Immobilier : 5 pièges à éviter pour ne pas vous planter

Michael Ferrari Investissement immobilier 8 Commentaires

Dans l’immobilier il y a des pièges connus. Comme dans tout domaine, l’investissement locatif nécessite de savoir ce que l’on fait SANS rester bloqué à réfléchir pendant des années. Voici 5 pièges courants dans l’immobilier qu’il faut absolument éviter si vous voulez faire un investissement immobilier RENTABLE.

Immobilier 5 pièges simples à éviter

immobilier 5 pièges

C’est un compromis à trouver car vous ne saurez jamais tout avant et se lancer sans rien savoir c’est la recette de l’échec assuré.

J’ai préparé une vidéo qui résume 5 pièges importants à éviter lorsque vous sélectionnez un investissement locatif. Après avoir acheté mon 10ème appartement, je commence à avoir du recul sur ce que j’ai bien fait, ce que j’aurais mieux faire et aussi les pièges que j’ai évité.

J’ai vu des investisseurs débutants faire certaines de ces erreurs et les conséquences sont importantes. La première de ces conséquences, est évidemment financière mais surtout la conséquence la plus importante c’est que souvent cela vous décourage.

En étant découragé, vous abandonnez votre rêve d’indépendance financière ou simplement d’avoir un second salaire grâce à vos revenus locatifs.

Pourtant, je le dis toujours, ceux qui réussissent dans l’immobilier sont loin d’être des lumières (moi inclus). Il n’y a pas besoin d’avoir fait des études ou d’être intelligent.

Immobilier 5 pièges pourtant connus

Par contre il faut être malin. Il faut avoir un réseau et pour avoir ce réseau il faut le construire en côtoyant d’autres investisseurs. J’ai fait les rencontres les plus intéressantes à des séminaires, dans des formations car c’est là que se retrouvent les investisseurs amateurs ou expérimentés.

Il faut également avoir un minimum de connaissances pour évidemment sélectionner une bonne affaire, obtenir un financement optimisé, avoir un cashflow positif, gérer la fiscalité…

Dans l’immobilier il y a évidemment plus de 5 pièges à éviter mais j’ai trouvé que ce sont les 5 plus importants.

Regardez la vidéo et abonnez-vous à la chaine pour avoir d’autres vidéos sur l’indépendance financière et l’immobilier !

Commentaires 8

  1. Hello Michael,
    Je partage à 100% ton avis.
    Faites très attention à cette « negative equity » . Je rencontre régulièrement dans mes clients vendeurs d’immeuble , des types qui se sont plantés à cause de ça.
    Pour limiter la casse, il faut que vous trouviez un bien qui s’autofinance sur une durée d’emprunt relativement courte. (15 ans par exemple) En effet, l’amortissement du prêt est plus rapide. Donc même en vendant en moins value au bout de 5 ans, vous sortirez quand même de chez le notaire avec un chèque. Si vous aviez fait la même opération sur 25 ans, là c’est le drame : c’est vous qui allez faire un chèque ! 🙂
    Point de salut, il faut négocier à mort pour faire une bonne affaire à l’achat !
    Au plaisir

    1. Post
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  2. Bonjour michael, je vous suis depuis un moment , j’ai appliqué vos conseils, j’ai acheté un f2 de 48m2 dans une petite ville de 6000 habitant situé sur l’axe de 2 villes importantes de mon département , et à 25min du luxembourg. Accés autoroute, ainsi qu’une gare à 5min, toutes commodités et grande surface sur place.

    Aucun soucis pour louer, actuellement 485+15 de charges , prix achat 63500 euros ttc dont 58000 le prix du bien , 4500 frais notaires et 1000 frais bancaires/ caution soit 9,1 % rentabilité brut.

    Après charges, taxe foncière et impôt , j’ai une rentabilité net net de 6,5 % ainsi qu’un casflow net net de 60 euros par mois ( loyer net net de 345 euros/mois et une mensu de 285/mois sur 25 ans avec un prêt à 110% ).

    J’ ai une épargne de sécurité largement suffisante, je penses avoir réussis mon premier investissement locatif , néanmoins j’aimerais avoir votre opinion concernant les chiffres, une rentabilité net net de 6,5% avec un cash flow net net de 60/mois (cash flow avant impôt de 165/mois ) , ces chiffres sont ils bons pour un premier investissement et poursuivre mes investissements ?

    Je suis logé à titre gratuit chez mes parents en ayant 3 4 ans devant moi avant de prendre un logement.

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      Bonjour,

      Déjà bravo pour être passé à l’action. C’est globalement un bon investissement car il ne te coûte rien. Je vois qu’il est financé sur une longue durée et que tu as un loyer > de 30 % à la mensualité.
      Je vois aussi qu’il est financé à 110 % : génial tu crées ton patrimoine à partir de RIEN (bon ok oui, ton temps tout de même).
      Cela veut dire que la banque te suivra sans problème pour un prochain achat si celui-ci est loué.
      La limite en revanche c’est que tu as un cashflow faible et que donc tu enrichis ton patrimoine mais que tu ne pourras utiliser ces revenus que lorsque ton emprunt sera remboursé.
      Tu vois le truc ? Même avec 10 opérations comme celle-ci tu devras attendre le remboursement d’un des appartements ou faire une revente pour te désendetter pour avoir un cashflow qui remplace ton salaire.

  3. Oui je comprends, j’avais du mal à trouver mieux sur les villes ciblées ( les autres villes du coin sont des villes dortoirs où les logements vacants et le taux de chômage sont importants et continuent de monter, donc j’évite pour être plus en sécurité mais avec une renta moins bonn )e

    De plus je cherchais depuis quelque temps, et il fallait agir donc je me suis lancé , je réfléchirais pour dégager un cash flow plus important pour mon prochain investissement et me payer sans attendre la fin du prêt.

    Merci pour vos conseils, vos blogs et vidéos , continuez, la richesse c’est le savoir.

  4. Bonjour et merci pour vos 5 conseils, vidéo courte mais très intéressante. Pour le cinquième conseil j’ajouterais qu’il faut être patient et ne pas paniquer au moindre changement sur le marché. Vous parliez justement de la negative equity, c’est-à-dire le fait d’être obligé de revendre son bien parce que la valeur baisse sur le marché. C’est important de maîtriser son projet certes, mais il faut également avoir des nerfs d’acier.

    Merci encore.

  5. « Donc même en vendant en moins value au bout de 5 ans, vous sortirez quand même de chez le notaire avec un chèque. Si vous aviez fait la même opération sur 25 ans, là c’est le drame : c’est vous qui allez faire un chèque ! 🙂
    Point de salut, il faut négocier à mort pour faire une bonne affaire à l’achat ! »
    bonjour
    pouvez vous me detailler comment gagner avec une moins value??
    sachant que le fisc est tres regardant à ce sujet..et requalifie et redresse .
    merci

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