Investissement locatif : agir avant tout

Michael Ferrari Investissement immobilier 53 Commentaires

Vous vous demandez peut-être combien d’appartement vous pouvez acheter en peu de temps ? Voici Jérôme dont vous avez peut-être entendu parler. C’est un peu un touche à tout qui peut donner l’impression de se disperser (il joue au poker pour gagner de l’argent, il a acheté un cheval, il a investi dans un artiste…) mais parti de rien, il possède déjà 8 appartements. Comme vous tous, il vise l‘indépendance financière mais contrairement à beaucoup de gens il se démarque sur un point : il agit. Est-il en train de brûler les étapes ou en train d’obtenir son indépendance financière à la vitesse grand V, l’avenir le dira !

Jérôme, c’est à toi :

—————–

« Je suis l’heureux propriétaire de 8 appartements à l’heure actuelle. Parmi ces appartements, j’en loue 7, le huitième étant ma résidence principale. Je précise, car c’est important, que j’ai commencé à investir alors que j’avais un revenu modeste (comme aujourd’hui par ailleurs). Je ne suis pas né avec une cuillère d’or dans la bouche.

J’ai investi dans l’immobilier par stratégie forcée. En effet, comment s’enrichir avec peu de moyens? Je me suis posé la question il y a 10 ans et j’ai donc choisi l’immobilier. La bourse? Il faut des capitaux à la base … Entrepreneur? je suis fonctionnaire donc je ne vais prendre pas le risque de … L’immobilier? Oui, avec mes techniques.

MA STRATEGIE DE BASE

J’ai pu réussir à investir dans l’immobilier grâce à une stratégie essentielle: l’effet de levier. Je m’endette et construit petit à petit mon patrimoine grâce aux prêts des banques. Je m’endette, oui, mais intelligemment. En effet je n’ai jamais contracté de crédits à la consommation qui sont des dettes à fond perdu car il existe des bonnes et des mauvaises dettes. Je m’endette uniquement par des crédits immobiliers et j’ai à ce jour un taux d’endettement de 74%

Ce chiffre peut faire peur au premier abord mais je vis très bien car tout est autofinancé. En effet, mes loyers sont tous supérieurs à mes crédits.

Je souhaite encore acheter un ou deux appartements et revendre, entre temps, ma résidence principale, afin de générer du capital. Dès que j’aurai atteint un revenu de 2 500 euros, en dehors de mon salaire, j’arrêterai mes investissements immobiliers et mon travail. Je précise que ces 2 500€ proviendront d’une diversification de mes actifs comme l’immobilier, la bourse, les placements bancaires, le blogging,…. Mon but n’est pas d’être riche mais indépendant financièrement, la différence est importante. De plus, avec la fin de certains crédits immobiliers dans 10-15 ans, mon revenu de 2 500€ augmentera par conséquent de lui-même.

MES CRITERES DE CHOIX

J’ai toujours eu, dans mes sélections d’achat, une préférence pour les biens défraîchis ou avec un peu de travaux. J’aime les revaloriser car l’avantage est triple. Vous achetez moins cher, vous louez plus cher à terme et enfin vous défiscalisez. En effet, par des travaux, il m’est arrivé une année de ne pas payer d’impôts. Stratégie efficace que beaucoup de gros investisseurs immobiliers appliquent avec délectation.

J’achète aussi uniquement dans des petits immeubles. C’est d’ailleurs la première question que je demande aux vendeurs. Il est hors de question pour moi d’acheter dans des immeubles où les charges de copropriété peuvent atteindre 200 euros. La rentabilité brute, intéressante à la base, s’en trouverait fortement affectée.

J’ai beaucoup d’autres critères de sélection mais je ne vais pour tous vous les dire car sinon mon blog ne serait plus intéressant à terme à suivre. 😉

MA GESTIONJe suis en charge de la gestion locative, j’ai décidé de gérer moi-même mes biens c’est à dire sans intermédiaire. C’est un choix personnel qui connaît 2 raisons:

