Comment réussir votre investissement locatif ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 19 Commentaires

Comment réaliser un investissement locatif qui fonctionne ?

D’adolescent surendetté à trentenaire millionnaire : partie immobilier.

devenir riche dans l'immobilier

L’homme cherche 2 choses : des livres inspirants et de l’immobilier rentable. Ah je crois avoir trouvé un truc dans le fond !

Investir dans la pierre est l’un des moyens les plus accessibles de développer votre patrimoine, sécuriser votre retraite ou même de diminuer ou d’arrêter votre activité principale pour vivre de vos loyers.

Aujourd’hui le travail classique ne paye plus. Il permet de vivre mais pas de s’enrichir. S’enrichir c’est avoir un patrimoine productif qui travaille 24h/24. C’est avoir des actifs.

Et pour cela, l’immobilier est idéal. Et l’investissement locatif est particulièrement intéressant.

Pourtant ce n’est pas si simple que ça n’y parait. Voici un guide sur l’investissement immobilier locatif. Ce qu’il faut faire. Les pièges à éviter. Pourquoi est-ce si difficile de trouver une bonne affaire ? Et bien d’autres leçons que j’ai apprises en achetant plus de 500 000 € d’immobilier sans faire d’apport.

Investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif attire de nombreuses personnes car dès que vous possédez un revenu régulier une banque est susceptible de vous prêter de l’argent pour investir dans l’immobilier.

Tout le monde veut vous faire acheter votre résidence principale, c’est certain que c’est agréable d’être chez soi. Mais pourquoi ne pas avoir des loyers qui rentrent tous les mois à la place ?

A 55 ans, vous préférez n’avoir que votre salaire et votre maison ou avoir votre salaire ET 10 appartements entièrement remboursés qui génèrent 5000 € de loyers ?

Si vous pouvez faire les 2, allez-y !

Investissement locatif : un pilier d’enrichissement

Pourquoi ne pas vous constituer un petit patrimoine immobilier locatif en plus de votre job ? Tout le monde n’a pas envie de quitter son boulot mais tout le monde devrait avoir quelques appartements locatifs.

Contrairement à l’achat de votre résidence principe qui n’est pas un actif, l’achat locatif lui est productif, il vous apporte un loyer.

La raison pour laquelle la banque vous prête de l’argent est simple : elle ne prend qu’un risque très limité car elle peut saisir votre appartement tant qu’il n’est pas remboursé.

Investir dans l’immobilier n’est pas une poule aux œufs d’or ou un secret inavouable pour devenir riche. C’est investir et donc s’engager, prendre des risques et faire en sorte que cela marche.

Le pilier d’enrichissement principal n’est pas la plus-value mais bien le capital remboursé par les locataires à la banque et le cashflow créé. En effet qui peut prévoir ce que sera le marché le jour où vous voulez revendre ? Le capital remboursé est bien réel, le cashflow aussi.

Investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier est le moyen préféré des Français, car c’est le plus simple. Je vous parlerai des points de vigilance plus bas : il vous faut trouver un appartement à un bon prix, que vous pouvez louer bien plus cher que votre mensualité.

Ça c’est la base. Mais une fois que l’on a dit ça, on se rend compte d’une chose. Il existe en réalité de nombreuses personnes qui se lancent sans savoir compter.

Imaginons que vous trouviez un appartement à 100 000 €. Vous pouvez le louer 500 €. Est-ce un bon investissement locatif ?

La réponse est évidente : non. Car emprunter 100 000 € sur 20 ans vous permet d’avoir une mensualité d’environ 500 € sans faire d’apport. Je simplifie et j’oublie volontairement de nombreux paramètres mais c’est l’ordre d’idée.

Du coup en remboursant 500 € à la banque et en louant 500 € votre appartement, celui-ci va vous coûter cher tous les mois : taxe foncière, assurance, vacance, charges de copropriété…

Le financement sur 25 ans est de plus en plus rare mais il reste parfois possible. C’est l’objectif de tout investisseur : maximiser son cashflow mensuel. La durée d’emprunt doit alors être la plus longue possible.

L’erreur que font beaucoup de débutants c’est de vouloir rembourser le plus vite possible. Le problème est très simple : rembourser vite c’est emprunter sur une durée courte. Et cela a une conséquence : votre taux d’endettement se dégrade et donc les banques vont avoir beaucoup de mal à vous suivre pour d’autres opérations.

Et pour devenir riche avec l’immobilier il faut faire plusieurs opérations.

Règle N°1 : Le loyer doit être supérieur à la mensualité pour couvrir tous les frais. 20 à 30 % est un bon repère. Il faut affiner ce chiffre en fonction du régime fiscal de l’opération (BIC/Revenus fonciers/…).

