Investir dans l’immobilier : Vivre avec 3 appartements

Michael Ferrari Investissement immobilier 8 Commentaires

Lorsqu’on regarde comment investir dans l’immobilier pour se créer un revenu complémentaire ou remplacer son salaire, une question revient souvent : combien d’appartements me faut-il ?

J’ai entendu toutes les réponses possibles :

  • 6
  • 15
  • 20

En fait, aucune de ces réponses n’est juste car tout dépend de la manière dont vous montez le projet (notamment le financement) et de la manière dont vous exploitez les biens.

J’ai réalisé l’interview de Frédéric car il a eu une approche originale. Après tout dans l’immobilier il n’existe pas de manière standard et unique de se créer une rente et Frédéric va vous expliquer comment il s’est créé la sienne avec seulement 3 appartements.

Il est parti de zéro (avec un petit avantage tout de même) et je pense qu’il est important d’avoir des exemples de personnes qui ont commencé de zéro pour bâtir un patrimoine dans l’immobilier.

Il a eu un projet ambitieux qui a porté ses fruits mais ça ne s’est pas fait tout seul, loin de là !

Ce que j’ai particulièrement aimé :

  • Frédéric est ouvert et sympathique 🙂
  • Il est financièrement libre depuis 2009 et consacre beaucoup de temps à une passion dans l’art
  • Il a commencé à investir il y a plus de 10 ans donc il a du recul
  • Il partage son expérience et surtout ce qu’il ne faut pas faire comme erreur
  • Il est très attentif à fournir des biens de grande qualité à la fois pour l’emplacement, les matériaux et l’équipement
  • Du coup ses locataires l’adore (même s’il a eu des surprises)

Si vous êtes intéressé par le fait d’investir dans l’immobilier et de faire des travaux, il partage de bonnes idées. Je trouve toujours étonnant les exemples qui exister pour prendre son indépendance financière.

Parfois il vaut mieux vivre 5 ou 10 ans comme personne n’accepte de le faire pour être ensuite libre pour le reste de sa vie.

PS : désolé pour la qualité de l’image entre la minute 4 et 17. Je me suis dis que le contenu était génial quand même alors j’ai tout gardé !

 

 

– Alors, bonjour et bienvenue dans cette vidéo. Donc, j’ai le plaisir de recevoir Frédéric.

– Bonjour !

– Ou plutôt, c’est Frédéric qui plutôt nous reçoit.

– Oui, c’est moi qui te reçois, oui. Enfin, chez moi, on va dire dans un des appartements.

– Voilà, on est dans un de tes appartements.

– Voilà !

– Donc, j’ai voulu l’interviewer parce que j’ai trouvé qu’il avait un parcours intéressant dans

l’investissement locatif. Donc, je trouvais très sympa que tu puisses témoigner, parce que c’est aussi

pour vous montrer que, il y a plein de manières différentes d’investir dans l’immobilier locatif.

– Voilà, tout à fait, oui.

– Alors, peut-être tu peux commencer par nous dire comment tu vas démarrer ? D’où t’est venu déjà

l’envie d’investir dans l’immobilier ?

– Alors, ça ne va pas être évident vraiment de remettre ça en place. Mais dans les grandes lignes…

– Alors, ça fait combien de temps que tu vis de ton investissement locatif déjà ?

– Voilà, alors moi, déjà, on va dire que j’en vis pleinement vraiment de manière, même assez

confortable. Ça fait six ans.

– Six ans. Donc, depuis six ans, tu vis de ton…

– Depuis 2009, sachant que j’avais quand même déjà un appartement et a vécu dans l’immobilier

avant.

– Oui !

– Mais après, voilà, c’est vrai que j’en vis d’une manière vraiment satisfaisante, oui, c’est possible.

– D’accord, d’accord. Alors du coup, dans quoi tu as investi ? Là où on se trouve.

– Alors voilà, là ici, j’ai acheté en fait à la base un pavillon.

– Ok !

– Un pavillon qui était en piteux état, il faut le dire. Et avec déjà une vision quand même de ce que je

pouvais en faire quoi, du potentiel qu’il y avait, de l’emplacement. Voilà donc en fait, j’ai fait ça. On a

un petit peu… on a tout remanié. Et j’ai divisé en fait, ce qui est à l’origine était quand même donc

une maison, une petite maison.

– Un petit pavillon.

– Un petit pavillon de banlieue, on va dire.

– Oui, donc on peut dire là où on se situe ?

– Oui, on peut dire, là on est à Villejuif. On est à 5 minutes de Paris.

– Donc, très bien placé.

– Très, très bien placé, oui avec donc à 5 minutes aussi du métro quoi et dans une petite zone qui est

aujourd’hui résidentielle, pavillonnaire.

– Ok, qui est très agréable.

– Qui est très agréable, très calme. Donc, il y a que l’avantage d’avoir un jardin, de la verdure.

– Voilà, parce que c’est ça.

– Aux portes de Paris, voilà.

– Il y a un jardin juste à côté.

