Comment obtenir votre crédit immobilier pour un investissement locatif ?

Michael Ferrari Améliorer sa vie, Comment investir dans l'immobilier Laissez un commentaire

Luc et moi allons vous expliquer comment obtenir votre prêt immobilier pour un investissement locatif. D’ailleurs pour ceux qui ne le connaissent pas, il est intervenu dans plusieurs de mes séminaires. C’est un ancien conseiller bancaire. Il a des années d’expérience sur le financement immobilier. On a d’ailleurs créé une formation qui s’appelle « Financement Illimité ». L’idée, c’est de vous donner des éléments de repère sur comment obtenir un prêt immobilier ? Qu’est-ce qui est important au-delà du taux ou des garanties ?

Qu’est-ce que la banque prend en compte avant l’octroi d’un crédit immobilier ?

Luc, qu’est-ce qui pourrait aider les personnes qui regardent cette vidéo à obtenir plus facilement leurs prêts immobiliers ?

Il y a deux choses primordiales à comprendre, c’est que la banque est une entreprise. Elle est là pour faire de l’argent. Donc, quand elle doit financer un projet, il y a une approche à deux niveaux :

  • Le premier niveau, c’est l’accord en risque. Est-ce que le client va avoir la capacité à rembourser l’argent que la banque lui prête. Dans ces éléments-là, on aborde effectivement le taux d’endettement, mais pas uniquement. Il y a également le reste à vivre, la valorisation des biens, la valorisation locative et la valorisation du patrimoine net.
  • Après, il y a les différents statuts qui ne sont pas rédhibitoires, mais ce n’est pas parce qu’on n’a pas un CDI qu’on ne peut pas se faire financer par une banque par exemple.

Beaucoup de personnes se focalisent uniquement sur la partie « accord en risque » et pensent qu’ils ne sont pas finançables ; alors que bien souvent, ils le sont. Les raisons sont nombreuses. Soit, ils ne donnent pas tous les éléments à la banque, soit ils n’ont pas l’habitude de présenter leur dossier en le mettant en valeur. Et le conseiller, par manque d’expérience, ne sait pas non plus le mettre en valeur ou bien poser les bonnes questions qui pourraient venir améliorer la qualité du dossier et donc octroyer le financement.

Alors, qu’est-ce qui est rédhibitoire ?

Ce qui est compliqué, c’est lorsqu’on a un revenu qui est inférieur à un RSA ou bien lorsqu’on est fiché à la banque de France. Les autres options ne sont pas rédhibitoires.  J’ai déjà vu des personnes qui étaient au chômage se faire financer. J’ai déjà vu des personnes qui étaient auto-entrepreneurs, avec une activité inférieure à deux ans, se faire financer. La raison, c’est parce qu’il y a un élément qui est aussi prédominant, c’est le comportement bancaire.
Un client qui finalement n’est jamais à découvert, qui sait mettre de l’argent de côté et qui sait tout simplement montrer à la banque qu’il maîtrise ses dépenses et ses rentrées d’argent encourage la banque à l’accompagner sur des projets.

Qu’en est-il de l’aspect commercial du prêt ?

Maintenant, l’autre niveau, c’est l’aspect commercial, qui peut parfois venir faire dire à la banque : « non je ne vous accompagne pas. ». Pour capter de nouveaux clients, la banque utilise deux solutions :

  • la première, c’est de proposer des taux d’épargne rémunérés, des taux plus élevés que la concurrence (des super-livrets, les ventes à terme…) ;
  • la deuxième solution, c’est de proposer des taux sur les prêts immobiliers qui sont attractifs. Parce que les gens sont focalisés sur ce point : « je veux gagner 0,05 ou 01 sur mon taux et donc je choisis la banque qui a la meilleure offre ».

Il y a aussi une question qu’on se pose parfois : « est-ce qu’une banque gagne actuellement de l’argent, un peu ou pas du tout sur un prêt immobilier sec ? ».

La réponse est non, et ce, pour deux raisons :

  • les taux sont bas
  • et, la deuxième raison, c’est qu’elle prend en compte la casse. Il y a certains clients qui ne viennent pas rembourser leurs crédits. Pour la banque, il y a une provision en risque qui est réalisé.

Les banques ne gagnent donc pas d’argent. Et c’est encore pire pour des banques qui ont octroyé des prêts par le passé, sur lesquels les clients viennent renégocier. Pour les banques, c’est compliqué, parce qu’elles ont emprunté de l’argent à un taux qui était plus élevé et elles doivent refinancer un taux qui est donc moins élevé.

Quand la banque gagne-t-elle ?

Il faut avoir une vision d’ensemble sur le volume de tous les prêts. Sur un prêt individuel, elle gagne de l’argent, mais sur le volume, avec les défauts et les renégociations, la banque doit assumer le fait de l’avoir emprunté à 3 et d’être financé à 1,8. Donc, sur l’ensemble, ce n’est pas si évident que cela pour elle de gagner de l’argent. Ce n’est pas le produit sur lequel elle fait le plus de marges.

Donc, sur la partie commerciale, il faut savoir que la banque utilise ce qu’on appelle le produit net bancaire (PNB). Cela veut dire combien vous rapportez à la banque quand vous collaborez avec elle.

Demander un nouveau prêt, comment faire ?

Pour solliciter votre banque pour un nouveau prêt, la banque va vous demander ce que vous avez de côté. Elle va aussi établir votre situation : est-ce que vous êtes seul, marié, avec des enfants, sans enfant… ? Le but est pour la banque de projeter l’argent qu’elle va gagner sur vous. C’est sur cela qu’elle va gagner de l’argent.

Concrètement, cela veut dire que si moi en tant que client je prends l’assurance Propriétaire Non Occupant ou Bailleur chez la banque, je vais avoir un meilleur profil pour elle. Je vais bien évidemment lui rapporter de l’argent, et elle est prête à faire plus d’efforts pour moi puisque finalement je pèse dans le game, comme on dit. Il y a quand même des thématiques fortes aujourd’hui qui rapportent le plus d’argent à la banque : c’est les clients professionnels. Sur les particuliers, ce qui rapporte le plus d’argent à la banque, ce sont les assurances. Il y a la prévoyance décès ou les assurances groupées, comme les multirisques habitations, les mutuelles, les assurances voitures.

Ce qu’il faut retenir pour obtenir un prêt immobilier

En résumé, il y a plusieurs variables quand on veut obtenir un prêt immobilier. Il y a la partie risque avec les éléments évoqués tout à l’heure et il y a la partie commerciale ; ce que vous pouvez apporter à la banque. Cela peut vous aider à obtenir soit de meilleures conditions, soit obtenir un meilleur financement.

Ne refusez rien, mais n’acceptez rien sans l’avoir étudiée. Il n’y a pas de règle, la banque n’est pas systématiquement là pour vous forcer à prendre des choses. Il faut prendre le temps de les étudier. Il faut simplement trouver le juste milieu entre ce que vous voulez obtenir et ce que vous souhaitez investir. Et la priorité, c’est l’obtention de l’accord.

Le but, c’est de pouvoir obtenir du financement, du financement et encore du financement, pour réaliser plusieurs opérations immobilières rentables, développer son patrimoine et développer sa liberté financière.

 

Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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