Regardez ce tableau, il vous indique le montant maximum du projet en fonction du loyer visé et d’une mensualité à 70% de vos loyers :

Investissement immobilier locatif : quelle mensualité pour un Investissement locatif rentable

Investir immobilier : Les mauvais plans à éviter

Dans l’immobilier vous allez trouver de nombreuses « arnaques ». Je prends le soin de mettre des guillemets car ce qui est de l’arnaque n’est pas le produit mais tout ce qui va autour : son prix de vente et surtout la présentation mensongère qui est faite.

Regardez le témoignage de Frédéric ou d’autres pour vous en rendre compte. Les dispositifs de défiscalisation sont très dangereux pour votre cashflow. La raison est simple : vous achetez bien trop cher, le loyer annoncé est souvent bien trop optimiste et même avec ces 2 hypothèses vous devez quand même rajouter de l’argent tous les mois.

Alors oui c’est bon de payer moins d’impôts. Mais pas en faisant n’importe quoi.

De même tous les achats packagés sont trop chers : résidence de service, EHPAD et autres chambres dans des hôtels…

Les bonnes affaires ne s’achètent pas via des commerciaux roulant dans de grosses berlines. Elles ne se trouvent pas dans les carnets des sociétés s’achetant une respectabilité avec une adresse parisienne.

Les bonnes affaires n’ont pas besoin de publicités.

Si vous évitez ça, vous avez bien plus de chance de gagner de l’argent. Et vous pouvez même économiser de l’impôt grâce au mécanisme du déficit.

Régle N°2 : Evitez toute défiscalisation packagée

De la même manière acheter du neuf ne correspond pas à ce que nous, les Investisseurs Avisés, recherchons. Le problème du neuf est simple : une fois que vous avez signé ce n’est plus du neuf, vous perdez immédiatement de l’argent.

N’écoutez jamais un vendeur en mal d’une commission ou d’une plus-value.

Je simplifie évidemment les choses car le bien répond aux normes récentes, il y aura peu de travaux pendant plusieurs années mais vous avez compris le principe. Il n’y a pas d’améliorations possibles.

Investir dans l’immobilier c’est calculer

Investir dans l’immobilier locatif c’est avant tout savoir calculer. Ne vous leurrez pas en pensant que c’est facile car l’expérience montre que :

  • Les bonnes affaires sont rares (sinon ça ne serait pas de bonnes affaires)
  • Les difficultés sont nombreuses (banque, artisan, fiscalité)
  • Les intermédiaires (banques, Agent Immobilier, Conseiller) ne savent pas calculer un cashflow

Je vais commencer par le premier point : un agent immobilier (malhonnête ou incompétent) va vous tenir le discours suivant : « le loyer est de 600 €, votre mensualité sera de 500 €, vous êtes gagnant ! ».

Véridique. C’est presque systématique. C’est pour cela que j’ai des mots parfois durs avec cette profession.

Pourquoi son argument ne tient pas la route ? Il suffit de rajouter 100 € / mois de taxe foncière, quelques charges, de l’impôt et votre assurance pour que vous deviez en réalité débourser 200 ou 300 € / mois.

Calculateur de rentabilité que j’ai créé pour moi et pour les membres de mes programmes

Vous devez donc vous battre pour trouver un projet qui tienne la route. Et vous devez suivre tout de près pour que ça fonctionne.

Mais cela peut très bien fonctionner. Tous mes projets fonctionnent bien. J’encaisse mes loyers tous les mois. Il n’y a jamais eu d’incident notable… pour le moment.

Il faut rêver, il faut avoir même une part de naïveté au départ comme pour tout projet mais il faut aussi être réaliste sur les résultats.

Pour l’immobilier locatif vous pouvez facilement faire ça :

Le locataire rembourse la banque et vous paye votre patrimoine.

L’ancienne génération d’investisseur ne fait rien pour ses biens. C’est pour ça que vous trouvez sur le marché des appartements vétustes, avec du simple vitrage.

C’est honteux.

Mais c’est une opportunité pour nous.

Les Nouveaux Investisseurs comme moi proposent des biens rénovés et agréables à vivre. Et rien que pour ça les locataires sont heureux d’y vivre.

Et j’ai le plus grand respect pour mes locataires. Ce sont des clients et ils vivent dans mes logements, c’est important qu’ils y soient bien.

Je suis moi-même toujours locataire. Et je vois que tous les propriétaires que j’ai eus font des économies de bout de chandelle. Et oui, même avec 500 000 € de patrimoine immobilier (sans parler du reste…) je suis toujours locataire !