– Voilà, c’est l’esprit du lieu, c’est qu’en fait, on a fait trois appartements pour faire de la location

avec un petit jardin commun, un jardin exotique et une terrasse privative pour chaque appartement.

Un petit peu de bruit, mais…

– Bon, je couperai ça. Donc aujourd’hui, du coup, tu… tu vis… tu vis de tes revenus immobiliers avec

trois appartements.

– Avec trois appartements, oui. Mais bon après, ma compagne a une maison aussi toujours, c’est du

meublé. Moi je ne fais que du meublé.

– Tu ne fais que du meublé.

– Que du meublé, oui.

– Du coup, pourquoi ?

– Que du meublé, ça a été un choix d’emblée. Pourquoi ? Pour plusieurs raisons, bon, au niveau fiscal

déjà quand même, au niveau de la fiscalité déjà qui reste assez intéressant. Au niveau du meilleur,

comment dire, on a un meilleur contrôle sur les biens.

– Oui !

– par rapport à éventuellement des locataires qu’on ne tiendrait pas ou qui… dans les cas où ça ne se

passerait moins… pas bien, on va dire.

– Oui, oui, tu as un peu plus de contrôle.

– Après, ce n’est pas miraculeux non plus.

– Oui, oui.

– C’est des problèmes, il peut y en avoir quand même. Mais, on a plus de contrôle quand même,

voilà. Et puis oui, voilà, pour les raisons fiscales, on va dire ça, ce sont des beaux plus courts. Alors ce

n’est pas forcément qu’un avantage, mais on va dire…

– En tout cas, toi, c’est un mode qui…

– On va dire ça, voilà.

– … te paraît bien.

– On va dire, voilà, c’est vrai, je fais beaucoup d’immobilier.

– Donc, tu vois ce pavillon, tu te dis, tiens, je me vois bien investir dans ce pavillon. Et quelle est la

vision que tu avais eue autour de ce que tu pouvais en faire, le potentiel que tu pouvais lui donner ?

– Alors moi, ce que j’ai vu en fait, c’est déjà l’emplacement.

– Donc, l’emplacement, on en a parlé.

– Le terrain, le terrain, c’est-à-dire le fait d’avoir un terrain.

– Il y a un terrain derrière.

– Un terrain, avec évidemment bon, quand tu achètes, il faut savoir un petit peu ce que tu peux faire.

Au niveau du COS, à l’époque c’était le COS. Donc…

– Donc COS, c’est un coefficient…

– Voilà, et tous les coefficients et tout ça.

– d’occupation des sols.

– Voilà, bon ici, il y avait déjà à l’époque un bon potentiel au niveau de la surface habitable que je

pouvais en dégager. Donc la vision, c’était tout de suite de créer des appartements indépendants en

restant sur quand même des petites surfaces ou moyennes surfaces un studio de deux pièces pour

dégager une rentabilité intéressante. Voilà, près, il y a eu effectivement pas mal de travail de gros

œuvre et d’aménagement, on a tout mis à plat quoi.

– Oui, donc parce que le pavillon que tu avais repéré au départ, tu as gardé une toute petite partie. Et

finalement, ce que tu me disais, c’est que tu as reconstruit entièrement.

– Voilà. On n’a pas laissé grand-chose. Donc, il y a là ce bâtiment principal où on est, qui n’avait qu’un

demi-sous-sol avec un rez-de-chaussée et une partie comble. Donc, on a créé un sous-sol total déjà.

Le rez-de-chaussée qui est devenu une surface, un beau deux-pièces quoi, donc en recréant des

volumes, en ouvrant quelque chose de plus fonctionnel, de plus agréable. Et après donc, on a

rajouté, on a fait une surélévation.

– Donc, tu as fait un niveau supplémentaire.

– Un niveau supplémentaire avec un accès extérieur et là avec un bon volume, c’est-à-dire en gardant

toute la hauteur d’une toiture quoi. Donc, il y a la mezzanine.

– Oui.

– Ce qui est créé, oui, c’est un beau logement avec un séjour cathédral au sud qui surplombe le jardin,

voilà.

– Alors quand je t’entends parler de ça, peut-être que vous vous posez la question aussi, c’est, ces

travaux-là, tu es dans le bâtiment ou comment tu t’es lancé là-dedans ? Bon, je connais un peu la

réponse, mais je te pose volontairement la question.

– Non, euh, je me suis lancé comme ça quoi.

– Donc, tu t’es lancé dans les travaux ?

– Tête baissée dans du gros-œuvre. Je n’ai pas tout fait mais il y a une partie en entreprise quand

même, le bout de la surélévation mais j’ai fait, concernant le gros-œuvre au moins déjà une bonne

moitié, et plus tout le reste hormis l’électricité et la plomberie, on va dire. Donc, l’électricité, j’ai fait

une partie.

– D’accord, mais comment tu t’es mis à faire ça ? Tu as appris où ? Enfin, tu as appris en faisant ?

– J’ai appris, alors voilà, non, c’est une question intéressante, j’ai appris par la volonté en fait.

