Investir dans un immeuble de rapport

Michael Ferrari Finances personnelles, Investissement immobilier 72 Commentaires

 Etienne est conseiller en gestion de patrimoine et auteur du blog Indépendance Financière. Lorsque nous nous sommes rencontré, il m’a tout de suite fait part de son intérêt pour les immeubles de rapport. Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble plutôt que dans un studio ? Nous en connaissons tous quelques réponses mais voici un tour complet des bénéfices que vous pouvez en attendre. Voici Etienne !

Investir dans l’immobilier semble pour beaucoup une nécessité pour assurer ses vieux jours, avec la baisse programmée des pensions de retraite et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années à venir. En choisissant l’acquisition de biens immobiliers, les investisseurs assurent ainsi une rente locative à durée indéterminée et leur permettent également de se constituer un patrimoine personnel.

Or, le premier réflexe d’un investisseur est de « viser petit » avec un premier investissement du type « studio ou studette » à un prix peu élevé, mais dont la rentabilité est souvent réduite par un taux de vacance élevé.

Il est donc important, lors de vos premiers investissements de vous poser les bonnes questions :

 

POURQUOI INVESTIR DANS UN IMMEUBLE ?

Et pourquoi pas ? Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible pour la simple et bonne raison que peu de monde franchit le pas. Mais en agissant ainsi, il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.

 

« Un prix au m² plus faible grâce au PRIX DE GROS »

 Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter d’un PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province comme Angers par exemple.

 

« Un prix plus facilement négociable »

 Un autre atout de taille, la négociation ! Qui achète des immeubles ? Seulement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent. Prenons comme exemple une maison à 200 000 euros, avec 15 ou 20 visites nous aurons 2 ou 3 offres si le prix est correct, et le prix sera directement lié aux coups de cœur des visiteurs et non véritablement sur le prix ou la rentabilité du bien. En revanche, pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres, car SEULS LES INVESTISSEURS se déplaceront. D’autre part, pour les budgets plus importants le choix se fera en fonction de L’INTÉRÊT FINANCIER avant tout, votre pouvoir de négociation en sera donc renforcé et vous ne serez plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale (les plus influents sur le marché immobilier) !

 

« Des frais de notaire plus faible au mètre carré »

 Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros en 2011. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… mais comme nous l’avons vu précédemment, nous obtiendrons un PRIX DE GROS

 

« Une gestion locative plus efficace »

 La gestion locative est plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. D’autre part, les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres propriétaires.

 

« Pas de copropriété à gérer »

Pas de réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.

« Un montage en SCI plus intéressant »

 Il n’est pas très intéressant de monter une SCI pour un appartement, en revanche, il devient une excellente idée de monter une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS) pour bénéficier de l’amortissement du prix de l’immeuble et donc de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

 

« Hausse limitée du taux d’endettement et autofinancement »

 Un des points les plus intéressants qui milite en faveur de l’investissement dans les immeubles de rapport est le fait que ce type de projet se rapproche souvent de l’autofinancement et donc permet de limiter la hausse de son taux d’endettement. L’impact est donc moindre que pour des projets dans le neuf comme les investissements Scellier par exemple. En bénéficiant d’un bon rendement, les projets s’approchent plus facilement de l’autofinancement, limitant ainsi la hausse du taux d’endettement et permettant de réaliser d’autres projets par la suite.

 

« SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT »

 Vous l’aurez compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs dans immobilier. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.

Acheter un immeuble ne s’improvise pas, c’est la raison pour laquelle il est important de solliciter le conseil de professionnels reconnus pour le montage du projet surtout s’il y a des travaux de rénovation. En revanche l’achat et le financement d’un immeuble ne sont pas plus complexes que l’achat d’un appartement isolé.

D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement et en mettant de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs. Les banques vous suivront également plus facilement sur un seul projet alors qu’elles risquent de vous bloquer au bout de 2 ou 3 appartements en prétextant un « emballement immobilier ».

 

Ou chercher ?

 Les centres-villes sont très convoités, en particulier en période de bulle immobilière comme aujourd’hui, mais des centaines de villes de petite et moyenne taille ont autant de potentiel en terme de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par l’immense majorité des investisseurs.

 

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »

OUI, MAIS PAS A N’IMPORTE QUEL PRIX !

 Cette phrase est martelée par tous les professionnels de l’immobilier, sachez que des logements se loue un peu partout en France et pas uniquement dans les grandes villes. Il n’est pas nécessaire d’être dans une ville 500 000 habitants pour trouver « UN » locataire ! Si vous ne louez pas, c’est probablement que le logement ou le loyer ne sont pas adaptés au marché local. En acceptant ce fait, vous y gagnerez quelques points de rentabilité sans aucun problème et commencerez à ne plus raisonner comme la foule.

 

Et la sortie ?

La stratégie de sortie est à mettre en place au moment même de l’achat, et il est plus aisé de bien vendre si l’achat était une bonne affaire au départ. Étant donné que la revente est plus difficile que pour une maison, l’idée consiste soit à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même en SCI afin de libérer de la trésorerie, soit de le transmettre à ses héritiers, soit de le revendre avec une bonne rentabilité ou tout simplement créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément.

