Comment j’ai transformé un vieil appartement des années 70 en machine à cash passive avec une colocation

Michael Ferrari Colocation, Investissement immobilier 52 Commentaires

Cela fait un moment que je voulais vous parler d’un de mes projets. Ce n’est pas le plus fou, le plus rentable ou le plus cher. Mais ça reste une machine à cash passive avec une colocation

C’est juste un simple projet que tout le monde peut faire. Dans l’immobilier, même si vous avez un salaire dans la moyenne française de 1600 € par mois vous pouvez décrocher un financement et investir… à condition que vous soyez un bon gestionnaire.

Le livret A va paraître fade à côté. Ceci est un exemple de ce qui est possible de faire si on se bouge. C’est une colocation.

 

La machine à cash passive avec une colocation :

Il s’agit d’un appartement de 56m² dans une copropriété des années 70. L’ensemble n’est pas attrayant ni sexy.

Les charges de copropriétés sont de 1500 € par an.

Elles paraissent élevées mais elles incluent l’entretien mais surtout l’eau chaude et froide et le chauffage. Il n’y a pas d’ascenseur et nous sommes au deuxième étage.

Bon point pour mon projet donc, le chauffage n’est pas réglable dans l’appartement ce qui garantit le contrôle de ma facture EDF !

Les charges non imputables au locataire et qui resteront donc pour moi sont de 500 € par an. Le prix demandé, 96 000 € est un peu élevé pour son emplacement et son état. Après négociation, j’’obtiens 82 000 €.

La ville n’est pas important même si je sais que c’est l’excuse N°1 que l’on aime utiliser « c’est trop cher dans ma ville ». A 500 mètres de cet appartement on trouve la même surface pour 120 000 €. Cet exemple n’a pas pour but de vous dire que vous pouvez faire exactement la même chose. Vous devez toujours réaliser un projet cohérent avec votre situation et surtout négocier.

C’est une négociation correcte mais avec le recul, j’aurais pu avoir 3 à 5k€ de moins. Toujours facile après-coup !

Côté emplacement, c’est dans le centre-ville donc un excellent point même si l’immeuble et ce coin du centre-ville ne sont pas du tout attirant… ce qui justifie en partie le prix. Mais ce coin va s’améliorer : le tramway arrive dans quelques années.

L’objectif était simple : créer une colocation. Pour arriver à mes fins, j’ai vu une belle opportunité grâce à la cuisine.

Elle est grande et donc peut servir pour prendre le repas. Un espace attenant qui n’est pas considéré comme habitable de 3,5m² permet de créer du rangement pour alléger la cuisine.

L’appartement était configuré en 2 chambres. La rentabilité vient de la 3ème chambre.

Mais laquelle vous dites-vous ? J’ai transformé le salon en chambre. Pour cela, un artisan à fermé une partie de la double porte et il a évidemment rajouté une porte. « Mais tu ne crois pas qu’il faille un lieu de vie ? »

La question type est toujours celle du lieu de vie. Voici 2 raisons pour lesquelles je pense qu’il n’en faut pas :

  • Quand on est étudiant, chez qui on va pour se réunir voire faire la fête ? Chez celui qui a le plus de place. Et quoi de mieux que des colocs ? Donc pour la tranquillité des autres colocs, des voisins et la mienne : pas de grand salon
  • Ce n’est pas rentable

Les améliorations que je veux apporter :

Pour donner de la valeur à ce bien, j’ai vu plusieurs types d’améliorations.

  • Rénover les murs et les sols
  • Déplacer la machine à laver de la salle de bain car elle étouffe l’espace vers la cuisine
  • Transformer le salon en chambre
  • Rénover la salle de bain
  • Aménager le balcon
  • Refaire entièrement la cuisine et la moderniser (plaque électrique, lave-linge, lave-vaisselle, bar pour déjeuner)

Bon point : les huisseries sont récentes et n’ont pas besoin d’être changées.

Les travaux :

Pour la première fois j’avais décidé de m’impliquer personnellement dans les travaux. J’ai voulu prendre ce temps pour apprendre et voir le temps que cela me prend et le gain financier que je peux faire. J’ai eu 2 devis complémentaires :

  • Le premier pour peindre et entoiler le couloir et le salon qui étaient vraiment dans un état déplorable
  • Fermer le salon
  • Poser une cuisine moyen/haut de gamme (comprendre pas du Ikea / Leroy Merlin qui ne sont déjà pas mal du tout)
  • Refaire les sols dans la cuisine et la salle de bain
  • Changer la vasque de la salle de bain

14k€ : rénovations et cuisine / Sdb

L’autre devis concerne l’électricité et la plomberie.

