Envoyé spécial : Les Robiens de la colère

Michael Ferrari Investissement immobilier 23 Commentaires

Retour sur cette émission diffusée sur France 2 jeudi soir.

Pour commencer on y voit Didier qui a investi 97 000€. Son bien est surévalué de 30% par rapport au marché.

Après avoir perdu le bénéfice de la défiscalisation à cause de retards sur la livraison du bien, il est pris à la gorge. Le bilan est le suivant :

– 18 000€ de défiscalisation perdus,

– 20 000€ de pertes minimum sur le prix lors de la revente,

– 20 000€ d’intérêts d’emprunts,

– frais de notaire et tous les déplacements.

Il admet qu’il est le premier fautif.

Ensuite nous voyons Catherine visiter son investissement pour la première fois.

Il est de 117 000€ pour 47m² dans une ville de 15 000 habitants, proche de bordeaux.

Enfin, proche disons plutôt à 55 km de bordeaux.

Le constat est sans appel : Lotissement bas de gamme et maisons mitoyennes. La maison est sale et les finitions sont bâclées. La résidence est à moitié vide, plusieurs mois après son ouverture.

Catherine fait évaluer son bien par un expert immobilier et constate qu’il y a trop de biens dans la région.

Ensuite, elle découvre que son prix est surévalué. Il l’estime à environ 75 000€.

Soit une différence de 42 000€ ! La bagatelle de 64% !
Les premiers acheteurs (il y a 5 ans) ont fait une bonne opération mais depuis beaucoup de mauvais plans ont été vendus.
Ville du sud de la France : un couple vient visiter leur bien. Ils font 800 kilomètres.

Ils l’ont payé 184 000 € et on leur a dit qu’il pouvait être loué pour 550 € par mois seulement il y a un petit problème : 1000 logements libres dans la ville.

Pour pouvoir le louer l’agent immobilier leur conseille de baisser le loyer à 450 €.

On voit une résidence entièrement De robien.
Le bien est estimé à 116 000€. Une petite différence de 68 000€, 63% !

Le couple de spéculateurs ne reconnaît pas leur part de responsabilité.
Jean-Pierre Rondeau (conseiller en gestion de patrimoine pur jus) explique que les banques ont 3 raisons de vendre un bien immobilier : la commission, le crédit et l’assurance.
Cette émission m’a rappelé un moment sympathique lorsque j’avais rencontré pépito (pas le roi du gateau) mais un « conseiller en gestion de patrimoine ».

J’ai raconté ma petite histoire dans 2 articles :

Rencontre avec un conseiller en gestion de patrimoine 1ère

Rencontre avec un conseiller en gestion de patrimoine 2ème

C’est exactement ce que montre le reportage : l’étude patrimonial débouche sur un investissement immobilier. Dans mon cas, ce n’était pas du De robien mais du LMNP mais le principe est identique.

Connaissez votre marché !

En vous vendant des biens loins de chez vous, le vendeur vous amène sur un terrain inconnu.

Argent facile

Vendez à vos proches pour vous faire la main. Voilà ce que raconte un ex-employé. Il a lui même acheté un appartement 🙂

Il est prêt à le revendre à son ancienne société avec une perte de 30 000€.

Il a 1200€ par mois à rembourser.

Bravo les spéculateurs

On voit ensuite un couple vivant en HLM et ayant payé 146 000€ avec des revenus de 2500€ par mois.

Ce couple s’est tourné vers un avocat qui annonce une augmentation en flèche de demande de ce type.
Des résidences de 2 ou 3 ans présentent des fissures sur la façade ou des dégâts des eaux. Matériaux de mauvaise qualité, travaux baclés, tout est là pour un cocktail explosif.
Le sud-ouest est connu pour être sinistré et surchargé en De robien. Dans le Périgord, des résidences entières presque vides, les gestionnaires changent régulièrement, les moyens promotionnels augmentent : portes ouvertes, caution offerte…

Les HLM construits par les particuliers ?

