La baisse est là. C’est désormais devenu un sujet vendeur et il faut rassurer tout le monde. Les propriétaires désireux de vendre, les vendeurs en prêt relais, les acheteurs prêts à casser leur tirelire. Tout le monde veut avoir la réponse à une seule question : Est-ce le bon moment d’acheter ?
2009 est-elle l’année pendant laquelle les prix de l’immobilier redeviendront raisonnable ? Faut-il acheter un bien immobilier en 2009 ? Faut-il vendre un bien immobilier en 2009 ?
Voici la question à laquelle je veux répondre !
La fin de l’année a colporté son lot de mauvaises nouvelles. Les professionnels de l’immobilier retiennent leur souffle et le nombre d’agences immobilières qui mettent la clé sous la porte augmente. Des promoteurs ont fait faillite dès que les délais de vente se sont prolongés de quelques semaines. 26% des défaillances d’entreprises ont concernés une entreprise du bâtiment et dans l’immobilier elles ont augmenté de 42% (chiffres Altares). Si vous ouvrez l’oeil, vous avez certainement vu de nombreuses agences disparaître.
Le nombre d’acheteurs diminue à cause de l’ambiance et du nombre de dossiers rejetés par les banques.
La crise financière est également un nouveau facteur inattendu ayant plusieurs conséquences immédiates : augmentation du chômage et de la peur.
La lettre de conjoncture de la FNAIM de Janvier 2009 n’est pas très réjouissante non plus. D’ailleurs si vous arrivez à comprendre quelque choses à leurs chiffres, j’aimerais bien des explications 🙂 A moins d’avoir 3 jours à consacrer pour analyser tous les tableaux du document, je ne peux en tirer aucune information à part qu’il y a beaucoup de chiffres.
Un indicateur absolument pas fiable mais intéressant est le nombre d’annonces de vente. Sur le site N°1, il n’y a pas moins de 1 029 761 annonces. Bien sur, il y a les doublons, les biens qui ne sont pas vraiment à la vente, etc… mais bon, 1 millions de biens sur un seul site tout de même…
L’INSEE a publié une série de graphiques illustrant les opinions d’un échantillon d’entreprises du secteur dont le plus représentatif est certainement celui-ci :
Voir aussi :
Tous ces éléments font que 2008 marque le pas d’un marché immobilier délirant. 2008 termine dans le rouge avec des baisses parfois à 2 chiffres lors des négociations. Le rêve immobilier est terminé. Retour à la réalité, que peut-on attendre ?
Que faire en 2009 ?
Que votre projet soit un achat, un investissement ou la construction d’une maison, soyez prudent. L’indicateur le plus fiable et le plus à jour qu’il existe reste la courbe de Friggit.
La dernière carte disponible sur le site des notaires de France ne dit pas grand chose : elle parle des prix de juillet 2007 à juin 2008. Autrement dit, au moment où l’information est disponible, elle n’a plus beaucoup de valeur. (clic pour agrandir)
Extrait de la note de conjoncture des notaires d’octobre 2008
L’un des gros problèmes de l’immobilier en France reste l’impossibilité d’avoir une remontée en temps réel des prix du terrain (et non pas des prix des annonces). Lorsque les tensions sur le marché augmentent, la différence de prix en le prix affiché et demandé par le vendeur et le prix que va payer l’acheteur peut être importante. Actuellement il est assez courant d’avoir des différences de 15 ou 20% soit 60 000€ sur un bien affiché à 300 000€. Une paille quoi.
Regardons donc ce que dit Friggit. Même si nous n’avons pas les chiffres du mois précédent, les tendances sont de toute façon parlantes. L’immobilier n’étant pas la bourse, un changement de tendance s’observe sur plusieurs mois.
Que dit ce graphique ?
Il affiche le rapport entre le prix des logements anciens et le revenu disponible par ménage. Le vrai indicateur, c’est bel et bien celui-là. Que l’immobilier augmente ou baisse dans l’absolu ne signifie rien et il faut bien mettre en face le revenu qu’on les ménages pour en tirer un début d’analyse.
Si votre bien augmente mais que personne ne peut l’acheter ne représente pas beaucoup d’intérêts.
En l’occurrence la formation de la bulle immobilière est bien née de cette déconnexion entre le revenu des ménages et le prix de l’immobilier. C’est bien pour cela que la durée des emprunts a augmenté en profitant des taux d’intérêts bas de ces dernières années.
C’est votre fil d’Ariane. Lorsqu’on vous balance des chiffres sans sources, des avis totalement subjectifs ou des vérités non-établies, le tunnel de Friggit montre le nord.
