Immobilier 2014 : accrochez-vous à votre bien, je retire le marché

Michael Ferrari Investissement immobilier 14 Commentaires

prix-immobilier-2014

Le CGEDD a publié la mise à jour de son indicateur sur le marché immobilier.

Le constat est simple :

  • les prix restent élevés
  • le montant total des ventes a fortement chuté car le nombre de vente a chuté (baisse de 60 % du volume « normal »)

De telles conditions sont très favorables à une baisse pure et simple des prix, baisse déjà constatée dans plusieurs régions.

Soyez éclairés dans vos décisions immobilières. Soyez rapides. Investir oui, mais en prenant en compte un futur marché potentiellement plus bas. Personne ne veut être dans la peau d’une vente contrainte lorsque le marché a baissé de 10 ou 15 %.

Commentaires 14

  1. Le graphique ressemble au tunnel de Friggit, économiste qui a expliqué pourquoi les prix étaient amenés à chuter fortement car beaucoup trop élevés par rapport aux revenus par ménage.

    Peut être que je me trompe mais ca y ressemble non ?

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  2. Ca fait 10 ans qu’on nous annonce l’effondrement des prix de l’immobilier il faudrait peut être que ça ce décide à arriver… (quoique certains disent maintenant que la baisse va se faire petit à petit jusqu’à atteindre des tarifs « normaux » et qu’il n’y aura pas d’effondrement)

    Cela dit peu importe le domaine les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et cela impactera moins des biens qui ne sont pas acquis dans une seule logique de plus-value par exemple un bien loué continuera de produire une « rente » même si la baisse des prix risque de se traduire par une baisse de loyer à la relocation

  3. Michael, j’aime beaucoup votre blog, le niveau d’écriture est d’une qualité remarquable (bien au delà de ce que l’on peut trouver ci et là) par contre cet article, sent légèrement le réchauffé
    le même en 2010 / 2011 / 2012 …. ( voir les même graphiques)

    a force d’annoncer continuellement cette baisse, vous avez toutes les chances que celle-ci se produise un jour et là vous pourrez dire  » je l’avis écris  » ….

    Force est de constater que depuis que vous avez écrit ce genre d’article; une personne qui aurait acheté à Paris, Lyon, Nantes, Bordeaux …. serait en moyenne entre + 15 et 25 % ( en 5 ans c’est déjà pas mal )

    Alors oui vous avez raison, par endroit les prix baissent …. ( petites villes, villes moyennes et zones rurales ; mais dans les grandes métropoles régionales l’immobilier se tient bien.

    Moralité achetez bien, achetez intelligent, ne vous pressez pas mais soyez néanmoins opportuniste …

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      Merci pour votre retour.
      Oui, c’est un article fort court, plus une mise à jour. Le graphique évolue à chaque fois, c’est la partie intéressante.
      Je ne fais pas de « market timing » que cela soit en immobilier ou en bourse. Ceux qui pensent prévoir l’avenir sont soit fous, soit idiots.
      Simplement, il y a des conditions de marché plus ou moins favorables et c’est de cela dont je parle, un investisseur intelligent s’adapte en fonction de cela pour saisir les opportunités.

      Chacun fait ses calculs, certains ont gagné (c’est ceux qu’on entend) d’autres ont perdu de l’argent croyez-moi (achat en 2007, revente en 2011), ceux-là sont discrets 🙂

  4. Je suis d’accord avec « gibet de p » sur ce coup, il faut être opportuniste car on peut faire des affaires tout le temps, quelque soit la période économique.

  5. J’ai un beau frère qui attend depuis 15 ans que les prix baissent pour acheter. Il me sort exactement les mêmes arguments que l’article ci-dessus. Résultat : 15 ans à payer le loyer d’un logement trop petit pour lui, sa femme et ses 3 enfants.
    Avant de faire de « bonnes affaires », il faut déjà faire des « affaires ».