C’est une opportunité pour nous.

Voici un appartement que j’ai fait rénové il y a quelques temps :

investir locatif et Investissement locatif

Une rénovation récente

Immobilier locatif

L’immobilier locatif est LE moyen que tout le monde possède pour s’enrichir. Que ça soit Aurélien, 29 ans et routier qui a acheté 17 biens en 9 ans ou Innocent qui a 5000 € de cashflow mensuel, les exemples sont nombreux ou simplement Michel qui a acheté un appartement qui s’autofinance.

L’autofinancement total et sans apport est en réalité un bel exploit.

Ces exemples montrent que vous pouvez devenir plus riche avec l’immobilier. Tout dépend de votre approche.

Commencer tôt à investir dans le locatif

Et oui, c’est plus simple à faire à 25 ou 35 ans qu’à 50 ans. Donc si vous voulez investir, faites-le tôt. A 50 ans, une banque va se poser plus de questions, va prêter sur une durée plus courte, à un taux plus élevé. Rien n’est impossible mais c’est plus compliqué. J’ai des membres de mes formations qui se lancent à 55 ans et ont eu de beaux résultats mais c’est plus compliqué.

A 35 ans, vous pouvez être un investisseur très moyen et vous retrouver avec un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros dans 20 ans. Juste parce que vous avez agi.

Si vous voulez acheter une voiture neuve qui coûte 200 € par mois, achetez de l’immobilier qui va générer 200 € par mois. Ainsi vous payez votre voiture ET vous obtiendrez un appartement à la clé.

 

Règle N°3 : Avant d’acheter un passif, faites un investissement locatif pour vous le payer.

Appartement rénové

Appartement rénové par un membre : cliquez sur l’image pour voir l’article 17% de rentabilité brute, financement à 110% en étant chez Pole Emploi

Devenir riche dans l’immobilier

Je le disais dans l’une de mes vidéos, il existe 2 grandes catégories d’investisseurs. Ceux qui deviennent riches avec leur business et ensuite investissent dans l’immobilier et ceux qui deviennent riches AVEC l’immobilier.

L’un n’est pas mieux que l’autre mais vous devez savoir d’où vous partez pour déterminer la stratégie à suivre.

Devenir riche dans l’immobilier c’est avant tout pour moi pouvoir réinvestir. C’est pouvoir reproduire la même opération plusieurs fois. Et pour y arriver, il faut du cashflow positif. Sinon la banque va prendre peur.

 

L’investissement immobilier avec cashflow

J’ai pu acheter 500 000 € d’immobilier sans faire d’apport, sans sortir de l’argent de ma poche.

Si cela fonctionne, c’est que j’achète des biens avec du cashflow.

C’est-à-dire que chaque bien rapporte plus qu’il ne coûte. Même si ce n’est que quelques centaines d’euros par mois.

Cela rassure la banque sur mes investissements. Et ainsi elle peut me suivre sur d’autres projets.

Et surtout cela évite que je m’endette « réellement ». Ce que je veux dire c’est que je dois bien entendu rembourser ce capital (enfin, mes locataires le remboursent !) mais qu’en réalité mon endettement personnel n’augmente pas car ces investissements me rapportent de l’argent.

Dans mon cas, je ne cherche pas le meilleur cashflow car j’ai déjà de bons revenus avec mon activité principale. Pourquoi ne pas chercher le maximum ? Parce les stratégies à fort cashflow demandent plus de temps et sont moins durables. La réglementation et la fiscalité changent régulièrement pour ces stratégies comme pour le saisonnier. Il faut s’adapter. Et comme je voyage dans le monde avec ma famille, je préfère la tranquillité. J’aurais mes 4500 € de loyers quand tout sera remboursé. En fait, j’aurais bien plus car je continue d’acheter d’autres biens mais vous avez compris l’idée.

C’est comme ça que j’investis depuis le début : de telle manière que je puisse vivre n’importe où et que mon immobilier travaille pour moi.

Vous devez trouver la formule qui vous convient avec les résultats que vous cherchez à obtenir.

Si par exemple votre objectif est de vivre de vos loyers d’ici 2 ans, vous n’aurez pas la même approche que moi. Vous serez plus agressif, vous allez préférer investir près de chez vous pour minimiser les frais.

Vous allez peut-être même préférer vivre DANS votre immeuble temporairement pour l’optimiser comme le fait Fabien.

