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La crise et l’immobilier : C dans l’air 29/09

Posted on 30. sept, 2008 by Michael.

C dans l’air du 29 septembre a parlé de la crise et de l’immobilier. C’est une très bonne émission parlant des folies moutonnières auxquelles nous assistons actuellement et de la psychologie des acheteurs.

L’état de l’immobilier y est largement abordé avec en prime le salon de l’immobilier de Paris -le premier sur fond de crise- et ce document vaut le détour.

Le salon est déserté et les courtiers ne proposent que 70% du la valeur du bien en prêt à une personne qui souhaite racheter un autre bien (prêt relais) là où elles proposaient 80% auparavant.

On y voit des agents immobiliers parlant enfin de baisse de prix face à la sclérose complète du marché. Les agents immobiliers doivent bien manger !

La personne interrogée dit qu’il ne s’agit pas d’une crise mais d’un ralentissement des transactions. C’est beau le déni de la réalité !

Tout y passe, le passage de 17 000 à 32 000 agences immobilière en 10 ans, la fermeture d’agences actuellement. Parfois même d’agences centenaires comme à Montmorency (ouverte depuis 1885).

Le parallèle avec la crise de 1991 est souvent fait. Cette bulle immobilière est donc vraiment en train de se dégonfler et j’ai bien aimé cette émission. Yves Calvi rend les choses intéressantes et pose les bonnes questions.

Bon le notaire joue le rôle du notaire, les agents immobiliers jouent leurs rôles mais c’est amusant d’entendre leurs discours sur fond de crise.

Si vous voulez avoir un aperçu complet de la situation, prenez le temps de regarder cette émission.

Voir l’émission en ligne.

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Bulle immobilière : le point complet sur la situation

Posted on 26. sept, 2008 by Michael.

Le sujet chaud du moment c’est l’immobilier. C’est un sujet qui m’intéresse depuis plusieurs années et une consultation de la catégorie « Immobilier » vous donnera un aperçu de la chose. Ce qui m’intéressait au début c’est le phénomène d’hystérie collective.

Alors voilà, où allons-nous avec la bulle immobilière ? Que va-t-il se passer ?

Il faut bien distinguer les différents marchés de l’immobilier et les liens qu’ils ont entre eux :

Le marché du neuf :

Animé par les promoteurs immobiliers, c’est un marché actuellement bloqué. Plusieurs promoteurs sont en difficultés financières ou ont carrément fait faillite mais pour autant les marges de négociation sont faibles. Ils ne peuvent se permettre de perdre encore trop d’argent. Le truc du moment ce sont les constructions non terminées pour cause de faillite. (Voir M6 Capital : L’immobilier en baisse)

Le marché de l’ancien :

Dans le marché de l’ancien, 2 populations cohabitent. Il y a les locataires (ex-propriétaires ou pas) / primo-accédant et les propriétaires.

Les locataires sont actifs et c’est un marché très fluide. Les sommes en jeu ne sont pas les mêmes que pour l’achat et la demande est là, surtout en cas de crise de l’immobilier. La location est un refuge.

Les primo-accédants sont hors marché depuis 2 ans. Les prix ont atteint des niveaux tels que seuls les primo-accédants ayant une aide familiale ou des revenus très confortables peuvent se permettre d’acquérir un bien. Dans tous les cas, ça se fait toujours au détriment de l’emplacement afin d’obtenir un prix plus bas.

Les propriétaires animent le marché des résidences principales et secondaires. Ils sont potentiellement le déclencheur de la crise immobilière à cause des plus values négatives (negative equity) qu’ils sont susceptibles de réaliser. La plus value négative arrive lorsque le prix de l’immobilier baisse et que vous êtes obligé de vendre (décès, mutation, divorce, chômage) : il est donc possible de vendre votre bien et de toujours devoir de l’argent à votre banque. C’est une situation de faillite personnelle.

Tous les facteurs vont aider la baisse de l’immobilier. Lorsqu’une situation est tendue, chaque petit élément négatif augmente la tension.

La voiture est aussi devenue un gouffre financier comme le présente cet article du monde : À côté Tours la ligne de train est à nouveau surchargée et les propriétaires s’étant éloignés de leur lieu de travail pour pouvoir acheter s’en mordent les doigts.

Actuellement nous sommes dans une phase d’attente. C’est le calme avant la tempête. En fait, rien n’est encore vraiment arrivé. Rien de très visible du public.

Vous avez peut-être entendu parler de la baisse de prix ? En tout cas, tout le monde retient son souffle.

Dans cet attentisme général, les vendeurs se refusent à baisser les prix. Les journaux grand public parlent des sites qui permettent de suivre la baisse de prix des annonces. Ces outils existent depuis plus d’un an et donnent l’historique des prix d’une annonce d’un bien immobilier (typiquement seloger.com). Pratique pour négocier.

