580 euros de cashflow mensuel à 10 minutes de Paris

Aujourd’hui, je vous propose un autre témoignage inspirant, car vous allez voir qu’il est possible de trouver de bonnes affaires et d’avoir du cashflow en région parisienne. Membre de ma formation Je réussis mon investissement locatif, Johanne a crée une colocation dans sa ville, dans le grand Paris, et en retire 580 € de cashflow net par mois. Elle nous partage sa perspective féminine de l’investissement locatif et comment elle envisage l’équilibre entre tranquilité d’esprit et développement de son patrimoine. Vous verrez aussi que Johanne avait d’abord ciblé une autre ville, en province, avant de dénicher cette bonne affaire en Île-de-France.

Michaël : Souvent, ce sont des participants, donc je suis content que tu puisses témoigner en tant que femme aussi. Et raconter ce que tu as fait dans l’immobilier. Bienvenue à toi !

Johanne : Merci Michaël !

Pour commencer dans l’ordre, est-ce que tu peux te présenter rapidement ?

Bonjour à tous ! Moi, c’est Johanne, j’ai vingt-sept ans. Je suis juriste de formation et je suis actuellement dans le secteur immobilier. En fait, j’ai toujours souhaité avoir un bien immobilier. Au début, c’était juste la volonté d’avoir une résidence principale. En réfléchissant un petit peu à ce qui pouvait se faire, je me suis rendu compte que l’investissement locatif était plus utile, sur le long terme, que l’achat de la résidence principale. Du coup, je me suis lancée dans un projet de colocation sur les conseils et sur la formation de Michaël.

Les 10 étapes vers le premier investissement locatif rentable

Ta colocation te rapporte combien aujourd’hui ?

C’est une colocation que j’ai achetée en Île-de-France, dans la ville où je vis actuellement. Aujourd’hui, c’est une colocation avec quatre personnes, donc quatre colocataires qui sont plutôt des jeunes. Une fois que j’ai tout payé (les charges de copropriété, taxe foncière, etc.), elle me rapporte à peu près 580 euros de cashflow, à 10 minutes de Paris. J’ai réussi à faire une opération plutôt rentable. Je n’ai pas les chiffres exacts de la rentabilité, mais c’est pas trop mal. Je crois que je suis à peu près à 9 % brut. Cela fait 6 %, je crois, de rendement avant impôt.

Étape 1 : Suivre une formation à l’immobilier

Voilà, c’est un très bon chiffre quand nous incluons tout. Donc, c’est ton premier projet. Tu as rejoint la formation, il y a combien de temps à peu près ?

Je crois que c’est en décembre 2018. Nous allons dire début 2019. Il y a deux ans maintenant. Je voulais absolument me lancer dans l’investissement, mais je me suis dit que je n’avais pas forcément les armes pour pouvoir comprendre tout ce qu’il fallait savoir, sans faire d’erreur. Je me suis dit que j’allais faire une formation en ligne. J’avais contacté un autre investisseur qui m’a parlé de ta formation.

Et tous les matins, dans le RER, je prenais mon portable, j‘avais un petit carnet et je notais scrupuleusement tout ce que tu disais. En général, je suis une assez bonne élève, alors avec un projet aussi important que cela, qui demande autant d’investissement de temps et d’argent, je me suis dit qu’il fallait que je fasse bien. J’avais besoin d’avoir un modèle. J’ai besoin de savoir un peu où aller pour éviter toute bêtise.

Du coup, la colocation me paraissait le plus rentable et en même temps, un peu plus sécurisée que la location courte durée. J’ai commencé comme cela, en faisant ma formation en ligne. Cela m’a pris deux mois pour suivre l’ensemble des modules, parce que je le faisais à mon rythme. Et après, je me suis lancé dans la recherche d’appartement.

Étape 2 : Choisir la ville où investir

Qu’est-ce que tu as fait à l’issue de la formation ?

À l’issue de la formation, j’ai fait une première étude de marché. Je me suis dit qu’il fallait que je choisisse la ville. Au départ, je me suis dit que j’allais prendre une grande ville étudiante avec plus de 100.000 habitants. J’ai vraiment suivi tous tes conseils en termes d’études de marché. J’ai identifié la ville de Rouen. C’est à une heure de Paris, une ville étudiante. Le mètre carré moins cher qu’à Paris. La rentabilité serait peut-être plus au rendez-vous. Donc j’ai commencé par là.

J’ai identifié plusieurs biens qui se ressemblaient à peu près tous. Ce sont des quatre pièces, voire des cinq pièces qui étaient dans les alentours de 130.000 euros. Entre 100.000 et 130.000 euros. J’ai visité pas mal de biens, mais à l’époque, je n’étais pas forcément satisfaite. Il y avait environ 300 euros de cashflow, mais je me disais qu’il suffit qu’un locataire s’en aille et qu’il y ait du turn-over pour que j’ai du mal à payer toutes mes charges.