Commentaires 72

  1. Effectivement, c’est une bonne idée, j’y avais pensé.

    Cependant, il existe des points négatifs qui sont importants:

    – Le ticket d’entrée pour ce genre de produit est important et n’est pas pour toutes les bourse. Un immeuble avec un bon emplacement est pour des personnes aisées. Le petit investisseur risque de prendre des risques en achetant moins cher mais avec des risques de demande locative.

    – Il n’est pas possible de revendre un lot. Le but de ces achats d’immeuble de rapport est de vendre aussi. Les marchands de biens le font très bien avec la vente à la découpe. Là ce n’est pas possible …

    – … Mais, pour le rendre possible, il va falloir faire en amont des démarches administratives pour le rendre possible. Il existera un coût certain avec géomètre, bureau des hypothèques, taxe parking,… Et si vente d’1 lot, vous serez dans l’obligation de créer un règlement de copropriété, de tenir des assemblée, de gérer,… A moins de le faire gérer par une agence avec les frais qui vont avec.

    En conclusion, oui, c’est intéressant pour des gros investisseurs. Pour des petits qui débutent, je ne le recommande pas.

    1. @Jerome C’est un bon moyen de rattraper ceux qui ont de l’avance comme toi Jérôme 😉
      Ça demande aussi de très bon partenaires pour monter le dossier de financement et ce ne sont pas forcément les plus gros les meilleurs…

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      1. Pour le coup le rapport énergie/Gain est imbattable, c’est à peine plus long qu’acheter un »gros » appart et on en a plusieurs d’un coup. Gain de temps, d’argent, rentabilisation plus rapide… que du bon ! Encore une fois, il faut un peu se bouger le… et construire un dossier solide, avoir de bons partenaires… surtout pour son premier coup, ensuite, on met l’immeuble précédent en gage pour la banque et roule ma poule…

        1. Bonjour Simon,
          c’est vrai que le temps passé à étudier un projet d’achat d’immeuble ou un projet d’achat d’appartement est relativement identique, par contre à la sortie les rendements ne sont pas pareils !

          De plus, les banques prêtent assez facilement si le dossier est solide. Lors de l’achat de mon immeuble, je n’ai eu aucun soucis avec les banques car mon projet était solide. Lorsque les loyers couvrent largement les mensualités du crédit ainsi que les différentes charges et taxes, il n’y a aucun soucis.

          Le plus dur finalement est de trouver la bonne affaire !

          Lionel

    3. Bonjour

      J’ai récemment acheté un parking car les rendements sont autour de 10%
      Je découvre ici les immeubles de rapports , et j’avoue que je suis impressionner par le potentiel! Je vais commencer à regarder les offres de ma région!

    4. Bonjour Jérôme,

      Je tiens à partager mon expérience en tant qu’investisseur dans les immeubles de rapport, et montrer au contraire que l’on peut acheter sans être  » blindé ». J’ai des revenus très très modestes, cela ne m’a pas empêché d’acheter un immeuble qui me rapporte quasiment 10% net…
      Comme le précise Étienne dans cet article, il faut savoir sortir des sentiers battus et faire les choses différemment de la majorité pour obtenir des résultats…differents !

      Si c’est inaccessible dans les grosses villes, il suffit d’aller voir ce qui se passe dans les petites villes.

      Quoiqu’il arrive, l’Homme a besoin de se loger, que ce soit en ville ou à la « campagne » ( si si je vous assure… ). Cela fait parti de ses besoins primaires.

      Il s’agira de respecter les fondamentaux lors de la recherche et du choix de l’immeuble et de proposer un bien aux standards revus à la hausse lors de la mise en location sur le marché ( cuisine équipée, rénovation sympa…) . C’est ce que j’ai fait !

  2. Je partage les remarques de Jérôme même si je trouve le thème du billet audacieux (et son contenu intéressant dans le raisonnement).

    J’ajouterai que ce type d’investissement n’est réservé qu’aux revenus aisés (et pas donc à ceux qui se lancent « totalement » dans l’immobilier… comme moi!).
    Tout simplement car la plupart des banques prennent en considération seulement 70% des revenus locatifs (estimant le reste en « réserve » pour les vacances locatives, les impayés, les travaux…etc, bref les « imprévus »), donc même avec un budget équilibré hors imposition forcément (celle-ci doit être un bonus, non un moteur: cf investissement Robien & co… douteux!), il faut encore « montrer patte blanche » sur près du tiers du budget.
    Si à nouveau on prend un taux d’endettement de 30% (à nouveau, ce ne sont pas des règles, que des usages, donc à négocier: Jérôme en parlera très bien sur son propre exemple!), il faudrait par exemple pour un immeuble à 1M€, disons à 4% (avec assurance) sur 20 ans) et avec une RP à 1000€/ mois (et sans autre crédit en cours), il faudrait en théorie… (sauf erreur de calcul)… un revenu net de 4900€/ mois.
    1000€, c’est le prix d’un petit 2p à Paris, 1M€, c’est le prix d’un petit immeuble en province mais 4900€ ce n’est clairement pas le revenu de « Monsieur-tout-le-Monde »…!

