Comme j’en avais parlé dans l’article sur ma rencontre avec un gestionnaire de patrimoine, j’étais dans une démarche d’interrogation par rapport à mon patrimoine. Enfin quand je dis patrimoine, c’est plutôt les quelques économies que j’ai de côté.
Bref l’idée c’est de savoir comment bien utiliser ses économies pour développer un patrimoine. Comme je suis du genre à réfléchir longtemps (trop parfois!) avant d’agir je préfère commencer à rencontrer ce type de personnage et à me familiariser avec son jargon et ses techniques.
A la suite de la première rencontre j’étais très sceptique sur l’honnêteté du conseiller que j’avais rencontré et j’en avais conclu que je ne ferais de toutes façons pas affaire avec lui.
Mais étant curieux de nature j’ai voulu savoir ce qu’il avait à vendre.
J’ai donc accepté un second rendez-vous avec ce conseiller en gestion de patrimoine. Il s’est à nouveau déroulé dans les locaux clinquants de la société dont fait parti le conseiller.
La proposition
L’entretien commence par un passage en revue des éléments relevés la fois précédente puis on discute un peu de l’actualité et enfin, la meilleure partie, la proposition.
Sans plus attendre, notre conseiller en gestion de patrimoine nous propose d’investir dans de l’immobilier.
Bon là, avec ce que je pense de l’immobilier il tombe assez mal. Ce n’était pourtant pas faute de l’avoir prévenu.
Donc je l’écoute attentivement me présenter son offre et là ça devient consternant.
Il balance des chiffres dans tous les sens : rentabilité, revenus annuels en loyers, effort d’épargne. Il débite tout son blabla.
Je dois l’arrêter pour avoir des explications.
Je demande des choses simples : la rentabilité, comment est elle calculée ?
Et là :
– il ne sait pas reproduire le calcul,
– il me répond que le chiffre est communiqué par son entreprise dans le cadre de l’offre.
Uh!? Bon passons, continue mon rigolo.
Deuxième question, “qu’est-ce que vous entendez par effort d’épargne ?”
Ce conseiller en gestion de patrimoine m’explique que c’est l’argent que je dois rajouter chaque mois, environ 300 €. Euh !? 300 € pour le paiement des mensualités c’est peu, je ne comprends pas.
En fait il faut rajouter 300 € par mois en plus du paiement des mensualités du crédit par les loyers. Autrement dit, dès le départ l’opération est négative.
Forcément là, j’étais intérieurement mort de rire. Je me demandais comment il pouvait être droit dans ses bottes et demandez à ce que j’adhère à cette opération avec un cashflow négatif.
Illustration en image du rôle d’un conseiller en gestion de patrimoine. Source : https://www.cncef.org/decryptage/le-role-du-conseiller-en-gestion-de-patrimoine/
Dispositif LMNP
Ensuite, il me présente la forme du dispositif : le statut L.M.N.P.
Définition trouvée sur Mieux Vivre Votre Argent :
“La location en meublé non professionnelle (LMP) est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses, puis de bénéficier ensuite d’une imposition douce sur ses recettes locatives. Le bail obéit à des règles particulières (voir encadré).
Des règles spécifiques pour le bail Dans le cadre d’une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Sa durée doit être d’au moins un an, ou de neuf mois s’il s’agit d’un étudiant. Il est prolongeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations. Par exemple, pour loyer impayé.”
Il peut arriver que la société qui gère le logement fasse faillite. Je pose donc la question, que se passe-t-il si ça arrive ?
Aucune réponse, il nie le fait que cela puisse arriver…
J’ai appris après coup que sa société possédait un grand nombre de logements de ce type, parfois racheté à des petits propriétaires dont le gestionnaire a fait faillite.
Autrement dit si le gestionnaire de patrimoine fait faillite, la société qui a vendu le logement peut le racheter. Inutile de préciser que sur ce type de logement, le marché est fermé et donc très peu de concurrence pour négocier un prix correct.