C’est la philosophie du dispositif. Cela est même évoqué dans le reportage !
Le constat est dur mais éclate enfin au grand jour. Comment doit-on considérer cela ? La spéculation a-t-elle aveuglé les particuliers ? Les vendeurs ont-ils une part de responsabilité dans l’histoire ? Quelles conséquences pour l’immobilier à moyen terme ?

Commentaires 23

  1. Pingback: Robien de la colère : le reportage complet « Le blog immobilier

  2. Pingback: La faillite du système Robien, en images et sur les blogs « Le blog immobilier

  3. Benjamin

    Je considère pour ma part que cette émission est scandaleuse à double titres.
    Premièrement car l’on y voit des contribuables abusés par des « professionnels » qui sont uniquement des vendeurs, totalement partiaux, dans le cadre d’un loi qui est elle-même détournée.
    Si des opérations Robien sont mises en place par des gens qui n’y connaissent rien, ce reportage était fait aussi par des journalistes qui n’y connaissaient rien en la matière.
    Et c’est là le 2ème scandale.
    Ce fut une émission à charge, dans un esprit bien français, où l’on a montré uniquement les cas extrêmes.
    Un exemple parmi tant d’autres : la valeur de revente des biens.
    Rien n’a été expliqué.
    La loi Robien se met en place principalement dans le cadre d’un achat dans le neuf, donc l’investisseur achète un appartement dont le prix est augmenté de la TVA, soit 19.6% et des frais annexes: frais de notaire, frais d’hypothèque, frais bancaires, frais de procuration… soit environ 10%. Ce qui explique -en partie- la perte de valeur systématique après 1 ou 2 ans d’achat.
    Je pourrais encore développer pendant longtemps. Je pense par exemple à cette dame qui a investi en Robien alors qu’elle ne payait pas d’impôt. Encore une fois, où est la part des responsabilité ?
    Enfin pour finir, la loi Robien a été promulguée en 2003. Il s’en est réalisé entre 50 et 60 000/an. Mise en place à bonne escient, dans le cadre d’une optimisation fiscale et patrimoniale, de surcroît par un professionnel (ce que j’estime être, en toute modestie) c’est un excellent dispositif. Encore aurait-il fallut que ces journalistes prennent ne serait-ce que 5min pour l’expliquer.

  4. LEJUSTEPRIXDESROBINADES

    Bonjour,

    en réponse a Benjamin, qui se fout des arnaqués en expliquant qu’il y a 10% de plus par rapport à un bien non packagé, la plupart d’entre nous avons des écarts de minimum 30 % et en ce qui me concerne 63 %, ou est l’erreur ? elle est dans lefait que le système permette ce genre d’escroquerie, auprès de personnes pas forcement riches, mais qui souhaitent défiscaliser un peu (c’est humain me semble t-il ?) et qui sont très souvent très occupées professionnellement, c’est notre cas.
    Par ailleurs, nous avons respectivement 55 et 62ans, et le soit disant « conseiller en patrimoine » nous a orienté à nos ages vers cette solution nous indiquant que c’était la meilleure, et que nous pourrions vendre sans perte (mais sans rien gagner meme en remboursant les impots déduits), alors n’étant pas des spécialistes de l’immobilier, nous avons cru ce bonimenteur, et le plusfort c’est que nous sommes nos mêmes des commerciaux, mais honnêtes …….cela change tout.
    Alors dire « presque que c’est bien fait !!!!!!!!!!! » il faut rrêter, il y a un réeel problème et nous ne sommes pas qu’une dizaine dans ce cas, il suffit d’aller sur les différents forums et lesdifférents blogs sur le sujet? ET LIRE LES DIFFERENTS ARTICLESégalement.

