Interview de Will : 3 projets rentables en un an malgré dix refus des banques

3 projets en un an malgré 10 refus des banques !

Michael Colocation, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas Laissez un commentaire

En 1 an, Will a réalisé 3 projets et a même acheté sa résidence principale ! Outre le rythme auquel il a réalisé ces premières opérations, son parcours est intéressant car il investit en région parisienne et se fait financer à 110 % sur 25 ans. Et pourtant, il a essuyé une dizaine de refus des banques avant de décrocher son premier financement ! Chacune de ses colocations lui rapportent autour de 650 € de cashflow mensuel net, sans compter la mise en location de deux studios créés dans les dépendances de sa résidence principale. Aujourd’hui, alors qu’il continue d’enchainer les projets, il vient nous raconter son expérience d’investisseur.

Investir en région parisienne, c’est possible

Des colocations rentables qui génèrent un beau cashflow

Avant d’entrer dans les détails de tes projets, est-ce que tu peux nous dire quelle valeur ils représentent ?

Mon premier projet est une colocation qui génère un cashflow net de 600/700 euros.

Je viens de signer un autre projet récemment, pour une autre colocation qui débutera l’année prochaine et qui sera dans les mêmes chiffres.

Et entre temps une maison divisée pour faire un mix résidence principale et immobilier locatif. Je touche 1.340 euros de loyer et la mensualité est de 2.386 euros, donc il reste 1.000 euros à ma charge. Ça me permet d’avoir ma RP tout en continuant à investir.

Réussir en région parisienne : cadrer son projet et son objectif

Tu es situé où ? Tu as quel âge ?

Je suis à Jouy-en-Josas, pas loin de Versailles, là où ça coûte tout le temps cher ! J’ai 37 ans, et je suis marié avec 2 enfants.

Où est-ce que tu as réalisé ces investissements ? 

C’est près de chez moi, c’est plus pratique et rassurant. Je préfère gérer tout moi-même dans un premier temps pour ensuite déléguer.

C’était compliqué de trouver ces différents projets ? Tu avais déjà investi avant ?

Le plus compliqué, c’est le premier, qui a pris quelques mois. J’ai pu construire mon dossier bancaire comme un pro, et appuyer sur les points qui étaient vraiment importants, grâce aux éléments clés dans la formation.

J’avais déjà un Pinel et quand j’ai regardé tes vidéos, ça m’a fait mal ! Je l’ai toujours mais j’ai réussi à limiter la casse en prolongeant le prêt.

Les gens en région parisienne croient parfois que ce n’est pas du tout possible d’y investir…

C’est tout à fait possible. Il est bien important de cadrer son projet et son objectif. La difficulté au départ, quand on n’a pas de formation, c’est qu’on ne sait pas où on va, on ne sait pas ce qu’on cherche, donc on ne trouve pas grand-chose. Mais c’est faisable de trouver un bien en Île-de-France.

C’est important d’avoir une équipe dans sa poche, un réseau. Je me suis monté une équipe avec l’artisan, l’agent immobilier qui m’appelle dès qu’il a quelque chose avec plein de travaux, et surtout un appartement où je peux faire de la division d’espace (une colocation par exemple), parce c’est ce qui rapporte le plus.

Le premier projet locatif et la résidence principale

Première colocation : faire face au refus des banques

Tu peux nous présenter ta première colocation ? Quels sont les chiffres clés ? 

L’appartement était à 190.000 euros. Il y avait vraiment tout à refaire. Honnêtement, le prix était déjà en dessous de la fourchette moyenne du marché, mais je négocie toujours ! Je l’ai eu à 180.000 euros.

Un financement sur 25 ans. Au niveau de la mensualité, je suis à 855 euros pendant 3 ans parce que j’ai 2 lignes de crédit : une ligne pour le bien et une autre pour les travaux. Par la suite, la mensualité totale sera de 1.140 euros.

Au niveau des loyers : 2.250 euros HC et 2.562 euros TTC.

Travaux : 67.000 euros

Meubles : 6.000 euros

Charges de copropriété : 430 euros sur 3 mois.

Par rapport à l’encadrement des loyers en région parisienne, je ne prends que des appartements qui n’ont jamais été loués ou pas loués depuis très longtemps. C’est ce qui permet de mettre le loyer “qu’on veut” parce qu’il n’y a pas d’historique sur l’appartement.

