Investir dans la colocation est une niche très rentable, cela fait partie des 5 niches de l’immobilier que je recommande. Aujourd’hui je vous partage les résultats de Vincent.
Vincent est membre de mon programme “Je réussis mon premier investissement locatif“. Comme de nombreux membres, ce n’est d’ailleurs pas son premier investissement ! Nous avions fait une vidéo ensemble sur sa première opération ici.
Sa dernière opération est intéressante car Vincent :
Pourtant il a rencontré une grosse difficulté pour obtenir un financement à 110 %. Investir réserve toujours des surprises ! Mais il a trouvé une solution lui permettant d’ajouter à son patrimoine une belle pièce rentable qui crache un bon Cashflow.
La formation de référence pour réussir votre investissement locatif
Voici comment Vincent a fait pour réussir à investir dans la colocation :
Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.
Il m’a trouvé un appartement situé au 138 Boulevard National 13003 Marseille, quartier populaire en devenir, proche université, proche gare saint Charles (5min à pied) d’une superficie de 74 m2 carrez.
Initialement il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine.
Après travaux nous avons réussi à créer 4 chambres (suppression du séjour rendue possible par l’environnement et la proximité des universités) + salle à manger et création d’une chambre « Suite » équipée d’un WC et d’une douche.
Copropriété impeccable, bien entretenue, façade nickel. Rien à signaler.
Non, à vrai dire, c’est une opportunité qui s’est présentée 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement, mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi idéale pour une colocation de 3 personnes »…. Après étude du marché on a réalisé la 4ème chambre 🙂
Achat direct vendeur, pas de frais d’agence.
Je n’ai pas négocié directement le bien car il y a eu un concours de circonstances en m’a faveur, le vendeur été pressé (une succession suite à un décès…) et le prix annoncé été basé sur une surface carrez de 64m2 (le vendeur été persuadé de cette surface) qui après passage du métreur a été réévaluée à 74m2…(le compromis avait déjà été signé !)
Un seul mot pour définir l’appartement, hors mis le séjour, une RUINE.
L’appartement était sain, les fondations aussi, il y avait tout à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril… fort potentiel locatif, je connais bien le quartier ayant déjà un appartement au 224 boulevard national, à 150 mètres de celui-là….
Le quartier est populaire et en devenir mais l’appartement est proche de toutes commodités. Le risque locatif été maîtrisé et même absent, la seule crainte été de proposer un appartement sans séjour… décision que je ne regrette pas car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.
Oui mais pas sur l’appartement, uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur notre premier appartement.
Le risque était présent mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé, j’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur, entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivi dans mes décisions (personne ne croyait en la 4 ème chambre il a fallu insister « rires ») !
| Frais d’achat | |
| Prix d’achat du logement | 70 000€ |
| Frais notaire | 6 700€ |
| Commission agent | 0 € |
| Travaux de réfection / décoratrice / chasseur / meubles | 57 000€ |
| Garantie (Hypothèque, crédit logement…) | 2 200€ |
| Total frais d’achat | 65 900€ |
| Total investissement frais inclus | 135 900€ |
| Prix au m² frais inclus | 1 836€ |
| Rapport loyer / prix d’achat | |
| Rapport Loyer / Prix d’achat (> 200 = Ok) (entre 150 et 200 = Bon) (< 150 = Très Bon) | 43 |
| Rapport Loyer / Prix d’achat frais inclus | 83 |
| Rendement locatif brut | |
| RENDEMENT BRUT (frais d’achat inclus) | 14,44% |
Extrait du calculateur fourni avec la formation
Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour être confronté :
Sur mon premier appartement j’attendais 350 euros de loyer par chambre (estimation basse pour sécuriser mes calculs de rentabilité…) j’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant 1 année et au départ des colocataires après 1 an j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines.
Je suis donc partie sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros…. Avec du recul j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses, au minimum 500 euros car cette chambre a été louée en 1 visite et a été très demandée par la suite…au départ du locataire je réajusterai ce prix.
Soit un total de 1650 € de loyers par mois et un cashflow net mensuel : 550 €
Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires (la période de mise en location a été propice, Août, rentrée scolaire début septembre)
Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.
Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois j’ai finalement pris les devants et suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.
TABLEAU COMPARATIF DES TAUX DE PRÊTS IMMOBILIERS SOURCE : EMPRUNTIS
Environ 5 mois.
Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles…. Puis ça s’est amélioré quand j’ai pris les choses en mains.
Oui, l’idée de la 4 ème chambre est arrivée pendant la première phase des travaux. Aussi, la revalorisation de la surface de 64 à 74m2.
Oui, la banque qui m’a demandé 18 000 € d’apport, soit toutes mes économies….(bouh) !
J’ai finalement rusé en allant faire un prêt consommation dans une autre banque sur 10 ans du montant de l’apport (le cashflow resté très intéressant même avec cette mensualité en plus)….. Je ferais mieux au prochain investissement je vise vraiment 0 apport….je ne suis pas encore tombé sur le bon banquier.
Génial, j’ai hâte de faire le prochain, c’est devenu une addiction.
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