– Une agence immobilière ne fait pas plus que vous. De surcroît, elle peut, elle aussi, les louer à des mauvais locataires. J’en suis la preuve avec un souci de sous location. En effet, un jour, j’appelle mon locataire, et il me déclare de prendre contact avec telle personne car il n’est pas sur place. J’appelle cette personne et lui demande de se présenter et me déclare spontanément qu’il vit dans l’appartement et paie le loyer à mon locataire officiel. J’informe, de suite, que la sous location est interdite. J’appelle l’agence immobilière afin de les avertir et de régulariser la situation dans les plus brefs délais. Je reçois une fin de non-recevoir en me déclarant qu’elle n’a pas la gestion du bien Je lui réitère très fermement ma demande arguant que la responsabilité de ce fait vient de leur sélection locative. Le locataire « officieux » devint mon locataire et je me suis dit, à ce jour, de ne plus passer par agence car j’étais capable de gérer moi-même mes biens. Pour l’instant, je ne me suis pas trompé et j’économise des frais bien inutiles.

– Toujours pour ne pas affecter le taux de rentabilité. Mes rendements sont au minimum de 7,5% et atteignent au mieux 12%.

LA FISCALITE

La fiscalité dans l’immobilier est essentielle. J’ai opté pour celles des travaux défiscalisables que j’ai déjà parlé en amont. Mais à terme, je ne cache pas que je choisirai le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut est très avantageux fiscalement.

Je n’ai jamais été intéressé par les programmes de défiscalisation pour deux raisons majeures:

– Le prix au m2 était toujours supérieur au prix du marché local surtout dans les grandes villes.

– Pour les petites villes, la demande locative n’existait pas tout simplement. Beaucoup d’investisseurs en loi DE ROBIEN (par exemple) se mordent les doigts car ils ne trouvent pas de locataires. Et s’ils veulent revendre, le prix de vente peut atteindre -50% par rapport au prix d’achat.

QUELQUES CONSEILS

Je vais vous citer quelques erreurs de base à éviter lors de votre futur investissement immobilier:

– Acheter dans une grande résidence avec des charges de copropriétés élevées.

– Investir loin de son lieu d’habitation. Combien d’investisseurs dans les programmes de défiscalisation ne se sont même pas donné la peine de jauger le marché locatif? De plus, si vous connaissez des soucis, la route risque d’être longue …

– Se méfier des surfaces annoncées avant l’achat. Beaucoup de vendeurs arrondissent à la dizaine supérieure. Ces cas de figure arrivent régulièrement et peuvent être un bon moyen de négocier.

– En ce qui concerne les surfaces, si vous investissez dans une copropriété, n’oubliez que vous achetez selon la loi carrez et non en surface habitable. Certains vendeurs ont tendance à calculer le prix de vente (prix au m2) de cette façon.

Questions / Réponses :

Peux-tu présenter l’une de tes meilleures affaires ?

Ma meilleure affaire est l’achat d’un T2 + studio fin 2005 dans le centre-ville de Bordeaux. Les prix avaient déjà fortement augmenté. Mais j’ai trouvé au bout de quelques mois de recherche, car ce n’est pas évident, cet ensemble immobilier à un prix de 139 000 euros pour une surface en loi carrez de 83 m2. Imaginez, 1 700 euros le m2! Cependant le T2 était à refaire complètement. A l’époque, comme aujourd’hui d’ailleurs, si je revendais le T2, j’aurai un studio d’une valeur de 65 000€ en cadeau.

Continues-tu d’acheter des appartements ?

Cette année il est prévu que j’achète. Mais cela sera pour acquérir une résidence principale. Le but de l’opération est de vendre celle que j’ai actuellement et de garder l’intégralité de la somme. De plus, je ne serai pas imposé sur la plus-value. Ensuite, cette année ou en 2012, j’achèterai un studio pour faire du rendement. Avec cette bulle immobilière, je ne compte pas faire de la spéculation mais du rendement en trouvant du 7,5% minimum.

Comment as-tu obtenu autant de prêts immobiliers ? La banque ne refuse-t-elle pas lorsque tu es déjà endetté ?

Le taux d’endettement requis est de 33 voire 35% soit 1/3 des revenus. Les banques logiquement ne prêtent pas au-delà. Logiquement car j’ai un taux d’endettement de 74% et olivier Seban (que j’ai interviewé) en a eu un à 60%. Je ne vais pas dévoiler toutes les stratégies mais pour le faire baisser celle de l’achat-revente est efficace. Vous engendrez du capital et du patrimoine en même temps. Si la banque observe que vous avez les reins solides, elle sera plus à même d’aller au-delà de leurs conditions de base.