  3. Il est important de garder en tête qu’un immeuble peut couter 200 000 euros ou moins en province, que les rendements de plus de 8% existent et que tout est négociable !

    En ce disant que c’est impossible, ça le deviendra, mais en réalité acheter un immeuble est aussi simple qu’acheter un appartement.

    Il suffit de chercher un peu pour le trouver, et pour le financement, ça demande un peu d’effort, mais un seul bien peut suffir à créer un salaire supplémentaire à vie !

    @jérome : les immeubles ne sont pas réservés à des personnes aisées et ceci se vérifie sur le terrain, en revanche, je l’admet, ce n’est pas la première chose que cherche un investisseur débutant.

    Comme on dit, LA CHANCE SOURIS AUX AUDACIEUX !

    Pour 1 Million d’euros en province, tu peux avoir un immeuble de 20 appartements T3 de 65 m². Un petit immeuble de 3 ou 4 lots suffit largement, et 200 000 euros, c’est le prix d’une maison en province et d’un studio sur paris…

    1. Je suis complètement ok avec tes propos pour un immeuble en province. J’y ai réfléchi, analysé et l’option n’était pas bonne car les risques de vacance locative étaient importantes malgré le fait que cela soit une ville moyenne.

      Pourquoi? T1, T2, T3,.. doivent combler une demande. Dans certaines villes, tu loueras plus facilement un studio et dans d’autres, cela sera un T3. Le risque de vacance doit être compensé par un rendement espéré important (2 chiffres).

      Après, il faut bien penser à de la revente. Par stratégie premièrement puis deuxièmement, on ne sait jamais ce qui peut arriver dans notre vie. Mais vendre (comme je l’ai expliqué en haut) contient des coûts et des risques.

  4. Oui mais admettons que tu as déjà ta RP soit un emprunt de 200ke soit un emprunt sur 20 ans de 1300e par mois environ,

    Si tu rajoutes un immeuble de rapport à 200ke cela te fait si les loyers sont valo à 70% => 1300*1,3=1690e

    Soit quand même un revenu de 5070 e/mois si on conserve la regle du 1/3 d’endettement.

    Bon après tout est négociable et il es possible de ne pas acheter sa RP mais ca donne un ordre d’idée…

    ++

  5. @Etienne:
    J’avais fait cette démarche (à Bordeaux très exactement). Effectivement la concurrence est très nettement moins rude que sur un appartement « isolé » mais les quelques marchands de biens qui se trouvent « en face » sont eux aussi sur le bon filon (or leurs « armes » ne sont pas les mêmes que celles d’un « particulier »).

    Je subis actuellement un important problème de voisinage sur l’un de mes biens. Or avoir tous ses appart au même endroit peut multiplier ce genre de désagrément (même si comme tu l’as très justement expliqué, d’autres avantages contre-balancent).

    Comme le disait Jérôme, pour moi l’avantage d’un immeuble, c’est d’en acheter la totalité (prix de gros 😉 ) puis d’en vendre une partie et d’en louer une autre: d’une part on ne bloque pas sa capacité de financement (si on pas loin du taquet, ce qui peut facilement être le cas pour un immeuble vs un studio par exemple pour un premier achat!), d’autre part cela rend possible des revenus immédiats (et non virtuels… 20 ans plus tard!).

    1. Très juste.

      La concurrence pour ce type de biens n’est pas un simple particulier. Gros investisseur, investisseur institutionnel (possible si emplacement de choix) ou marchand de biens sont les concurrents. Si bonne affaire, le produit ne sera pas ou plus sur le marché, c’est une évidence. C’est un marché de réseau ou relationnel …

      Et comme je l’ai dit en haut, il faut penser à vendre pour des raisons stratégiques ou de vie, tout simplement.

    2. bjr, j’ai l’intention de prospecter sur bordeaux pour acheter
      un immeuble budget +-400ke ,je n’y trouve pas de grande opportunitées
      notamment dans le rendement ton avis ?

  6. @Gentlemad:
    Propriétaire ou non: ce sont les « encours » qui sont pris en compte par les banques pour les « calculs » de capacité d’endettement: payer 1000€ de loyer ou 1000€ de remboursement de crédit auront exactement le même effet (sauf qu’en réalité pour un bien équivalent en surface et emplacement l’achat peut multiplier le budget mensuel par 2 en comparaison de la loc, mais c’est un autre débat).

  7. En plein centre ville des grandes agglomérations, il y a potentiellement plus de demande, mais il y a également beaucoup plus de concurrence.

    Ce n’est pas le cas des plus petites villes de périphérie, ou il y a proportionnellement peu de logements à louer. Il suffit donc sur le HAUT DU PANIER, c’est à dire bonne prestations à prix correct, pour aspirer TOUT les potentiels locataire dès que votre annonce est posée.

    On pense trop souvent que personne ne cherche de location en dehors des grands centres urbains, ce qui est faux ! Il suffit d’être le mieux positionné, et c’est plus facile quand on achète un bien à un prix raisonnable sans réelle concurrence.

    Partout ou il y a des commerces et des habitations, il y a un marché locatif, et même s’il est étroit, il suffit de proposer le meilleur rapport qualité/prix !