Mon objectif, c’est de pouvoir être vraiment tranquille sur la mensualité, mais aussi de pouvoir payer toutes les charges. Ne pas me sentir en danger à n’importe quel moment. J’avais vraiment un objectif de cashflow. Faire au moins 500 euros de cashflow pour être sûre d’être large en cas de problème.

Étape 3 : Grouper les visites de biens immobiliers

Donc, tu avais déjà ciblé une zone comme tu disais. Tu avais déjà sélectionné des annonces. Combien de fois tu t’es déplacée à Rouen ?

En tout, je me suis déplacée deux fois. Une fois pour visiter trois appartements qui se ressemblaient. Il y en avait même qui étaient dans le même immeuble. Mais la rentabilité n’était pas forcément au rendez-vous. Sans compter les travaux, les charges de copropriété et la gestion locative. Et puis un deuxième déplacement. Je ne sais pas ce qui m’a pris ! J’ai trouvé un immeuble à 120.000 euros avec trois appartements dans le secteur de Rouen rive gauche. Je me suis dit : “super affaire, trop bien ! Je vais m’acheter un immeuble dès le premier achat !”.

J’ai visité l’immeuble et c’était une catastrophe. C’était l’une des pires expériences de ma vie ! Je suis rentrée de l’immeuble avec une jolie façade et me suis dit : “c’est bizarre, trois appartements proches du centre-ville à ce prix-là.” C’est un peu étrange. Je rentre dans l’appartement, j’étais hyper excitée à l’idée de pouvoir peut-être acheter un immeuble. J’y vais avec un artisan. Nous visitons le premier appartement. Il était loué, il n’y avait pas trop de sujet.

Nous visitons le deuxième, et je vois mon artisan qui recule. Je me dis que c’est bizarre. À l’époque, j’avais des espadrilles, mes pieds étaient à l’air libre. Et là, l’agent me dit : “regardez sur le sol, il y a plein de puces.” Et là, je vois vraiment des milliers de puces qui sautent sur le sol et sur mes pieds. Je criais, je hurlais ! Deux jours après, j’ai fait une sorte d’infection et mes pieds ont gonflé. J’ai eu une centaine de piqûres de puce sur les pieds.

Voilà, j’étais dégoûtée. Je me suis dit que cet investissement n’était peut-être pas pour moi. C’était peut-être un peu trop compliqué. Après avoir vu cela, j’avais compris pourquoi l’immeuble était si peu cher et j’ai passé mon chemin.

Étape 4 : Au besoin, revoir sa stratégie

Se recentrer sur son objectif

C’est le genre de projet un peu compliqué que tu peux t’amuser à faire peut-être plus tard. Mais oui, pour démarrer, c’est un peu délicat.

Mais même plus tard ! Je me rends compte qu’il y a un point important quand nous investissons, c’est qu’il y a un indice de tranquillité quand même. Il est important de se sentir à l’aise. Chaque fois que je visitais, je savais sans même regarder les chiffres si c’était le bon projet ou pas. Après, c’est peut-être seulement ma perception des choses un peu plus féminine, mais j’avais envie de quelque chose où je me disais que ça allait bien se passer. Les problèmes de puces qui m’ont créé des problèmes de santé après : j’ai pensé qu’il n’y avait pas grand-chose à gagner, hormis des problèmes.

Continuer la veille

Après cette expérience un peu étrange avec cet immeuble, qu’est-ce qui s’est passé ?

J’ai commencé la formation en janvier. Ensuite, j’ai vraiment démarré mes recherches en mars-avril. J’ai dû visiter trois ou quatre biens, dont l’immeuble avec les puces. Et finalement, je suis partie en vacances. Je me dis que rien ne se passait, que j’allais faire une pause et essayer de penser à autre chose. J’ai quand même laissé les alertes Leboncoin et Seloger.

Un jour, au mois d’août, je reçois une notification d’un bien dans ma ville. Je regarde : un cinq pièces à quinze minutes de la gare, en sachant que la gare où j’habite est à dix minutes de Paris. Sur le papier, cela a l’air pas mal. Il y avait très peu de photos. Le bien était affiché à 169.000 euros. En plus, les charges de copropriété étaient assez faibles. Je prends rendez-vous immédiatement devant cette opportunité de faire du cashflow en région parisienne.

Pendant la visite, il y avait plusieurs investisseurs sur le coup, certains venus avec des artisans. Appartement hyper lumineux (à 19h), très vieux, avec de très vieilles tapisseries. Un appartement des années 50, un peu biscornu avec des murs à casser, etc. Mais je sentais quand même qu’il y avait un beau potentiel et la distribution du bien n’était pas mal. C’est-à-dire que nous avions une sorte de cuisine qui donnait sur un salon, et un espace nuit qui donnait sur quatre chambres, un peu comme un hôtel. C’était parfait !