Dans combien de temps aura-tu atteint ton objectif d’indépendance financière ?

Logiquement, dans 3 ans et quelques mois, à l’âge de 36 ans, j’aurais atteint mon objectif. Il m’aura fallut plus de 10 ans pour y arriver. Quand je vois que certains y arrivent en 5 ou moins de 10 ans, cela me surprend toujours. Mais je serai fier de mon parcours car partir de si peu et devenir indépendant financièrement n’était pas chose aisée.

Jérôme est l’auteur du blog Capital-story.fr

Commentaires 53

  1. Merci à vous deux pour cet article, et félicitations à Jérôme !

    Je connais bien ton parcours, fidèle de ruedelapaie.fr puis de Capital-story.fr ! Tu te donnes du mal, tu prends des risques (calculés), et tes efforts finissent par payer. Bravo et bonne continuation !

    1. « Je reçois une fin de non-recevoir en me déclarant qu’elle n’a pas la gestion du bien Je lui réitère très fermement ma demande arguant que la responsabilité de ce fait vient de leur sélection locative. »

      Si l’agence l’avait eu en gestion, elle aurait gérer elle même.

      Comment une agence peut elle savoir à l’avance si l’un de ses locataire est en réalité un truand dont le métier et le dossier ne laisse rien paraitre.

      Par ailleurs, l’effet de « leviers » est assez efficace en effet dans la mesure ou le marché permet un loyer supérieur au remboursement d’un prêt à 100 voire 110%, ce qui n’est pas réalisable en région parisienne (je suis à 30kms de Paris, 125000€ un studio loué 520€).

  2. Tant que la banque suit et qu’il n’y a pas de gros couacs, c’est une bonne stratégie (à marche forcée certes, mais les résultats sont rapides). Par contre, en cas de gros pépins, attention à l’effet boule de neige. Que se passe t-il par exemple si 2 locataires ne payent pas, ou bien que 2 appartements sont vacants à la même période ? Sans un petit pécule de côté, ce type de désagrément peut vite tout compliquer…

  3. Je suis toujours bleuffée par ces personnes qui investissent dans l’immobilier. Je déteste cette notion d’effet de levier car un cumul de pépin peut mettre sur la paille très vite. j’habite à Paris et je ne pense pas qu’investir dans l’immobilier avec la méthode de jérome soit faisable en Ile de France (tout est beaucoup trop cher)

    1. Je suis d’accord avec toi Shinmai. Dans l’investissement immobilier, il faut quand même regarder où on investit (investissement et mise de départ VS. rentabilité). A Paris, il n’est pas très judicieux d’investir. A moins d’avoir un apport conséquent et une capacité d’épargne importante. Ce n’est donc pas donné à tout le monde !

  4. @christophe: C’est pour cela que je prône la diversification des actifs sur mon blog. Il est clair qu’un investissement a sa part de risques. Si on diversifie ses différentes sources de revenus, on dilue les risques par la même occasion.

    @Shinmai: Il est vrai que Paris est un cas à part comme de grandes villes renommées. Personnellement j’investis dans Bordeaux ce qui n’est une petite ville.
    Tu peux si tu veux investir dans l’immobilier aller dans les SCPI, les SIIC, acheter en SCI ou un autre investissement à faible coût d’entrée mais là je le réserve pour mes abonnés.

  5. Bonjour,
    je cherche des renseignements sur justement
    la liste des travaux que l’on peut faire et qui pourrait nous dispenser d’impot.
    Actuellement je loue, mais je n’optimise pas mes impots et je paie plein pot (meme la csg plein pot)
    j’aurais besoin de conseil
    quelles sont les conseils que vous pouvez me donner, et quelles articles puis-je lire ?
    merci

  6. ouais ouais les success stories dans l’immobilier quand on a commencé à investir en bas de la bulle, c’est pas très compliqué! On ne peut que le féliciter d’avoir eu le nez creux. Après… ça reste de l’investissement comme un autre.

  7. @kvb: Déjà c’est de choisir le régime fiscal: micro foncier ou réel. Pour l’un tu as une fiscalité légère et tu choisis l’option de l’abattement à 30% pour l’autre, la fiscalité et les charges sont lourdes et tu choisis de défiscaliser les travaux, charges déductibles,…
    Ensuite tout le déficit foncier que l’on peut réaliser, je l’explique sur mon blog.