    1. J’aime bien ton raisonnement.
      Cependant, étant originaire d’un bled de 15000 hab en totale désertification (ancienne ville de garnison qui est partie, 2 grosses entreprises dont 1 a fermé, peu de PME et aucune attractivité, quant aux commerces, en 2 générations, on a dû en perdre la moitié!), je suis toujours sur la défensive sur ces marchés locaux.

      Mais comme tu le dis, ça reste un ratio offre/ demande et un autre ratio qualité/ prix.
      Je l’ai vu quand j’ai mis mon studio en RP en location meublée: j’ai pu demandé un loyer qui me paraissait astronomique mais j’ai comparé à l’offre existante dans ce créneau (appartements lugubres, déco surannée faite de récup…etc).

      Toujours est-il que les immeubles « intéressants » transitent souvent de manière « cachée » entre agents immobiliers et marchands de bien: les annonces « visibles » sont les « restes » (de l’aveu de 2 agents).
      Que penses-tu de la solution d’acheter une maison ou un grand local (ancienne usine par exemple) pour le scinder en lots (en revendre certains bruts (plateaux), d’autres rénovés, et en louer une troisième partie)?

      1. @alteriche : effectivement, si la ville est en pleine désertification il faut mieux faire l’impasse, mais beaucoup d’autres villes sont stables ou en croissance, le taux de chômage est un bon indicateur sur les petites villes.

        Pour ce qui est de diviser une maison en plusieurs, c’est effectivement une très bonne option, mais attention au prix des travaux, car il s’agit là d’un autre budget. Mais c’est une option qui est souvent rentable car il y a un changement d’affectation.

        Les marchands de bien ont leurs contacts c’est vrai mais il ne faut pas diaboliser, il suffit d’être aussi actif qu’eux ! Les biens transmis « sous le manteau » le sont dans les villes à très forte demande (Paris, Nantes, Marseille…) et des sommes d’argent passent discrètement de la main à la main pour service rendu, mais ces techniques douteuses sont très peu pratiquées dans les plus petites villes car les enjeux ne sont pas les mêmes.

      2. Et bien non les immeubles de rapport ne sont pas cachés nous en avons un a vendre dans le Nord à Hautmont depuis 2ans il est composé de 4 appartements magnifique loues et une surface commerciale de 200 mètres carré au rez de chaussée plein centre ville non loue il est au prix de 280000 euros et toujours pas de preneur avis aux amateurs

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  8. @alteriche
    Oui les banques prennent en compte le loyers (même en étant locataire) que tu payes dans ton taux d’endettement.

    Mais pour travailler dans des banques, je te dis que ça se négocie par contre c’est plus dur de négocier avec une mensualité d’emprunt déjà existante.

    @jerome
    Je n’irai pas aussi loin que toi, comme calculé dans mon exemple je dirai que c’est jouable à plus de 5ke net par mois. Donc couple de cadres Parisiens ou couple de cadres sup Provinciaux.

    Mais la on parle de l’immeuble à 200ke, ce qui est quand même un prix assez faible pour un immeuble.

    Par exemple pour 300ke, on est déjà sur une mensualité à 2ke pour 20 ans d’ou si on reprend mon exemple :
    2*1.3*3=7.8ke de revenu par mois.

    La tu es plus dans le couple de cadres sup Parisien….

  9. « Ça demande aussi de très bon partenaires pour monter le dossier de financement »

    Quels sont selon vous les meilleurs partenaires pour nous accompagner ce type d’opération ?

    1. Pour réaliser de tels projets, il faut :

      – Un bon agent immobilier ou un chasseur immobilier
      – Un bon notaire pour les actes et le montage de SCI
      – Un expert comptable pour la gestion de la SCI à l’IS (si applicable)
      – Un bon courtier pour le financement
      – Un bon mettre d’oeuvre pour gérer les travaux et devis
      – Eventuellement un archi ou décoratrice d’intérieur
      – Un bon CGPI pour coordonner tout ceci et faire les simulations adéquates

  10. Merci pour cette réponse exhaustive, et ne pas oublier que tout ce beau monde ne bosse pas bénévolement, donc a prévoir aussi dans le plan de financement.

  11. Oui alteriche les bonnes occas sont uniquement réservées pour les marchands de biens et les miettes pour le simple particulier.

    Il faudrait proposer une enveloppe (un dessous de table) à l’agent immobilier pour passer en priorité sur les perles rares.

  12. Excellent, merci pour cet article, et les commentaires également.

    Perso, j’ajouterai qu’avant de se lancer sur un immeuble complet il faut avoir une petite idée des charges de gros entretien du propriétaire qui peuvent prendre des proportions importantes dans une telle acquisition.
    à défaut d’expérience, le recours à un conseil me paraît indispensable pour pas se faire plumer.

    Autre piège à éviter : payer au prix du m² moyen. Le fait qu’il y ait peu d’offre sur le marché ne doit pas vous conduire à faire un mauvais choix.