– Et tu avais envie de mener ton projet.

– Moi à l’origine, je suis… je suis pratiquant d’arts martiaux, quel que soit… Bon après, on ne va pas

rentrer dans les détails, ce n’est pas trop dans le sujet, mais c’est vrai qu’il y a un état d’esprit de

s’affranchir un peu de ses limites et de l’appréhension. Et c’est ce qui fait qu’en fait, je me suis lancé

là-dessus, voilà, sans crainte en disant, je vais arriver à faire quelque chose.

– Je peux le faire quoi.

– Alors évidemment, c’est sûr que si on réfléchit trop, ben oui.

– Si on réfléchit trop, on ne le fait pas. Parce que moi, à l’époque, c’était… ça remonte un peu, quand

j’ai commencé il y a plus de 10 ans.

– Donc ici, oui, tu as commencé ici il y a plus de 10 ans.

– Oui, j’ai beaucoup de gens qui m’ont dit, tu es fou, la construction, c’est…

– C’est de la folie, ne te lance pas là-dedans.

– C’est de la folie, en France, tu vas avoir des problèmes, c’est compliqué. J’ai un ami proche oui qui

avait de l’expérience aussi vis-à-vis de son entourage quoi. Mais voilà, c’est vrai que ça n’a pas été

simple, on ne va pas dire que ça s’est fait facilement.

– Non, en fait, les travaux, ce n’est jamais le Turpeau.

– Voilà, je peux dire qu’à l’époque, même au niveau de l’obtention des permis de construire, ce

n’était pas évident, là même dans la rue où je suis. Il y a eu des refus dans la rue. Il faut… il faut

s’entourer des bonnes personnes, il faut avoir une bonne vision de ce qu’on peut faire, faire quelque

chose de cohérent, parce que…

– Oui, parce que tu as tout fait du coup, effectivement.

– Eh oui, en fait, j’ai pris un architecte.

– Tu as pris un architecte quand même.

– Un bon architecte, j’ai payé bon… c’est-à-dire que les plans, j’ai quasiment tout fait. On peut dire à

95%.

– Et l’architecte, son rôle c’est aussi de…

– Oui, tout à fait.

– on va dire, de les valider à la limite a minima.

– L’architecte dans ce cas-là, il a mis un étudiant pour mettre au propre un petit peu tous les plans. Il

m’a quand même donné personnellement quelques conseils, heureusement, d’aménagement, mais

pas grand-chose, c’est-à-dire vraiment pas grand-chose, mais quand même une idée-clé au niveau de

la plateforme d’entrée qui se trouve par l’extérieur, qui dessert un peu le logement. Pas grand-chose

quand même, si tu veux. Mais par contre, j’ai eu un cachet d’un cabinet qui m’a permis d’avoir un

accord au niveau du permis.

– Par rapport à…

– Ce qui était quand même assez important.

– Oui, c’est ça. Et je trouve que c’est très intéressant que ce que tu expliques montrait que finalement

le… enfin, vu que c’est ton projet, c’est toi qui l’a pris à 100%, qui l’a mené, qui l’a assumé, et que

même si tu as délégué certaines parties, on ne peut pas…

– On ne peut pas tout faire.

– On ne peut pas tout faire à 100% et déjà, je pense que tu as fait beaucoup.

– Je fais beaucoup. Quand j’ai terminé ici, c’est ce que je te disais tout à l’heure, j’ai pris des vacances.

– Oui, oui. Alors, combien de temps ça t’a pris.

– Je suis parti dans les îles.

– Tu es parti, oui, tu me disais que tu partais dans les îles.

– Ah oui, en Amérique Centrale, oui, je suis parti sept mois. J’étais un petit peu à l’île de la Réunion

aussi.

– Combien de temps ça t’a pris tous ces travaux de rénover ?

– Ah, ça a pris plusieurs années.

– Plusieurs années, tu as fait, tu as étalé ça sur plusieurs années.

– Oui, ça a été étalé aussi pour des raisons de budget. Parce qu’il y a des coûts. Bon, ça dépend de ce

qu’on fait, mais ici, on a quand même privilégié une bonne conception, une qualité de mise en

œuvre. En plus, il y a eu un choix d’emblée écologique. Donc, c’est des mises en œuvre plus lourdes,

plus longues. Il y a des temps de séchages pour les ravalements, pour les enduits. C’est un peu plus

contraignant, plus long que tu arrives, tu mets des placos.

– Oui, tu as misé sur la qualité.

– Voilà, il y a eu tout cet aspect qui fait qu’aujourd’hui, bon, c’est vrai que c’est un bâtiment qui… et

je le vois moi, qui évolue dans le temps vraiment positivement, qui ne se fissure pas, qui… Enfin voilà,

je pense que…

– Mais ça paie sur le long terme.

– Je pense que quand je serai parti, cette bâtisse sera encore là.

