Interview d’Elise Franck, auteur de “Comment je suis devenue rentière en 4 ans” 2/2

Michael Ferrari Développement personnel 18 Commentaires

Suite de la partie 1

6 – Vous êtes l’auteur d’un livre sujet à controverse : chaque fois que quelqu’un raconte comment il a gagné de l’argent, il fait l’objet de critiques acerbes. J’ai constaté ça à chaque fois, comment réagissez-vous face à ça ?

Oui, effectivement j’ai eu des critiques très positives de mon livre aussi bien que des critiques très acerbes. Je provoque une certaine animosité. Peut-être parce que mon seul mérite est de l’avoir fait et d’y avoir cru, alors que d’autres réfléchissent encore… mais je prends ces critiques avec beaucoup de philosophie…seuls les gens qui ne font rien ne sont jamais critiqués et puis c’est vrai qu’en France l’argent est encore très tabou, en général dans l’esprit de beaucoup de personnes, lorsqu’on s’enrichit c’est forcément en exploitant les pauvres gens. Alors, en écrire un livre devient carrément indécent !

Beaucoup de personnes critiquent d’emblée sans l’avoir lu… On préfère dire que c’est une arnaque plutôt que de faire face à sa propre inertie. Et puis lorsque mes clients viennent me voir pour me dire qu’ils sont très satisfaits et qu’ils souhaitent refaire une opération avec moi j’oublie vite les commentaires acerbes que j’ai pu lire.

7 – Dans la catégorie « Élise Franck, partage quelques secrets » : Quels sont les outils que vous utilisez pour analyser un bien ?

Pour analyser un bien, il faut considérer le quartier dans lequel vous achetez voire même la rue, puisque les prix vont varier en fonction de l’emplacement. Il faut également analyser tous les critères importants pour une location facile et au prix maximal. Chaque détail est important : cela va de la luminosité au nombre d’étages ou au montant des travaux à prévoir.

Toutes ces considérations sont importantes et doivent être prises en compte avant de faire une estimation de prix et de juger si c’est une affaire ou pas. Il est important d’avoir une certaine connaissance du marché et des prix du moment. Le bien ne doit pas présenter de défauts majeurs qui pourraient empêcher ou amoindrir sa valeur locative. Ensuite il faut aussi tenir compte de ce que vous allez en faire après : une location en meublée, en vide, allez-vous faire des travaux minimum, juste peindre en blanc avec du lino par terre ou un aménagement qui va ajouter une vraie valeur à votre bien?

Tous ces éléments sont aussi à prendre en compte pour estimer avant d’acheter la rentabilité que vous pourrez dégager. Ainsi si vous misez tout sur le prix d’achat et que vous louez votre bien pas très cher, votre rentabilité sera basse ou moyenne, si vous achetez au plus bas et que vous misez aussi sur le prix de location en faisant du haut standing, vous obtiendrez une rentabilité maximale.

Avant d’acheter ou avant de conseiller un bien à un client, je fais une analyse sur le prix (en choisissant le meilleur compromis entre les éléments positifs pour une location au prix fort et un prix d’achat le plus bas possible) et sur la rentabilité que l’on pourra dégager une fois le bien loué.

8 – Beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif, quelles sont les différences entre ces 2 types de biens ?

L’achat d’une résidence principale est ce que j’appelle « une épargne forcée » : au lieu de payer un loyer, on se constitue un capital en payant des emprunts tous les mois.

L’investissement locatif permet de se faire financer l’intégralité de son bien par le locataire puisque le loyer doit pouvoir couvrir le montant de l’emprunt mensuel.

Dans le premier cas : c’est vous qui payez votre bien, dans le deuxième c’est quelqu’un d’autre qui le paye pour vous. De plus, en achetant pour investir, cela permet de s’enrichir plus vite puisqu’une fois le premier emprunt couvert, vous pouvez ré emprunter à hauteur de 70 % du montant de votre loyer perçu.

Ce qui permet en fonction du montant de votre salaire de racheter un, deux ou trois autres biens qui seront également financés par les locataires..

9 – « Sans apport, impossible d’investir », j’ai entendu ça des dizaines de fois, comment avez-vous fait au départ ? Aviez-vous un capital à investir ?