Dans cet ancien appartement, le tableau bien qu’étant en sécurité, n’était pas équipé pour recevoir machine à laver, lave-vaisselle, plaque électrique puisqu’il faut une ligne dédiée.

Il faut donc tirer plusieurs lignes depuis le tableau et ajouter des prises pour pouvoir brancher les nouveaux équipements en suivant le nouveau plan de la cuisine.

De plus, la cuisine d’époque a une plomberie en plomb et ne possède pas le nombre d’arrivée d’eau et d’évacuation nécessaire, sans parler de l’impossibilité de poser une nouvelle cuisine sur l’installation existante.

1,6k€ : plomberie/électricité

3 à 4 k€ pour l’ameublement

  • Lit simple (même raison que pour l’espace commun, cela évite les invités qui restent et permet d’avoir plus d’espace dans les petites chambres)
  • Armoire, bureau, chaise de bureau, étagère, chevet, 2 lampes, tapis

Au total le budget rénovation et équipement était donc de 18 à 20 k€.

Financement :

Ma banque m’a proposé un prêt sur 15 ans à 1,45%, j’ai une mensualité de 640 €.

J’emprunte 101 635 €. Je n’ai pas cherché à obtenir 20 ans car je pense que je peux obtenir un cashflow satisfaisant.

La banque veut que je mette un peu de cash car j’ai trop d’encours (on approche des 7 chiffres chez eux…).

L’idée est simple : combien je dois encaisser pour être rentable ?

Hypothèse prudente : je loue chaque chambre 300 € charges comprises après observations des offres sur le marché.

J’obtiens 900 € de loyers charges comprises. Avec mon financement, j’ai donc (648/900 = 0,72) presque un écart de 30% entre ma mensualité et mon loyer. Cela veut dire que pour la banque c’est une opération blanche qui ne me coûte personnellement rien.

Il ne faut évidemment pas confondre ça avec la trésorerie opérationnelle mais c’est un point important pour pouvoir emprunter sans limites.

En réalité il faut évidemment calculer en ne prenant que les loyers nets de charges soit dans mon cas 750 €, ce qui est le minimum à viser. Côté vacances locative, je suis plutôt serein. J’ai loué la dernière chambre en 6 heures (publication de l’annonce, visite, confirmation).

Résumé de l’achat :

  • Prix du bien : 82 000 €
  • Frais de notaire : 4761 €
  • Frais d’agence : 5500 €
  • Rénovations et ameublement : 18 000 €
  • Prix total rénové : 110 261 €

Fiscalité :

Fiscalement je serais au régime LMNP car le bien sera loué en meublé. Je pourrais donc amortir tous mes frais d’acquisition et mes travaux. Parfait pour ne pas payer d’impôts sur mes loyers pendant de nombreuses années. Cette opération s’ajoutant à toutes les autres que je possède sous ce régime, elle viendra apporter ses revenus et ses amortissements au bilan qui sera fait en fin d’année.

Juridique :

La plus petite chambre étant de moins de 10 m², je n’ai pas le droit de faire des baux individuels. Bien entendu, la police des baux ne va pas débarquer chez moi pour ça surtout si les étudiants sont étrangers mais pour faire les choses bien, je ferai un bail commun sans clause de solidarité.

Mise en œuvre du projet :

Ayant fait l’acquisition en avril, je me suis laissé jusqu’à la rentrée pour tout faire tranquillement et expérimenter les travaux par moi-même.

J’ai demandé 6 mois de décalage de mon remboursement, je ne paye que 122 € par mois pendant 6 mois.

Ça me fera de la trésorerie vu que tout sera loué avant. Evidemment les travaux ont été terminés bien avant l’été !

Ce que j’ai décidé de faire : Le sol ne me plaisait pas du tout, j’ai donc choisi de le refaire entièrement.

Le hic, c’est que fait par un professionnel cela coûte assez cher car c’est surtout du temps. Il faudrait compter 5000 à 6000 € matériaux inclus. J’ai donc sélectionné un sol PVC passage intensif clipsable à 22 € / m². J’en ai eu pour 1100 € de matériaux. J’ai fait une partie de la pose et je me suis fait aidé pour le reste. Coût total 1300 €.

Il est pas beau mon sol ?

Dans les travaux prévus, j’ai aussi repris la partie salle de bain et de nombreuses peintures.