Vu le montant des travaux que tu engages, tu pourrais mettre un loyer assez important malgré tout. Comment tu as géré les travaux et les artisans ? 

C’était tout nouveau pour moi et, pour être honnête, je n’y connais toujours rien. C’est la partie que je délègue complètement. Je prends toujours un artisan sur recommandation. Côté décoration, c’est ma femme qui gère. Au début, elle n’était pas très OP, mais quand elle a vu les chiffres, la formation etc., elle a compris que ça pouvait être sérieux.

Sur ce bien-là, j’ai commencé avec le confinement ! Je rentre des loyers depuis mars. J’ai deux confinements dans les dents mais j’ai quand même fait 7.000 euros depuis mars.

Fonctionnement de l'encadrement des loyers en zone tendue.

Fonctionnement de l’encadrement des loyers en zone tendue. Source : PAP

Mix résidence principale – locatif

Tu as fait les travaux avant, tu as mis en location en mars, et tu as enchainé avec un autre projet de colocation. Ta résidence principale, tu l’as faite entre temps, c’est ça ? 

Oui, c’était pendant l’été. J’avais vu tes vidéos où tu posais le dilemme entre RP et investissement. Je n’ai cherché que des maisons avec dépendance, qui sont très chères (sans ça, je n’aurais pas pu avoir le projet). J’ai transformé un garage en studio, qui me rapporte 750 euros. Il y a aussi un autre studio, qui était déjà là. Ça me permet de réduire ma mensualité en faisant du locatif dans ma maison.

J’ai enchainé directement après sur un autre projet, toujours avec un dossier bien présenté. J’ai pu le passer avec le même banquier.

Le premier, c’était difficile car j’ai eu 10 refus des banques. Il faut s’accrocher !

C’est bien que tu le dises car on s’imagine parfois que ça va se faire tout seul. Alors que non, il faut se battre : le financement, les surprises, etc. Tu t’es battu : tu as eu 10 refus avant d’obtenir l’accord de financement. C’est la même banque qui t’a financé sur les projets suivants ?

Oui, j’ai fait l’ensemble des projets avec la même banque. avec le premier j’ai fait le tour de toutes les banques, j’ai fait attention au cautionnement. Malgré les refus, je ne sais pas ce que c’est que “non” ! J’ai persévéré.

Et une fois que j’ai identifié ce partenaire, le reste s’est enchaîné. Ça n’a été difficile que sur le premier. Comme tu le dis, c’est bien d’avoir un partenaire à tous les niveaux : banque, notaire, etc.

Troisième projet : une autre colocation et aucun refus des banques

Comment s’est passé la seconde colocation ? Quels sont les chiffres ? Comment tu as trouvé le bien ?

Je suis dans une ville où il n’y a pas beaucoup d’investisseurs car c’est assez cher. Donc à force de faire des visites, je suis un peu “connu” des agents immobiliers.

Le bien se trouve à 20 minutes de chez moi. C’est une colocation qui va débuter prochainement.

Mensualité : 1.020 euros

Loyers : 2.200 euros hors charge

Prix d’achat : 153.000 euros

Travaux : 80.000 euros

Financement à 110 % sur les 2 colocations. Pour ma résidence principale, j’ai mis un apport car c’est un peu élevé. J’ai un partenariat avec mon banquier : je lui cède certaines choses sur la RP et, en échange, il me passe tous mes financements sur mes investissements locatifs.

J’ai un différé total de 3 mois puis un différé sur la ligne de crédit pendant 3 ans. Donc même si au début j’avais des soucis ou que les colocations n’étaient pas remplies, j’ai quand même un matelas où je ne paye pas la mensualité totale.

Cashflow : 650/700 euros, comme la première colocation.

Évolution des prix de l'immobilier dans les Yvelines

Coût de l’immobilier dans les Yvelines. Source : Le Journal du Net

Continuer à enchaîner les investissements locatifs sans refus des banques

Pourquoi j’investis dans l’immobilier

Donc tu as un cashflow net de toute charge et aussi net d’impôt en raison des travaux que tu as effectués. Vu les montants des travaux, je pense que tu es tranquille pour au moins 5 ans. Le début, c’est toujours le plus difficile : on apprend beaucoup de choses, on ne connait personne et on se demande si c’est bien réaliste. Mais au final, tu as enchainé assez rapidement, avec 3 opérations en un an, et en plus 2 financements à 110 %.