Étape 5 : Faire une offre rapidement

J’étais un peu embêtée, parce que mon artisan n’était pas disponible. Je ne suis pas électricienne, mais j’ai quand même compris qu’il y avait des problèmes avec les prises par exemple. J’ai fait la visite le vendredi soir et j’y ai pensé toute la nuit. Je me suis dit : “qu’est-ce que je fais ? J’y vais ou pas ?” Je me souviens d’avoir appelé ma mère qui ne comprenait pas pourquoi je voulais acheter un appartement pour ne pas vivre dedans. Mes parents étaient très réticents, donc je me dis que ce ne sont clairement pas les personnes à appeler dans ce type de situation.

J’appelle ensuite ma meilleure amie, qui est beaucoup plus pragmatique. Elle me conseille de faire des estimations par rapport à ce que je pouvais trouver sur Internet. J’ai pris mon téléphone le lendemain matin et j’ai fait une offre à 163.000 euros.

En posant des questions à l’agent immobilier, j’avais compris que c’était une succession. Visiblement, ils avaient déjà trouvé preneur une première fois. Mais l’investisseur n’avait pas eu le financement. Du coup, ils étaient revenus à zéro. Quand l’appartement est revenu sur le marché, ils n’avaient qu’une seule envie : le vendre. Et d’ailleurs, avec le recul, j’aurais peut-être pu en tirer plus en terme de négociation et faire encore un meilleur cashflow en région parisienne. Mais quand j’ai commencé, je n’osais pas trop. J’avais peur que cela me passe sous le nez, vu qu’il y avait d’autres personnes qui avaient visité.

Étape 6 : Faire valider le budget travaux avant la signature du compromis

Par rapport à l’estimation du montant des travaux, comment as-tu résolu le problème ? Tu es passé à l’action, cela est une bonne chose, mais il y a quand même une part d’incertitude. Qu’est-ce que tu t’es dit ?

Personne ne pouvait me dire exactement à combien s’élevaient les travaux. C’était un 70 m². Je regardais sur Internet, en gros les moyennes des rénovations. Il faut compter à peu près 500 euros du mètre carré. Nous ne parlons pas de rénovation lourde. J’ai pris la tranche moyenne. Et je suis tombée sur le chiffre que m’a donné l’artisan par la suite.

Dans ma tête, je savais déjà que dans une fourchette de 10.000 euros, j’allais avoir du cashflow, parce qu’il y avait quand même quatre chambres dans un secteur où, en région parisienne, il y avait énormément de demande. Je me suis dit qu’au pire, si je perdais du cashflow à cause des travaux, c’est comme ça ! Mais je m’étais dit 500 euros au mètre carré, vraiment à la louche, et il s’avère que c’était plutôt vrai.

Ce qui est intéressant dans ce que tu dis, c’est que tu avais déjà développé un oeil assez affûté  de par les premières visites que tu as faites. Ce qui t’a servi à ce moment-là.

C’est vrai. J’ai tout de suite su en fait que cette annonce pourrait correspondre à mes attentes.

Étape 7 : Trouver le financement pour son investissement locatif

La recherche de financement auprès des banques et courtiers

Par la suite, mon offre est acceptée. Nous avons signé un compromis de vente et s’ensuit la question de la recherche de financement. Je suis tout simplement allée voir ma banque principale. Je suis aussi passée par le courtier de l’agent immobilier. J’ai envoyé mes dossiers aux deux.

J’ai aussi envoyé un troisième dossier à un autre courtier qui, étonnamment, m’a lâchée en route alors qu’il était hyper confiant au départ. Je n’ai pas trop compris pourquoi. Je comptais du coup sur l’autre courtier, qui m’a trouvé des taux assez intéressants. Il m’a fait un taux à 1,3 % sur 25 ans. J’ai ensuite dit à ma banque que j’avais trouvé un courtier qui me proposait 1,3 %, et ma banque s’est alignée.

Tu recherchais 25 ans ? 110 % ou pas ?

Oui, c’était cela qui était un peu compliqué. Le devis des travaux était de 30.000 euros pour tout refaire dans 70 m². Je ne pensais pas, mais cela peut faire un peu peur aux banques, parce que nous avons toujours l’aspect risque des travaux.

Au final j’ai obtenu 25 ans et j’ai réussi à mettre les frais de notaire. Je voulais vraiment faire du 110 % et mettre très peu de ma poche.

C’est vrai que c’est toujours plus compliqué d’obtenir à la fois 25 ans et 110 %. Et puis cela dépend des projets et des profils, mais c’est toujours une petite difficulté supplémentaire.

