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Que vérifier avant d'investir dans l'immobilier locatif ?
24 avril 2009
3:36
Michael Ferrari
Paris
Administrateur
Nombre de messages du forum : 1039
Membre depuis :
7 septembre 2007
sp_UserOfflineSmall Hors ligne

Voici ce que j'espère être “la liste ultime” des points à vérifier pour l'achat d'une maison ou d'un appartement destiné à procurer un rendement locatif.

Les points sont assez différents de ce qu'il faut regarder lorsqu'on achète sa résidence principale et je pense qu'établir et enrichir une liste permettra à de nombreuses personnes de ne pas faire d'erreur.

Le point numéro 1 qui est toujours valable, c'est de ne jamais faire confiance à l'agent immobilier ou au vendeur. Il ne s'agit pas d'être suspicieux mais de ne croire les paroles que s'il y a un document pour le confirmer. Si vous appliquez ce point là, vous avez une garantie importante : la certitude que vous savez ce que vous faites !

Tous ces points n'ont aucun rapport avec le prix.

Il y a plusieurs domaines à vérifier : les finances, le bien lui même et l'environnement du bien.

Finances

- Taxe foncière

- Loyer actuel si loué et positionnement par rapport aux biens similaires

- Charges de copropriété (voir si syndic honnête)

Le bien

Conservation des hypothèques

- Vérifier que le vendeur est bien le prorpriétaire

- Servitudes

- Dernier acte de vente

- Coût de chauffage (important pour un locataire)

- Acousitique (très important)

- Peinture neuve = méfiance / cache misère

- Etat général de la plomberie

- Présence d'arrivée d'eau / évacuation pour machine à laver

- Luminosite / vue

- Etat général de l'électricité (si ça fonctionne le locataire est peu regardant)

- Visiter avec un camescope

- Mesurer toutes les pièces avec un télémètre à laser (50 €)

- Ouvrir toutes les fenêtres, vérifier les aérations

- Voir le bien entièrement vide

- Vérifier l'orientation

- Etat charpente / menuiserie

- Si c'est une maison, vérifier la légalité de la construction (service d'urbanisme)

- Etat chaudière, carnet d'entretien

Environnement

- Règlement de la co-propriété

- Compte rendu des dernières assemblées

- Carnet d'entretien de l'immeuble

- Dernier ravalement de facade

- Faire un tour au commissariat / commerçant / voisin pour savoir ce qui se passe dans le quartier / immeuble

- Venir à différentes heures de la journée pour voir comment change la population (matin 5h et 8h, journée, soirée et week-end)

- Consulter le plan de prévention des risques naturels prévisibles (obligatoire lors d'une vente)

- Vérifier par soi-même proximité transports en commun ou parking

- Proximité école/commerce

- Proximité gare/aéroport

- Proximité route / bureau tabac / distributeur argent / passant

- Digicode

- Conteneur à verre à proximité (bonjour les nuisances)

- Local à vélo

- Population du quartier en hausse ou non

D'autres idées / conseils ?

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27 avril 2009
10:34
therealdoc
Invité
Guests

Appliquer la loi de Paretto.

20% de ces conseils apportent 80% d'efficacité et réduisent le stress et la durée de 80% également Langue tirée

Perso je ne me suis pas "encombré" avec toutes ces considérations ... Voici celles que je retiendrai pour avoir une indication "raisonnable" de fiabilité :

Finances

- Taxe foncière

- Loyer possible en fonction des caractéristiques et de l'emplacement

- Charges de copropriété (vérifiez que celles qui ont été appelées aient déjà été payées)

Le bien

- Servitudes

- Isolation phonique et thermique

- Lambris ou toile de verre = méfiance / cache misère

- Etat général et aux normes : plomberie / électricité / toit / façade / ascenseur / chauffage / clim

- Luminosite suffisante

- Ouvrir toutes les fenêtres, vérifier les aérations

Environnement

- Poser des questions aux commerçants et aller sonner chez les voisins. Le commissariat aura tendance à forcir le trait. Pour le fait d'aller sonner chez les voisins, ce qui est important est plus l'accueil que ce qu'ils diront. Ex : en faisant ça et en regardant les noms sur les boites aux lettres, je me suis aperçu qu'un appart que je voulais acheter était dans un immeuble ou il y avait 4 familles gitanes sur un total de 6 apparts ...

- Venir à différentes heures de la journée pour voir comment change la population et évaluer l'ambiance et le bruit (journée en semaine, mercredi aprés midi, vendredi soir et vacances)

- Vérifier par soi-même proximité transports en commun ou parking, ne pas hésiter à chronométrer sa balade

- Proximité écoles, commerces, moyens de transports.

Un digicode, une cave ou un grenier et un local à vélo sont des + qui peuvent finir de convaincre un locataire.

Après, si vous avez plus de temps, rien ne vous empêche de tout vérifier mais faites le discrétement et vite car le vendeur peut se montrer récalcitrant à toutes ces vérifications. En effet, le vendeur a souvent un lien affectif fort avec son bien immo et peut se vexer de votre suspiscion.

27 septembre 2009
11:24
Michael Ferrari
Paris
Administrateur
Nombre de messages du forum : 1039
Membre depuis :
7 septembre 2007
sp_UserOfflineSmall Hors ligne

J'ai lu des témoignages d'investisseurs locatifs qui choisissaient volontairement d'appliquer la loi de pareto et de vérifier l'essentiel (et le plus risqué) pour préserver la réalisation de l'investissement et je pense qu'il ne faut pas perdre ça de vue effectivement.

Concernant l'outillage de base, je pense qu'avoir un télémètre, un hygromètre et un caméscope est le trio de base pour une visite efficace.

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