La colocation est un mode d’exploitation assez rentable existant aujourd’hui dans l’immobilier. Mais il peut aussi s’avérer chronophage (moins que la location saisonnière toutefois). En tant qu’investisseur, vous devez savoir qu’une location en commun présente un aspect critique à ne pas négliger : celui du bail de colocation. Entre un bail par personne ou un bail commun à l’ensemble des colocataires, le type de bail proposé peut jouer sur la rentabilité de votre projet. Vacance locative, risque d’impayés, meilleure saison pour louer : voici donc tous les éléments à prendre en compte pour décider du type de bail à proposer à vos locataires.
On parle généralement de colocation à partir de trois colocataires. Ce mode d’exploitation est à la mode pour les étudiants, comme pour les jeunes travailleurs. Afin de tirer le meilleur rendement de son bien immobilier, l’investisseur doit généralement proposer des logements entièrement rénovés et équipés. Cela vous permet d’optimiser l’espace de votre logement et le cashflow généré par l’investissement immobilier.
Le premier type de bail que vous pourrez proposer à vos locataires est le bail individuel. En tant que propriétaire, vous proposez un bail par personne et gérez les locataires individuellement. Organiser soi-même la colocation consiste à trouver les différentes personnes – qu’elles se connaissent ou pas – pour louer son appartement. Ce type de bail de colocation requiert de ce fait plus de travail pour le propriétaire, notamment en termes de recherches et de remplacement de locataire.
Du côté des locataires, le bail individuel en colocation offre beaucoup plus de souplesse. D’ailleurs, le taux de turn over peut s’avérer plus important, du fait que les colocataires n’ont aucune obligation les uns envers les autres. Chaque départ se traduit également par une perte partielle de loyer pour le propriétaire le temps de retrouver quelqu’un. Par ailleurs, il est aussi important de retenir que dans certains règlements de copropriété, le bail individuel n’est pas autorisé.
En colocation, le bail commun s’avère plus avantageux pour le propriétaire grâce à la clause de solidarité. Depuis les modifications apportées par la loi ALUR, la solidarité prend fin à la date d’effet de congé d’un locataire et quand un nouveau colocataire l’a remplacé. Concrètement, opter pour la solidarité des colocataires, voire la solidarité des garants, réduit considérablement le risque d’impayé.
En choisissant de mettre tous les locataires sur un même bail collectif, le propriétaire veille à ce que le loyer soit toujours dû dans son intégralité. En d’autres termes, le bail de colocation lui-même reste actif, même si certaines personnes quittent la location. Libre à vous ensuite, en tant qu’investisseur, de faire une faveur aux locataires restants en les dispensant du loyer du locataire vacant le temps de retrouver quelqu’un. Cependant, le loyer n’est en principe pas fractionné avec ce mode de bail. Le propriétaire est donc parfaitement en droit d’exiger le paiement du loyer en totalité et en une seule fois.
Quel que soit le mode de colocation que vous aurez retenu pour votre logement, bail individuel ou bail collectif, il existe des points communs essentiels à retenir. Conformément à la loi ELAN, des normes de peuplement doivent être respectées dans le cadre de toute colocation. Le bien doit offrir une surface de 9 m² par colocataire. Cela constitue une évolution par rapport à la loi ALUR.
Celle-ci stipulait en effet que, pour un bail unique ou individuel, le bailleur devait offrir à chaque locataire au moins 14 m² de partie privative. Tandis que le logement devait proposer une surface d’au moins 9 m² pour un locataire, 16 m² pour deux locataires et 9 m² par locataire supplémentaire dans le cadre d’un bail commun. La loi ELAN est donc venue lisser ces incohérences, si bien que la question de la surface n’est plus facteur de décision dans le choix du type de bail.
Outre ces conditions de décence des logements, la durée de la location conditionne la stabilité et la sécurité des revenus quel que soit le mode de colocation. L’un des problèmes de la colocation, c’est que vous pouvez faire face à pas mal de turn over. En effet, les locataires étudiants partent au bout de six mois à un an, en fonction de la durée de l’année universitaire ou de leur séjour. Il est donc important de mettre en place un dispositif adéquat pour maximiser la durée pendant laquelle les personnes restent dans ce genre de logement.
Le loyer demandé doit également être cohérent avec le logement proposé pour éviter les départs trop rapides. La colocation peut permettre de doubler la rentabilité de l’investissement immobilier lorsque les locataires restent en moyenne pendant deux ans.
En haute saison, entre juillet et septembre, c’est le moment le plus favorable pour mettre en place un bail commun avec une clause de solidarité. En effet, la demande est forte donc autant que vous en tiriez parti pour mettre en place le type de bail le plus avantageux pour vous. A contrario, le reste de l’année, la demande de logements en colocation est moins importante. Pendant la période creuse, les locataires potentiels peuvent se montrer plus frileux à s’engager dans un bail commun avec des inconnus. Vous pouvez donc jouer sur le type de bail pour remplir vos chambres en proposant un bail individuel à vos locataires.
Enfin, rappelez-vous que le meilleur moyen de créer le coup de cœur et de fidéliser vos locataires, c’est de meubler et équiper entièrement le logement. La colocation répond ainsi à un besoin de logement clé en mains, très recherché par certains profils de locataires.
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