    Une arnaquée de robien plus qu’en colère

  5. Post
    Author
    Michael

    Merci pour votre commentaire. Vous avez raison de soulever les problèmes des ventes packagées.
    Cependant si une modification de la loi est faite, ça m’étonnerais que cela concerne le prix qui est censé être un accord entre un acheteur et un vendeur. Dans votre cas, il me parait normal que la vérification du prix et la négociation est une tâche qui incombe à l’acheteur et ce n’est pas le bon argument (après tout si mon voisin veut m’acheter ma voiture deux fois plus cher que le prix du marché, rien ne l’empêche).
    Le problème c’est que beaucoup de gens ont ignoré le prix du bien et se sont focalisés sur l’économie d’impôts. Le problème est identique dans l’immobilier résidentiel : les achats à des prix délirants ont été courant alors qu’économiquement c’est une hérésie.

    Là où des choses sont surement à changer c’est sur les méthodes employées par ces vendeurs et l’émergence d’un encadrement professionnel plus fort. Peut-être qu’un devoir de conseil précis doit être défini.
    Pour avoir testé moi même une négociation avec ce type de rigolo, leurs techniques sont malhonnêtes mais aussi très grossières : 10 minutes de recherche sur le net m’ont permis d’infirmer les propos de mon petit pépito (c’est son petit nom).

    Je ne peux pas plaindre la plupart des gens qui se disent « arnaqués », à part les déficients mentaux bien sur.

  6. aegir

    « alors n’étant pas des spécialistes de l’immobilier, nous avons cru ce bonimenteur »…

    Il y a un truc que je ne comprends pas. Vous avez investi 100 K€ dans un logement situé à un endroit où vous n’avez jamais mis les pieds ??

    Je ne sais pas, mais si un parfait inconnu vient me voir en me disant « files moi 100 K€ je vais les faire fructifier », ben j’ai tendance à me méfier et à me renseigner…

  7. LEJUSTEPRIXDESROBINADES

    bonsoir,

    effectivement un parfait inconnu, rôdé à ces méthodes (et il n’est pas le seul à sevir sur le territoire, rien que dans sa société côtée en bourse, ils sont plus de 300 francs tireurs).

    Et oui, avec sa belle plaquette de société prônant le conseil personnalisé , ayant ses bureaux sur les champs élysées et de plus côtée en bourse, on se dit que c’est un minimum sérieux.

    ¨Par ailleurs, entre le moment ou l’on se renseigne sur un projet et le moment ou le bien est livré, il y a 2a 3 ans qui se passent.

    Même si vous vous renseignez sur la ville ou a lieu votre projet (c’et le cas pour nous) il y avait de la vacance locative, et le moment ou vous êtes livrés, (la même société a fait construire 500 logements) puis les autres sociétés, ont fait la même chose, donc bien évidemment en 2 ans, il y a saturation.

    La ou c’est de l’arnaque organisée, c’est qu’avec les élus locaux qui donnent les autorisations de construire, et vendent peut être même les terrains à très bon prix on autorise aux batisseurs derobien, (qui sont souvent les mêmes actionnaires que les sociétés qui vendent et les sociétés de gestion) c’est qu’ils sont au courant du phénomène de saturation et qu’ils se disent qu’ils trouveront bien des acquéreurs (our ne pas dire des pigeons) très rapidement, ensuite pour ce qui est d’y mettre des locataires ……. ‘cest un autre sujet et on y met même des faux locataires, dont les noms tournent sur plusieurs résidences et villes, afin que les arnaqués, ne se rendent pas compte trop vite du problèmerée de vacance locative, entre les assurances et les faux locataires, ils peuvent défiscaliser et sont remboursés des loyers non perçus, donc jusque là tout vas bien.

    Et oui, tout est bien rôdé, jusqu’à un certain point, et à ce jour, beacoup d’arnaqués, ne se sont pas encore rendu compte qu’ils l’étaient pour toutes ces raisons.

    Qu’on ne vienne pas dire que des dispositifs qui sont faits pour créer des logements locatifs et certes pour défiscaliser et se constituer un complément de retraite, ne sont pas détournés par ces vautours.