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  6. Ce graphique est effectivement extrait des publications de M. FRIGGIT, ingénieur Général au Conseil général de l’Environnement et du Développement Durable. Il est à l’origine d’une théorie régulièrement reprise dans les médias, qui consiste à faire le rapprochement entre les prix de l’immobilier et le revenu disponible des ménages. Il a ainsi observé qu’entre 1965 et 2000, le rapport entre ces deux variables est constant, la courbe variant dans un Tunnel horizontal appelé Tunnel de Friggit. Depuis 2002, la courbe sort de ce tunnel et montre une augmentation plus rapide des prix de l’immobilier, laissant penser à une bulle spéculative. Cette analyse, empirique, est toutefois fort discutable lorsque l’on s’attarde un peu plus sur les travaux de M. FRIGGIT et que l’on observe notamment que :
    – Entre 1914 et 1948, le contrôle des loyers a considérablement fait baisser les prix de l’immobilier en France
    – La période de stabilité du Tunnel de Friggit correspond aux trentes glorieuses, période bien spécifique connaissant une forte croissance, des taux d’intérêts plus forts, et une inflation également forte
    – En 1850, quand le baron Haussmann engagé ses travaux sur Paris, et que les Frères PEIRERE, à l’origine de la fondation du Crédit Foncier, financent les constructions des immeubles de la Rue de Rivoli, les rendements locatifs qu’ils en attendent sont de 5% l’an, rendements qui n’ont rien d’anormal en 2014
    – L’accès au crédit Immobilier ne s’est démocratisé que dans les années 80, avec des taux d’intérêts qui allaient alors au-delà de 15%, et des durées d’emprunt beaucoup plus courtes

    Le contexte financier actuel n’est aucunement comparable à celui de 1965, les moyens et outils financiers à disposition des investisseurs ne l’est pas plus. Il est également à noter que le niveau de prestation rendu par un logement aujourd’hui implique forcément une hausse structurelle du prix (Chauffage central, Isolation, fluides, normes de sécurité et d’habitabilité …)

    Comme dans toute transcription graphique de variables économiques, plus le nombre de variables prises en compte est faible, plus le modèle est sujet à des interprétations diverses, voire contradictoires. C’est cependant une base de réflexion intéressante pour construire un choix d’investissement et tenter de faire la meilleure affaire possible !

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      Plusieurs facteurs :
      – conditions des banques resserrées
      – dynamique économique incertaine et cafouillage gouvernemental
      – imposition en hausse
      – prix trop élevés

      1. Je dirais que la principale cause de la baisse des volumes est le moral des ménages ! Le chômage fait craindre aux ménages pour leur avenir et ils ne s’engagent plus, malgré des taux historiquement bas. Du coup la location reste privilégiée malgré les rêves de devenir propriétaires, et vu le manque de construction en France, la demande locative progresse (on peut ajouter les familles monoparentales, le vieillissement de la population etc comme autre cause). Seul problème, la demande solvable n’est pas si élevée que cela et vu les contraintes légales pesant sur les propriétaires, le risque n’est pas neutre. Du coup, les investisseurs pro s’orientent plus vers les immeubles de bureau ou de commerces, et autres entrepôts. Je pense d’ailleurs que c’est une saine option à ce jour, qui plus est accessible via la pierre papier pour des montants raisonnables ! A méditer.

  7. @Alicia
    Tout dépend de quelles ventes vous parlez, et à quel marché immobilier vous faites allusion.
    Si vous faites référence aux graphiques du CGEDD sur le nombre de ventes immobilières entre 2004 et 2014, vous constaterez que deux fortes baisses apparaissent sur les graphiques : en 2008, suite à la crise financière et en 2011.
    Pourtant, 2011 a été une année record avec 858200 transactions dans l’ancien. Ce qui n’est pas le cas pour le neuf, qui a connu sur la même période un recul de 15% .
    Confrontées à une crise de liquidités, puis à des règles prudentielles plus exigeantes, les banques ont resserré les conditions d’accès au crédit.
    Par ailleurs, face au pessimisme ambiant, la montée du chômage, et la menace d’une récession, les promoteurs ont réduit leurs mises en chantier. Il ne faut pas perdre de vue qu’entre la décision d’un promoteur de faire une opération immobilière et la livraison des logements, il peut se passer 4 ou 5 ans. Les impacts de la crise financière et de la crise économique se font donc à retardement.
    La suppression du PTZ sur l’ancien, (Prêt à Taux Zero), la baisse du taux Scellier en 2012 suivi du dispositif Duflot qui n’a pas été bien reçu par les investisseurs, sont autant de raisons supplémentaires qui ont concouru à freiner l’activité sur les marchés immobiliers.
    Enfin, l’avenir incertain, la situation économique fébrile de bon nombre d’entreprises, n’encouragent pas les salariés à se lancer dans une opération d’acquisition immobilière.
    IL faut noter que dans ce contexte, les prix se maintiennent dans plusieurs régions, et que même si nous sommes à mon avis loins d’une bulle spéculative, une correction du marché suite à l’augmentation forte de la dernière décennie sera la bienvenue.

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