Vous allez utiliser des stratégies à gros cashflow comme la colocation ou la location saisonnière. J’ai utilisé toutes ces approches pour apprendre et c’est clair qu’elles rapportent plus. J’ai même exploité un appartement en saisonnier alors que je voyage en déléguant tout à de A à Z : réponse aux clients, accueil, ménage, réparation…

Innocent voulait avoir un revenu en plus pour payer les études de ses enfants. Il a donc choisi du fort cashflow.

 

Règle N°4 : le type d’investissement locatif dépend de vos objectifs et des contraintes que vous êtes prêt à accepter

Calculer la rentabilité dans l’immobilier

En réalité la rentabilité n’est pas importante. Ce n’est pas ce qui compte.

Ce qui compte, c’est le cashflow mensuel. Combien cela rapporte tous les mois.

Tout le monde vous bassine pour vous raconter que 6% de rentabilité à Paris c’est génial ou que 8% dans le centre de Marseille c’es top mais en réalité ça ne veut rien dire. C’est des histoires pour faire rêver les amateurs.

En tant que pro, vous regardez une chose : combien ça rapporte chaque mois.

Et, étrangement, de nombreux investissements intéressants sur le papier le deviennent beaucoup moins…

Comment faire pour investir dans l’immobilier ?

Pour investir vous devez donc réunir plusieurs conditions :

  • Avoir un revenu régulier (pas forcément stable) et un profil correct pour la banque (pas surendetté, être capable d’épargner un peu)
  • Trouver un bien à un bon prix par rapport au loyer visé
  • Anticiper la fiscalité qui sera appliquée aux loyers

Soyez clair : si vous n’avez pas de revenus ou que vous vivez des minimas sociaux, votre priorité doit être de trouver un job, n’importe lequel.

Quand vous maîtrisez ces 3 aspects, votre projet immobilier tient la route.

Une astuce simple pour être plus séduisant pour une banque

Je vais partager une astuce pour que vous soyez plus séduisant pour une banque. C’est très simple. La banque aime voir que vous êtes capable d’épargner.

Si aujourd’hui vous pouvez épargner 200 € / mois, c’est bien mais vous pouvez faire mieux.

Au lieu d’utiliser la totalité de votre salaire pour vivre, utilisez l’argent d’un compte épargne.

Exemple : pendant 3 mois vous allez piocher 250 € / mois dans un compte épargne. Vous allez payer une partie de vos dépenses courantes avec ces 250 €.

Du coup, vous avez 250 € par mois à mettre de côté en plus 🙂

Ainsi vous allez pouvoir épargner 200 + 250 € donc 450 € / mois. Sur les 3 relevés de banque qui vous seront demandés, la banque verra ainsi que vous mettez bien de côté 450 € / mois.

Simple non ?

Je partage cette astuce car elle est légale contrairement à ce que j’ai vu parfois conseiller comme le fait de cacher ses autres prêts…

Comment faire pour investir dans l’immobilier quand on manque de temps ?

On paye quelqu’un. C’est ce que j’ai fait dans la plupart de mes investissements. Je suis occupé avec mes activités et pour trouver les meilleures affaires il faut être sur place ou avec un contact très connecté.

Je préfère payer 5 ou 10 000 € en plus et avoir un investissement rentable -sans y passer des semaines.

Quand on manque de temps, il faut déléguer. Cela coûte plus cher que de faire soi-même mais quand j’ai vu que j’avais passé 3 mois à réfléchir alors qu’avec l’aide d’un chasseur en 3 mois il m’avait déjà trouvé 2 bonnes affaires mon choix s’est vite fait. Tant pis pour les frais.

Il existe même des services clés en main (recherche, travaux…). Vous pouvez payer un chasseur pour chercher à votre place.

Comme pour tout secteur, il faut contacter 10 personnes pour trouver 2 personnes compétentes et motivées pour vous aider.

Investir c’est un sport d’équipe, c’est une question de personnes !

Obtenir le prêt immobilier pour votre investissement locatif

Beaucoup de personnes m’écrivent en me demandant si dans leur cas la banque va leur prêter de l’argent. Pourquoi ne demandent-ils pas à LEUR banque ? Après tout ce n’est pas moi qui peux répondre. Si vous vous posez la question, contactez votre banque.

Tant que vous n’avez pas interrogé 5 banques différentes, ne tirez pas de conclusions sur ce qui est possible ou pas. Les sections commentaires sont remplies de « JE SAVAIS BIEN QUE ÇA NE MARCHERAIT PAS ». Et quand on creuse 9 fois sur 10 la personne a demandé à 2 banques. C’est trop peu.

Si vous n’avez jamais investi, c’est bien de démarrer par une banque pour qu’elle vous indique sur quel montant elle est prête à vous suivre. C’est important pour vous rassurer et pour orienter vos recherches.