– Oui, oui, je sens que… en discutant avec toi, je sens qu’il y a aussi une volonté, une fierté de faire

aussi quelque chose de beau, et de sain et de…

– Oui, c’est vrai qu’il y a eu…

– Alors du coup, quand tu as acheté ces biens-là, tu as fait financer quoi par la banque, seulement

l’achat lui-même du coup ?

– Je n’ai pas eu de financement là-dessus.

– Tu n’as pas eu de financement du tout ?

– Je n’ai pas eu de financement, mais c’est pour ça que ça a pris du temps aussi.

– Ah oui, d’accord.

– C’est-à-dire, mais ça c’est intéressant aussi qu’on en parle, c’est-à-dire qu’évidemment, j’avais un

capital, aussi il se trouve que j’ai fait une opération immobilière avant, qui a été fructueuse, qui m’a

permis de me lancer là-dedans. J’ai acheté à un moment où l’immobilier était assez bas.

– Donc, c’était…

– Au bon moment, aux bonnes personnes sans doute.

– Oui.

– J’ai payé à peine le prix du terrain ici et encore, je pense, même pas. J’ai fait la plus grosse partie

donc des travaux. Alors, il y a les matériaux, ça coûte. Et encore que pratiquement, surtout il y a eu

des promotions, c’est-à-dire sur les huisseries, sur les parquets, sur l’électroménager, sur le mobilier.

– Parce que tu attendais le bon moment ?

– Oui, en faisant des recherches, l’esprit d’opportunité. Enfin voilà…

– Donc, tu as optimisé et tout.

– Finalement, pratiquement, je pense que là même, le mobilier compris, les portes d’entrée, sur plein

de trucs, voilà, j’ai pas mal de promotions ; ce qui fait que voilà, ça a permis quand même de réduire

au maximum les coûts de construction et les coûts d’aménagement.

– Oui, d’accord !

– Voilà, c’est ce qui fait que mon projet reste intéressant et rentable quoi.

– Oui, c’est ça, c’est ce qui fait que finalement, en peu d’années, en t’investissant personnellement,

du coup, tu as pu avoir quelque chose qui aujourd’hui génère du cash.

– Voilà, et qui génère de belles rentrées quand même. Je loue bien, je te disais les prix tout à l’heure.

Je ne loue pas cher par rapport à ce que je propose, moi j’estime. Mais je loue même en dessous de

ce que je propose, honnêtement, par rapport à la qualité des matériaux, là on a le carrelage là-bas

qu’on ne voit pas, c’est 150 € le mètre carré, la crédence, le carrelage italien.

– Oui, tu as mis du goût, de beaux matériaux.

– Là, les façades qu’on ne voit pas, c’est du massif, au niveau de la cuisine, le mobilier c’est du tech de

plantation, le parquet c’est massif. Tout a été quand même fait…, je ne dis pas que je referai la même

chose, je ne sais pas, peut-être pas. A cette époque, c’était dans cet état d’esprit. Mais c’est du beau

matériel que j’ai payé à des prix intéressants quoi, peut-être même parfois moins chers que des

matériaux plus classiques, mais qui n’ont pas la même durabilité. Je crois qu’ils vont s’abîmer plus

vite, ces façades, elles ont six ans, franchement, regardez, ce n’était rien…

– Comme neuve.

– Un petit coup de nettoyage, j’ai un locataire qui est parti et qui a laissé ça, c’est propre mais il y un

petit cout de lustrage quoi.

– Oui, donc je trouve que c’est aussi un bon exemple de ce qu’on a vu là, parce qu’on sent que tu

vois, tu portes du soin à la qualité de tout ce que tu proposes, ce qui n’empêche pas avec le fait après

de vivre et de générer du cash-flow, parce qu’évidemment, on peut toujours discuter de… tu aurais

pu mettre un peu des matériaux moins chers.

– Evidemment, j’aurais pu honnêtement gagner en temps.

– Mais sur la durée.

– Mais sur la durée, je ne suis pas perdant, parce que c’est ce que me disait une agence d’ailleurs que

j’ai vue il n’y a pas très longtemps. Il m’a fait des réflexions, il faisait cette réflexion effectivement. Tu

vas gagner parfois quelques centaines d’euros et au bout de deux ans, trois ans, il se trouve que je

suis locataire actuellement, on est en ville.

– Tu es locataire, alors que tu vis de tes investissements immobiliers. Comment c’est possible ?

– Si, si, c’est possible, c’est même conseillé, paraît-il.

– C’est même conseillé, je suis d’accord, oui.

– Tu es d’accord. Bon, les façades de cuisine, c’est du mélaminé entrée de gamme, comme dans la

région de Montpellier et tous les…

– Dans le logement que tu occupes ?

– Oui, oui, que j’occupe. J’ai visité les appartements pendant trois mois, c’est marrant. Vraiment, tu

vois les mêmes trucs partout.

– Oui, c’est le bas de gamme.