Plusieurs points sont venus assombrir (encore plus) le tableau :
– Sur la feuille récapitulant la simulation, il est indiqué Paris comme lieu de l’investissement alors qu’il s’agit de Reims. Pas très professionnel…
– Le statut de l’offre est en L.M.N.P (LMNP), Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut n’est pas bon pour défiscaliser, c’est un produit de non fiscalisation. Les loyers sont assimilés à des bénéfices non commerciaux et ne donnent pas lieu à des déductions fiscales.
Le prix ouf !
– Enfin dernier élément de détail, le prix ! ça fait mal, très mal ! 160 000 € pour 35m². Quoi 4500 du m² pour un logement en banlieue de Reims ?
On s’est quitté assez rapidement après ça. Ce gestionnaire de patrimoine devait me rappeler quinze jours après. J’attends toujours.
Un expérience intéressante qui m’a permis de confirmer le fait que n’est pas professionnel qui veut…
Retrouvez mes formations ici :
Et si d’ici 3 mois vous aviez un appartement rentable ? Je vous donne la méthode pas à pas à suivre. Tout est ici. J'ai acquis 40 biens immobiliers rentables via cette méthode.
Encaissez des dividendes et faites enfin travailler dur votre argent avec un portefeuille long terme passif. Pour en savoir plus, c'est par ici. J'encaisse 1 500 € de dividendes en moyenne chaque mois avec cette approche.
Commentaires 11
On sent énormément de méfiance en vous, il est vrai qu’il existe un nombre incalculable de marchand de mergez.
Cependant rédiger un article sans objectivité n’apporte rien!
Et n’oubliez jamais que des cons il y en a partout, alors essayer de ne pas en faire partie en faisant preuve d’un peu de sérieux. Je cite “n’est pas professionnel qui veut…”
Author
Qu’est-ce qui ne vous parait pas objectif dans cet article ? Je présente une situation réelle dans laquelle un professionnel abuse de sa position pour essayer de vendre un produit ne correspondant pas à mon besoin : en clair, il ne veux pas m’aider.
Avez-vous déjà rencontré ce type de conseiller ? Peut-être, êtes vous l’un d’entre eux ?
J’ai signé pour une opération scellier donc je pense qu’il y a de bonnes opérations…
Mais dans ce qu’on vous a proposé:
– prix au mètre carré qui ne correspond pas à la zone et le meublé a bon dos (il faut moins de 1000 Euros pour meubler un appartement avec Ikea)
– localisation que vous ne connaissez pas et loin de chez vous
Bonjour Michael, la personne que tu as rencontré n’est pas conseiller en gestion de patrimoine.
Cette personne travaille pour un promoteur immobilier et son rôle et de fourguer des appartements en VEFA (appartement sur plan) à des tarifs 30% au dessus de la valeur du marché.
Cette personne a appris par coeur une trame commerciale qu’elle répète à longueur de journée. Sa formation de “conseiller en gestion de patrimoine” n’a duré 3 semaines et j’insiste bien sur les guillemets!
Je serai bien curieux de voir ses diplômes, son habilitation bancaire, assurance vie, ses formations sur les marchés financiers…Bref tout ce que la loi exige avant de pouvoir apposer sur sa carte de de visite le titre de conseiller en gestion de patrimoine.
“En fait il faut rajouter 300 € par mois en plus du paiement des mensualités du crédit par les loyers. Autrement dit, dès le départ l’opération est négative.
Forcément là, j’étais intérieurement mort de rire. Je me demandais comment il pouvait être droit dans ses bottes et demandez à ce que j’adhère à cette opération avec un cashflow négatif.”
Le but de l’opération n’est pas de rapporter quelque chose chaque mois, mais d’empocher le bénéfice soit au bout de neuf ans (durée minimum de la scellier pour bénéficier de la déduction d’impôt) soit au bout de 15 ans (en scellier social).
Il manquerait plus que ca rapporte chaque mois, trop facile !
En revanche le coup peut être bien réalisé, c’est-à-dire que l’appart ou la maison sont achetés dans un endroit intéressant et sans majoration excessive du promoteur. Dans ce cas, en intégrant les déductions d’impôts dans le bénéfice, on peut facilement friser le 15% annuel sur 15 ans, plutôt gras donc.