Les supports étant propres, il ne faut pas une grande technicité.

Et surtout, il faut adapter le niveau de finition au projet. Ici, ce sont des étudiants donc il n’est pas nécessaire de viser la perfection.

J’ai donc aussi décidé de laisser en l’état les murs et plafonds des 2 autres chambres.

En revanche, j’ai mis le paquet sur le fait de repeindre les portes, changer les poignées, et bien finir le sol en repeignant les plinthes et en posant des quarts-de-rond.

Côté décoration, j’ai choisi des choses plutôt simples mais modernes sans chercher trop loin.

La cuisine était solide et aurait pu durer encore 200 ans !   

Les surprises :

Chaque chantier apporte son lot de surprise. Les bonnes et les moins bonnes. Les bonnes :

  • L’appartement est sain, les murs sont droits, la fibre est déjà posée, parfait pour internet que je prends à ma charge. J’installe une prise dans l’entrée pour y mettre la box

Les moins bonnes :

  • Le câblage électrique est farfelu. Aucune couleur ne correspond (le fil est bleu derrière l’interrupteur et devient marron au niveau de l’ampoule qu’il commande). Les interrupteurs du salon coupent l’éclairage des chambres du fond. Une partie des prises est en série.
  • Le mur entre la cuisine et la salle de bain est fin, en installant un meuble haut dans la cuisine l’artisan a légèrement cassé un carreau dans la salle de bain
  • Après avoir fini l’encollage de la toile et les peintures, je subis un petit dégât des eaux. Heureusement l’assurance m’a indemnisé pour tout faire refaire.
  • La coordination des 2 intervenants a été compliquée, j’ai perdu au moins 3 semaines à cause de ça. Je me suis retrouvé comme chef de chantier, je n’étais pas prêt.
  • La cuisine était massive : plan de travail en béton armé, dalle en béton. Marteau piqueur obligatoire. Nous avons sorti 400 kg de déchets.

 

La mise en location :

Une annonce sur le bon coin. De belles photos. Un texte clair. J’ai reçu des dizaines de demandes. Tout était loué en quelques jours.

Loyer total : 1070 € La prochaine fois, j’augmenterai le loyer !

Le résultat :

Visite en vidéo (presque fini!):

Bilan :

En faisant moi-même une partie des travaux et en étant sur le terrain, j’ai pu réduire la facture et avoir un meilleur résultat mais au prix de pas mal de temps.

J’estime avoir économisé 6 à 7000 €.

Ce n’est évidemment pas une approche adaptée à ma situation pour la suite des projets.

Mais cela m’a permis de beaucoup apprendre sur les matériaux, certains réflexes, l’organisation du chantier et cela me servira par la suite.

  • Le projet au total m’a donc coûté 16 k€ en travaux et ameublement pour un résultat plus poussé (sols entièrement refaits…).
  • La banque m’a prêté 101 365 €, j’ai dépensé 108 261 €. J’ai donc sorti de ma poche 6896 € pour ce projet. Une grande première 🙂
  • J’aurais pu davantage réduire le poste travaux en optimisant d’autres points du chantier (gain de 2 à 4k€).
  • J’ai loué les 3 chambres pour 1070 €. Je suis donc bien au-delà de mon objectif de rentabilité.

Côté gestion, c’est calme. Les locataires restent au moins pour une année scolaire. Il faut simplement éviter ceux qui partent en stage au bout de 6 mois.

A l’avenir, le colocataire de référence fera visiter à ma place et me donnera son feu vert sur le candidat, je validerai la partie administrative.

Côté cashflow :

Loyers Charges comprises : 1070 €

Dépenses :

  • Assurance : 7,5 €
  • Charges de copropriété : 150 €
  • Internet : 15 €
  • Électricité : 30 €
  • Taxe foncière : 42 €
  • Mensualité : 640 €

Total : 884,5 €

Il me reste donc 185,5 € par mois.

Pas d’impôt grâce à l’amortissement, je vous passe les calculs.

L’opération n’est pas exceptionnelle mais c’était un test pour moi. Voir ce qu’un simple appartement bien rénové avec un usage différent pourrait donner. Créer une machine à cash passive avec une colocation pas à pas.

L’idée est surtout de vous montrer que vous DEVEZ avoir des loyers bien supérieurs à votre mensualité juste pour au moins que le projet se paye tout seul.

Si je me contentais d’avoir 650 € de loyers (calcul d’agent immobilier), ce projet ne serait pas du tout viable.