L’accord de principe n’a aucune valeur, c’est comme la promesse d’un homme politique. Vous pouvez croire qu’il va remplir vos poches d’argent mais plus tard il vous expliquera qu’il parlait de lui pas de vous.

Mais l’accord de principe c’est quand même une banque qui vous dit « vous avez l’air d’être un bon client potentiel ». L’accord de principe c’est la fille qui te laisse son numéro.

Après, il faut transformer. C’est là qu’il faut assurer. Venir avec un projet concret. Des chiffres clairs. Et demander à ce qu’elle ouvre son portefeuille. Comme avec une fille.

Le conseiller bancaire lambda répond à la description suivante :

  • N’a jamais investi dans l’immobilier
  • Ne fait que du prêt pour résidence principale
  • Ne sait pas calculer un cashflow

Parfois il y a de belles surprises mais globalement on peut dire que c’est un gros boulet qui est seulement là pour vendre des assurances et refourguer des SICAV maison aux clients qui ont de l’argent de côté. Deal with it.

Si vous tombez sur un bon, gardez-le!

C’est pour ça que tous les trucs plus ou moins tordus sont beaux sur le papier mais sont durs à mettre en œuvre si vous êtes un débutant partant de zéro : investir à l’étranger, investir depuis l’étranger, investir en étant au chômage (même si rien n’est impossible comme toujours).

Donc pour commencer, faites simple.

Interrogez plusieurs banques avec votre dossier pour multiplier vos chances d’avoir un accord.

 

Règle N°5 : le premier investissement locatif doit être simple. Une banque aura plus de facilité à vous suivre sur l’achat d’un bien déjà loué.

 

Investir dans l’ancien

Seulement voilà, vous avez déjà regardé de nombreuses annonces. Tout est affreusement cher. Soit ça ne rentre pas dans votre budget, soit c’est pas rentable.

C’est normal, un vendeur va d’abord chercher à trouver un pigeon qui paye le prix fort. Il va chercher quelqu’un de mal informé, qui n’a pas fait ses calculs, quelqu’un d’optimiste, quelqu’un pressé d’acheter ou avec un héritage qui lui brûle les doigts.

Le vendeur  n’est pas méchant ou un capitaliste mangeur de chaton. C’est quelqu’un comme vous et moi qui en veut le maximum pour son bien.

D’un autre côté, le neuf est toujours beaucoup plus cher. Aucun investisseur débutant n’achète du neuf. Plus tard dans une optique de diversification et sécurisation du patrimoine cela peut être intéressant.

Mais quand on débute, c’est à fuir.

De la même manière, ceux qui partent de zéro doivent aller là où les gros riches ne sont pas. Les gros riches sont dans les centres des grandes villes. Ils sécurisent leur patrimoine et peuvent se permettre d’avoir 3% de rentabilité. Pas vous.

Investir dans l’ancien est donc la piste à suivre pour trouver un bien à un bon prix. Mais ne vous trompez pas, la bonne affaire pars vite ou alors doit être « créée ».

Vous pouvez créer une bonne affaire en négociant.

Et on peut bien négocier quand l’on a l’avantage. Quand on est intéressé par un bien que personne ne veut. Ou que l’on est le premier.

Et qu’est-ce qui fait fuir les gens ?

Les travaux. Les problèmes. Les cas compliqués. Les appartements dans une copropriété avec de gros travaux à venir. Les biens un peu excentrés.

La bonne affaire, c’est toujours un bien avec des travaux. Deal with it.

Si vous croyez que vous allez acheter un studio neuf dans le centre et gagner de l’argent, arrêtez de regarder Stéphane Plaza parce que c’est pas lui qui viendra faire le pitre pour expliquer à la banque vous vous êtes planté. C’est pas lui qui va manger des pâtes pendant 10 ans parce que vous avez payé trop cher.

colocation investir

Création d’une colocation par un des membres : cliquez sur l’image pour voir tous les détails

Investir dans le locatif

Investir dans le locatif c’est donc trouver un appartement ancien à rénover et le valoriser. Voici les méthodes pour rénover efficacement :

  • Diviser un bien
  • Créer une colocation
  • Meubler pour valoriser
  • Décorer moderne
  • Rénover

Il faut utiliser une ou plusieurs de ces techniques pour gagner de l’argent et avoir au moins un loyer supérieur de 30% à votre mensualité.

Et selon les méthodes que vous utilisez il y a un certain nombre de détails (le mot technique est bordel administratif) à prendre en compte. Tout expliquer prendrait des pages et des pages. Ce que vous devez retenir c’est que tout n’est pas possible mais que de nombreuses choses le sont et qu’il faut faire les démarches correctement.