    @axel: Si pour toi la majorité de mes investissements fin 2005,2007,2010 sont en bas de la bulle…. Le seul achat que j’ai fait en bas de la bulle, c’est en 2001 et cela concerne ma RP. Ce n’est pas une question de nez creux mais de besoin de se loger tout simplement pour ma part.

  8. en 2000 toute opération immobilière était une affaire ou presque, et en 2005, il y avait encore de quoi faire, en tous cas en province. Tu as mis les mains dans le cambouis en 2007 et 2010 pour avoir un rendement correct, c’est bien. Mais n’oublie pas que la banque t’a prêté uniquement parce que tu avais de l’immobilier avant, acheté à pas cher.
    Quoique tu en dises, tu as eu la chance de prendre le train au bon moment.

    1. Complètement ok avec toi que pour ceux qui ont fait fortune dans l’immobilier entre 1999 et 2004, il n’est pas compliqué ensuite de se faire passer pour des génies et sortir des livres….

  9. Bonjour,

    Pour ma part, je crois qu’il faut d’abord se débarrasser de toutes ses dettes y compris de sa résidence principale puis seulement après on peut commencer à investir.

    l’année dernière j’ai réduis mon emprunt de 80 000€ et cela m’a permis de diminuer mon crédit de 500€ soit 6 000€ à l’année
    si j’avais placé cette somme sur une assur.vie, je n’aurais jamais obtenu 6000€ d’intérêts.(7,5%)

  10. @kevin: Pour investir dans l’immobilier, je suis complètement ok avec toi. Il faut éviter d’avoir du mauvais endettement comme des crédits à la consommation. Le but est de s’endetter et que les locataires paient le crédit. Cela s’appelle du bon endettement et mes 74% de taux d’endettement en sont la preuve.
    Effectivement la RP est un passif et ne permet pas de gagner de l’argent avec, sauf exceptions.

  11. Bonjour jérôme

    Ca te fera un beau patrimoine une fois les emprunts remboursés… Un taux d’endettement de 74% signifie que 74% de tes revenus + loyers partent à la banque? Sinon j’ai écrit une partie sur l’immo dans mon ebook, jérôme, reprenant quelques exemples autour de moi… Tu voudra que je te passe l’ebook?

    A bientôt

  12. @martin: En réalité 70% de mes revenus locatifs sont seulement pris en compte par la banque + l’intégralité de mon salaire. Cela donne un taux de 74%. Après j’ai des placements annexes qui me rapportent de l’argent car mon investissement n’est pas uniquement immobilier.
    Avec plaisir pour l’ebook! 🙂

  13. @Kevin: rembourser sa résidence principale avant d’investir…. En gros tu investit a la retraite !

    Un 80 m2 correct ici (06) c’est 400 K€ minimum. Même en gagnant correctmen ta vie (45k€ annuel) , tu as un prêt sur 25 ans. Si tu achètees a la trentaine….

    Enfin bon, je sais que je dois être un sombre crétin en matière d’investissement visiblement, vu les winners présent ici…. 🙂

  14. Félicitations à vous 2 pour cette belle interview.
    Je suis aussi le parcours de Jérome via son blog, et je suis fan. Tu es une sorte de modèle dans le domaine. Bravo encore, et bonne continuation

  15. Bonjour Jérome
    Peux tu nous donner quelques astuces et conseils sur ta façon de rechercher tes biens car a mon avis une partie de ta réussite vient de là
    Et encore félicitations pour ton modele business automatisė

  16. @Manu
    J’ai 42 ans et j’aurais terminé de payer ma RP cette année

    Ma méthode « ne pas vivre au dessus de mes moyens »
    et mon meilleur placement depuis des années c’est de vivre simplement sans tomber dans la sur-consommation.

    un exemple :

    Un copain de mon âge vient d’acheter un 4×4 touareg à plus de 25 000€ et il touche un salaire 2 000€ par mois

    Je roule en clio – chacun ses plaisirs – chacun ses priorités

    mon but est de pouvoir vivre librement, sans être dépendant de mon employeur et de l’Etat

    1. Post
      Author
    2. Bravo Kévin,

      Mon mari (42 ans), moi (41 ans) et mes 3 enfants sommes dans le même objectif : dans 2 ans, notre RP sera entièrement remboursée, et cette somme nous l’a placerons en assurance vie et en biens locatifs, au lieu de 25 ans de prêt on aura eu à peine 7 ans à rembourser …
      A chacun de faire leur choix.