    @Alex : celui qui achète un immeuble en vue de le découper est de fait dans une opération de MDB. Les bonnes affaires sont surtout réservées à ceux qui sont :
    – sur le coup au bon moment et
    – prêts à décider rapidement (donc mobiliser une grosse somme d’argent en peu de temps, et ont bien ficelé le projet à l’avance…).
    Si un agent immobilier vous croit être un acheteur crédible, il pensera à vous informer des bons plans, et sera rémunéré par sa com…

  13. Pour l’endettement ne vous fiez pas aux ratios bancaires . le banquier peut étudier votre dossier de 2 manières ( Approche classique dite nertz ou approche bailleur )

    Néamoins je rejoins jérome, en cas de « petit » profil mieux vaut monter sur une petite opération ( qui n’effraira pas le banquier) la faire tourner pendant 6 mois et après retourner voir la banquier avec le dossier d’un immeuble.

    Pour être propriétaire des 2 immeuble et apparts
    La gestion d’un immeuble est beaucoup plus lourde que la gestion d’un lot isolé ( gestion du ménage des parties communes, de l’entretien, de la maintenance, les contrats sont multipliés edf, eau, location bac poublelle ) mais si vous avez un peu de temps à y consacrer ça vaut quand m^me le coup

  14. Pour les petites villes en stagnation, quid de la location « sociale » qui permet d’être assuré d’un rendement plancher (loyers versés par la CAF) limite les vacances… ?

  15. Assez d’accord avec Etienne, c’est une bonne idée de se lancer dans un tel projet mais il faut bien s’entourer pour connaître le marché local et les types de bien demandés : ne pas se retrouver avec un immeuble de studio lorsqu’une ville est en train de lancer un programme de résidences étudiantes par exemple…
    Sans compter que ça peut éviter quelques erreurs, c’est toujours ça de pris !

  16. Très bon article, en tant qu’investisseur particulier, j’ai toujours été interessé par l’investissement dans un immeuble de rapport. Votre article est bien détaillé et comprend de bons arguments.

    Si vous permettez, j’aimerais ajouter un autre avantage de ce type d’investissement, c’est la mutualisation des risques, en effet si un des locataires donne congés ou est en retard dans le paiement des loyers, ces manques sont amortis par les autres appartements.
    En revanche, l’inconvénient qui est de taille, vous dites, l’avantage d’être le seul propriétaire, c’est pas d’assemblée générale, pas de problèmes pour gérer le voisinage… mais vous êtes aussi le seul à payer en cas de gros travaux (refection des facades, toiture..), c’est un gros risque à prendre en compte.

    Au final je suis d’accord avec vous, investir dans un immeuble est aujourd »hui la manière la plus rentable d’investir dans l’immobilier, pour celui qui souhaite se créée une rente disponible à moyen terme et qui perdurera ad vitam, cependant ce genre d’investissement est destiné aux personnes ayant déja une première expérience dans l’investissement locatif et aux personnes disposant d’un apport personnel assez conséquent (10% d’un immeuble représente au minimum 30 000€).

    Merci pour cet article très interessant

  17. Bonjour à tous,
    Je me suis lancé il y a un peu plus de 2 ans dans l’immobilier par l’achat d’un immeuble de rapport. Avec un peu de recul je me permet de vous parler de mon expérience.
    Tout d’abord je ne suis pas riche ni cadre sup, nous avons des revenus moyens ( environ 2800 € /mois ) . A l’époque nous avions déjà un emprunts sur le dos pour notre résidence principale. Nous ne voulions pas utiliser nos petites économies et avons décidé de ne pas mettre d’apport.
    Le choix s’est donc fait sur un immeuble composé d’un local commercial, un T2 et 2 studios. Le total des loyers est de 1750 € hors charge. Affiché à 238000€ , nous avons négocié l’immeuble à 215000€ ce qui porte à 232000€ le coût avec les frais de notaires.
    Vu comme ça, Il est vrai que les sommes investies parraissent conséquentes pour un 1er achat mais en y regardant de plus près, je vous assure cela l’est bien moin que l’achat d’un petit appartement.
    Mon courtier m’a proposé un taux canon à 3.5%sur 20 ans ce qui porte les remboursement à 1400 € par mois. Je dégage donc 350 à 400 € par mois qui parte de coté pour faire face aux aléas( impayé, travaux …) mais surtout aux impots.. Sachant que mes studios sont loués environ 300€ et l’appart un peu plus de 400, je peux faire face à un impayé ou une vacance.
    Le financement ne m’a posé aucun soucis dans l’immédiat, en revanche moin d’un an après j’ai changé de résidence principal et ce fut un peu plus compliqué, les banques éstimant ne pas avoir assez de recul sur cette achat.
    Ce qu’il faut savoir c’est que la gestion n’est pas une mince affaire, il y a beaucoup de choses à gérer, ça prend du temps, des soucis, mais vous le savez bien, on a rien sans rien..
    Il faut savoir également que l’il y a les impôts… et là mieux vaut avoir prévu car en france on ne pardonne pas aux gens de prendre des risques pour s’en sortir: 1200 € de foncier ( heureusement prix en charge en parti par le local commercial), cotisation social ( 13 % des loyers) sachez également que vos impots sur le revenu vont considérablement augmenter et de facto votre taxe d’habitation.
    S’il y a un local commercial, bien se renseigner sur l’état de santé du commerce, c’est là où nous avons pêché et ça nous à posé beaucoup de galère l’an dernier. A contrario c’est ce qui nous a permis sans le savoir de faire un belle négo.
    En résumé je pense qu’investir dans un immeuble de rapport est un bon choix, moin de risque et plus de gains qu’un petit appartement. La gestion demande du temps mais pourquoi pas le mettre en gestion( cout deductible des impots). Je ne regrette pas cette investissement même s’il y a eu des périodes de galère où j’ai regretté.
    Mon objectif : le revendre d’ici 8 ans pour rembourser ma résidence principale et repartir sur un autre investissement.