Ce n’était pas évident et finalement, ma banque s’est quand même alignée. Je n’étais pas obligée, mais ils m’ont proposé de mettre un apport. J’ai mis quand même 5.000 euros d’apport, j’aurais pu ne pas le mettre. Avec du recul, je n’aurais peut-être pas dû, mais ce n’est pas grave. Nous apprenons de nos erreurs.

Les pressions de l’agent immobilier pour faire accélérer les choses

J’ai l’impression que le financement n’a pas été particulièrement difficile à part les petits rebondissements habituels.

J’ai surtout eu des pressions de la part de l’agent immobilier qui voulait absolument que je lui donne mon offre de prêt, sauf que cela prenait du temps.

Oui, tu ne peux pas l’avoir en trois jours !

Je me souviens que l’agent immobilier avait été un peu agressif notamment sur la date de signature. À un moment donné, j’ai mis les points sur les i, car je voulais prendre mon propre notaire et lui ne voulait pas. Après plusieurs échanges assez houleux, j’ai fini par lui dire : “écoutez, si vous n’êtes pas content, vous en discuterez directement avec mon notaire. Je ne discuterai plus avec vous.”

Parfois, il fallait être un peu dur pour essayer d’avoir ce que nous souhaitons. Il faut rester ferme et éviter d’être trop dans l’émotion. C’est vrai que ces échanges qui n’avaient pas lui d’être m’avaient un peu perturbée quand même.

Parfois, effectivement, nous tombons sur des personnes plus ou moins professionnelles, qui vont essayer de forcer un peu les choses. C’est assez malvenu.

Peut-être avait-il peur que je n’obtienne pas mon financement.

Nous n’avons pas l’histoire, mais c’est probablement lié à cela. Si tu dis qu’il y a déjà eu un premier investisseur qui n’avait pas eu son financement. Si c’était déjà lui l’agent à la base, il a sa crédibilité en jeu, donc il a la pression. Peut-être qu’il y a la pression de ses résultats commerciaux derrière en plus.

Je ne trouve pas cela très commercial, et c’est dommage.

Bien évidemment, tu perds l’envie de faire appel à lui pour la suite en plus.  Oui, c’est clair que non.

Étape 8 : Faire les travaux de rénovation du bien

Vient la signature. Assez cocasse. J’arrive dans la salle à l’office notarial avec cinq minutes de retard. Je suis toute seule. J’avais 25 ans-26 ans. J’arrive avec mon stylo prête à signer, et là, je vois toute la famille dans la grande salle notariale. Les quatre enfants et la mamie. Tous me regardent, accrochés à mes lèvres pour savoir ce que je projetais pour l’appartement. J’essayais de rester dans l’anecdote.

“Là, forcément, nous allons en faire une machine à cash, vous allez voir !”

Mais une machine où il y a le bonheur aussi. Parce qu’honnêtement, je pense que mes locataires sont très contents dedans, ils sont heureux. C’est vrai qu’avec la notion de rentabilité, il y a aussi la notion de bien-être qui, pour moi, est très importante.

Choisir l’artisan

Je dis cela en plaisantant, mais c’est la conséquence de toute façon. Il faut que l’appartement soit bien et que les locataires y soient bien pour que cela fonctionne. Donc signature et travaux. Tu avais déjà des contacts ? Parce que tu as dit que tu avais un artisan…

Après le compromis, j’avais fait faire deux devis. Un avec un artisan bien connu de ma meilleure amie. Et un deuxième qui m’avait été présenté par l’agent immobilier en question. Sauf que c’est vrai qu’il m’est arrivé par mal de trucs assez négatifs quand j’ai fait la visite avec lui. Par exemple, il parlait tout le temps à l’agent immobilier. Si nous devons travailler ensemble, il doit quand même me considérer, même si je suis plus jeune. J’ai trouvé cela vraiment limite.

Ce n’est pas limite, ce n’est carrément pas respectueux. Tu n’as pas envie de bosser avec.

Oui, mais ce n’est pas simple le fait d’être une femme dans le milieu immobilier. Voilà. Donc j’ai préféré travailler avec des gens de confiance.

Parfois, gérer l’amiante

Les premières démolitions ont commencé mi-janvier. J’avais acheté mon appartement début décembre. Le problème, c’est que l’artisan avait plusieurs chantiers en cours, donc je n’étais pas prioritaire. Ce qui m’avait un peu énervée, mais j’ai préféré attendre et être sûr d’avoir quelque chose de bien, plutôt que de me presser et d’être déçue. Surtout que j’avais réussi à négocier six mois de différé avec la banque. Donc, j’ai attendu.