Essaie de rencontrer un conseiller qui peut te prouver qu’il est CGPI certifie, en fait s’il accepte de traiter ton dossier a moins de 400KE d’actif fais moi signe :
http://www.independants-patrimoine.fr/
Je fais du Conseil en Gestion de Patrimoine depuis 10ans et suis fiscaliste de formation. Je regrette que dans ce blog si interessant pourtant, vous puissiez Michael, laisser entrevoir aux lecteurs que l’entiere profession se resume a la description que vous faites du “rigolo” effectivement, que vous avez rencontre.
Je rejoins en ce sens le commentaire de Bachin qui intervient certes sans trop de “pincettes” sur votre manque d’objectivite.
J’osais esperer vous accorder un sens plus aigu du discernement quant au jugement hatif et l’image que vous vehiculez des CGP en general en exposant le cas particulier d’un conseiller redoublant d’incompetence!
C’est la me semble t il que que vous manquez d’objectivite et non pas seulement par rapport a notre profession qui regorge de son lot d’incompetents comme dans toutes autres, mais surtout par rapport aux prestations dont vous privez vos lecteurs “influences” et vous meme. Car le savoir faire et la valeur ajoutee qu’apportent les professionnelles sont necessaire lorsque l’on souhaite garder le cap des valeurs que vous defendez dans votre Blog.
Blog pour lequel je tiens a vous feliciter en gardant toutefois une reserve sur la maniere superficielle dont vous avez traite le sujet du CGP… un peu comme si je vous disais que je suis tombee sur un blogger bonimenteur hier et que ce soir je reduisais tous les blogs a de la lecture inutile!
Ma recette est d’enrichir mes clients tout en me remunerant grassement et en m’enrichissant moi meme de plus d’1Millions d’euros par an, ceci certainement pas avec des conseils totalement inutiles… Je vous invite donc a reconsiderer votre point de vu sur ce metier lorsque que souhaiterez reellement etre conseille (il m’arrive d’orienter des clients a moins de 400KE d’actifs contrairement a l’affirmation de “LeClient” meme apres 10ans d’activite non pas pour le gain mais pour la noblesse de mon travail, et mes confreres debutant competents commencent egalement avec des profils moins aises).
Exercant aujourd’hui a New York vous me passerez le defaut d’accent de ma note…et en profite pour confirmer avoir vecu beaucoup de vos ressentis dans la grande aventure du depart a l’etranger.
Dans l’attente de lire votre avis sur ce commentaire, qui j’espere aura eu pour effet de vous laisser des perspectives ouvertes…”Open up your mind and you’ll create, not destroy”
Bien a vous,
MN.
Author
Je suis d’accord pour dire que la profession entière n’est pas représentée ici, ce n’était pas mon but d’ailleurs. Ce que vous appelez mon manque d’objectivité, c’est simplement mon franc-parler car je cherche avant à alerter mes lecteurs sur les vendeurs d’aspirateurs reconvertis en desfiscalisator 🙂
Malheureusement pour votre profession, ces gens-là sont les plus visibles.
Je prône par ailleurs la responsabilité personnelle, s’il faut bien s’entourer il convient avant tout à chacun de prendre ses propres décisions.
Quant à votre illustration avec les blogs, je la trouve pertinente car je lis très très peu de blogs…
Bonjour MN,
J’apprécie votre réponse. C’était il y a 5 ans mais il y a 5 ans j’étais encore un étudiant. Depuis 4 ans, je commence à cumuler un capital, j’ai été contacté par un conseiller en gestion de patrimoine. Ma question est comment reconnaître un bon conseiller d’un “vendeur de tapis” ? Le feeling est important mais comment savoir que l’acquisition du bien neuf en loi Pinel pour citer l’exemple sera rentable. J’ai envie d’accorder ma confiance, mais cela serra mon premier crédit donc sur quel élément je dois me baser pour faire le bon choix à votre avis ?
Merci de votre réponse.
Bonjour Stephen,
Avez vous des reponses?
J’ai rencontré un conseil cet am, il nous a fait un bilan denotre patrimoine, nous a demandé nos objectifs ( revenus, capital,retraite ou autre). Il nous a expliqué le fonctionnement et lutilisation de tel ou tel levier. Il nous a fait bonne impression mais n’y connaissant rien, peux ton lui faire confiance?
Cordialement
Magali
Author
La réponse est non.