  17. @chris: Honnêtement, je peux trouver une bonne affaire qu’au bout de 6 mois. J’aime beaucoup pister ce qu’ont à proposer les petites agences immobilières. Au contraire des grandes, elles sont dans l’obligation de vendre plus rapidement car elles ont un besoin de trésorerie. A partir de là, elles vendent moins cher un produit qu’une grande (en règle générale).
    Après créer un réseau (pour pro) ou des relations dans le milieu permet d’avoir de bonnes infos. 😉

  18. Petite question , une fois que tu a remboursé l’emprunt de tout les appart , pourquoi pas tous les vendre et placé dans une assurance vie ? Avec tout ces appart tu doit bien dépassé les 400 k non ?

  19. @nico: Oui je pourrai. Maintenant le but de diversifier au maximum mes sources de revenus afin d’atténuer les risques. De plus, je constitue un cercle vertueux grâce auquel si un de mes supports flanchent, les autres seront présents pour le renflouer.

  20. salut jerome, j’ai 37 ans et j’ai suivi a peut pret la même démarche que toi. j’ai commencé par un appartement de 120 m2 que je loue et s’autofinance en 10 ans. Ensuite j’ai acheté une ruine que j’ai rénové (3 appartements).
    Deus ans plus tard un petit batiment de 5 appartements.
    et encore deux ans après j’ai acheté une maison de village avec du terrain ou j ai fait construire des logements avec l’ avantage scellier et borlo. Aujourd’hui j’ai 14 appartements en location ou je m’occupe de la gestion locative. Je pense refaire des opérations par la suite pour encore améliorer mon mode de vie

  21. Tu dis que tu aimes les biens « défraichis » car tu peux y faire des travaux et défiscaliser mais il existe aussi des niches fiscales pour l’investissement dans le neuf ! 🙂
    Il n’y a pas que le statut LMNP !

    1. Post
      Author

      Oui dans 99 % des cas les dispositifs fiscaux conduisent à des dérives bien connues : aveuglé par l’économie d’impôts, le chaland choisit un bien trop cher et mal placé. Beaucoup de contraintes pour voir l’économie d’impôts partir en surcoûts dans la poche du promoteur….
      Bien sûr, il peut être possible de tirer son épingle du jeu mais c’est l’exception.

  22. Oui lorsque l on achète un bien a un promoteur on le paye trop chère donc la rentabilité est quasiment nul, il est préférable de faire construire et de d appliquer les lois de disficalisation

  23. Article intéréssant sur cette expérience de l’investissement immobilier. Mais il faut noter qu’il est maintenant de plus en plus difficile d’obtenir un prêt de la banque. Les banques sont devenues plus attentives. Il est donc important d’avoir un dossier solide.

  24. Bonjour, merci pour cet article qui correspond bien à mes objectifs. Par contre, quelles sont les banques qui raisonnent en endettement intelligent ? J’ai quelques soucis pour financer un investissement locatif avec 10% d’apport sans être propriétaire de ma résidence principale.

  25. N’as tu jamais pensé à faire du locatif sur des marchés étrangers ?

    Les opportunités aux Etats-Unis par exemple sont bien réelles depuis la crise de 2006 (j’ai vu des biens décotés de plus de 30% dans des zones à demande locative forte).

    Ce n’est pas un placement défiscalisant mais la conversion euro/dollar joue également un rôle important dans la décision d’investir.

    Enfin à horizon 10 ans (comme tes objectifs) compte tenu du contexte économique actuel, tu peux envisager entre +20 et +40% de plus values.

    En calculant le TRI : rendement + plus values / période, je peux dépasser les 10% et ce, sans prendre de gros risque.

