Maison de village

350 € de CASHFLOW mensuel : investir dans un VILLAGE en MEUBLÉ

Michael Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas Laissez un commentaire

Jonathan vient nous raconter son premier investissement locatif. Son projet est intéressant car il balaie les idées reçues. En effet, Jonathan a divisé une maison de village pour y créer deux appartements qu’il loue en meublé à l’année.

Ce projet génère 350 € de cashflow mensuel. Jonathan nous partage aussi les conditions de financement qu’il a obtenues et la grosse erreur à éviter à tout prix si vous voulez éviter que les travaux trainent pendant un an !

Spoiler alert : il s’en est bien sorti au final… car il avait négocié un différé d’amortissement d’un an justement !

Michaël : Bonjour Jonathan, peux-tu te présenter ?

Jonathan : Bonjour, je suis commercial dans le Sud de la France, pas loin de Toulouse.

M : Tu n’avais jamais investi dans l’immobilier avant ?

J : Je n’avais jamais sauté le pas, mais c’est quelque chose qui me plaisait vraiment depuis longtemps. Quand j’ai vu la formation, j’ai saisi l’occasion. Et ça m’a énormément aidé.

Comment s’y prendre pour trouver un investissement ?

M : Parle-nous de ton projet. Tu pars d’une feuille blanche. Comment tu fais pour t’orienter entre les modes de location, les emplacements que tu as autour de chez toi, etc. Comment fais-tu pour t’y retrouver parmi tout ça ?

J : Je connaissais bien la ville ou j’ai investi, d’autant que ce n’est pas loin de chez moi. La formation m’a aidé à poser les chiffres, sinon je n’aurais jamais investi. Je me suis fixé un cashflow mensuel en deçà duquel je ne passerais pas à l’investissement. C’est ainsi que j’ai évité de me jeter dans la gueule du loup. J’ai bien fait attention à faire le moins d’erreur possible, et c’est vrai que la formation m’a beaucoup aidé.

M : Combien de temps ça t’a pris pour trouver le premier bien dans lequel tu as investi ?

J : J’ai eu de la chance, car le premier bien que j’ai visité était le bon ! Comme je voulais faire une division, j’ai pensé à tout ce que je devais vérifier lors de la visite et c’est tombé nickel. La disposition des pièces était parfaite. J’imaginais déjà comment j’allais faire la division et structurer les appartements.

Comment négocier le prix de vente affiché ?

M : Comment se passent la visite et la négociation ? Quelles sont les caractéristiques et les chiffres du projet ?

J : Le bien était affiché à 78.000 euros. C’est une maison de village qui est à côté d’une grande ville. Je suis passé directement par un particulier. Au départ, je ne savais pas comment négocier par rapport au prix, donc je suis allé le voir directement. Il m’a dit toutes les offres qu’il avait déjà refusées. J’ai proposé 9.000 euros en moins et il a accepté.

M : Qu’est-ce-qui a justifié la négociation ?

J : C’était par rapport aux travaux à faire, car j’ai fait venir des artisans. J’ai expliqué combien les travaux allaient me coûter et à combien je pouvais acheter la maison pour que le projet soit rentable.  Je lui ai demandé s’il pouvait faire un effort sur le prix, sachant que j’avais proposé un peu plus que les offres qu’il avait refusées. Et il a accepté. Je l’ai immédiatement fait signer pour bloquer le prix.

Comment trouver son financement bancaire ?

M : Après avoir identifié ton projet et estimé les travaux, comment se passe la recherche de financement ?

J : Je suis passé par un courtier qui m’offrait gratuitement ses services pour la première opération. Comme c’était gratuit, je me suis dit autant passer par un courtier et ne pas s’embêter. Elle m’a trouvé le financement directement dans ma banque !

M : Donc elle t’a trouvé un financement dans la banque dans laquelle tu es déjà client ? Ça n’est pas courant ! En principe, elle n’est pas rémunérée pour cela. Qu’est-ce qu’elle te trouve comme conditions ?

J : C’est un financement à 110% sur 25 ans avec un taux à 1,7%. J’avais fait en sorte de trouver le taux le plus bas avec l’assurance-crédit la plus chère et après j’ai suivi la technique de la formation. C’était en 2019.

Comment gérer les travaux ?

M : Quel budget travaux avais-tu estimé ?

J : 70.000 euros à peu près.

M : Autant d’acquisition que de travaux. Qu’est-ce qui se passe ensuite ?

J : J’ai mis le chantier en place. J’ai organisé un emploi du temps pour que les différents artisans puissent travailler sans se gêner.

M : C’est toi qui as pris des spécialistes et qui les as coordonnés. C’est cool car c’est quelque chose que tu n’avais jamais fait auparavant.

J : J’ai pris tous les plans de la maison avec MagicPlan sur mon smartphone lors de la visite. Ça m’a permis ensuite de voir tranquillement comment j’allais organiser les pièces, les murs, etc.