Il allait sur mon chantier deux à trois fois par semaine jusqu au moment où il y a vraiment eu un gros coup de boost sur le mois de février-mars. Ça commençait à bien avancer. L’artisan a vraiment tout détruit. Il a refait toute l’électricité, donc mon appartement ne ressemble plus à rien avec des ouvertures et des fils de partout. Il y a un point important aussi que je n’ai pas mentionné, et que j’y ai découvert pendant le compromis avec le diagnostic : il y avait de l’amiante.

Sur quelle partie ?

Il y avait de l’amiante dans un couloir. Pour isoler complètement thermiquement l’ancienne cheminée de l’appartement, ils avaient mis une plaque amiantée. Quand j’ai vu cela, j’étais dans tous mes états. J’ai discuté avec plusieurs investisseurs, qui m’ont rassurée.

Et puis surtout mon artisan m’a dit qu’il savait gérer cela, qu’il connaissait les protocoles, et qu’il n’y avait pas de problème particulier. L’avantage, c’est que ce n’était pas entre les murs. C’était dans une partie identifiée. C’est quand même un protocole particulier. C’est pour cela qu’il est important d’être avec un artisan de confiance et expériementé. Parce que là cela va au-delà des compétences d’investisseur.

Gérer le chantier

C’est toute la difficulté d’un projet d’investissement. Quand nous y réfléchissons, il y a tellement de disciplines différentes entre la partie juridique, la partie fiscale, la partie travaux, la partie mathématique et la partie financement. Il y a tellement d’aspects, qu’effectivement, nous ne pouvons pas non plus être expert dans tous les sujets. Sur les travaux, qu’est-ce que tu avais à faire dans l’appartement ? Huisseries, électricité, peinture, sol, salle de bain et cuisine ?

Nous avons tout refait de A à Z, du sol jusqu’aux murs. Il fallait tout repenser et enlever tout ce qui était sur place. L’électricité à refaire. Les toilettes. En plus, il y avait du gaz à l’époque. Je me suis dit que je ne voulais pas de gaz dans un appartement. Avec du recul, ce n’est pas forcément une bonne chose, parce que l’électricité, c’est plus cher.

C’est toujours le débat. Le gaz, il y a le coût de la chaudière. Quand cela arrive, cela fait mal. Côté sûreté, avec l’électricité tu n’as pas d’inquiétude.

Si je mets des étudiants et qu’ils laissent le feu allumé… Je n’ai pas trop envie d’avoir de problèmes avec la copropriété entière. J’ai refait toute l’électricité. il fallait refaire les radiateurs, remettre le chauffe-eau. En plus, j’ai refait entièrement la salle de bain, parce que nous nous sommes rendus compte qu’il n’y avait pas d’arrivée d’eau. Je ne sais pas comment la dame faisait ses lessives. Il n’y avait pas de four non plus.

Du coup, tu avais un budget de travaux de combien au total ?

35.000 €.

Ce n’est pas très cher, vu l’ampleur des travaux et la surface.

En plus, mon artisan travaille très bien. j’étais assez contente.

Chantier à l’arrêt, confinement oblige

Mais le gros souci avec les travaux, c’est que nous commençons enfin à bien avancer en février-mars. On est sur les finitions, la peinture des murs, etc. Et bim, confinement en 2020 ! De plus, sur notre chantier, il y avait eu un accident, un des gars se blesse. Moi, j’étais au fond du trou ! Heureusement que tout le monde était déclaré et couvert.

Oui, c’est embêtant !

Cela a été prenant, émotionnellement. Donc nous arrêtons le chantier pendant plus de trois semaines. Puis, une fois par semaine, il y en a un qui continuait à travailler sur le chantier, mais cela n’avançait pas vraiment. Jusqu’au moment où nous sommes sortis du confinement le 11 mai. L’artisan était en retard sur tous ses chantiers. C’était la catastrophe. Il a terminé mon chantier très peu de temps après. Au mois de juin, j’ai récupéré mes clés. Je me dis : “c’est parfait, je vais pouvoir mettre en location.”

Commander et monter les meubles

Je fais mes commandes de meubles sur IKEA. Là encore, des problèmes. Ma commande n’arrive pas. En même temps, ils sont tellement compétitifs sur les prix et le rendu est bien. On a envie d’acheter chez eux. À refaire, je pense que je prendrais des jobeurs et j’achèterais tout sur place.

Oui, tu es beaucoup moins embêté en allant sur place. Pour la livraison, c’est catastrophique. Moi, j’ai eu plusieurs expériences étalées dans le temps et cela ne s’est jamais bien passé. Soit il me manque des trucs, soit c’est livré en plusieurs fois.

