Bulle immobilière : le point sur le cataclysme à venir

Michael Ferrari Investir en bourse et dividendes, Investissement immobilier 10 Commentaires

Night Shot
photo credit: VisitMyLuxuryHome.com

Les mauvaises nouvelles économiques affluent. Les constructeurs automobiles mettent au chômage technique leurs équipes, des sous-traitant mettent la clé sous la porte, bref le climat se dégrade.

Mais alors que fait l’immobilier ? Après mon article intitulé « Bulle immobilière, le point complet sur la situation » qui date de septembre, de l’eau a coulé sous les ponts. Je me devais de faire une mise à jour conséquente et les nouvelles ne sont pas réjouissantes.

Pour faire un voyage dans le temps voir « Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer » et « Immobilier 2008 : Est-ce le bon moment d’acheter ? » tous deux publiés en janvier 2008.

Le bon, la brute et le truand

Country & Western Gentleman
photo credit: Michelle Jones UK

Atterrissage en douceur, atterrissage en douceur… ils n’ont que ces mots à la bouche. Qui ça ? Les professionnels de l’immobilier. Quoi qu’en ce moment, c’est plutôt la soupe à la grimace. Malgré l’annonce du président de la république pour soutenir l’immobilier neuf par le doublement du prêt à taux zéro, les dés sont jetés. Lorsque vous êtes pris en otage, vous n’arrivez plus à être très créatifs. C’est malheureusement le cas du secteur. Ainsi, on retrouve dans toutes les interviews les habituelles ritournelles. Mais heureusement, le micro est de plus en plus tendu vers ceux qui savent :

Dans une récente interview sur Capital.fr, Jean-pierre Petit chef économiste chez Exane BNP Paribas, parle d’une baisse des prix de 30 à 40% en 5 ans. Il est connu pour avoir annoncé l’arrivée de la crise de l’immobilier depuis 2005. Remarquez que l’OCDE avait annoncé la même année que « l’immobilier connait un cycle d’augmentation sans précédent« .

Je vous rappelle que Friggit annonçait au mois d’août une baisse de 35% en 6 ans.

Alors, alors qu’en est-il réellement ? Pourquoi est-ce qu’on entend encore des arguments comme « si l’on arrête de construire maintenant il aura une pénurie de logements en 2011 ».

Dans leur appel à Nicolas Sarkozy, les professionnels du BTP parlent d’un manque de logement, là maintenant tout de suite.

Mais alors, dans système économique assez libre, pourquoi la loi de l’offre et de la demande ne s’applique-t-elle pas à l’immobilier ? S’il manque des logements, pourquoi est-ce que les prix ne continuent pas de monter ou juste de stagner ?

J’ai bien ma petite idée là-dessus !

En fait, on confond souvent la demande en logement et la demande en logement « à prix raisonnables ».

Cela n’empêche des villes comme Tarbes, Rodez, Castres, Villefranche-sur-saone d’être totalement surchargées en logements.

J’ai vu des articles parlant d’un manque de locataires. Certains locataires négocient même sérieusement leur loyer.

Qui souffre le plus dans cette triste histoire ? Nos chers petits agents immobiliers. Pour eux, c’est plutôt l’atterrissage en douleur quand ils n’ont pas mis la clé sous la porte. Le nombre d’agence diminue très sérieusement. Ce n’est qu’un juste retour à la normale après avoir vu l’arrivée sur le marché de nombreux agents voulant tirer parti des prix fous de l’immobilier entre 2000 et 2007.

Alors, que reste-t-il ? Paris ? Attention quand même, le Figaro annonce que « même à Paris les prix baissent ».

Je vous invite à jete aussi un oeil au niveau des prix mesuré par l’OCDE – House Price Ratios (xls). Sur la première feuille on y voit la rapport entre prix à l’achat et à location. L’Espagne est championne (félicitations) à 190, la France fait un honorable 160 et les USA ne sont qu’à 130. Faut-il en conclure que la situation est plus grave en Europe qu’aux USA ? hum.

Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, les Echos parlent de la crainte des « propriétaires-bailleurs face à l’explosion des taxes foncières ». Avec des situations très disparates :

Les augmentations de taux de taxe foncière les plus fortes, entre 2003 et 2008, ont été le fait des Bouches-du-Rhône (+79,64%), de la Vienne (+31,20%), du Pas-de-Calais (+28,10%) alors que douze départements (dont les Alpes-Maritimes, la Haute-Savoie et la Seine-Maritime) ne pratiquaient aucune modification du taux.
Parmi les 30 premières villes françaises, c’est Brest qui décroche la palme de la plus forte hausse (+55,98%) loin devant Reims (+40,87%) et Marseille (+13,16%).

Si vous voulez savoir ce que vont raconter les journalistes dans les prochains mois, allez consulter gratuitement les archives des Echos. Le passé, c’est l’avenir.

En Angleterre, BBC NEWS dans un article du 4 décembre parle de sur site d’une baisse de 15 à 20% depuis le point le plus haut. Et oui, ce pays qu’on nous vendait comme la preuve que l’immobilier ne peut que monter et donc, comme tous ceux qui ont fait des excès, en train de chuter… jusqu’où ? La tribune parle aussi d’une chute record des prix de l’immobilier en Angleterre.

garden variety storm
photo credit: nalilo

Le mot de la fin :

Encore une fois, le désir d’être propriétaire ne doit pas vous faire prendre de décisions inconsidérées. Le marché de l’immobilier entre dans un marasme sans nom. La crise financière va poser un joli glacage sur ce beau gâteau et tout le monde va déguster.

Je tiens donc à remercier, sincérement, les USA d’avoir autant déconné sur l’immobilier chez eux. C’est un peu de là que tout est parti et ils nous ont fait gagner un ou deux ans.

Je tiens aussi à remercier nos amis, les agents immobiliers, dont le professionalisme (de 90% d’entre eux) n’à d’égal que la chance que Mikael Vendetta possède un QI supérieur au zéro absolu (qui est quand même à -270). Il va y avoir beaucoup de Porshe Cayenne sur le marché de l’occasion en cette fin d’année et finalement c’est peut être bon pour la planète ce krach ?

Je vous prédis un phénomène extraordinaire : l’envolée massive de plus-values immobilières !

Commentaires 10

  1. hanbeeloo

    bonjour Mickael
    article très intéressant.
    Toutefois, n’y vas tu pas un peu fort quand tu prédis un « marasme sans nom »? dans le neuf peut-être. Il serait utile de distinguer le neuf et l’ancien.
    Que ça monte ou que ça baisse, c’est le locataire qui paye le remboursement du prêt. seule crainte à avoir : faire moins de plus values. D’ailleurs, peux tu détailler le sous entendu de ta dernière phrase sur les plus values immobilières?
    et toi, personnellement, tu loues ou tu as acheté?
    A quand un petit billet sur Berlin?

  2. Post
    Author
    Michael

    Bonjour,

    Pour distinguer le neuf de l’ancien ? Les 2 marchés sont très liés.
    Avec les difficultés économiques, les défauts de paiements des locataires augmentent et ce n’est pas un risque à négliger lors d’un investissement locatif.

    Dans ma dernière phrase, je veux simplement dire que lorsqu’on achète un bien, on compte sur la montée des prix pour pouvoir acheter plus grand avec la plus-value réalisée sur la futur vente. Avec le krack annoncé, les plus-values vont disparaître : c’est la negative equity. Beaucoup de gens vont devoir revendre leur bien à un prix inférieur au prix d’achat et donc l’argent de la vente ne permettra pas de rembourser le crédit.
    Les ventes non désirées (chômage, décès, mutation, divorce) représentent environ 30 à 40% des transactions.

    Heureux locataire pour l’instant.