Les chiffres sont réels et réalistes. Des dépenses seront évidemment à prévoir soit au niveau de la copropriété, soit au niveau de l’appartement ce qui viendra utiliser une partie du cashflow.

Rappel : détenir un bien coûte forcément de l’argent sur la durée pour entretenir et rénover.

Je pourrais augmenter un peu mon forfait de charges ou même mon loyer vu la facilité avec laquelle j’ai loué chaque chambre (des dizaines de demandes reçues) et ainsi avoir plus de marge de sécurité. Je dois bien pouvoir avoir 100 ou 150 € de plus par mois.

Et en faisant une grosse, grosse optimisation sur l’achat, j’aurais pu tirer encore plus de cashflow. Probablement 350/400 € de cashflow par mois.

Mais on apprend tout le temps. De tout le monde.

Au début vous devez viser le plus gros cashflow possible. Pour moi, c’est juste un appartement de plus, je n’ai pas besoin de ces revenus mais si vous démarrez vous devez être super optimisé. D’où l’importance de savoir ce que vous faites !

Mais même. Même si cet appartement vous coûte 500 € par an. C’est toujours mieux d’investir ces 500 € dans un bien… et d’avoir un appartement à la fin que de ne rien faire.

N’importe qui peut faire ça. N’importe qui peut acquérir 2, 3 ou 4 appartements.

Et se faire un petit patrimoine de 400 ou 500 k€ avec le temps.

Si vous voulez rejoindre l’élite des investisseurs et réussir votre investissement locatif, vous serez peut-être intéressé par ce que j’ai ici.

Commentaires 52

  1. Excellent compte rendu dont je m’inspire pleinement.
    Je viens d acquérir un bien des années 70 à rénover entièrement.
    J’espère un cash flou de 100 euros/mois si je n’ai pas de surprise!
    Merci à toi

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  2. J’ai fait le même projet que toi dans la même ville
    Et je te confirme qu’on peut avoir des meilleurs loyers
    Faudrait qu’on se rencontre 😉 pour en discuter

        1. J’ai également fait une colocation dans la même ville. Un week-end m’a suffit pour louer les 3 chambres. Je serai ravi d’en discuter avec toi, et également avec Michael.

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  3. Merci pour cet exemple , n’ayant pas de connaissance pour la colocation et ayant des à priori négatifs sur les appartements des années 70 , c’est rassurant et motivant d’avoir de bonnes explications transparentes !

  4. Bonjour Michael,
    C’est un beau projet, bien détaillé et bien documenté avec les photos et la vidéo. Très inspirant, merci pour ce reportage.

    Je suis tout à fait d’accord avec toi sur les travaux, pour l’avoir fait également: j’ai économisé de l’argent mais cela m’a pris pas mal de temps. En revanche, ça permet de savoir exactement ce que représentent les travaux en temps et en quantité de travail. Pour les investissements suivants, j’ai tout délégué à des pros: plus coûteux mais aussi nettement plus rapide.

  5. Merci de cet exemple intéressant. Ce qui me gêne toujours c’est l’absence d’une pièce commune. Comment est-ce que tu as fais pour définir les loyers des différentes chambres? Est-ce que c’est au prorata de l’espace?

    J’ai moi même commencé cette année par un studio de 1968 avec garage (que je loue à part) sur Strasbourg.
    Je l’ai rénové sans faire appel aux artisans pour me donner une idée de l’ampleur des travaux et surtout de connaître leur valeur et estimer le coût au plus juste. C’est une expérience pour les opérations à venir.

    Je me retrouve avec un cash flow positif de 80€ par mois.

  6. Bonjour Mickaël, c’est très motivant de lire ce genre d’articles. C’est grâce à des personnes comme toi que l’on ose franchir le pas ! Dans ton article tu nous dis « pas d’impôts je vous passe les calculs ». Peux tu justement revenir sur la fiscalité pour cet investissement ? Merci à toi.

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      1. Bonjour,

        Mais cela signifie régime réel alors, non ?
        Cela semble compliqué à calculer seul… faites-vous appel à un comptable ? Il me semble que les frais générés sont également déductibles… Ou connaissez-vous des sources qui donnent les infos sur la façon de calculer tout ça (pas simple à trouver, des sources détaillées pour apprendre à calculer les amortissements, ce qui est réellement déductible, etc) ?

        Merci par avance.

