Investimment locatif : les déçus de la loi robien

Michael Ferrari Investissement immobilier 9 Commentaires

C’est le sujet du moment : les déçus de la défiscalisation par l’immobilier locatif. Il est estimé qu’un ménage sur 5 ayant réalisé ce type investissement est en difficulté. Entre winner de l’immobilier à la sauvette, vendeur de defisc au kilo et la haine viscérale des français pour l’impôt sur le revenu (qui est le plus faible de tous les impôts payés…), nous avons là la recette pour de nouveaux problèmes. Alors fini votre beau-frère ou votre collègue qui se vante d’économiser 5 000 € sur ses impôts ?

On ne devient pas riche en dépensant 100 pour économiser 5

Dans cet article du Parisien  de Jannick Alimi, Publié le 21.02.2011 on lit :

Des publicités à la pelle, des plaquettes d’information dans toutes les boîtes aux lettres… Les promoteurs ne sont pas économes quand il s’agit de vanter les bienfaits de l’immobilier locatif.

Pourtant, un nombre croissant de bailleurs commencent à déchanter et portent plainte. « Sur plus de 500 000 ménages qui, depuis 2004, ont acquis un logement grâce à des dispositifs de défiscalisation, plus de 100 000 d’entre eux se trouvent en difficulté »

Des biens acquis trop chers et revendus avec de fortes pertes pour les acquéreurs en loi Robien, des loyers trop élevés que les bailleurs ont été contraints de revoir à la baisse (jusqu’à 20%) pour certains programmes Scellier.

Résultat, certains ménages n’ayant pas encaissé de loyers suffisants pour rembourser leurs mensualités se retrouvent surendettés. « Entre 2006 et 2010, les dossiers de surendettement liés à l’immobilier, notamment locatif, sont passés de 7 %, sur un total de 164 000 dossiers, à 10 %, sur un total de 196 400 dossiers »

En 2010 et en 2011, l’investissement Scellier représente 60 % des constructions neuves !

Dans la dernière affaire du genre, Les actionnaires perdants de Natixis sont-ils à plaindre ?, j’avais essayé d’en tirer des leçons pour notre avenir la première était : Toutes les lois du monde ne vous empêcheront pas d’être stupide.

S’il y a un autre conseil simple dans ce domaine, c’est celui-ci : sans l’avantage fiscal, votre investissement est-il rentable ? Si ce n’est pas le cas, c’est que le résultat de la défiscalisation va dans la poche du promoteur, pas dans la vôtre. Pour vous, il reste le prix d’achat trop élevé et le loyer surévalué.

Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme

Pour autant je suis un optimiste. Sur les 100 000 familles en difficulté, j’imagine qu’un plus grand nombre a réalisé un investissement qui ne marche pas mais qu’elles ont les reins suffisamment solides pour tenir. De nombreux ménages auront appris une leçon à la dure, une leçon qui dit simplement qu’il ne suffit pas de signer un papier pour investir dans l’immobilier et économiser 5 000 € d’impôts sur le revenu.

Quoi qu’il en soit, la bonne nouvelle, c’est qu’il va y avoir de plus en plus de biens à la vente et donc des affaires à faire. Rien de tel qu’un vendeur motivé pour vendre. Ouvrez l’oeil car ces prochaines années verront une masse de ces logements arriver sur le marché.

La loi De Robien est entrée en vigueur en 2003, suivie en 2008 par la loi Scellier. La durée de la défiscalisation étant de neuf ans, nous obtenons une date de début de mise en vente en masse : 2003 + 9 = 2012. C’est pour bientôt 😉

La seule défiscalisation sans risque

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Au delà de ces dispositifs, vous prenez de sérieux risques (déjà qu’au sein d’un de ces dispositifs il est tout à fait possible de perdre de l’argent…). Prendre des risques a du bon, mais soyez malin.

Les robiens de la colère : la suite

Retour sur 2 articles qui signalaient déjà les premiers problèmes en 2008 :

Comparatif des banques en ligne

Commentaires 9

  1. Jérôme

    C’est surtout qu’on a fait croire que la pierre est un produit comme un autre. D’ailleurs on présentait l’investissement locatif comme un « produit défiscalisant ». Alors que devenir bailleur c’est un métier ou du moins une activité à ne pas prendre par dessus la jambe. Comme pour un commerce, les trois règles c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Beaucoup ce sont vu refiler des biens dans une banlieue perdu au milieu de centaines d ‘autres bien de même type. ex type Montpellier.
    En ce moment le marcher de l’immo que je scrute ets mort de chez mort. Les prix augmentent car il n’y a rien à vendre. On, les acheteurs, tourne comme des vautours sur le moindre bien, résultats chaque bien part en une semaine et les prix s’envole. Le nombre de transaction reste par contre très faible. On est en core dans un phénomène de bulle. Après les baisses de 2008, 2009 et 2010, là ça repart à la hausse pour mieux chuter l’année prochaine. Chute provoquée par l’arrivée massive des Robiens, mais aussi par une conjoncture toujours très difficile. La crise de subprimes ont va en manger pendant encore quelques années….
    Un article (de moi) écrit il y a plus d’un an sur le même sujet et qui je pense est toujours d’actualité http://despetitsriens.wordpress.com/2009/11/27/limmobilier-un-mal-pour-un-bien/)