M : Au départ, tu avais prévu combien de temps de travaux ?

J : L’artisan qui avait le plus de chantier m’avait annoncé 3 à 4 mois de travaux. Et finalement ils ont duré 1 an, voire un peu plus.

Répartition des versements d'acomptes à un artisan

Les pourcentages usuels pour verser les différents acomptes à l’artisan pendant un chantier. Source : Artisandubatiment.fr

M : Pourquoi ça a pris autant de temps ?

J : J’ai fait une erreur. J’ai versé une avance de 80% du budget à un artisan que je connaissais. C’était beaucoup trop ! L’artisan avait l’impression de travailler gratuitement. Cela a retardé énormément le chantier et ça a été un peu une bataille, mais je suis content car au final je m’en suis bien sorti.

M : C’est vrai que tu as pris le risque qu’il ne vienne plus. Tu avais négocié un différé pour les travaux ?

J : Oui, j’avais un différé d’un an. Les travaux n’étaient pas tout à fait finis quand le crédit a débuté mais, heureusement, c’était le dernier mois. J’ai dû payer 1 mois seulement.

Comment réussir sa mise en location ?

M : Oui, tu étais à la fin de tes travaux. Tu avais 1 an de différé, ce qui est bien tombé vu que tu as pris un peu de retard. À combien s’élève le cashflow que tu as sur cette maison que tu as divisée en 2 ?

J : Le cashflow net est à 350 € en location meublée. Faire une location meublée dans une petite ville est un risque à prendre. Il n’y en avait d’ailleurs aucune autre ou très peu. Mais je savais que si mon appartement était neuf, joli, éclairé, et bien équipé, il allait sortir du lot. J’en avais la conviction. Et effectivement, les miens se sont démarqués des autres biens, qui sont généralement plutôt “dégueu” si je puis dire.

M : Tu as un peu de recul par rapport à ce bien. Au final, c’est conforme à tes attentes ?

J : Oui ! J’ai choisi mes locataires moi-même et j’ai fait les états des lieux. J’ai 2 bons locataires qui gagnent bien leur vie, je suis rassuré. Quand les premiers loyers commencent à tomber, ça fait plaisir ! Et puis c’est ce que je voulais faire, donc je suis vraiment super content et fier. Et j’ai envie de continuer. Je suis content car j’ai réussi à les louer en novembre avant le confinement. J’avais eu beaucoup de demandes. Comme les loyers étaient un peu surélevés, ça a permis de filtrer et j’ai eu des candidats assez sérieux.

M : Tu cherches une deuxième opération ?

J : Oui, d’ailleurs je vais faire une visite tout à l’heure. Mais je vais quand même me former avec une autre formation que tu proposes pour continuer.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

M : Pourquoi tu as investi dans l’immobilier ?

J : Pour mon fils, que je veux mettre en sécurité.  Et puis je souhaiterais avoir un patrimoine immobilier et atteindre la liberté financière, que j’estime entre 2.500 € et 3.000 € par mois. Car j’ai d’autres projets personnels que de travailler pour une grande entreprise. Mais après, il faudrait que j’étudie la question car je ne sais pas si on peut réinvestir en ne vivant que du cashflow.

M : C’est toujours un peu plus dur, les banques aiment moins les rentiers. Mais ce n’est pas impossible. Il y a des rentiers qui empruntent, heureusement ! Et ça dépend de l’ancienneté du patrimoine.

J : Si j’ai un revenu passif de 1.500 € ou de 2.000 €, c’est déjà très bien.

M : Est-ce-que tu as eu de bonnes surprises avec ce projet ?

J : Le rendu final est chouette. Et le fait de réaliser que j’y suis arrivé en partant de rien, c’est une sensation agréable.

Comment se lancer dans l’immobilier quand on n’y connait rien ?

M : C’est un beau projet en tout cas. Avec une part de travaux importante, il y a forcément plus d’aléas et plus de risques, mais au final tu t’en sors très bien. Il y a un beau petit cashflow pour du meublé à l’année, et j’imagine que ça te donne envie d’en faire un autres. Qu’est-ce-que tu pourrais dire aux personnes qui regardent la vidéo et qui se demandent si l’immobilier c’est bien fait pour elles ?

J : Si l’immobilier leur plait, c’est déjà un bon point. Ensuite, quand on a fait la formation, on a toutes les clés pour bien démarrer. Une fois que j’avais bien la formation en main, je savais qu’il me suffisait de suivre la méthode pour ne pas faire d’erreur en principe. La formation va vous motiver et vous permettre de vous sentir plus confiant pour investir dans l’immobilier. C’est quelque chose que je ne regrette pas. Je ne me serais pas lancé sans la formation, je serais allé dans tous les sens en faisant des erreurs. Il me fallait au contraire cet acquis pour pouvoir investir sereinement.

M : Merci Jonathan !

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