Au départ je disposais d’une somme de 20 000 euros que j’ai utilisée pour couvrir les frais de notaires et les travaux de mon premier bien, mais vous pouvez fort bien investir en empruntant la totalité de vos dépenses (prix du bien, travaux, frais de notaires..) .

Cependant en empruntant sans apport, vous prenez plus de risques puisque le loyer ne couvrira sans doute pas votre mensualité bancaire, vous aurez donc à prévoir tous les mois des sorties d’argents pour payer vos mensualités.

10 – Quelles sont vos relations avec les banques ? Avez-vous une personne de confiance en particulier ou travaillez-vous avec plusieurs établissements ?

J’ai des comptes dans trois banques différentes, mais pour l’instant j’ai toujours emprunté à la même banque.

11 – La gestion d’un bien est l’un des points clés pour réussir un investissement. La relation avec le locataire, l’entretien des biens et le suivi régulier font souvent peur à l’investisseur en herbe. Quelles solutions avez-vous choisies pour vos biens ?

Pour mes biens personnels, je m’en occupe moi-même. Par contre, je propose maintenant de m’occuper également de la gestion des produits d’investissement que je trouve pour mes clients.

12 – Quelles sont vos activités maintenant ? Avez-vous conservé du temps libre ?

Oui je conserve toujours du temps libre notamment pour mes deux passions qui sont le golf et le tango et toujours du temps tôt le matin pour de l’exercice physique, et surtout, j’ai créé il y a six mois maintenant ma société « Élise Franck Conseil » : je recherche, pour les personnes souhaitant investir, les meilleures affaires du marché (sur Paris et région) et je m’occupe également du suivi des travaux, de la décoration, du choix du locataire et de la gestion. Je mets à leur disposition mon savoir-faire et mon expérience personnelle.

Merci à Elise Franck pour cette interview

Commentaires 18

  1. I recently came accross your blog and have been reading along. I thought I would leave my first comment. I dont know what to say except that I have enjoyed reading. Nice blog.

    Tim Ramsey

  2. Pingback: Cher Celebrity Gossip | Interview d’Elise Franck, auteur de “Comment je suis devenue rentière en 4 ans” 2/2

  3. Salut Michael,

    Ne pas oublier les intérêts d’emprunts qui peuvent être déduits des impôts perçus …

    A.

  4. J’adore cette remarque: « On préfère dire que c’est une arnaque plutôt que de faire face à sa propre inertie. »

    C’est tellement vrai. Du coup je suis convaincu, je vais le lire cette fois ! Ca fait un moment que j’hésite pour rien au final…

    Super cette interview, tu as fait un exercice de Tim ferriss ?

    1. Post
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      1. Je suis en train de relire « la semaine de 4 heures » et il y a un exercice proposé à des étudiants qui consiste a contacter des « personnalités » pour leur poser des questions. Cette interview m’a fait penser à ça. 🙂

        1. Post
          Author

          En effet ! mais je n’avais pas fait le lien.
          D’ailleurs les exercices proposés dans le livre sont tous intéressants à faire.

  5. Bonjour,

    J’aurais bien voulu que, lors de votre interview, vous parliez de fiscalité.

    Quel est son statut actuel, (sci,…) et au niveau des impôts comment déclare t elle les revenus fonciers qu’elle perçoit.

    Et, plus concrètement, j’aurais voulu qu’il y ait un exemple du style « j’emprunte 200 € par mois pour un studio et je le reloue …€ ».

    Voili voilou sinon votre blog est super continuez 🙂

  6. pourquoi je vais jouer au loto pour la 1ère fois depuis 20 ans plutôt que d’acheter ce livre
    Encore un livre « comment gagner…
    Je suis allée sur son site qui n’est qu’une agence immobiliere déguisée : sur son forum, elle informe qu’elle prend 2% pour vous trouver un bien qu’elle vous relookera pour 10% des travaux: l’intremise constitue la profession d’agent immobilier. A t’elle au moins sa carte professionnellle?
    L’architecte prend également une rémunération pour accomplir sa mission, mais a l’avantage d’avoir une responsabilité civile. Que les gens aillent sur Infogreffe pour voir qu’Elise conseil est une SARL au capital de 2 500 € dirigée par un Monsieur X.
    Sur son forum, elle se vante d’avoir choisi un statut de Loueur meublé non professionnel, mais elle ne précise pas que pour obtenir ce statut, les loyers doivent être inférieurs à 23000 € annuels. Si j’enlève tous les frais (intérêts emprunts, taxes foncieres, CSg et le reste, je pense qu’elle est une rentière à l’équivalent du Smic