Il faut être un investisseur professionnel. Pas un amateur naïf. Ou pire, un petit magouilleur.

 

Investir immobilier locatif

Vous avez compris plusieurs choses jusque-là :

  • L’investissement immobilier locatif permet de vous créer un patrimoine
  • Il faut investir dans l’ancien avec travaux
  • Il faut valoriser votre bien
  • Le loyer doit être de 30% supérieur à la mensualité

Vous l’aurez compris ce qu’il faut éviter de faire c’est comme tout le monde : acheter un petit studio près de la fac.

 Ce qu’il faut éviter de faire, c’est de tout miser sur votre retraite. De tout miser sur une seule stratégie. L’immobilier est un moyen de diversifier vos revenus. C’est un moyen de diversifier votre stratégie pour devenir rentier.

 

Achat locatif : ne faites pas comme tout le monde

Pour un achat locatif le studio près de la fac a un GROS GROS problème : les étudiants ne restent pas. Vous perdez 1 à 2 mois de loyer par an facilement. Et si vous le confiez à une agence, cela alourdit la facture car une agence va vous facturer ½ mois de pour chaque relocation.

Le prix au m² est plus élevé sur les petites surfaces, il est donc mécaniquement plus compliqué de gagner de l’argent.

A ce stade, soit vous êtes désespéré, soit vous êtes inconscient… soit vous croyez en vous.

Parce que, oui, l’immobilier c’est gérer des problèmes. C’est le prix à payer. Si vous êtes prêt à ça, votre patrimoine va grossir plus vite que vous ne l’avez imaginé. Bien plus qu’en épargnant 100 € par mois.

Chaque mois mon patrimoine s’enrichit de 1800 €, c’est le capital remboursé à la banque par les locataires.

Gérer des problèmes n’est pas si mal que ça quand vos locataires remboursent les 500 000 € de votre patrimoine. Je vous assure que ça fait passer la pilule. L’investissement locatif c’est le moyen de vous créer des revenus immédiats ou futur… selon votre approche.

Votre achat peut aussi être le fruit d’une grosse négociation. Certains des membres de mes formations obtiennent du -30 %. Ce n’est pas rare. Tout n’est pas tout le temps négociable mais vous seriez bête de ne pas essayer. Il suffit qu’un vendeur dise « oui ».

 

Investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif c’est arriver à trouver cette perle qui va plaire aux locataires, vous rapporter de l’argent et vous donner confiance pour réaliser une autre opération.

Avec internet, vous pouvez trouver du conseil investissement locatif sans trop de difficulté.

Mais surtout n’hésitez pas à payer pour vous former. Je sais, je prêche pour ma paroisse. Mais c’est du bon sens. Attention, je ne dis pas de payer n’importe quel prix pour vous former auprès de n’importe qui pour apprendre n’importe quoi.

Ce que je vous dis c’est qu’il est très intelligent de dépenser 500 € ou 1000 € pour vous former quand vous achetez un bien à 70 000, 100 000 ou 120 000 € (ou plus !). Le nombre incalculable d’erreurs qui peuvent être évitées vous rembourseront plusieurs fois toute formation. Si vous avez du temps, vous pouvez apprendre tout seul, épluchez des livres, parler à des gens, si vous voulez aller vite et être entouré, rejoignez « Je réussis mon premier investissement locatif ».

Les gens sont prêts à payer 10 000 € pour une année d’étude dans une école qui n’offre aucune garantie mais ils hésitent à payer pour se former (et toutes mes formations ont une garantie satisfait ou remboursé). A 60 ans il sera trop compliqué pour se lancer.

 

L’achat appartement locatif c’est vous engager à rembourser

Mais en réalité il se passe une chose intéressante quand on se lance dans l’investissement locatif:

On se rend compte que l’on peut gagner plus qu’on ne l’avait imaginé. Par exemple, j’ai racheté plusieurs fois mes prêts immobiliers avec la chute des taux. J’ai économisé des dizaines de milliers d’euros en intérêts d’emprunt et j’ai donc réduit mes mensualités de quelques centaines d’euros. C’est du bonus.

Plus tard, je pourrais revendre un des biens pour accélérer mon désendettement. Celui qui n’a rien fait n’a aucun effet de levier.

Mais parlons maintenant de combien il faut pour vivre de vos loyers.