    ARNAQUEDEROBIENTRESENCOLERE

  8. Seb

    @LEJUSTEPRIXDESROBINADES : Comment d’après vous un célibataire qui gagne 1500 euros ou un coupe de 2 smicards doit appréhender votre situation alors que c’est précisément le type d’investissement auquel vous avez cru qui est (en partie certes) à l’origine de la flambée des prix dans les villes, ce qui rend si difficile l’accession à la propriété pour toute cette tranche de la population aux revenus modestes ?

    Vous allez boire le bouillon ? Et bien ces gens là ne peuvent pas acheter depuis 5 ou 10 ans avec la flambée incessante de l’immobilier. Qui a subi le plus lourd préjudice selon vous ?

    Et que pensez des propriétaires qui ont achetés des biens pour se loger dans les villes gavées de De Robien ? Ces gens n’ont pas cru au miroir aux allouettes (alors que c’est votre cas : économie d’impot, investissement payé par le locataire, le banquier déguisé en père noël,…) : ils ont achetés parce qu’ils en avaient un réel besoin… Et ceux là, s’ils doivent vendre seront dans une merde noire, le méritent-ils ? Si la société doit venir en aide à certains j’espère bien que ce sera à ceux là.

    Les De Robien qui se sont fait arnaqués sont sensés être des gens aisés (ou alors ils n’ont rien compris au système de défiscalisation qui est véritablement intéressant sur la dernière tranche d’imposition). Alors sortez vos chéquiers, allez consulter un avocat spécialisé si vous estimez avoir été abusés et régler vos contencieux PRIVES au tribunal. Ne venez pas pleurnicher à la télé ou sur les forums. Vous n’y trouverez aucun soutien (merci quand même pour vos témoignages, ça aura peut être l’intérêt de mettre une fin a ce système d’investissement débile qui revient a faire payer par le contribuable et les locataire les biens des plus aisés – et au passage a faire payer les intérêts des crédits souscrits par le contribuable ! une opération très lucrative pour les banques)

    Seb, locataire, cadre sup, fortement imposé, heureux et fier de l’être.

  9. LEJUSTEPRIXDESROBINADES

    vous êtes vraiment ou un imbécile ou vous le faites expres, nous nous retrouvons a 2 ans de la retraite et serons surendettés,

    nous aussi nous avons été locataires, nous aussi nous avons perdu nos boulots et nous sommes retrouvés au chomage, nous nous sommes redresses en créant notre propre emploi et ne sommes pas dans les plus fortes tranches d’imposition, et nous aussi nous sommes imposés et fiers de l’être aujourd’hui par rapports à des retournements de situations antérieures (mon mari aussi a été cadre sup pendant des années avant d’être licencié économiquement) cela pend au nez de tout le monde, et nous n’avons rien fait de mal que de vouloir éventuellement se faire un complément de retraite en achetant un bien a renvendre, je ne vois pas comment vous pouvez être aussi odieux, si nous étions très riches, nous n’aurions probablement pas opté pour ces derobien.

    Dans notre famille, certains ne gagnent pas plus que le SMIC, et ils ne se permettent pas de faire des remarques du genre des votres alors que vous gagnez très bien votre vie.

    C’est facile de plaindre les autres dans ces conditionet de se poser en donneur de leçons, mais probablement que vous êtes de la gauche caviar et le fait de faire des déclarations de ce genre vous donne bonne conscience, mais je suis persuadée que vous ne donner pas un centime à ceux qui en ont besoin alors gardez vos commentaires pour ceux qui arnaquent et non pour les arnaqués.

    Rien ni personne n’est jamais à l’abri !!!!!!!!!!

  10. Fred

    Au sujet du message d’avant…
    Je vous trouve incroyable.