    J’invite tout ceux qui cherche des placements intéressants à consulter ce site assez bien fait qui donne pas mal d’info concernant un investissement aux US.

    http://myusinvestment.com/

  26. Bonjour.
    Comme toi Jerome je suis fontionnaire et j’ai moi aussi choisi de faire du locatif mais a un niveau moindre. Le but pour moi et de ne pas perdre de pouvoir d’achat au moment de la retraite. J’ai signé en juin 2008, juste au moment ou la bulle immo à « pétée ». Je pense que l’immeuble que j’ai acheter a perdu de la valeur, mais ce n’est pas grave car les loyers payent le pret et c’est ce que je recherchais.

    Par contre avant d’acheter, la taxe fonciere etait très basse, mais régulierement, tout les 30 ans je crois, les impots la recalcule en fontion des commodité et la attention, la mienne a doublée après le nouveau calcule!

    Sinon c’est vrai ce que disent plusieurs ici, les banque ne pretent plus aussi facilement qu’avant et demande presque toutes un apport.
    Pour moi l’immobilier permet, en prenant quelques risques c’est vrai, a des gens sans grands moyens d’amélioré leur » train de vie » a long terme et ils ne faut pas s’en priver.

  27. Bonjour,

    Cela fait quelques temps que je suis votre blog et je suis motivée à sortir de la « rat race » comme vous dites.
    Pour me présenter un peu: je suis une jeune femme de 26 ans, d’origine modeste et je ne suis pas allée dans les meilleures école. J’ai aujourd’hui un bac +2 et je suis payée au smic.
    Je n’y connais rien à la bourse et je ne suis pas douée avec les chiffres, par contre j’aime tout ce qui est littéraire et artistique et j’ai un projet de lancer ma petite entreprise dans environ 1an: création de sac à main personnalisés. J’en suis au tout début de mon parcours et je prend des cours du soir (avec devoirs maison à la clé) pour la création de la marque en plus du boulot à 38h/semaines donc c’est dur de trouver du temps pour autre chose. Je veux m’en sortir pour pouvoir voyager, ne pas être étranglée par les crédits et ne pas galérer toute ma vie comme mes parents…
    En comptant toutes mes charges, je pourrais investir environ 300€ /mois dans quelque chose en attendant mais dans quoi? Est ce que dans l’immobilier (un studio à Bordeaux?) cette somme peux suffire? Un autre conseil? J’ai 2000€ d’apport… Je suis désolée de parler autant pour une première intervention mais j’ai besoin de concrétisation et je pense qu’ici je suis sure de trouver les personnes avec le bon esprit 🙂 Merci

    1. Bonsoir, j’ai bien lu votre témoignage et vous souhaite d’étudiez ensemble la meilleure solution par rapport à votre situation. Chaque cas est différents, et vous donner des conseils comme sa c’est difficile. Je vous propose donc de nous rencontrer gratuitement et de voir rapidement les différents options s’offrant à vous.

      Cordialement

      1. Bonjour,

        Je vous remercie de votre réponse. Je travaille toute la semaine et dispo que le dimanche. Est ce possible de discuter par mail à ce sujet?

        Cdt,

        1. bonjour,

          ravi de vous lire, je reste à votre disposition pour vous rendre service, l’investissement locatif c’est avant tous ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier! Je veux bien vous donner des conseils par mail mais vachement compliqué.. A vous de voir je vous laisse mon adresse mail

          Mais sachez qu’investir dépend de plusieurs paramètre, lieux géographique, proximité, de vos impôts également et j’en passe…

          [email protected]

  28. Beaucoup de critères de choix apparemment même si tu ne nous les donnent pas tous 😉 en tout cas je suis débutant et j’hésite beaucoup à investir mais j’engrange des informations et c’est un peu grâce à toi 😀

    1. Post
      Author
  29. Salut c est jeje aujourd’hui j adopte la même stratégie que toi j ai 38 ans et je peut gagner largement ma vie Grace a la location de mes 14 appartement . Je viens de faire construire une maison de 300m2 qui est ma résidence principale aujourd’hui hui le prêt ne me coûte rien et en plus je gagne encore de l argent, en 10 ans j ai a faire cela et maintenant je vais continuer pour assurer l avenir de mes enfants.

  30. Bonjour à tous,

    Pour Jérôme, et pour les autres investisseurs, êtes-vous à la base de bons bricoleurs ? Ou bien vous vous y êtes mis au moment où vous avez commencé à investir? Ou alors vous faites tout faire par des entreprises?