Le meilleur investissement immobilier c’est celui qui rapporte chaque mois

Et en réalité, dans les plus de 1000 membres de mes formations j’ai vu certains investisseurs avoir d’excellents résultats, bien meilleurs que les miens. On peut toujours faire mieux. On peut toujours apprendre. C’est pour ça qu’il faut être dans un réseau d’investisseurs.

Ici encore de nombreux paramètres sont à prendre en compte, notamment votre taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le niveau de taxation de nouveaux revenus ainsi que le régime fiscal de l’opération immobilière elle-même.

Mais comme une règle générale, pour avoir 1 € à dépenser il faut encaisser 2 € de loyer. Autrement dit pour avoir 2000 € d’équivalent salaire, il faut 4000 € de loyers.

Je ne sais pas où vous habitez mais 4000 € c’est assez vite fait. Quelques appartements en saisonnier ou 2 ou 3 petits immeubles.

Maintenant, imaginez votre vie si vous aviez mis en place il y a 5 ou 10 ans des investissements locatifs. Imaginez votre patrimoine aujourd’hui. Si vous aviez acheté un appartement à 100 000 € il y a 10 ans vous auriez probablement déjà remboursé la moitié aujourd’hui.

Un jour, selon vos objectifs, selon les investissements immobiliers que vous aurez faits, vous aurez du cashflow utilisable pour vivre.

L’avenir appartient à ceux qui se bougent.

Faites un investissement locatif réussi et cela peut changer votre vie !

Commentaires 19

  1. Bonjour Michael,

    Avec mon ami Maxime nous avons découvert ton blog il y a à peu près 2 mois…lui vit en Allemagne et moi du côté de Lyon.

    Nous avions l’intention d’investir co-jointement dans l’immobilier locatif et ton blog a été l’évènement déclencheur. Mercredi prochain nous signerons le compromis de vente de notre premier appartement sur Bordeaux! Emprunt sur 25 ans sans apport pour une colocation de 4 chambres avec des loyers locatifs estimés au minimum à 1600EUR.

    J’ai tout de même une interrogation…notre banque nous prête pour l’achat du bien et les travaux mais pas pour les meubles « non-meublant » (électroménager, list, armoire, vaisselle…). As-tu déjà réussi à te faire financer les meubles? Si oui quelle est ton astuce?
    De plus concernant le régime fiscal nous souhaiterions partir sur du LMNP au régime réel (en formulant la demande au FISC) mais nous ne sommes pas encore sur que ce soit le plus intéressant. Que nous conseillerais-tu?

    Ton blog est une formidable source d’inspiration pour mener ses projets de vie! Nous pensons à terme commencer nos investissement boursiers en suivant l’une de tes formations.

    Dans l’attente d’une réponse de ta part je reste disponible pour tout complément d’information.

    A bientôt je l’espère!

    Maxime & Clément

    1. Salut,
      Félicitations pour votre lancement Maxime et Clément.
      Une astuce consiste à payer plus de matériel à Leroy Merlin, donner la facture à ta banque puis revenir avec le surplus chez Leroy Merlin pour récupérer du liquide et acheter tes meubles. Tu peux aussi demander à ton cuisiniste de ne pas faire apparaître l’électroménager sur la facture. Tu peux aussi utiliser un paiement en 3 fois sans frais pour tes meubles et faire un décalage de crédit dans ta banque comme ça tes 3 premiers mois de loyer servent à rembourser tes meubles, etc…
      Pour la suite, discuter avec des investisseurs et faîtes, c’est en faisant que votre va se mettre sur « on » et que vos résultats vont s’améliorer. 😉
      Michael, bravo pour ton travail et ta transparence 😉

    2. Mickael site sympa et ton article est déjà enrichissant pour débuter.

      Superbe idée de faire de la coloc.

      Clément, Vous achetez à Bordeaux pour 4 chambres à quel prix ? Et sur quel secteur vous avez trouvé ?
      Parce-que sur ce type de ville le prix d’achat me paraît élevé ? Quel cash flow pensez-vous obtenir ?
      Merci de vos réponses et bon courage dans votre 1er investissement.

      Au plaisir de vous lire

  2. Salut Michael,
    Félicitations pour ce très long article qui résume bien l’immobilier locatif. J’ai noté un point important. On entend toujours parler de l’emplacement comme critère numéro 1. Pour moi qui ai réussi à accumuler 50 biens, le critère numéro 1 est sans conteste le CASH-FLOW mensuel. Si le cash-flow n’est pas systématiquement positif à chaque opération, impossible d’aller loin. A un moment, vous êtes bloqués par les banques !
    A très vite.
    David
    moi-riche-pourquoi-pas.com

    1. Complètement d’accord avec David, pour moi le cash-flow est le point essentiel pour maîtriser son taux d’endettement et pouvoir réinvestir….