– En location, et c’est de l’entrée de gamme, du bas de gamme, d’une très moyenne gamme, on va

dire. Et au bout de quelques années, c’est tout de suite défraîchi, ça s’abîme plus vite. Un bois massif,

tu peux le récupérer, tu peux éventuellement le poncer, tu peux l’ajuster, tu peux le raboter, tu peux

le revernir. Bon après, il y a le coût de main d’œuvre mais tu peux le facturer aussi. Et c’est vrai que

ce n’est pas du… voilà, c’est même un autre rapport quoi. On achète, on place, on jette au bout de

deux ans. Il y avait aussi l’esprit de proposer déjà quelque chose de naturel et de plus écologique

possible, et voilà, dans la durée et quelque chose qui soit confortable.

– D’accord. Alors quels sont les… parce que moi, je dis toujours dans l’immobilier, on investit, on a

toujours des surprises, et il faut s’y attendre. Et il ne faut pas s’imaginer que c’est facile, tout est

magique, on met le locataire et ça y est, on peut partir à la plage.

– Et ça y est, on n’attend que le virement.

– On attend les virements. On attend quand même les virements, mais on sait qu’il va y avoir des

choses à gérer. Alors, j’imagine que tu dois avoir pas mal d’anecdotes et de surprises.

– Oui, à quel niveau en fait ?

– Je ne sais pas.

– Je ne sais pas, quels sont les…

– Au niveau de quoi ? De la gestion en général ?

– Oui, de la gestion.

– Alors moi en fait, comme je te disais, je ne résidais plus en France pendant quelques années. J’ai

mis ça en gestion quand même.

– D’accord ! Donc, quand tu n’étais pas sur place, tu l’as confié à…

– Voilà, quand je n’étais pas physiquement en France, j’ai confié à une agence qui faisait du meublé.

– C’est plus sage.

– Ça s’est assez bien passé au niveau de la commercialisation, au niveau de la gestion elle-même,

c’était passable.

– D’accord !

– Voilà, bon après, est-ce que ça tient aussi aux produits que je propose, qui sont un petit peu

atypiques.

– Quand tu dis la gestion elle-même, qu’est-ce qui est… ?

– Non, mais bon, les états des lieux ne sont pas toujours bien faits.

– Tu trouvais que ce n’était pas assez soigné.

– J’ai eu quand même pas mal de dégradations, il faut le dire pour quelque chose qui est quasi… qui

était neuf quand je l’ai mis en location, on va dire. Voilà ! Après, mais ça fait partie du jeu, c’est-à-dire

qu’il faut pouvoir affronter ça, il faut pouvoir être entouré des bonnes équipes.

– Alors justement, quelles sont les personnes-clés dont il faut être entouré, selon toi, quand tu fais un

investissement ?

– Ça dépend. Mais ça peut être… ça peut aller de l’agent immobilier aux agences si tu mets en

gestion, en location ou même quand tu achètes. Moi j’ai acheté par agence, tu vois, ça ne veut rien

dire. Après, évidemment, tout ce qui est artisan ou société de construction, c’est un ensemble. Oui,

je pense que c’est un ensemble, le taux de notaire.

– Pour les travaux, un notaire, c’est ces personnes-là qui font partie de l’équipe.

– Oui, c’est un tout, oui. Je pense que c’est bien de… Après, tu peux te lancer sans avoir tout ça en

place. Mais c’est bien d’avoir, je pense, quand même certains éléments déjà de défini ou de… voilà,

ça facilite pas mal quand même.

– D’accord. Quel serait le conseil-clé que tu pourrais donner, avec le recul parce que tu as quand

même une belle expérience d’achats, de rénovations, de locations, à quelqu’un qui n’a jamais investi

dans l’immobilier et qui a peut-être des craintes ou des peurs ou qui se dit, par exemple, ce que

j’entends des fois, c’est aujourd’hui il n’y a plus de bonnes affaires, c’est trop risqué, ce n’est pas

rentable ?

– Les bonnes affaires, non, il y en a tout le temps, je pense.

– Tu penses qu’il y en a tout le temps ?

– Il y en a quasiment tout le temps. C’est qu’aujourd’hui, c’est plus difficile que quand j’ai acheté,

peut-être, peut-être pas. Je connais des personnes, je ne vais pas citer, qui ont fait des très bonnes

affaires récemment et dans ce secteur.

– Dans le secteur.

– Voilà, d’excellentes affaires même. Mais bon, oui, il faut pouvoir… c’est la volonté qui compte, je

pense dans tout ce qu’on veut entreprendre, il faut prendre le temps, il faut être entouré des bonnes

personnes, il ne faut pas se décourager quoi, je pense, et on doit aboutir dans ces cas-là. Mais après,

il faut avoir peut-être aussi un certain profil, un certain état d’esprit.

– Oui, qu’est-ce qu’il faut comme qualité ?

– Qu’il y ait une certaine vision, je dirais, tu vois, certaines visions aussi.

– Quelle qualité, une vision ?

– Une certaine vision aussi, enfin, je pense que c’est très important dans l’immobilier quoi. C’est-à-

dire, tu vois un bien, il faut que tu saches, moi j’ai acheté ici, ma femme elle a eu peur. C’est ce que je

te disais, elle a eu peur.