C’est l’ensemble du secteur; des banques aux entreprises de BTP, qui est tendu. Ainsi, de nombreux clients rapportent un certain nombre de pressions et d’augmentations « surprises » de leur banque. De leur côté, les entreprises de BTP ne sont pas en reste. L’annonce de Kauffman & Broad a fait du bruit car la crise n’est pas vraiment installée dans l’immobilier. Seulement les dirigeants et le propriétaire (PAI) doivent bien connaître la réalité du marché immobilier : 134 personnes sont priées de trouver une autre occupation et c’est 166 personnes au total que le promoteur veut libérer. Cela représente tout de même 20% des effectifs.

Vous pouvez même lire le bilan annuel de Kauffman & broad : attention c’est tout de même 250 pages ! On y voit qu’à fin 2007 la situation financière de l’entreprise est assez tendue.

Le marché de l’immobilier de bureau n’est pas épargné, surtout à Paris. Il est même assez inquiétant de voir ces bureaux vides. Les investissements ont chuté de 50 à 60%. De l’autre côté Lehman Brothers pourrait céder Coeur défense, une tour acquise en 2007 pour 2,11 milliards d’euros. Le prix de vente pourrait tomber jusqu’à 48% du prix d’acquisition, soit 1,02 milliard.

Alors de combien doit baisser le marché immobilier ? Grande question. Personne ne le sait mais tout le monde sait qu’une baisse envoie un message aux acheteurs : « N’ayez plus confiance ». Une fois que ce message est diffusé, la crainte sera difficile à écarter. Apparemment 85% des Français pensent que les prix sont surévalués.

La vidéo de l’émission Capital sur M6 « Immobilier en baisse » de dimanche dernier est sur internet : on y voit le délégué général de la FNAIM (Henry Buzy-Cazaux) annoncer la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier de 20% :

[youtube:http://www.youtube.com/watch?v=X0kJF0yiFQg]

Alors si la question pouvait être encore légitime en début d’année pour les personnes les plus mal informées, désormais l’information circule : Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer ?

Qu’allez-vous faire ?

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Résumé M6 : Capital « Immobilier en baisse… »

Posted on 21. sept, 2008 by Michael.

Image via Wikipedia

Cette émission se veut être une émission vérité.

Le début de l’émission met l’accent sur la difficulté actuelle des promoteurs. A bordeaux les commerciaux sont sur les dents avec 50% de ventes en moins.

Toutes les ficelles marketing sont bien sûr utilisées pour mettre en valeur les futurs appartements et essayer de les vendre.

Ensuite, M6 rend visite à plusieurs promoteurs pour voir les marges de négociations possibles. Chez le premier ils n’ont rien obtenu mais chez le second promoteur situé dans le sud de la région parisienne ils obtiennent 15000€ de remise en 15 minutes de discussion. Ca peut sembler beaucoup mais sur un bien vendu 360 000 € pour 56 m², je trouve que c’est encore très léger…

La négociation est donc possible sur les programmes dont il reste quelques logements à vendre : les « queues de programme ».

Ensuite on passe sur les risques du neuf : faire construire du neuf est un problème lorsque le promoteur fait faillite. On voit donc des propriétaires en train de payer leur crédit pour un bien fini à 35% avec le promoteur ayant fait faillite…

Payer loyer et crédit en même temps ? Impossible pour la plupart des gens : retour chez les parents.

Les propriétaires n’avaient pas vérifié qu’une banque se portait caution du promoteur.

La maison à 15€

On y voit un couple qui a réussi à décrocher le fameux crédit à 15€ par jour. Du coup leurs mensualités de remboursement ne leur coutent pas plus cher que leur ancien loyer : 450€.

Le maire de la ville doit donner son accord pour la construction de maisons à 15€. Il compte sur les ressources financières par le biais des impôts locaux pour rembourser son coup de pouce. Il dit qu’une maison rapporte 1 000€ par an et que le retour sur investissement pour la commune se fera en 3 ans.

On voit un couple avec 90 000€ qui souhaite devenir propriétaire. Ils ont 2000€ de revenus par mois et une personne du 1% logement peut leur avancer le montant nécessaire pour acheter le terrain. Malheureusement ils n’ont pas assez de revenus.

En fait le texte de loi dit que l’offre est valable pour une famille de 4 personnes avec 1800€ de revenus par mois.

Un autre couple se voit accorder une avance de 30 000€ remboursable dans 25 ans après avoir remboursé la maison. Le truc ? Le couple doit lui même trouver son terrain ! Et avec 30 000€, aucun terrain n’est disponible. La parcelle de 1000m² coûte 120 000€.

Le problème du dispositif est bien le prix du foncier en France.

Ensuite on suit un promoteur qui présente son plan consistant à proposer des terrains à 40 000€.

La maison boutin, c’est une maison bas de gamme qui doit être livrée prête à habiter. Du coup les propriétaires ne peuvent pas faire des économies en faisant les finitions eux-mêmes comme bien souvent lorsque le ménage est modeste.

La conséquence c’est que la facture du client est alourdie de 15 000€ en prestations de finitions diverses !!