Pour ma part, ils sont venus avec un camion immense qui ne pouvait pas se garer dans la rue, parce que c’est une rue très passante. Je les vois repartir avec mes quatre lits et matelas, mes armoires et compagnie. Après, plusieurs problèmes se sont enchaînés. Finalement, ils me livrent avec un plus petit camion pour rentrer dans la rue. Vient le montage des lits. J’avais acheté des lits gigognes et je constate des problèmes dans les paquets, : des paquets tronqués avec des pièces manquantes… Le montage plus la livraison, cela m’a pris un mois et demi, voire même deux mois, parce que nous étions en plein été.

Tu faisais le montage toi-même ?

J’ai demandé à des amis de venir. D’ailleurs, ce n’est pas forcément une bonne idée ! À la fin, je suis passée par un super jobeur sur Frizbiz. Un jeune qui m’a aidée à terminer les derniers meubles. Et d’ailleurs, quand j’ai eu des problèmes de livraison, c’est lui qui m’a aidée à réceptionner les meubles. Il est parti aussi récupérer les pièces manquantes. Bref, il a fait vraiment beaucoup de choses pour moi.

Mais c’était plein de dépenses qui n’étaient pas du tout prévues.

Étape 9 : Mettre en location et générer du cashflow (même en région parisienne)

Et enfin, mi-août, j’ai enfin pu mettre mon appartement en location. Entre l’achat de janvier et la location, il y a eu plus de six mois qui sont passés. Après, le confinement a été utile, parce que j’ai pu dire à ma banquière qu’il y avait des problèmes, que le chantier s’est arrêté et que j’avais besoin d’un report. Ce qui m’a permis de faire un report de six mois supplémentaires.

C’est confortable !

C’était quand même bien tombé, mais c’est vrai que si c’était à refaire niveau travaux, j’aurais plus encadré.

D’accord. Donc tu mets en location. Tu mets combien la chambre du coup ?

Il y a trois chambres simples et, dans la quatrième chambre, j’ai ajouté une salle d’eau. Celle avec la salle d’eau, je la loue 580 euros et les trois autres 540. Tout compris : copro, charges, électricité, etc. Cela s’est loué en deux semaines. C’est vrai que j’avais vraiment mis le paquet sur la déco. Et puis la localisation aussi, proche de Paris.

J’ai eu beaucoup de visites, avec beaucoup d’étudiants à l’époque qui étaient très motivés pour prendre l’appartement, avec des bons dossiers aussi. J’ai également demandé à chaque locataire de prendre une garantie loyers impayés. C’est-à-dire qu’en plus de leur loyer, ils payent à une agence 3 % de leur loyer en plus. Cela prouve qu’ils sont motivés et c’est rassurant pour moi.

D’accord. Donc tu as l’appartement que tu as acheté 163.000 euros, les frais de notaire et, en gros, 35.000 euros de travaux. Et les meubles ?

Je pense que j’en ai eu pour 4.500 euros en tout, chez IKEA.

Étape 10 : Gérer le turnover sans perdre le cashflow (en région parisienne comme partout)

Ajuster les prix quand la saison n’est pas propice

40.000 euros en tout, meubles et travaux. Et ensuite ?

La situation sanitaire, c’est un vrai sujet. Les étudiants étaient tout contents, ils se disaient qu’ils pourraient aller à la fac à la Sorbonne, etc. Le mois de septembre passe. Le mois d’octobre aussi. Et là, au mois de novembre, nous sommes reconfinés donc premier turn-over. Je suis en zone tendue, donc j’avais un mois de préavis et pas plus. Donc j’avais un mois pour trouver quelqu’un. Mais trouver quelqu’un en période de confinement, c’était quand même quelque chose !

J’ai eu quelques dossiers, mais malheureusement, j’avais vu qu’il y avait beaucoup de départs et beaucoup de logements vacants. Donc j’avais vraiment du mal à louer. Pendant le mois de septembre, cela partait comme des petits pains, mais là cela ne partait pas du tout. Tant pis, je décide de baisser mes prix. Il faut que quelqu’un rentre. Donc je baisse de 20 euros, à 520 euros. Et là, tout de suite, cela a généré énormément de demandes. C’était vraiment une question de prix par rapport à la saison.

C’était un peu problématique, parce que les autres locataires ont remarqué que les loyers avaient baissé. J’ai dû faire un geste pour tout le monde. Mais finalement, je m’y suis quand même retrouvée au niveau du cashflow. Après, il y a eu un deuxième départ. Et là pareil, je baisse de 10 euros. Au lieu de 580 euros, je descends à 570. Et finalement, cela s’est très bien passé. J’ai eu beaucoup de demandes pour cette chambre avec salle d’eau, plus que pour la chambre simple. Donc la salle d’eau fonctionne mieux, il me semble.