    Comment procédez-vous?

    Pour ma part, l’envie d’investir est là, mais il me semble que les meilleures affaires sont à faire du côté de l’ancien avec des (gros) travaux et je ne suis pas trop bricoleur, ce qui me bloque un peu.

  31. acheter des biens sans charge ou avec peu de charges, moi j’en ai deux que je fais gérer, cela fait une sacrée différence entre celui qui a peu de charges et celui qui en a beaucoup

  32. Ui je n’aime pas trop cette idée de se dire, il faut s’endetter à mort pour investir, même si c’est de l’autofinancement, cela me fait penser aux écrits de wallace wattles qui dit :  » ne croyez pas que l’argent est détenue par les banques et qu’il faut trouver des moyens pour le détourner vers soi « . Franchement avec toutes les belles theories, notamment développé par msr seban, si certaines sont intéressantes, les conseilleurs ne sont pas les payeurs et si c’est pour invesir dans 10 biens pour finir locataire et attendre 20 ans, avec tous les risques que cela comportent, car il n’ y a pas de protection comme pour une entreprise, à part les assurances pour les loyers impayés. Donc je réitère que cela ne répond pas vraiment à un marché comme dans le cadre d’un business et que cela comporte de gros risque. Malheureusement beaucoup croient encore, qu’il est possible très facilement d’autofinancer des biens et croient ceux surtout qui en font des business avec leurs livres.

  33. Bonjour à tous,

    Cela fait un paquet de temps que je me documente sur l’immobilier. Par des vidéos, des livres, des revues immobilières et j’en passe. J’ai suivi en parallèle les conseils de Seban et d’autres et j’ai visité beaucoup d’appartements avant de trouver celui pour lequel je m’apprête à signer le compromis de vente.

    Je n’ai pas trouvé de bien à plus de 10% de rentabilité comme il est conseillé de le faire. Je précise que j’habite dans les Hauts de Seine et qu’il est impossible, à moins d’aller aux enchères éventuellement, de trouver un bien, même défraîchi, dans ma région.

    Je précise que je n’aime pas arpenter des sentiers inconnus et veux dormir sur mes 2 oreilles. Je ne suis donc pas un adepte des biens à forte rentabilité situés dans la grande ceinture ou dans des coins mal famés de la petite.

    Qu’appelle t – on au juste que le principe du 70%/30% ? Si vous connaissez la réponse, merci de me répondre.

    Bien Cordialement

    1. Post
      Author

      Bonjour Jay,

      Le principe 70/30 dit que pour qu’une opération soit bonne, la mensualité doit être à maximum 70% du loyer perçu. Cela permet d’emprunter à nouveau facilement car le banquier ne prend en compte que 70 % des loyers (cela dépend des banques, parfois c’est 80 %).

  34. Bonjour,

    Actuellement je cherche a investir, mais j ai besoin de conseil. J’aimerai vraiment me lancer , et j ai de l’argent de cote. J avoue que investir comme toi Jerome, cela me tente beaucoup. cependant je suis a paris et je ne sais pas quoi faire . acheter a paris et/ou investir ailleurs? Serait il possible Jerome de te contacter? j’aimerai beaucoup discuter avec toi de ton experience et de tes avis.

    merci
    nathalie

  35. Bonjour

    Actuellement je cherche une solution concernant ma rp . J’ai une maison de 250 m2 sur un terrain de 1200 m2 , je ne sais quoi opter : la vendre et partir au soleil, la revendre a une sci et faire construire des logements en plus sur le même terrain? je précise je suis en banlieue (93) à 21Km de paris
    merci pour votre écoute et vos conseils
    paula

  36. Bonjour,

    J’ai 26 ans, j’ai investis dans un appartement à 21ans, il me reste 10 ans à payer, c’est actuellement ma RP, mais nous souhaitons avec ma conjointe acheter une maison pour y vivre et mettre ce premier appartement en location. Étant en province des investissements locatifs supplémentaires s’offrent à nous et nous aimerions investir dans un second appartement en plus de notre nouvelle RP. Je souhaitais savoir dans quelle mesure cet investissement locatif pourrait entacher notre souhait de nouvelle RP et sous quel statut devrions nous investir? Merci d’avance de votre retour

Ajouter un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.