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      Merci pour ton témoignage. A vu d’oeil ça te fait une rentabilité nette après impôts d’au moins 4% ce qui est pas trop mal.
      Dans quelle type d’agglomérations est-il situé ?
      Bravo pour avoir agit !

      1. quel est votre calcul pour arriver à 4% net ?

        je recherche actuellement un immeuble à acheter
        quelle sont les bonnes questions à poser au proprio (technique,administive sur l’immeuble etc merci

  18. Merci pour votre article très enrichissant.
    Après avoir lu votre article et des informations intéressantes sur l’investissement locatif sur le site du gouvernement http://gouv.tv/50 , j’aimerais beaucoup faire mon premier achat immobilier. Acheter un appartement à Montpellier pour le faire louer à des étudiants , un concept certes pas innovant mais qui peut rapporter gros vu que Montpellier est une ville étudiante. Donc des locations à l’année. Par contre pour trouver le bien immobilier qui aura un loyer qui pourra combler son crédit immobilier + les frais d’assurance , ça c’est plus dur. Je suis abonné à plusieurs sites immobiliers qui m’envoient chaque jour des annonces pouvant correspondre à ma recherche. Je pense malgré tout que passer par un particulier pourrait être plus rentable. Qu’en pensez-vous? Avez-vous des conseils à me donner?

  19. Bonjour Isou
    Si tu cherches un appartement avec un loyer qui financerait ton emprunt+ charges divers…. abandonnes de suite.
    La seul façon de s’autofinancer comme l’explique Michael, c’est l’immeuble de rapport. A première vue cela parait risqué quand on voit le montant de l’acqisition, mais pas tant que ça en y regardant de plus près.
    Regardes mon commentaire 3 post plus haut, j’y éxplique mon investissement

  20. Très bonne synthèse Michael !
    Nous avions, nous aussi, failli acheter un immeuble de rapport dans une petite ville de province. Nous ne reviendrons pas sur les avantages mentionnés dans l’article et les commentaires auxquels nous adhérons.
    En revanche, notre optique est de nous préparer un complément de retraite sans apport. Bien souvent, ce type de biens nécessitent d’engager des travaux de modification (si le bien n’est pas lotifié) ou tout au moins des travaux de rénovation. Pour nos différents investissements, nous prenons une base de 500€ /m² pour la rénovation (rafraichissement) et 1000€ pour les modifications de type second oeuvre.
    Il est à noter que les biens ne peuvent être loués lorsqu’ils sont en travaux et il faut donc pouvoir assumer financièrement les mensualités lors de cette vacance locative.

  21. bonsoir, merci pour tous ces commentaires.
    j’aurais une question a vous posée, mon frère et moi somme deux propriétaires d’un appartement chacun.
    on a investie séparément mon appartement 135000 sur Bruxelles j’avais payer 30000€ cash mon frère pareil pour sont appartement d’une valeur de 168000€ dans le même cartier aujourd’hui 3 ans plus tard on a fais évaluer notre bien par une agence qui nous a garantie un bénéfice de au moins 130000 € on se posée la question pourquoi pas investir ensemble dans un immeuble de rapport, quais que serait mieux prendre sur un nom de nous ou se mettre ensemble comme associer pour le prêt ?

  22. bonjour,j’ai passé le cap j’ai acheté un immeuble de 390 m² habitable pour 6 logements et cela me rapporte 3500€ par mois hors charge .maintenant je vais le divisé en plusieurs studio 17 environ en gardant un 2p et un 3 pièces

    au total donc 19 logement situé a Strasbourg zone koenigshoffen ?.quelqu’un pourrait me donner une valeur de vente car le but et de le vendre après travaux et location total des logements

  23. Bonsoir,
    Je prends le sujet car je suis moi meme en train de faire certaines démarches pour investir ds un immeuble, et y apporter quelques idées

    je ne comprends pas pourquoi certains d’entre vous veulent emprinter sur « seulement » 20 ans si c’est pour soit disant faire un complément de retraite ????
    Je part du principe que, quoi qu’il arrive, cette investissement, en nom propre, ou en société (sci), pour 90% des gens concernés, sera un investissement secondaire.
    Donc soumis a un versement d’une plus value a l’état si celui ci etait vendu avant ……30 ans !
    Rien que pour cela, s’orienter vers un empreint sur 25 ans (voir meme 30ans chez certaines banques) me parait etre plus judicieux. le rapport loyé/pret n’en sera que meilleur.
    Je pense plutot que ceux qui cherche un empreint sur une courte durée ont en tete au final, de vendre tres rapidement en découpant les lots et du coup, exercé le metier de marchands de biens dissimulé…….mais comme au niveau des banques cela ne passe…..mais alors pas du tout……Bref.
    Je ne suis pas en train de critiquer, mais lorsque vous vous pointerez a votre banque, soyez certains que le banquier vous posera un veritable interrogatoire sur les réels motivation de votre projet. Et a coup sur, la majorité tombera ds le panneau (pour ceux qui veulent faire le marchands de biens) et la banque ne vous suivera pas. Je vous dis cela car ma belle mere est directrice de banque………et je ne dis pas cela juste pour !!!!!!

    mon exemple est pour une personne qui a moins de 35-40 ans. Apres, pour ceux au dessus je comprends donc l’empreint sur 20 ou 15 ans. Mais vu les posts sur ce forum, je pense plus que ce sont des personnes de mon age, c’est a dire 34 ans.