Bien choisir les locataires

La colocation fonctionne bien. Il y a un point que je n’avais pas pris en compte et que je prends vraiment en compte désormais : le projet professionnel des candidats. Pourquoi sont-ils là ? Où est-ce qu’ils travaillent ? Est-ce que je pressens qu’ils vont rester longtemps ou pas ? Mieux vaut éviter les étudiants en première année, à moins qu’ils soient très motivés ou qu’ils aient un job à côté.

En tout cas, il faut vraiment prendre en compte l’aspect crise et le fait que les étudiants font tout à distance aujourd’hui, et que parfois, ils abandonnent leurs études. Même au-delà de la situation actuelle, c’est vrai que de manière générale, c’est bien de s’intéresser aux locataires. Savoir un peu pourquoi ils viennent là, combien de temps ils peuvent rester, etc.

C’est vrai qu’il y a des profils, avec l’expérience, tu sais qu’ils ne vont pas rester très longtemps, et d’autres qui ont plutôt tendance à rester longtemps.

Mais cela s’apprend. Je pense pouvoir l’identifier un petit peu mieux maintenant. Et puis par la suite, j’ai vraiment creusé aussi sur : est-ce que vous voulez vraiment vivre avec d’autres gens ? Ou est-ce que vous voulez être tout seul ? Parce que dans mon appartement de 70 m², vous allez vite être l’un sur l’autre sinon. Il y a un grand salon de 25 m² et des chambres séparées qui permettent de s’isoler. Mais il faut quand même partager. Ce sont des petits trucs qui viennent avec l’expérience.

Que faire après le premier investissement locatif ?

Aspirations et situation actuelle

Du coup, c’est quoi la suite pour toi en terme de projet immobilier ?

J’ai envie de faire du cashflow, mais je n’ai pas envie que ça soit un problème pour moi dans ma vie. D’ailleurs, je n’ai pas pris cela en compte, mais c’est vrai que gérer en direct les locataires, c’est du boulot. Une location ou une colocation, cela me va. De la location courte durée, je pense que cela ne me va pas, puisque j’ai mon travail à côté. C’est un peu prenant.

Par la suite, j’aimerais bien investir dans un immeuble et diversifier. Donc j’avais identifié certaines villes dans l’est de la France, avec des contacts là-bas. Je suis toujours en train de rechercher. En mettant des annonces, je n’ai quasiment pas eu de réponses. Je ne sais pas trop ce qui marche, ce qui ne marche pas. Mais en tous cas, il faut tester le marché avant de se lancer, parce que là, ce n’est pas comme d’habitude.

Oui, ce sont des conditions un peu particulières. Ça tend à se normaliser. Nous espérons que cela continue dans ce sens-là.

Aujourd’hui, dans les villes qui sont très étudiantes, il n’y a pas autant de demande qu’avant.

Non, c’est forcément beaucoup plus calme.

Ce qu’en pensent les proches

Qu’est-ce qu’ils ont dit tes parents quand ils ont vu le projet terminé ? Tu leur as montré après coup ou pas ?

Oui, bien sûr, ils sont venus voir. Ils ont trouvé cela super intelligent. Et quand ils ont vu que cela avançait, ils étaient super fiers. Ils m’ont dit : “on n’y avait pas cru, mais finalement, c’était une bonne idée de le faire”. Je n’avais pas pris cela en compte, mais c’est vrai que quand il se passe plein de sujets, il faut avoir le cœur bien accroché.

Ce n’est pas pour parler de la formation, mais d’où l’importance d’avoir quand même un peu de base. De savoir où on met les pieds. D’avoir un peu de repères et des contacts. Moi, je me souviens, quand j’ai signé l’achat de mon premier appartement, j’avais la main qui tremblait. Tu te dis que là, c’est quand même une somme qu’il va falloir rembourser. Je me disais : “Et si ce n’est pas loué ?”. Nous sommes très forts pour nous inventer des problèmes potentiels !

Mais c’est important d’avoir des problèmes pour pouvoir expérimenter aussi. Pour mon prochain, je pense que je vais être beaucoup plus armée. Je saurai un peu mieux faire les choses, même si là je souhaite déléguer. L’indice de tranquillité, c’est important.

Équilibre entre développement de patrimoine et sérénité

Si je peux arriver à 1.500 – 2.000 euros de cashflow dans cinq ans, je serai très contente.

Si tu fais un projet comme celui que tu as fait par an, c’est atteignable. Une personne qui veut être beaucoup plus agressive va s’impliquer beaucoup plus pour avoir peut-être de meilleurs résultats ou aller faire des projets peut-être plus compliqués. Ou peut-être prendre plus de risques. Mais chacun doit l’adapter à ses besoins. Il n’y a pas de manière unique de faire.

Il faut faire les choses à son rythme et à sa manière. Sentir quand nous sommes à l’aise ou pas. Et aussi, être bien entouré pour prendre un peu de recul. Allez voir des personnes qui vont nous permettre de nous dépasser, parce que cela fait toujours un peu peur. Mais ça vaut vraiment le coup.