  7. Jaime jaime jaime.
    Je viens de lire le livre d’Anne Franck. Je me suis dit, michael ne doit pas lavoir lu. Pas possible!
    Alors une fois rentré à la maison, je tape « elise franck » dans le formulaire de recherche de ton blog, et BAM! Non seulement tu l’as lu, mais en plus tu as réussi à dégoter une inteview de la dame.
    Bravo, tout simplement.

    1. Post
      Author
  8. Bonjour,

    Elise Franck est un personne qui est arrivée tout simplement au bon moment et qui est passée à l’action!
    Quant à sa méthode, je pense qu’elle est assez risquée à la période actuelle ( à part si vous remuez ciel et terre, avec un réseau de connaissances long comme le bras, des connaissances pointues pour trouver des investissements rentables surtout paris et sa région parisienne).
    J’ai bien peur ( les marchands de biens commencent à
    avoir un peu de mal à trouver des biens rentables, c’est vous dire! alors pensez donc pour le citoyen lambda!!) que la méthode E Franck pourra fonctionner pour le prochain cycle!
    C’est bien beau de faire rêver les gens en leur promettant
    qu’ils vont s’enrichir en 4 ou 5 ans, mais il faudra se contenter de rendement assez moyen pendant quelques années encore ( les rendemments dans l’immobilier résidentiel à 8, 10 ou 15% c’est de lz flûte).
    Acquérir des places de parking, garage ou immobilier commercial est un petit peu plus intéressant ( mais là aussi il faudra déployer énormément d’énergie pour espérer quelque chose de valable).
    Etre rentier en 4 ans, c’est du pipeau surtout en ce moment!

  9. Bonjour Michael,

    Interview très intéressante. J’ai découvert son livre chez un buraliste et j’ai tout de suite été attirée par l’accroche. Je ne doute aucunement de sa réussite. Simplement, comme à peu près tout, il faut prendre son temps et se former pour dégoter le bien qui vaut la peine !

    C’est sympa de l’avoir interviewée même si on aurait aimé du son, et lui poser encore plein d’autres questions pratiques !

    1. Post
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      1. J’aurais aimé qu’elle nous raconte, par exemple, sa première expérience quand elle s’est rendue dans une agence. Combien de noms d’agents immobiliers a-t-elle dans son carnet d’adresses ? Est-ce qu’elle les appelle régulièrement ou est-ce qu’ils l’appellent parce qu’ils savent qu’elle cherche en continu ?
        Comment elle s’est sentie la première fois qu’elle a signé chez le notaire ?

        Si elle a eu des locataires qui ne payaient pas, et comment elle a géré le stress ou le no-stress ?

        J’ai vu qu’elle avait acheté beaucoup de biens sur Paris. Comment se débrouille-t-elle pour la province ? Comment gère-t-elle ses déplacements pour les visites ? (Ca peut être intéressant pour qqn en province qui voudrait acheter sur Paris)
        Est-ce que le bénéfice sur les loyers est plus intéressant sur Paris ? Sinon, quelles villes ?

        Je précise que je n’ai pas encore lu son livre en entier. Une partie de mes suggestions s’y trouve peut-être…

        1. Post
          Author

          Effectivement ce sont des questions précises, presque un mode d’emploi 🙂
          De mémoire la plupart de ces questions ne sont pas abordées dans le livre.

  10. Oui, un mode d’emploi. Si quelqu’un achète ce genre de livres, ça n’est pas pour se divertir (enfin, normalement…). Du coup, on a envie (en tout cas, moi) d’avoir plus de pratico pratique et moins de théorie. Peut-être l’idée pour un deuxième livre ?

  11. J’ai également lu ce livre, où je m’y suis bcp retrouvée. La seule chose qui me pose problème, est comment a-t’elle pu monter son entreprise, sans expérience professionnelle dans l’immobilier, car en effet la chasse d’appartement nécessite une carte professionnelle, a t’elle une responsabilité civile pour les suivis de chantier (car si une entreprise coule, qui finit le chantier ?), voili voilou,

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