Message édité 9:38 – 24 avril 2009 par Michael

Voici ce que j'espère être “la liste ultime” des points à vérifier pour l'achat d'une maison ou d'un appartement destiné à procurer un rendement locatif.

Les points sont assez différents de ce qu'il faut regarder lorsqu'on achète sa résidence principale et je pense qu'établir et enrichir une liste permettra à de nombreuses personnes de ne pas faire d'erreur.

Le point numéro 1 qui est toujours valable, c'est de ne jamais faire confiance à l'agent immobilier ou au vendeur. Il ne s'agit pas d'être suspicieux mais de ne croire les paroles que s'il y a un document pour le confirmer. Si vous appliquez ce point là, vous avez une garantie importante : la certitude que vous savez ce que vous faites !

Tous ces points n'ont aucun rapport avec le prix.

Il y a plusieurs domaines à vérifier : les finances, le bien lui même et l'environnement du bien.

Finances

- Taxe foncière

- Loyer actuel si loué et positionnement par rapport aux biens similaires

- Charges de copropriété (voir si syndic honnête)

Le bien

Conservation des hypothèques

- Vérifier que le vendeur est bien le prorpriétaire

- Servitudes

- Dernier acte de vente

- Coût de chauffage (important pour un locataire)

- Acousitique (très important)

- Peinture neuve = méfiance / cache misère

- Etat général de la plomberie

- Présence d'arrivée d'eau / évacuation pour machine à laver

- Luminosite / vue

- Etat général de l'électricité (si ça fonctionne le locataire est peu regardant)

- Visiter avec un camescope

- Mesurer toutes les pièces avec un télémètre à laser (50 €)

- Ouvrir toutes les fenêtres, vérifier les aérations

- Voir le bien entièrement vide

- Vérifier l'orientation

- Etat charpente / menuiserie

- Si c'est une maison, vérifier la légalité de la construction (service d'urbanisme)

- Etat chaudière, carnet d'entretien

Environnement

- Règlement de la co-propriété

- Compte rendu des dernières assemblées

- Carnet d'entretien de l'immeuble

- Dernier ravalement de facade

- Faire un tour au commissariat / commerçant / voisin pour savoir ce qui se passe dans le quartier / immeuble

- Venir à différentes heures de la journée pour voir comment change la population (matin 5h et 8h, journée, soirée et week-end)

- Consulter le plan de prévention des risques naturels prévisibles (obligatoire lors d'une vente)

- Vérifier par soi-même proximité transports en commun ou parking

- Proximité école/commerce

- Proximité gare/aéroport

- Proximité route / bureau tabac / distributeur argent / passant

- Digicode

- Conteneur à verre à proximité (bonjour les nuisances)

- Local à vélo

- Population du quartier en hausse ou non

D'autres idées / conseils ?

J'ai lu des témoignages d'investisseurs locatifs qui choisissaient volontairement d'appliquer la loi de pareto et de vérifier l'essentiel (et le plus risqué) pour préserver la réalisation de l'investissement et je pense qu'il ne faut pas perdre ça de vue effectivement.

Concernant l'outillage de base, je pense qu'avoir un télémètre, un hygromètre et un caméscope est le trio de base pour une visite efficace.