– Oui, mais j’imagine, c’était une ruine, enfin quasiment une ruine.

– C’était une ruine, quasiment, une ruine qui te met encore debout, si tu veux…

– Et tu as vu le potentiel.

– Et qui était une bonne construction d’origine. Mais au bout de 80 ou 90 ans, avec en plus une partie

en terre pleine, donc qui tu es soumis à l’annuité et tout ça, ben oui, il fallait tout reprendre quoi.

Mais moi, ce que j’ai vu, c’est l’emplacement, donc aux portes de Paris, le terrain ; l’emplacement, le

terrain, le métro. C’est-à-dire là, on n’est pas en zone 3, en zone 4, non on était déjà dans Paris en

fait. Parce que c’est la ligne 7, on n’est pas dans Paris, si tu veux, au niveau…

– Oui, intramuros.

– Villejuif, on n’est pas dans Paris intramuros. Mais c’est déjà là, c’est demain. Et déjà il y a 10 ans, on

y était parce qu’il y avait cet accès au métro. Donc, ça a été, vraiment je pense, un des éléments que

je n’aurais pas acheté sinon. Alors peut-être, je n’aurais pas acheté, je ne sais pas.

– Tu connaissais justement le quartier ici ?

– Non, pas beaucoup plus que ça quoi.

– Alors, pourquoi tu as acheté ici ? Qu’est-ce qui t’a amené ici ?

– Qu’est-ce qui m’a amené ici ? Alors là, c’est le destin, je pense.

– C’est le destin, entre autres, tu as vu l’annonce.

– Après voilà, non, j’ai une illumination, on va dire, on peut le dire. J’ai trouvé cette affaire dans la

journée, et quelque part, je savais que je devais trouver quelque chose.

– Comment ça dans la journée ? Tu as décidé que tu voulais investir et tu as trouvé ça dans la

journée ?

– Non, mais j’étais déjà, si tu veux, j’avais fait peut-être deux visites maximum.

– Ah, c’était la troisième visite ?

– Pas plus et donc, j’ai senti comme oui, comme une opportunité.

– D’accord oui, tu as vu le potentiel et tu t’es dit…

– Non, non ! Je suis sorti comme ça un petit peu au hasard dans des quartiers, dont je savais qui était

quand même assez attractif financièrement et au niveau de l’emplacement. Et de fil en aiguille, je

suis arrivé un petit peu comme ça ici, à Villejuif, dans une agence et voilà, avec ce bien en vente quoi,

avec des acquéreurs déjà potentiels aussi, je n’étais pas tout seul.

– Donc, il y a déjà des acquéreurs qui avaient fait une offre ?

– Il y avait déjà eu des offres. Non, c’est…

– Et qu’est-ce qui fait que tu l’as eu toi alors ?

– Je pense qu’en fait, ce qui s’est passé, mais je ne pourrais jamais te dire la vérité, puisque les

agences ne disent pas forcément.

– Tu ne sais pas directement.

– Oui. Mais ce qui s’est passé, c’est que les gens n’avaient pas conscience de ce qu’ils pouvaient

acquérir ou après, je ne sais pas quel était leur projet. Et ils ont voulu peut-être aussi trop négocier

un bien qui était déjà un peu très bas quoi, puisque j’ai payé, ce n’était qu’à peine le prix du terrain.

– Donc toi, tu as proposé le prix qui a été demandé ?

– Oui, tout à fait.

– Alors que peut-être d’autres avaient cherché à faire des offres inférieures.

– A quelques milliers d’euros près. Tu ne fais pas de différence sur un achat comme ça. C’est pour ça

qu’il n’y a pas… je pense qu’il n’y a pas de loi dans l’immobilier. Moi pourtant, franchement, on ne se

connaît pas très bien, mais je suis quelqu’un qui suis marchand quand même.

– Tu es marchand, tu disais.

– Je ne suis pas professionnel à la base, mais j’ai voyagé pas mal depuis longtemps, en Orient, en Asie,

etc. Et même en France, je marchande moi mais par plaisir.

– Tu négocies les prix.

– Par plaisir, non, c’est vrai. Je te jure, c’est vrai.

– D’accord.

– Ici, et même l’autre acquisition que j’ai faite, je n’ai pas marchandé, parce que c’était…

– Parce que c’était…

– C’était des bonnes affaires. Tu ne peux rien faire ? Si ! Tu peux faire par sport mais ça peut être

déplacé voire mal perçu par…

– par le vendeur ?

– par le vendeur et puis surtout, tu as un timing qui peut être très serré dans ces cas-là, et qui l’est sur

des bonnes affaires.

– Oui, et ça va très vite.

– Ça va très vite. Moi l’appartement que j’ai acheté avant ici, j’étais le premier à visiter et le dernier,

parce que je pense que sinon, j’ai loupé l’affaire quoi.

– Tu as été le premier à le visiter, tu as fait une offre.

– Ah si, non, mais l’autre appartement.

– L’appartement, oui.

