien distinguer les différents marchés de l’immobilier et les liens qu’ils ont entre eux :

Le marché du neuf :

Animé par les promoteurs immobiliers, c’est un marché actuellement bloqué. Plusieurs promoteurs sont en difficultés financières ou ont carrément fait faillite mais pour autant les marges de négociation sont faibles. Ils ne peuvent se permettre de perdre encore trop d’argent. Le truc du moment ce sont les constructions non terminées pour cause de faillite. (Voir M6 Capital : L’immobilier en baisse)

Le marché de l’ancien :

Dans le marché de l’ancien, 2 populations cohabitent. Il y a les locataires (ex-propriétaires ou pas) / primo-accédant et les propriétaires.

Les locataires sont actifs et c’est un marché très fluide. Les sommes en jeu ne sont pas les mêmes que pour l’achat et la demande est là, surtout en cas de crise de l’immobilier. La location est un refuge.

Les primo-accédants sont hors marché depuis 2 ans. Les prix ont atteint des niveaux tels que seuls les primo-accédants ayant une aide familiale ou des revenus très confortables peuvent se permettre d’acquérir un bien. Dans tous les cas, ça se fait toujours au détriment de l’emplacement afin d’obtenir un prix plus bas.

Les propriétaires animent le marché des résidences principales et secondaires. Ils sont potentiellement le déclencheur de la crise immobilière à cause des plus values négatives (negative equity) qu’ils sont susceptibles de réaliser. La plus value négative arrive lorsque le prix de l’immobilier baisse et que vous êtes obligé de vendre (décès, mutation, divorce, chômage) : il est donc possible de vendre votre bien et de toujours devoir de l’argent à votre banque. C’est une situation de faillite personnelle.

Tous les facteurs vont aider la baisse de l’immobilier. Lorsqu’une situation est tendue, chaque petit élément négatif augmente la tension.

La voiture est aussi devenue un gouffre financier comme le présente cet article du monde : À côté Tours la ligne de train est à nouveau surchargée et les propriétaires s’étant éloignés de leur lieu de travail pour pouvoir acheter s’en mordent les doigts.

Actuellement nous sommes dans une phase d’attente. C’est le calme avant la tempête. En fait, rien n’est encore vraiment arrivé. Rien de très visible du public.

Vous avez peut-être entendu parler de la baisse de prix ? En tout cas, tout le monde retient son souffle.

Dans cet attentisme général, les vendeurs se refusent à baisser les prix. Les journaux grand public parlent des sites qui permettent de suivre la baisse de prix des annonces. Ces outils existent depuis plus d’un an et donnent l’historique des prix d’une annonce d’un bien immobilier (typiquement seloger.com). Pratique pour négocier.

C’est l’ensemble du secteur; des banques aux entreprises de BTP, qui est tendu. Ainsi, de nombreux clients rapportent un certain nombre de pressions et d’augmentations “surprises” de leur banque. De leur côté, les entreprises de BTP ne sont pas en reste. L’annonce de Kauffman & Broad a fait du bruit car la crise n’est pas vraiment installée dans l’immobilier. Seulement les dirigeants et le propriétaire (PAI) doivent bien connaître la réalité du marché immobilier : 134 personnes sont priées de trouver une autre occupation et c’est 166 personnes au total que le promoteur veut libérer. Cela représente tout de même 20% des effectifs.

Vous pouvez même lire le bilan annuel de Kauffman & broad : attention c’est tout de même 250 pages ! On y voit qu’à fin 2007 la situation financière de l’entreprise est assez tendue.

Le marché de l’immobilier de bureau n’est pas épargné, surtout à Paris. Il est même assez inquiétant de voir ces bureaux vides. Les investissements ont chuté de 50 à 60%. De l’autre côté Lehman Brothers pourrait céder Coeur défense, une tour acquise en 2007 pour 2,11 milliards d’euros. Le prix de vente pourrait tomber jusqu’à 48% du prix d’acquisition, soit 1,02 milliard.

Alors de combien doit baisser le marché immobilier ? Grande question. Personne ne le sait mais tout le monde sait qu’une baisse envoie un message aux acheteurs : “N’ayez plus confiance”. Une fois que ce message est diffusé, la crainte sera difficile à écarter. Apparemment 85% des Français pensent que les prix sont surévalués.

La vidéo de l’émission Capital sur M6 “Immobilier en baisse” de dimanche dernier est sur internet : on y voit le délégué général de la FNAIM (Henry Buzy-Cazaux) annoncer la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier de 20% :

Alors si la question pouvait être encore légitime en début d’année pour les personnes les plus mal informées, désormais l’information circule : Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer ?

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