    Autre point, Le recoupement des lots via un géometre, ok. Si cela est pour vendre 1, ou 2 lots afin de financer des travaux, ou rembourser l’empreint contracté……c’est différent, cela s’appel de la gestion de patrimoine.
    Je m’explique, achat d’une immeuble : 200kE
    recoupage, puis vente de 2 lots sur les 4 ou 5.
    C’est 2 lots, recoupés, seront revendu environ 20 a 25% de mieux au m² par rapport au m² acheté de l’immeuble au complet.
    Si les 2 lots permet de rembourser 60% du capital empreinté, et garder les 2-3 lots derrière pour avoir une balance (effet de levier) extremement supérieur et ce dégager des rentes rapidement, ca, c’est de la gestion de patrimoine.

    De toute facon, via une sci, si vous acheter pour découper et revendre derière, le fisc risquera de vous tomber dessus et reclassera votre sci en SARL de marchands de biens, avec toutes les taxes que vous lui donnera, majoré bien entendu….

  24. Je travaille sur sur un projet d achat d un terrain nu de 500m2 qui abritera un immeuble de 5 etages soit 10 appartements. Je conserverai 4 appartements qui seront mis en location. 6 appartement seront vendus et serviront à payer le terrain et à rembourser (partiellement ?)la banque. Le prix depart est 250 000 € par appartement: chaque appartement bénéficiera d une vue sur l ocean atlantique, sdb avec jaccuzzi, d une cuisine équipée. En commun, gardiennage, reserve d eau, groupe électrogène, ascenseur et matériaux de qualité. Le pool qui mènera le projet comprendra un notaire, un architecte, un entrepreneur et un courtier. Quel taux d autofinancement me conseillez vous, sachant qu’il sera demandé aux acheteurs de verser un acompte de 50% à la signature du contrat? D autre part, je cible plutôt les cadres supérieurs et autres expatriés desireux d acquérir un bien immobilier au Sénégal, pays de soleil et tres stable économiquement et politiquement, pensez vous que cela peut intéresser les français que d investir à l étranger? Si oui, quel serait les taux de commissions à verser aux courtiers? Merci d’avance pour vos réponses.

  25. Bonjour,

    Cette article datant de 2011 m’a aider à faire. Le choix de l’immeuble de rapport .
    Depuis plus d’un an je cherchais un appartement ou une maison pour du locatif.
    Apres lecture de l’article , je me suis mis à la recherche d’immeuble.
    Apres en avoir visité 3, je me suis aperçu que les banques me
    Prêtais le financement .
    J ai donc franchi le pas en achetant un immeuble à 210000 euros(financé à 110/100 par la banque), 9 appartements, tous loués, pour 2800 par mois.Casch flow positif sans apport, pourquoi n’y Ais je pas pensé avant…

    1. Post
      Author
  26. J’ai fait ma première acquisition d’immeuble à rapport pendant mes études à 21 ans et aujourd’hui à 32 ans, c’est ce qui me fait vivre… Osez!

  27. Bonjour à tous,

    Je souhaite investir dans un immeuble de rapport et me lancer dans ce milieu. Pour l’instant je travaille (en Belgique) et ai déjà un prêt (1 an sur 5) pour mon auto à l’âge de 26 ans.

    Je voudrais trouver un bien dans les 200 à 250 k € et vivre dans un des logements.

    Pensez-vous que cela soit réalisable et quelles sont les pistes que vous pourriez me donner afin de monter un dossier fiable avant de trouver mon bien et de me rendre à la banque pour leur soumettre mon idée ?

    Merci à tous pour vos commentaires plus qu’intéressants et à Etienne pour son article !

  28. Bonjour,
    Je viens rajouter ma pierre à l’édifice.
    Cela fait bientôt 10 ans que je fais de l’immobilier (comme activité secondaire car je travaille aussi ‘en principale’.
    J’ai aujourd’hui trois immeubles et peut-être bientôt quatre avec des rendements net de plus de 10% ( achat + frais de notaire / revenus NET ! )
    Malgré un ca de plus de 100K€ annuel ma plus grosse difficulté est d’avoir un financement, le non monsieur on ne fait pas ça, ou alors, vous être trop endetté => je reçois des dizaines de refus ! Mais je n’abandonne jamais sur un beau projet. Les immeubles sont l’idéal, on gère tout de a à z, on fait les travaux quand on le veut. Nous n’avons aucun intermédiaire, on gère l’ensemble des risques et si on le fait bien on en récolte les fruits, pas tous ces intermédiaires qui ne porte aucun risque mais qui font payer cher leur incompétence (on est passé par là au début)
    Bref aujourd’hui je suis toujours obligé de travailler et j’ai toujours autant de mal à m’endetter (si qq connait un banquier je suis preneur !!!), quelqu’un qui aille au delà du taux d’endettement !!. Si quelqu’un a besoin de conseil pour monter son dossier ou analyser un bien je suis partant. On m’a récemment dis : vous êtes un professionnel de l’immobilier, je lui ai répondu: avez-vous dans votre structure quelqu’un pour gérer mon type de dossier ( j’attends encore la réponse !!!)
    à bientôt !!