    1. Post
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      Bonjour Laurent,

      Cela dépend du reste de ta situation. Si tu étais au SMIC ce n’est pas pareil que si tu étais cadre supérieur. Si tu es endetté pour ta RP ce n’est pas pareil que si tu es en location.

  3. Salut ! merci pour ta formation michael l’article ma permis d’apprendre pas mal de choses je suis a la recherche de mon investissement locatif j’ai 28 ans j’aimerais acheter un immeuble avec plusieurs appartements reussir un tel projet je serais le plus heureux !

  4. Article très long mais…. fondamentale pour moi !!
    Je ne comprenais pas tous les rouages avant cet article.
    Désormais je sais ce que j’ai à faire et je sais aussi que je devrais te contacter dans peu de temps.
    Merci Mickaël !

  5. Jai adoré ce passage !!

    L’accord de principe n’a aucune valeur, c’est comme la promesse d’un homme politique. Vous pouvez croire qu’il va remplir vos poches d’argent mais plus tard il vous expliquera qu’il parlait de lui pas de vous.

    Mais l’accord de principe c’est quand même une banque qui vous dit « vous avez l’air d’être un bon client potentiel ». L’accord de principe c’est la fille qui te laisse son numéro.

    Après, il faut transformer. C’est là qu’il faut assurer. Venir avec un projet concret. Des chiffres clairs. Et demander à ce qu’elle ouvre son portefeuille. Comme avec une fille.

  6. Slt mickael
    Tes paroles son juste et pércise
    A chacune de tes video ou article je me sent d’avantage motiver pour ateindre ma liberté financière

    Jai 31 ans et je poséde aujourdhui
    7 appartements ainssi que ma residence principal (toujours en travaux pour le moment )
    Je suis artisan dans le batiment je realise donc tout les travaux moi meme ce qui ma parmi d’avoir une meilleur rentabilitée au final et donc un meilleur cash flow
    Je songe serieusement m’inscrire a une de tes formation
    Et je voulais savoir dans quelle ville se déroule telle?

    a bientot

    1. Post
      Author

      Bonjour,

      Bravo, tout faire soi-même demande un gros investissement personnel et permet de faire des économies. Attention car fiscalement ce n’est pas le plus intéressant.
      C’est une formation en ligne. Je propose un séminaire régulièrement dans l’année aux membres.

  7. Bonjour, Merci mr Ferrari.
    Je viens de signer pour une maison de 80 m2 dans le nord….
    prix négocier a 55000 € afficher a la base a 66000.
    loyer possible 570€ .
    la maison est nickel sans travaux.
    Crédit de 250 € / mois. 15 ans.
    Parfois même sans faire de travaux ont trouve des bien a fort cash flow. Je compte acheter 10 maison de même type pour finir avec 2500 € /mois a peu près de cash flow.
    Et dire au revoir a mon job d éboueur.

  8. Bonjour Michael je ne sais pas si ce système peut être viable en Afrique plus précisément au Cameroun car les banques africaine sont très régissent vis à vis des prétrucs je voudrais bien s’il te plaît je voudrais avoir plus d’informations pour voir si ta formation peu être compatible au système merci pour ce magnifique article j’ai lu de nombreux livreà sur linvertissemnt mobilier et rien que ton article a reouvert beaucoup d’ancienne idée

  9. Bonjour Michael!

    Lire ton excellent blog me donne des ailes et l’envie d’investir intelligement dans l’immobilier pour me constituer un patrimoine générateur de cashflow.

    Je possède un appartement qui sera vendu en fevrier pour 170.000 Euros. Mais le hic c’est que étant artiste je n’ai pas de salaire et mes revenus sont quasi-inexistants donc ca pose probleme pour obtenir un credit aupres des banques.

    Il y a t il des stratégies qui pourraient fonctionner dans mon cas (Sans avoir d’emploi) ? (Pour amorcer le processus pour ainsi dire)

    Il y a -t-il un moment (un certain nombre de biens en location avec un cashflow positif) a partir duquel la banque ne considerera plus mon salaire (que je n’ai pas), mais mes revenus locatifs pour m’accorder un/des prêt(s)?

    Peut etre m’associer avec quelqu’un qui peut emprunter ?

    Je suis completement novice dans ce domaine!

    Merci beaucoup d’avance et chapeau pour ta réussite exceptionnelle: quelle inspiration!

    Yacine

  10. Bonjour Michael,

    Que penses-tu de l’option de faire un crédit in fine ? Si on regarde uniquement en terme de cash flow, ca peut être très avantageux.

    Pierric

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