  2. Joel

    Tout à fait d’accord avec l’article. Kiyosaki met aussi en garde contre ce genre de comportement. Acheter quelque chose juste pour l’avantage fiscal, c’est comme acheter 100kg de nourriture pour chat parce qu’on a une réduction de 2% alors qu’on a pas de chat… et que celui qui vous a mis sur le coup des 2% prends 5% de marge!

    Le bon sens veut qu’on calcule, qu’on compare et qu’on achète si le bien en vaut la peine, si on a du temps à y consacrer et si il est rentable. Après, si on peut optimiser avec de la défisc, c’est toujours bon à prendre.

  3. Caroline

    Vous dites que les investissements Robien vont bientôt arriver sur le marché. Mais une mauvaise affaire il y a 9 ans peut-elle devenir un bon investissement ? On pourra certes négocier le prix de vente, mais s’il n’y a pas de locataire depuis 9 ans, pourquoi y en aurait-il maintenant ? Comment savoir si le logement a effectivement été loué pendant ces 9 ans ?

    1. Post
      Author
      Michael

      A la tête des vendeurs !
      Il faut là encore bien acheter : bon emplacement, pas surconstruit, copropriété à coût raisonnable bien entretenue.

  4. Philippe

    Ce qui est rarement précisé par les vendeurs, c’est que l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est acquis définitivement que si vous continuez à louer jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation

    1. riou christian

      Bonjour Monsieur,je suis intrigué par votre commentaire ,car ce n’est pas la premiere fois que j’entends cela,mais personne me donne d’explication claire !! pouvez vous m’en dire plus (comment ce passe la vente apres 9 ans de défiscalisation ? d’avance merci

      1. Post
        Author
        Michael Ferrari

        Pour répondre à la place de Philippe, pour être éligible à la défiscalisation en année N il faut louer 3 années supplémentaires. Autrement dit si tu vends au bout de 9 ans de défiscalisation tu es bon pour un redressement de 3 ans d’avantages fiscaux. Pour l’éviter, il faut louer 3 années de plus sans défiscaliser.

  5. Matt (Acide ici)

    J’avais rédigé un article sur les raisons pour lesquelles il ne fallait pas acheter de Scellier (je me permets un coup de pub : http://www.acide-ici.fr/argent/faites-vous-un-cadeau-de-noel-nachetez-pas-de-scellier-2.html ), et déjà à l’époque, même la région mettait en garde ds problèmes d’emplacement, qui sont pourtant loin d’être les seuls (quasi-impossibilité de vendre avant 9 ans sauf si on meurt (!), engagement sur les erreurs des gestionnaires, conditions de revente à 9 ans sympathiques alors que tout l’immeuble vend en même temps, et bien entendu une forte surévaluation à l’achat).

    Par contre, ce n’est pas pour cela qu’il n’y a pas d’autres techniques fiscales, non pas de réduction, mais de déduction (ce qui n’a rien à voir) qui ne pourraient pas être très intéressantes. Acheter des apparts très abîmés à prix réduit, les rénover en déduisant les travaux des impôts (jusqu’à l’annuler, donc…) et le louer en meublé (longue durée ou touristique), ça marche. Je le fais…

    Je suis par contre, comme Caroline, très dubitatif sur la possibilité de faire un bon coup sur un appart qui en a été un mauvais jusque là, de part sa localisation. Certes, le problème du plafond n’existe plus. Mais souvent, les anciens bailleurs ne pouvaient déjà pas louer au plafond, justement… L’avantage, c’est en effet qu’ils risquent d’être désespérés et qu’il y aura moyen d’avoir l’appart à un prix si bas qu’il deviendra rentable. A voir.

    Mais bon, pour ma part, je préfère rester dans les achats parisien. Les coups existent hors de Robien (sur Paris, de toute façon, le de Robbien, pour le trouver…) : succession pressée ou divorce, par exemple (conflit avec le trésor, aussi). Notez qu’en ce moment, c’est tout de même bien tendu, comme marché. (Mais le calcul de renta m’a tout de même fait signer une promesse hier, comme quoi, en se donnant du mal…)

    En tout cas, je suis d’accord : méfiance envers le réflexe de mauvais achat en réponse à une irrationnelle haine de l’impôt : mieux vaut gagner 100 et reverser 40 que de ne rien reverser mais de ne gagner que 10…

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