Prix orienté à la baisse : est-ce un krack ?

Sur le plateau, 2 intervenants (Nicolas Bouzou, économiste et Henry buzy Casaux, FNAIM) nous rappellent les différents facteurs que tout le monde a vu : crise financière, baisse du pouvoir d’achat et niveau de prix de l’immobilier.

20 à 30 % des transactions ne peuvent plus se faire selon la FNAIM par rapport à l’année dernière et la durée du crédit passe à 20 ans au lieu de 25 en 6 mois.

La personne de la FNAIM pense qu’il va y avoir une correction sur les prix. L’économiste annonce une baisse pendant 3 ou 4 ans.

La baisse enregistrée selon la FNAIM est de 1,5% et elle sera de 7% sur l’année.

Rennes, Brest, Angers : là où les prix ont le plus monté, ils baisseront le plus et aucune ville ne sera épargnée : Paris, capitale régionale et villes touristiques seront touchées.

Correction de 20% sur 2 ans ? C’est ce qu’annoncent nos 2 compères !

Les primos accédants doivent attendre pour entrer sur le marché.

Les charges de co-propriété

Après avoir dit que l’immobilier allait baisser, M6 a abordé l’épineux sujet des charges. Les propriétaires sont largement plus exposés aux charges et s’il y en a une qui fait parler d’elle c’est la rénovation des ascenseurs.

En moyenne les coûts de co-propriété s’élèvent à 1400€ par an et par ménage.

Il y a 7 millions d’ascenseurs en France.

Par exemple le nettoyage complet du local est facturé 1200€. C’est du propre

39 000€ c’est le prix pour installer un nouvel ascenseur.

80% du parc à plus de 5 ans et doit être rénové. Cela représente un chiffre d’affaires de 8 milliards d’euros.

Premier devis : Fermeture des portes, commandes de l’ascenseur, la somme tombe : 42 500€ pour la mise en conformité ! C’est le budget de fonctionnement annuel de la co-propriété.

17 chantiers par mois en 2009, des chantiers en 2010 : on voit une PME (Manuel Cepa) fondée par un ancien d’un gros ascensoriste qui propose des devis moins élevés.

Malgré tout il arrive à 20 000€ pour le grillage de protection, c’est la modification la plus chère mais il n’y a pas que ça : serrure, moteur.. total 60 000€.

La PME propose un devis de 25 000€ par rapport aux 42 500€ du premier ascenseur moyennant quelques modifications en moins et un tarif par pièce moins élevé.

Les prix sont gonflés et les co-propriétaires doivent payer et ce n’est pas fini, l’émission parle de la nouvelle contrainte imposée dans 5 ans : celle d’avoir une personne pouvant répondre à l’alarme dans le cas où quelqu’un reste bloqué.

Fait marrant chez Otis, M6 suit un technicien qui intervient en un temps record pour débloquer une personne qui se trouve être une employée de l’entreprise

D’après le PDG c’est un « pur hasard ».

Pour le dessert, nous avons eu droit aux diagnostics. Ce soir M6 nous a gatés et a fait vibrer la corde sensible (celle du porte monnaie).

Ensuite nous faisons un petit tour d’horizon des pays où l’immobilier est sinistré et en particulier Miami où des Français investissent.

Plus de 4 millions de téléspectateurs ont vu cette émission. Le début d’une vraie baisse des prix de l’immobilier ? La fin de la bulle immobilière ?

Wait & see

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L’immobilier en Espagne : le pire est à venir

Posted on 11. sept, 2008 by Michael.

En vacances à Madrid et dans ses alentours je n’ai pu m’empêcher de constater l’incroyable nombre de constructions en cours et de constructions vides.

Comme une image vaut mille mots, voici 2 images (donc 2000 mots) illustrant mes propos (cliquer dessus pour agrandir).

Ce qui est étonnant ici c’est qu’un grand nombre de villes « nouvelles » dans le style de celle que l’on voit sur les photos sont sorties de terre au beau milieu de nul part. Elles sont placées au bord de l’autoroute et s’étendent à perte de vue. Elles ont l’air inhabitées.

Le journal de France 2 en parlait dans son édition du 18 août et il est estimé à 800 000 le nombre de logements non vendus.

J’ai vu un grand nombre de chantiers arrêtés. Je n’irai pas jusqu’a dire laissé à l’abandon (Oh zut, je l’ai dit, je suis incorrigible) mais c’est l’impression que j’ai eu.

A Valence (l’autre ville aue j’ai vu) j’ai constaté moins de constructions en cours mais la ville elle même est pleine de travaux de voiries. De plus, de nombreux emplacements dans le centre ne sont pas construits.

Je ne sais pas comment tout cela finira mais l’incidence sur les prix à la location ne se fait pour l’instant pas sentir. J’ai bien peur que ca en ai peu car dans le fond entre les prix du pétrole et les emplacements curieux de ces nouvelles constructions, je ne pense pas au’elle trouveront de nombreux locataires.

wait & see

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