Comment investir dans l’immobilier sans payer d’impôts ?

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Faire des économies, Gérer et épargner, Stratégie et Fiscalité 2 Commentaires

 

Créer un patrimoine immobilier représente un investissement incontournable pour se créer des revenus supplémentaires. Mais pour éviter d’exploser votre taux d’imposition, il est important de trouver une solution adaptée à votre situation. Pour investir dans l’immobilier sans payer d’impôts, voici trois options à explorer.

#1 – Acquérir en nom propre et créer un déficit foncier

La première solution qui vous permettra d’investir dans la pierre en nom propre sans payer d’impôt consiste à acquérir des biens anciens. Acheter une maison ancienne ou un appartement ancien voué à une location nue vous permet de créer des travaux. Dans le cadre de votre investissement immobilier, la déclaration réelle vous permet de créer un déficit foncier relatif aux travaux.

Le coût de ces travaux de rénovation à hauteur de 10 700 € seront déduits de vos revenus locatifs/fonciers. Les travaux excédant ce seuil seront reportables d’année en année. Ce qui mécaniquement vous permet de réduire à chaque fois l’imposition sur vos revenus fonciers.

La création de déficit repose sur une déduction fiscale directement sur vos revenus locatifs. Ce mécanisme vous permet de piloter la durée du déficit foncier. Pour entretenir ce déficit, il est préconisé de réinvestir dans de nouveaux projets au bout de deux ou trois ans. Pour rappel, l’investissement en nom propre peut être réalisé à plusieurs, entre mari et femme, en indivision, etc.

#2 – Investir dans des SCI IS (imposition sur les sociétés)

Votre seconde alternative d’investissement dans l’immobilier sans payer d’impôt, consiste à placer votre capital dans des SCI (sociétés civiles immobilières) à l’imposition sur des sociétés (IS). Dans ce deuxième cas, vous investissez au nom d’une personne morale et non en nom propre.

La SCI étant entièrement détachée de votre foyer, les revenus fonciers générés par le bien ne sont pas pris en compte dans votre assiette fiscale. En effet, les revenus locatifs sont soumis à l’imposition sur les sociétés. Ils n’affectent donc pas votre avis d’imposition à titre personnel. Cette solution s’adresse aux contribuables situés dans des tranches marginales assez élevées, à partir de 30 %.

D’ailleurs vous évitez d’une part d’être fortement fiscalisé sur les loyers encaissés. Ce qui vous permet de développer votre patrimoine grâce à une imposition allégée. D’autre part, cet investissement n’intègre pas directement votre taux d’endettement. Pour aller plus loin, optez pour la revente à titre personnel des biens acquis à une SCI, tout en restant propriétaire.

#3 – Investir à travers la loi des finances

Enfin, l’investissement immobilier à travers la loi des finances s’avère avantageux en matière d’imposition. Avec la loi Pinel, l’investisseur bénéficie d’un abattement proportionnel à la durée de location, sur un placement maximum de 300 000 €. Cet avantage fiscal s’élève à 12 % du prix de l’investissement pour 6 ans de location. Il passe à 18 % et 21 % respectivement pour des durées de 9 et 12 ans.

Concrètement, investir via la loi Pinel repose sur l’acquisition de biens neufs ou à rénover dans des zones ciblées. Les avantages fiscaux reposent sur la durée de location du bien. Par ailleurs, cette démarche donne accès à une meilleure maîtrise du coût d’investissement. A cette réduction d’impôt intéressante s’ajoute la valorisation du bien.

 

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Commentaires 2

  1. Un grand merci pour cet article. Pour ma part j’ai commencé à investir dans l’immobilier en nom propre. Il s’agissait de 2 appartements sans travaux et déjà loués. Donc pour defiscaliser c’était compliqué mais bon ma tranche d’impôt me permettait de ne pas en payer bien que mes 2 appartements génèrent 400€ de cash-flow net.
    Pour ne pas me faire avoir sur les prochaines acquisitions, j’ai décidé de créer une SASU à l’is. Tu en penses quoi ?
    Merci pour ta réponse !
    Et n’hésite pas à visiter mon blog
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    Cela me ferait plaisir que tu me donnes ton avis !

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