– Tout à fait oui, j’étais le premier, j’ai bloqué oui, peut-être le lendemain, j’aurais pu le dire. Mais il

faut prendre des temps de réflexion. Je ne suis pas en train de dire qu’il faille être trop impulsif.

– Oui, bien sûr, mais parce que tu savais ce que tu voulais…

– Mais je voulais être… c’est pour ça que quand je parlais de vision, oui, il faut voir ce qu’on achète ou

ce qu’on peut acheter ou ce qui est proposé ou qu’on ne va pas acheter parce que ce n’est pas si

intéressant que ça, même parfois quand ça a l’air en bon état.

– Oui, c’est très important.

– C’est ça qu’il faut voir même sans être un professionnel. Je pense qu’on peut avoir cette vision. Il

faut être dedans évidemment. Moi c’est vrai que dans ma famille, j’ai eu des personnes qui étaient

dans le bâtiment, dans la construction, ou qui faisaient déjà de la location à leur façon. D’une

certaine manière, peut-être que tout ça contribue à former un certain état d’esprit. Et puis voilà,

après, je pense qu’il y a des dispositions, peut-être pas pour tout le monde.

– Bien sûr, oui, après peut-être.

– Oui, mais bon.

– Alors, quel âge tu avais quand tu as acheté ici ?

– 28 ans.

– 28 ans ?

– Oui ! 28 ans, ah non, c’est des souvenirs maintenant.

– Ben oui, effectivement, ça fait plus de dix ans.

– Non, j’ai l’air, je ne sais pas, quel âge tu me donnes comme ça ?

– Oui, 35 ans.

– Oui voilà, mais il y en a qui me croient que je suis plus jeune, enfin voilà, il y en a qui peuvent croire

que je suis plus jeune, parfois même.

– Autre chose que tu veux ajouter sur l’investissement immobilier au sens large ?

– Ecoute, je ne vois rien de… Peut-être si tu m’orientes…

– Euh… ! Je ne sais pas, je n’ai pas de question.

– Bon. Je pense qu’il faut… enfin, il ne faut pas, à partir du moment où on veut tenter un peu ou on

s’intéresse à ça pour différentes raisons, c’est vrai que ça peut permettre, comment dire, de gagner

en autonomie, en liberté… Moi c’est ce que je recherchais déjà à l’époque, et par ailleurs des

activités artistique., non, il faut y aller, mais avec des bases saines, avec un bon état d’esprit un peu

conquérant, voilà, sans vouloir… c’est-à-dire il ne faut pas avoir peur, et puis il faut essayer de garder

les idées claires et de faire les bons calculs.

– Et justement, alors peut-être, on parlait de calcul, comment toi tu as fait tes calculs par rapport aux

coûts de la construction ?

– Ah, je n’en ai pas assez fait moi ici.

– Tu n’en as pas assez fait.

– C’est pour ça que ça a pris un peu de temps. Non, mais après, c’est une expérience.

– C’est pour ça que tu as été…

– Comme tu as compris, je ne suis pas perdant du tout ici, que ça soit en rentabilité par rapport à

l’argent que j’ai mis. Donc demain, si je veux vendre…

– Alors, on peut dire ou pas, combien c’est estimé ici ?

– Oui, on peut dire. Aujourd’hui, on doit être… Enfin, c’est difficile, je pense. C’est un produit qui est

un peu particulier par rapport à l’aspect écologique et puis la qualité de ce qui a été mis en place.

Mais on est facilement, je pense, à 750 000€ quoi.

– D’accord ! Et ton prix de départ, tu peux le…

– L’acquisition ?

– Oui !

– Oh, on est à peine 140 000 €.

– 140 000 €.

– Bon après, il y a eu…

– Il y a le travail.

– Il y a eu le travail en main d’œuvre.

– qui est très important.

– Il y a eu une partie en entreprise, mais c’est vrai qu’ici, j’ai dû mettre dans les… un peu plus de

300 000€ tout compris.

– Tout compris, c’est-à-dire que tu as…

– Oui, si tu arrives à 350 000, mais je ne pense pas.

– pour tous les matériaux et…

– Donc, entreprise, matériaux, etc. Voilà.

– Donc là, effectivement, c’est pas mal. C’est plus rentable que d’aller travailler.

– Ben oui, bon enfin, c’est un boulot.

– C’est un boulot.

– C’est un boulot en soi. Il ne faut pas croire que…

– Parce que justement, quand tu disais, ça t’a pris plusieurs années, tu faisais ça à temps complet,

c’était plutôt en mode soirée week-end ?

– Cela dépend, oui. Non, il y a eu des périodes où je ne pouvais pas m’investir à temps complet. Il y a

eu d’autres périodes où j’étais vraiment là à temps complet. Il y a eu des périodes où j’ai travaillé

quand même facilement 10 heures par jour, plus le reste un peu, parce qu’il y a l’achat des

matériaux. Enfin, c’est un ensemble.

– Oui, tu n’es pas en train d’y penser, tu es sur ton projet quoi.