    On vous a dit que vous alliez vous offrir un bien immobilier et qu’il serait payé par :
    – l’état en défiscalisant.
    – les locataires.
    On vous a dit aussi que l’immobilier continuerait à monter.

    Est-ce que vous croyez au pére noël ?
    Il faut être la dernière des tanches pour s’imaginer que pour s’enrichir il suffit d’acheter un truc et d’attendre sagement que le temps passe.
    Ceci dit, c’est parce qu’il existe des naïfs comme vous que d’autres se font des fortunes énormes.
    Effectivement, n’attendez pas de soutien.
    Personne ne vous a obligé à signer.
    Je pense que votre cupidité vous a aveuglé.
    Vous êtes seul responsable de votre situation.

  11. Seb

    @LEJUSTEPRIXDESROBINADES : L’imbécile (au passage je constate que vous êtes les premiers a sortir les noms d’oiseaux) que je suis ne peut résister à l’idée de vous mettre devant vos propres contradictions :

    « nous nous retrouvons a 2 ans de la retraite et serons surendettés »

    « si nous étions très riches, nous n’aurions probablement pas opté pour ces derobien »

    Les bras m’en tombent doublement. Décidemment vous n’avez rien compris à l’investissement DeRobien. L’optimisation fiscale est précisément maximale dans ce cas… quand on sait pas compter on évite de jouer aux apprentis investisseurs, ça évite les déconvenues. En plus investir dans un bien a crédit (sur 9 mais plus probablement sur 12 ou 15 ans) à 2 ans de la retraite dans une optique de se constituer une épargne c’est limite risible. Votre vendeur vous a sans doute abusé, mais ça n’a pas du être très difficile… Avec un bon avocat ça doit être jouable à plaider !

    Quant à vos dernières remarques elles ont eut le mérite de me faire sourire ! Pourquoi les gens de votre entourage ne se permettraient pas de vous faire les mêmes remarques que moi ? Simplement parce qu’il ne gagnent pas autant d’argent que vous ? Belle mentalité… je pense que votre entourage est poli et évite de tirer sur l’ambulance c’est tout. Ce n’est pas mon cas, ne vous en déplaise.

    Dernier point : Je suis tellement de la gauche caviar que j’ai ma carte à l’UMP. Quant à mes dons aux oeuvres c’est la seule déduction qui figurent sur ma déclaration fiscale : je n’optimise pas UN centime de ce que je gagne via des procédés d’évasion fiscale, moi ! Dans ces conditions je pense être davantage en situation de donner des leçons.

  12. Post
    Author
    Michael

    Cette histoire des De robien me rappelle deux citations que chacun devrait connaître :
    – N’investissez que dans ce que vous comprenez,
    – N’investissez que l’argent que vous pouvez vous permettre de perdre.

    @LEJUSTEPRIXDESROBINADES : dans quel but avez vous investit dans du de robien ?
    Tout investissement doit rentrer dans une logique patrimoniale dont se fout complètement un vendeur (quelque soit le produit). Quelle était la votre ?

  13. Grandjean Fred

    APPEL A TEMOIGNAGESPublié par Grandjean le 4 August 2008 à 14 47 dans Témoignages

    Voir les Discussions

    Bonjour,

    A l’occasion de plusieurs visites de ce blog, j’ai lu vos avis . Vous évoquez vos problèmes, et qui me semblent mériter être portés à un niveau plus élevé… J’ai déjà échangé en privé avec certains d’entre vous, et qui déplorent un sentiment …d’immobilisme… ou bien fatalisme…?

    Je suis en charge d’un reportage, destiné à plusieurs émissions TV , sur la réalité actuelle de tout ce qui peut être lié aux produits défiscalisants .

    Afin de transmettre le plus fidèlement possible, à une large connaissance du grand public, le bilan complet des ces aménagements fiscaux, mal présentés parfois, mal maitrisés souvent, je sollicite vos témoignages écrits ou filmés afin de créditer au mieux l’existence et la dimension de votre problème.