    1. Bonjour Vernier,
      j’ai un projet d’achat d’un immeuble de rapport dans une ville pauvre de + de 100 000 habitants.
      je suis preneur de conseils, de pièges a éviter pour la réalisation de mon projet;
      Peux-tu me contacter pour en discuter?
      mon mail : [email protected]
      merci beaucoup et a bientôt

  29. Bonjour,
    merci pour cet article riche en conseils utiles.

    J’ai moi même acheté un immeuble de rapport pour mon premier achat immobilier. J’ai fait ce choix surtout pour le rendement locatif que l’on peut en tirer qui est conséquent par rapport à un simple appartement.
    De plus, comme tu dis, acheter un immeuble permet de se concentrer sur un seul projet qui va rapporter autant voire plus que d’acheter 3 ou 4 appartements. C’est un gain de temps et d’énergie.
    Mon immeuble est constitué de 9 appartements et d’un local commercial. Tout est loué sauf le local commercial qui doit être rénover. J’ai un gain annuel net de 30.000€ pour un prix d’achat hors frais de notaire de 198000€.

    Je pense que l’achat d’un immeuble de rapport est très rentable, il ne faut pas avoir peur de sortir un peu du centre ville pour avoir des prix intéressants.

    Lionel

  30. Un des avantages d’investir dans un immeuble de rapport est plus global : grâce à tous les avantages précisés dans cet article, le couple temps passé/argent gagné est plus intéressant pour un immeuble avec 3 appartements que pour 3 appartements distincts. Le prix au m² plus faible, les frais de notaire moins chers, … autant de facteurs facilitant pour obtenir un investissement plus rentable que la moyenne et permettant de viser simplement l’autofinancement.

    Certes cela peut faire un peu peur, mais en cherchant bien et en investissement pas nécessairement en centre-ville, on peut trouver des biens avec des rentabilités très intéressantes. Car n’oublions pas que les gens ne vivent pas que dans les grandes villes et qu’en centre-ville. Le besoin en logement existe partout!

  31. Bonjour,

    Merci pour cet article et les commentaires !

    Pourriez-vous préciser comment calculer le taux de rentabilité net net ?

    Merci !

  32. Du point de vue fiscal ??? Vous avez monter une sci ou vous faites du logement meublé ou un bic ou une entreprise ? ? Je cherche un moyen de payer moin impôts pour rendre rentable mon immeuble de 4 logement maintenant qu il n y a plus de travaux .je viens dd payer les 15.5 % csg

  33. Bonjour,
    j’ai franchi le pas d’un achat immobilier locatif pour la première fois en avril 2011, d’autres auraient achetés petit mais moi j’ai pris gros d’entrée.
    A l’époque et sans un sous en poche j’ai fait l’achat d’un immeuble de 7 appartements avec l’aide de mon banquier et de mon notaire. Il ont vu le projet trés fiable et à la différence de certains m’ont expliqués qu’il n’y avait pas plus de risques que l’achat d’un appartement ou d’une maison. Ils m’ont fait confiance, je me suis refait tous les appartements au fur et à mesure qu’ils se liberaient. Les seuls travaux que je n’ai pas pu faire moi meme étaient bien sur la partie ascenseur ( OTIS).Cela n’a pas été sans peine et sans soucis (locations, fin de mois trés trés difficile…) mais heureusement la famille à été solide! Alors quelles conclusions: aucun regrets car depuis un ans et demie l’immeuble se paye enfin, bonne rentabilité…. cet achat et un trés bon achat immobilier (situé à deux pas d’un centre ville) mais pas sans difficultés alors un conseil ne vous découragez pas et partez avec une trésorerie, c’est mieux.

  34. Bonjour,

    Merci pour vos témoignages/remarques.

    Nous avons signer un compromis pour un immeuble en plein centre ville en ile de france (ville de +50.000 hab) proche des transports composé de mur bar tabac et de 5 appartements refait à neuf.
    Apport de 15% hors frais, taux d’endettement inf à 33%, reste à vivre apres projet de 10.000€, expériences dans l’immobilier car nous louons 4 appartements dans un petit immeuble acquis en 2012, rendement du projet de 10%, les loyers couvrent largement les traitent…

    Malgré ces points « positifs », les banques hésitent (et la période n’est pas très bonne aussi vu les flux de dossiers….).

    Bouteille à l’eau….

    Cordialement,

  35. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  36. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  37. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  38. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  39. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  40. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  41. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  42. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  43. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  44. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  45. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  46. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  47. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  48. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  49. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  50. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

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    Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  52. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

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