– C’est ce que disent parfois… tu rencontres des artisans qui ont vu le métier, c’est vrai. Quand on

regarde dans un appartement, tout a l’air assez simple, tout a l’air facile. On croit que c’est… mais

quand tu dois réaliser, donc parce qu’ici c’était vraiment à partir de rien. On n’a quasiment rien, c’est

l’existant. C’est vrai que tu te rends compte qu’il y a du boulot quoi.

– Ok écoute, merci Frédéric pour ton témoignage. Voilà, donc vous avez vu que c’est un exemple. Ça

ne veut pas dire qu’il faut faire exactement pareil.

– Non !

– Voilà, mais c’est exemple de, effectivement, quelqu’un qui a vu une bonne affaire déjà qui a eu la

vision, l’intuition, qui a aussi voulu apporter de la valeur, faire quelque chose de beau, de durable et

qui s’est aussi beaucoup investi personnellement dans son projet. Et au final, on peut dire que le

résultat est quand même assez sympathique, et puis même pour toi, personnellement, ça te permet

d’être entièrement libre, ce qui est quand même…

– Oui, puis il y a de la satisfaction aussi.

– Satisfaction personnelle…

– A créer aussi des espaces, tu vois, à créer des lieux et à proposer, même le fait de proposer quelque

chose aussi d’agréable, de confortable à des locataires, à un des futurs locataires. Après, tu peux

aussi rénover ou construire et bon, ça c’est encore. Là on parle plus de location quand même. Mais

sinon, c’est une satisfaction de proposer un beau produit. Moi mes locataires, c’est vrai, ils se

plaisent tous ici. Après, il y a des départs, les circonstances de vie quoi. Parfois, il y en a qui achètent.

Voilà, quoi, donc ça, c’est vrai que c’est une satisfaction d’avoir une idée ou d’avoir un projet et de…

– et de le mener à bout.

– de le mener à bout, de le réaliser et de le voir aboutir petit à petit.

– Ok, ben écoute.

– Ben voilà, merci Mickaël en tout cas.

– Merci à toi ! Et voilà, j’espère que cette vidéo vous a donné des idées, vous a montré un exemple

de ce qui est possible de faire malgré votre indépendance financière. Donc voilà, merci !

Commentaires 8

  1. Merci pour cette témoignage très intéressant. Comme quoi les choses n’arrivent pas sans rien faire et sans donner de soi ou de son temps.
    Le meublé est une belle opportunité fiscale, j’espère que le gouvernement le maintiendra 🙂
    patrice

  2. Bonjour,

    Encore un témoignage qui inspire.
    Il y a 10 ans, se retrouver devant un tas de ruine et se dire, je vais le transformer pour en faire des locations meublées : chapeau.

    Même si dans la vidéo, il est dit qu’il y a encore des affaires à faire, est-ce que maintenant, une telle affaire se trouve facilement au porte de Paris ?

    Je souligne aussi le courage de Frédéric car il faut du mental pour arriver au bout d’un tel projet.

    Merci encore pour cet interview.

  3. Bonjour,

    Sympa cet interview. On dit souvent qu’une bonne partie de la plus value d’un bien immobilier ce fait a l’achat et je pense que cet exemple confirme une fois de plus qu’il est très important de bien acheter!

    Sinon, très sympa votre blog.

    A bientôt!

  4. Salut,
    Quelle serait ta stratégie d’investissement si tu disposais d’un capital de 100 000e.
    Dans quel type de bien, dans combien de bien, avec quel apport …?
    Merci pour ton blog
    Martin

  5. Bonjour,
    C’est marrant comme Frédéric est détendu dans sa manière d’expliquer son parcours et la façon dont il l’a vécu.
    J’adore le personnage, il n’est pas la pour vendre du rêve, il a fait le boulot et basta !
    Félicitations Frédéric et merci Mickael pour cette video.

  6. Très sympa cette vidéo!

    Pour le nombre d’appartements, je dirais que ça dépend aussi de la localisation. 2 appartements sur Paris peuvent générer plus de loyer que 5 en province 😉

    J’ai aujourd’hui 2 appartements sur Paris et le total des loyers mensuels est de près de 2000€ (bon 90% part dans le remboursement de crédit). Ces mêmes surfaces dans certaines villes de provinces me rapporteraient 2 ou 3 fois moins. Donc tout dépend des loyers que l’on génère ainsi que du seuil que l’on se fixe pour atteindre la liberté financière. Certains peuvent se sentir libre avec 1500€ par mois, d’autres 3, 4 ou 10 fois plus! 😉

    Azar

  7. En effet, il n’est pas nécessaire de posséder 10-20-30 appartements pour en faire un salaire plus que convenable. Il faut simplement bien déceler l’opportunité et avoir un minimum de connaissances dans l’immobilier. La détermination et la motivation pour parvenir à ses objectifs doit être au maximum…

  8. En effet, 3 appartements peuvent amplement suffirent pour se créer un bon patrimoine. La preuve en est avec mes 3 appartements immo 974, et mes revenus.

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