    Manifestez vous spontanément je n’aurais pas le temps, ni l’humeur de faire de porte à porte.

    Pou ceux qui souhaiteraient éventuellement être interwievés et ( ou ) témoigner de leurs mésaventures sur un plateau de TV , en authentifiés ou en flouté, doivent se faire connaitre.

    Les titres traiterons :
    Les divers produits défiscalisants, avantages, inconvénients.
    Leurs dérives, leurs évolutions à ce jour, les comportements des promoteurs et des pouvoirs publiques face aux problèmes. Leurs actions
    Les produits packagés.
    Les zones, la qualité des biens. Les offres et les demandes locatives, les couts m².
    Les banques. Les crédits, les taux.
    Les assurances.Les prix de vente et du marché local.
    Les situations, les positions et les attentes des investisseurs
    Les éventuelles solutions
    La quantification des personnes atteintes défavorablement
    ( La prise en compte des chiffres ne pourra malheureusement être produite et validée publiquement que sur attestations certifiées de votre part, indépendamment de notre volonté.)
    Le but étant d’instruire au mieux ce dossier en restant honnète qu’un certain découpage aura lieu au montage. Cependant l’intégralité du dossier sera disponible sur le net en vidéo et commentaires. Un blog d’échange sera à disposition pour chaque émission.

    Une oportunité de vous exprimer et de vous faire reconnaître à plusieurs niveaux….

    Votre indiférence sera préjudiciable au bilan global et en faussera les résultats à minima et au détriment de l’ensemble des autres investisseurs dans votre cas….

    Je ne pourrais mener à bonne fin cette mission sans vous, d’autres m’attendent déjà.

    Merci de vos bonnes volontés.

    Fred Grandjean
    reporter indépendant

    [email protected]
    [email protected]

  14. Claudy Giroz Association Adim

    Avis de manifestation à Paris le 11 Octobre

    L’association ADIM organise une manifestation à Paris samedi 11 concernant les arnaques Robien. En application du décret-loi du 23 octobre 1935, je dois faire une déclaration préalable auprès de la Préfecture de Paris. Pour une raison d’organisation et de sécurité je dois connaître et déclarer le nombre prévu de manifestants.
    En conséquence je demande donc que les personnes souhaitant se rendre à cette manifestation où elles pourront s’exprimer par voix de banderoles et d’affiches (réalisées et payées par l’ADIM) d’envoyer sur ma messagerie personnelle leur intention de venir et le nombre de personnes les accompagnant [email protected] .
    Celles et ceux qui ont des suggestions à faire quand aux libellés des messages banderoles et affiches, je les remercie de me les faire parvenir par la même messagerie électronique ou par fax au 04 50 54 22 53.
    L’ADIM s’occupera d’en informer les médias pour couvrir l’évènement : télévision, journaux et magasines.
    En fonction du nombre de participants, l’ADIM envisage de louer des bus au départ de certaines villes.
    D’autres précisions : heure lieu trajet vous seront communiquées ultérieurement

    Cordialement
    Claudy Giroz

  15. Lesboules

    Franchement,les arguments développés par les pseudos arnaqués du robien relèvent de la cour de récréation,hallucinant !
    En fait,à leurs yeux tout ce qui brille est de l’or,et tout ce que ces vendeurs(peu scrupuleux certes,mais bizness is bizness,non?)leur ont promis,ils y ont cru !
    Ils ont oublié une fois de plus que les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent,et qu’on ne vit pas au pays des bisounours…
    Je crois bien que c’est la cupidité qui les a perdus,et pour ça on ne pourra pas les plaindre.
    Il faudra qu’ils assument leur stupidité,même si ça fait mal à l’égo !

  16. Pingback: Le Buzz Immobilier | La faillite du système Robien, en images et sur les blogs

  17. Pingback: Les robiens de la colère, 2 ans après | Devenir riche à votre manière

Ajouter un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.