  7. Bonjour Michael, je te suis depuis un certain temps et tiens a te remercier pour tes précieux articles et conseils. Par contre étant voisin Belge je me demandais si tu n avais pas un contact tel que toi mais sur la Belgique ? Grand merci pour ton retour q

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      1. Si si, la ville a beaucoup d’importance.Sur Paris , un tel cash-flow est impossible.A Bordeaux non plus
        En revanche, j’ai acheté 4 chambres de bonne dans le 16éme à Paris, il y a un peu plus de 10 ans.Et j’en ai revendu 2 récemment avec une plus-value de 30%.Mais cash flow négatif pendant toute la durée de leur location

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  8. Y a t’il un four?
    Quelle est la ville et le nombre d’habitants car c’est une idée qui m’intéresse pour faire ça dans ma ville?

    Merci 😉

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      Non pas de four. + 100 000 habitants. C’est étudiant surtout.
      Je ne donne pas la ville car sinon tous les gens qui doutent d’eux vont trouver une excuse toute faite pour justifier leur inaction.

  9. Très intéressant, j’ai fait la même chose pour un F2 dans lequel j’ai convertit le salon en chambre. La cuisine est située entre les deux pièces qui sont des chambres. La cuisine est suffisamment spacieuse pour y manger à plusieurs, et les chambres sont grandes et font plus ou moins la même taille. Tout a été refait à neuf également et j’ai tout meublé.

    Résultat, Cash-flow très positif et locataires satisfaits.

    Julien du site Dev-Perso

  10. Bonjour Mickaël,

    Ton exemple me parle bcp. Avrc mon conjoint on tente d’acheter un appartement sur banlieue parisienne. Un F3 avec possibilité d’une3e chambre. Le bien a été Négocié à 117 000€.

    On veut louer à la chambre 495€ pour 2 chambres et la plus grande à 500€. Les charges de copropriété sont à 3048€/an taxe foncière 1320€

    Penses tu que ce projet est viable ? Sachant qu’il faut mettre un mur pour créer la 3e chambre, refaire la cuisine car vieillotte + meubles. Le salon est grand avec terrasse.

    L’agent immo nous propose une mensualité de 585€ et sans les travaux stp! Hors nous avions prévu max une mensualité de 500-525€ travaux inclus financement à 110%

    Qu’est ce que tu en penses ?
    Merci pour ton retour

    Corinne

    1. Bjr Corinne,

      ton projet me semble viable mais il faudrait avoir une idée plus précise du montant des travaux.
      Tu peux mandater un courtier en travaux pour faire une évaluation et caler ensuite les chiffres de ton projet.

      A vu de nez, pour faire une bonne opé, il faudrait être autour de 700 € de mensualité et au pire ne pas dépasser 880 €/mois.

  11. bonjour mickael, un lit une place est suffisant pour de la coloc et
    la coloc est mieux de le faire avec un appartement comme tu l’a fait
    ou une maison est très bien également, merci

    1. la taille du lit dépend de ton locataire idéal (étudiant, jeune travailleur, senior,…). Si tu vises les étudiants un petit lit est suffisant pour limiter les couples. Supprimer le salon permet aussi de limiter les apéros et autres fiestas. Si tu vises un public plus haut de gamme l’équipement sera évidemment en conséquence…

      1. bonjour mike de revenumassif.fr, merci pour ta réponse apporter au sujet des lits,
        oui c’est vrai que des lits 1 place pour des étudiants cela suffit, par contre appartement ou
        maison tu ma pas dit, et pour les baux, chambre de moins de 14m2 bail collectif, c’est à dire le même pour tout le monde, c’est quoi avec ou sans clause de solidarité, merci mike

    2. Maison ou appart peu importe. Tout dépend du projet, des chiffres et des locataires visés.
      Les maisons sont très appréciées surtout quand on vise un public plus âgés et on maîtrise mieux les charges. Mais les maisons sont souvent plus chères.

  12. Bien vu pour ce projet intéressant! Très belle déco, soignée et mise en valeur par de belles photos. Oui la colocation est un levier qui marche à conditions de respecter scrupuleusement toutes les précautions d’usages.

  13. Bonjour Mickaël,

    Merci pour cet excellent article qui est très bien documenté .

    Peux-tu me dire quel doit être la surface minimum des chambres pour pouvoir faire des baux individuels ? J’ai cru comprendre que l’on ne prenait pas en compte les parties commune dans le calcul de la surface.
    Autre point, avec un bail commun sans clause de solidarité un locataire peut-il prétendre à l’APL ?

    D’avance merci pour tes réponses.