Là, je suis hyper contente. J’arrive à dégager du cashflow, je vais pouvoir faire de l’épargne, en plus de payer mon bien. C’est vraiment top ! Merci beaucoup à toi Michaël. Cela m’a beaucoup rassurée de voir tes vidéos de formation. Je pense que cela m’a évité bien des problèmes, même si nous ne pouvons pas tout anticiper.

Non, bien sûr.

Les problèmes arrivent, comme une crise par exemple. Ce n’était pas prévu. Nous arrivons toujours à surmonter, donc c’est pas mal.

En tous cas bravo à toi ! J’en profite pour te féliciter de vive voix, parce que tu as fait un super projet. Tu es passée par les étapes, tu as relevé les défis que tout investisseur rencontre. Les challenges, les déceptions, les surprises, les bonnes et moins bonnes… Et cela fait partie du projet immobilier. Tu as fait le travail et tu as eu les résultats. C’est cool d’avoir montré tout simplement ce que tu as fait, parce que cela inspire d’autres personnes qui elles, peut-être, hésitent ou se font des montagnes de tout cela.

À savoir avant d’investir dans un immeuble de rapport ?

Une question qui n’a rien à voir, mais est-ce que tu aurais un conseil quand on veut se lancer dans un projet d’immeuble ?

La structure d’un immeuble de rapport

Sur un immeuble, tu vas avoir plus de latitude et donc plus de responsabilités : toiture, charpente… Toute la structure, c’est à toi de la gérer, contrairement à une copropriété. C’est vrai qu’après un appartement, on a souvent envie de faire un immeuble.

Tu peux aussi partir sur une maison. Parce qu’un immeuble, cela veut juste dire à un bâtiment dans lequel il y a plusieurs logements. Des fois, le simple fait de s’orienter vers une maison, si elle est assez grande et qu’elle est sur deux niveaux, cela peut permettre aussi de sortir du rendement vraiment intéressant, tout en ayant des questions de structure beaucoup moins importantes.

Sur une maison, c’est plus petit, c’est plus gérable, c’est moins haut. Donc bien faire attention à la structure, c’est le conseil de base sur l’immeuble, tous les éléments techniques.

La performance énergétique

Et puis plus généralement, une question qui est d’actualité et qui va l’être de plus en plus : la performance thermique du logement. À partir de 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués, et puis en 2028, ce sera le classement F. En plus, il y a des spécificités pour les zones tendues.

Et sachant que, sur un immeuble, tu peux par exemple isoler une façade par l’extérieur si la disposition le permet. Tu ne peux pas forcément le faire sur toutes les façades, par exemple sur un côté rue, ce n’est pas toujours évident.

Les dépenses à anticiper

Et puis le côté charpente/toiture, forcément le jour où ce sera à faire, ce sera coûteux. Donc c’est surtout au moment de l’achat qu’il faut s’assurer que c’est dans un état correct et convenable ou sinon l’intégrer dans le prix. Il faut prendre en compte ce genre de choses parce que ce sont tout de suite des tickets significatifs.

 Les usages et les modes d’exploitation

Et puis pour aller plus loin, une fois qu’on a vérifié tout cela, l’avantage de l’immeuble, c’est que cela peut te procurer de la souplesse dans l’usage que tu en fais. Tu peux réorganiser les espaces. Et puis mixer les usages aussi. Il y a des immeubles où, typiquement, tu peux faire de la courte durée en rez-de-chaussées et avoir les étages supérieurs en location longue durée en meublé.

Encore une fois, cela est déterminé en fonction de l’objectif, la situation, le projet, l’emplacement, etc. Mais cela peut être pas mal d’avoir soit un mix où on pousse la renta, soit un mix intermédiaire. Après, c’est tout à un projet à monter, mais tu as cette option-là qui est particulièrement intéressante sur un immeuble.

 

Si vous aussi vous voulez un beau cashflow en région parisienne ou ailleurs

Voilà, j’espère que cette interview vous a plu. Si vous voulez faire de même, si vous voulez apprendre à investir et rejoindre un groupe de personnes ultra motivées, positives, bienveillantes et intelligentes, j’aurai plaisir à vous accueillir au sein de ce groupe, à vous accompagner, à vous former et à vous transmettre tout ce que je sais pour que vous puissiez réussir un investissement rentable.

Il y a un guide gratuit pour vous permettre de démarrer, de découvrir ma méthode ainsi que les erreurs que vous devez absolument éviter dans l’immobilier. Je suis passé d’un premier achat de vingt mètres carrés à Lyon à un total, aujourd’hui, de mille cinq cents mètres carrés d’immobilier.

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Merci et à très vite !                 

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