Le tunnel défini le prix “normal” de l’immobilier. Autrement dit ce que devrait valoir de manière raisonnable l’immobilier. Je sais que mélanger RAISON et IMMOBILIER peut paraître saugrenu mais c’est malheureusement le seul moyen d’analyser les choses. Cette valeur est basée sur le niveau de prix de l’immobilier depuis 1965.
Ce graphique illustre aussi une autre grande tendance de l’immobilier : chaque augmentation délirante est corrigée par une baisse similaire. On voit apparaître de belles sinusoïdes. L’immobilier est cyclique.
Alors en regardant le graphique et en prenant en compte ce que je viens de dire, ça fait assez peur.
Qu’attendre d’un marché de l’immobilier suspendu à un sommet jamais atteint auparavant ?
La première hypothèse et la plus simple consiste à projeter la baisse des prix d’une manière parfaitement symétrique à la hausse. C’est ce qu’il s’est passé précédemment.
Probabilité : Moyenne-forte
Conséquence : Forte baisse des prix : 40 à 50% par rapport à 2008 dès 2010.
Dans cette hypothèse, 2009 est l’année où l’on revient dans le tunnel. Certes, ça n’intéresse personne dans le fond mais c’est l’année à partir de laquelle les prix de l’immobilier retrouvent un niveau correspondant à leur tendance long terme, leur véritable valeur.
On l’a vu précédemment, dans l’immobilier le nombre d’années de hausse est compensée par le même nombre d’années de baisse.
L’immobilier augmente depuis 10 ans. Il est sorti du tunnel depuis environ 9 ans. Autrement dit, la bulle immobilière existe depuis ce temps là.
Dans ce scénario, la baisse peut durer de 8 à 10 ans. Autrement dit pour acheter au plus bas il faudrait le faire en.. 2014 minimum.
2010 semble être la date minimum avant de rentrer à nouveau dans le tunnel et retrouver des prix alignés sur leur valeur long terme.
Dans cette hypothèse, la baisse est plus lente. La situation sans précédent de l’économie peut laisser penser que nous allons faire face à une nouvelle distribution des cartes.
Je n’en sais trop rien et il serait bien imprudent et prétentieux de lancer un pronostic à ce sujet mais il est assez probable d’observer un nouveau comportement de l’immobilier sur les prochaines années. Il faut malgré tout prendre en compte que durant les crises précédentes l’immobilier a continué à suivre de belles alternances hausse/baisse. Grosse incertitude donc sur laquelle personne ne peut raisonnablement argumenter.
Probabilité : Faible-Moyenne
Conséquence : baisse des prix : 30 à 40% par rapport à 2008 avec un point bas très loin.
Le quoi ?
Allons, soyons sérieux…
Il n’existe aucun argument objectif pour penser que l’immobilier va augmenter.
La baisse des taux d’intérêts ne permettra pas de resolvabiliser les acheteurs restant tout simplement à cause du moral ambiant. On ne rattrape pas un couteau qui tombe.
Pendant ce temps-là il est possible de devenir propriétaire d’une maison aux États-Unis pour 1275$. Bon ok, c’est à Detroit mais ça en dit long sur le prix de l’immobilier mal placé !
Faut-il acheter en 2009 ?
Ce n’est pas vraiment le moment d’acheter et ça ne le sera certainement pas en 2009. Ceci est surtout valable pour les primo-accédants, il est préférable d’attendre plusieurs années pour éviter de se faire rincer lors du premier achat. Le ticket d’entrée sur le marché de l’immobilier se paye lorsque vous rentrez sur le marché et plus les prix sont élevés, plus vous allez payer ce ticket cher. Ainsi les dernières années ont “désolvabilisé” de nombreux ménages qu’on ne reverra sur le marché que dans de longues années… le temps d’absorber le surcoût. Primo-accédants : attendez !
Pour les propriétaires, soyez prudent en 2009. Si vous souhaitez racheter un bien, je vous recommande vraiment de vendre votre bien avant d’en racheter un autre quitte à passer par de la location pour ne pas se mettre un couteau sous la gorge. Évitez le prêt relais.
Je pense qu’il est encore temps de jouer la baisse. En vendant votre bien maintenant, il sera possible d’en racheter un moins cher dans quelques années après un passage en location… encore faut-il accepter cette idée ! Si vous avez acheté il y plus de 5 ans, vous pouvez donc faire encore une plus-value intéressante mais chuuutt, l’immobilier n’est pas spéculatif…
Quoi qu’il en soit et si malgré tout un projet immobilier vous démange, ma recommandation est simple : en 2009 n’achetez rien à au moins -30% du prix 2008. Je reste malgré tout persuadé qu’il y a des affaires à faire.
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