    1. pour faire des baux individuel, la surface d’une chambre doit être de 14 m2 minimum.

      La solution est donc de faire un bail collectif avec ou sans clause de solidarité. Dans ce cas, la taille mini de la chambre doit être de 9 m2.

      Le locataire peut prétendre aux apl en colocation

  14. Bonjour,

    Le projet est intéressant mais il ne prend pas en compte de période de vacance qd les étudiants terminent l’année et avant la rentrée des suivants ? 2 – 3 mois de loyer à perdre non ? Du coup, le cash flow semble bien optimiste…

    Qu’en est-il vraiment ?

      1. pas convaincu, la location courte durée demande une autre organisation qui entraine des couts et l’idée des jeunes actifs qui souhaitent partager un appart avec des étudiants qui n’ont pas forcément le même rythme me parait pas évidente.

        Du coup, quelqu’un a l’expérience de la location d’un appart en colocation en ce qui concerne la période estivale ?

  15. ah oui kuhn, excellente question, par rapport aux mois de vacances d’été par exemple,
    j’attends avec impatience la réponse de mickael, se serait bien, puisque que c’est sont appart

  16. mike, admettons tu loue à des étudiants, et admettons qu’un étudiant reste pendant la période
    juillet, août, la location courte durée me semble compromis, j’y avais pas penser, je voulais faire de la coloc, j’ai un studio en loc saisonnière, mais l’été si un étudiant reste, tu peux louer en loc saisonnière, tu loue 3 chambres, et 1 reste, tu peux pas relouer les 2 autres, car en loc saisonnière, ils vont pas vouloir partager la maison avec 1 étudiant, c’est chaud, explique, et au fait tu te fait le porte parole de mickael

    1. il suffit de faire un bail étudiant de 9 mois. Je ne sais pas par contre si on peut le faire dans le cadre d’un collectif.
      Le plus simple et le plus souple c’est de le reproposer à la location. Si le bien est de qualité il trouvera un locataire.
      Il y a aussi des étudiants qui ne veulent pas lacher leur logement l’été car ils savent qu’ils trouveront difficilement mieux. Donc il est nécessaire de bien travailler ses prestations dans ce sens.

  17. Bonjour,
    Je vous suis depuis des années et c’est la première fois que je vous écrit ,je fais de l’immobilier en Algérie achat /vente/rénovation et je voudrai acquérir un petit appartement en auto financement ,,,les banques françaises ne veulent pas m’ouvrir un compte » étranger  » pour injecter de l’argent et démarrer l’aventure de l’immobilier en France…pouvez vous m’aider…

  18. Bonjour,
    Article très intéressant!
    Cependant, je n’ai pas bien compris pourquoi tu ne payes pas d’impôt?
    Car s’il y a possibilité de ne pas payer d’impôt, ça devient beaucoup plus simple d’avoir un cashflow positif.

    1. oui c’est plus simple de faire du cash flow sans impots et taxes…

      Dans ce projet on fait de la location en LMNP.

      Le meublé étant une activité commerciale, il est nécessaire de déclarer ces revenus en BIC et non en foncier.

      Dans le cadre du BIC on peut profiter du régime du microBIC (abattement de 50 % sur les revenus déclarés) ou le régime réel.

      Ici Michael a fait le choix du régime réel plus compliqué à mettre en place mais bien plus intéressant…
      On peut alors déduire toutes les charges (même les frais d’agent immo,…) et amortir le bien comme une machine dans une entreprises.
      Avec toutes ces charges déductibles, on en vient à ne plus payer de fiscalité pendant plusieurs années.

  19. Bonjour,

    Je suis en train d’acheter un appartement pour le louer en colocation et je ne maîtrise pas complètement les spécificité des baux, baux individuels, bail collectifs avec ou sans clause de solidarité.

    Auriez-vous un article ou autre à me conseiller sur cette question ?

    Merci :).

  20. Slt Michael,

    Je suis entrain d’acheté un immeuble et j’ai 10, enfin, 9 appartements (puisque j’en supprime un pour créer des parties communes).
    Je vais les meublés. Je pense avoir trouvé une sté qui peut me rendre ce genre de service. Genre, je lui donne un chèque et elle meuble l’appart.

    Comment procèdes-tu, tu t’es fait un listing des meubles à avoir dans un appart genre :
    – machine à laver, table, chaises, canapé, lit etc. ? et tu répliques à chaque projet ou tu fais appelle à une sté par exemple ?

    Merci.

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