Il y a des personnes qui s’affolent (ce sont souvent des personnes qui n’investissent pas d’ailleurs) et pensent que ce n’est plus possible d’obtenir de financement à 110 % depuis début 2020 parce qu’il y a eu un durcissement. C’est vrai qu’il y a eu un durcissement, mais cela ne veut pas dire que tout est impossible.

Maintenant comment vois-tu la suite ? Pourquoi tu fais tout ça au final ?

Je veux être indépendant financièrement grâce à des revenus immobiliers, pour ne plus dépendre de salaires ou même de revenus d’indépendant. Je veux pouvoir maîtriser mes revenus et mes impôts.

Mon objectif, c’est d’enchainer avec 3 projets au minimum tous les ans. Le premier était difficile, mais maintenant, je sais tout de suite reconnaitre un bien rentable grâce à plein de petits outils et de petites astuces qui permettent de les repérer.

Je veux arriver à un cashflow de 6.000 euros net. Si un bien me rapporte environ 600 euros, il ne m’en manque plus que 8. Si je continue comme ça, j’atteindrai mon objectif d’ici 2 à 3 ans.

Bonnes et mauvaises surprises

On peut dire deux mots sur les surprises que tu as eues ?

Ce qui fait peur la première fois, c’est quand on donne l’avance à l’artisan. J’ai eu la bonne surprise qu’il ne disparaisse pas avec mon avance ! Les finitions étaient nickel. Je n’ai pas eu de soucis au niveau des travaux. Personnellement, je recommande de passer par un maître d’œuvre plutôt que de faire et de gérer soi-même.

Je n’ai eu que 1.500 euros de dépenses supplémentaires, sur une enveloppe travaux de 61.000 €, donc bonne surprise également.

La seule déconvenue, c’était au début, avec les refus des banques pour me financer. Une semaine avant la date fatidique, je n’avais toujours rien. Il faut y croire jusqu’à la dernière seconde ! C’est finalement un autre courtier qui m’a sauvé et m’a trouvé un financement. Au pire, j’avais un plan B, puisque mon projet était viable sur 20 ans et je pouvais mettre un petit peu d’argent. Au final, tous mes plans A ont fonctionné, et c’est tant mieux.

Tu avais sollicité ta banque principale et ils n’ont pas voulu te faire de propositions ?

Ma banque principale m’a demandé de mettre un apport, ils voulaient me vendre des assurances, des outils connectés, des caméras, plein de trucs qui ne servent à rien XD. Donc j’ai changé de banque, il ne faut pas hésiter.

Parce que tu voulais le faire sans apport. Tes financements, tu les as faits sur 20 ou 25 ans ?

Sur 25 ans, il y en a qui disent que ce n’est plus possible, mais si. Je ne dis pas que c’est facile, mais c’est possible. Pour le premier, j’avais dit que c’était ma RP. Je l’ai passé en locatif ensuite.

Maintenant que j’ai mon partenaire bancaire, il suffit d’un SMS pour savoir si c’est oui ou non.

Quelques conseils si vous n’osez pas franchir le pas ou que vous craignez le refus des banques

Qu’est-ce que tu voudrais partager avec les personnes qui n’ont pas encore investi dans l’immobilier et qui n’osent pas se lancer ?

Il est très important de se former pour avoir les éléments de base. Mettre un peu d’argent de côté. Être déterminé et ne pas s’arrêter aux premiers obstacles, parce qu’il y aura des NON.

Votre entourage vous dira que ce n’est pas possible (on vous écoutera seulement quand l’argent commencera à rentrer). Il ne faut pas s’arrêter au premier “non”. Ne lâchez rien ! Il est également très important de s’entourer de gens qui ont déjà investi. Il ne faut pas prendre d’avis de gens qui n’ont jamais fait ce que vous voulez faire.

Merci pour ce partage, qui peut inspirer une personne à passer à l’action. Ça montre que les projets sont faisables, on voit que ça marche encore malgré l’année dernière qui a été particulière. Quand on investit, on réfléchit aussi à long terme, pour se créer quelque chose. Il faut avoir une vision et être positif. Monter des projets nous force à aller de l’avant et à se créer sa boite à clés qu’on veut remplir !

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