    Berlin bientôt 😉

  3. hanbeeloo

    @ Mickael
    si tu cibles tes locataires en faisant de la location meublée haut de gamme, tu réduis fortement les impayés. En 10 ans, je n’en ai jamais eu. Mais on ne sait jamais. restons prudent.
    Au bout de 10, 12 ou 15 ans, lorsque tes locataires ont très largement financé ton opération, tu n’es pas obligé d’acheter plus grand. Tu peux tout simplement placer le produit de la vente du bien sur une assurance vie par exemple. Même si les prix ont stagné ou baissé, c’est quand même une somme qui a été financé par les locataires.
    Parenthèse :
    j’ai toujours soigné mes locataires, ils sont aux petits oignons avec moi. J’ai l’impression de réellement leur rendre un service en leur proposant un bien au dessus de la moyenne.
    Bref, je pense que ton analyse manque quelque peu d’ouverture. Tu sembles t’arcbouter sur les faiblesses d’un système qui présente malgré tout de réels avantages.
    Bien entendu je ne parle pas de la résidence principale mais d’investissements locatifs.

  4. Immo_bile

    Ancien vendeur, nouvel acheteur… J’ai vendu mon bien (maison de 250 m² de 1993 à Angers) estimé à 380 k€ net vendeur en octobre 2006 vendu 220 k€ en mai 2008. Aujourd’hui je cours des agences immobilières qui me proposent des biens 100m² inhabitables de 1984 pour 250 K€. On me dit que c’est le prix du marché ? Ces biens sont à vendre depuis plus de 8 mois, s’ils étaient au prix du marché ils devraient être vendus… Aujourd’hui le prix du marché c’est quoi ? Une maison ça coûtait combien 1984 ? En 1993 j’avais fait construire pour 180 K€ puis j’ai fait aménager la cuisine et la salle d’eau… à 210 K€ je récupère presque mes intérêts, et j’ai été logé pendant 15 ans… Si j’applique ce système de calcul je dois proposer combien pour cette maison de 1984 ??? J’ai vendu mon bien à un prix me semble t-il normal, et j’entends acheter à un prix normal… Pour l’instant je reste immobile

  5. Post
    Author
    Michael

    @hanbeeloo : Je parle surtout de l’achat pour se loger. Ce que fait la majorité des gens c’est de compter sur la plus-value de la revente pour acheter plus grand tous les 5 ou 10 ans.
    Je partage tout à fait ton avis sur le fait que l’investissement locatif haut de gamme est plus stable. En plus tu sembles vraiment vouloir fournir un bon service, ça aide énormément !

    @immo_bile : vous exprimez exactement ce qui risque d’arriver à ceux qui ont acheté sur 2004-2008 : dans 10 ans le prix de revente risque de ne pas permettre de racheter un bien supérieur (plus grand, mieux placé…).
    1993, la bulle précédente venait d’exploser.

    Le prix du marché n’existe pas. Il évolue en permanence. Le prix du marché, c’est ce qu’est prêt à mettre un acheteur fonction de la vitesse à laquelle doit vendre un propriétaire.

  6. Boris

    Je vis en Angleterre depuis 4 ans. Je ne suis ni a Londres ni dans sa proche banlieue donc je qualifirai ce que j’ai constate recemment de moyenne quand a la flambee des prix ici.
    Je suis locataire d’une maison evaluee debut 2008 a £250k (4 chambres – detached et environnement agreable mais pas un truc enorme non plus). Il y a 2 semaines un site qui recense les transactions immobilieres rue par rue a donner les prix avant 2000. En 1997, cette maison a ete achete £97k (par les proprio actuels). Soit en 10 ans pile (car fin 2007 etait au plus haut de la valeur) il y a eu un multiple de 2,5. Je reste persuade que tout cycle economique voit ses gains a un moment donné compensés par des pertes en fin de cycle.

    Il ne faut pas oublier que les banques francaises (je ne connais que cet exemple) ont maintenu artificiellement la demande en ne mettant sur le marche qu’au compte goutte son parc immobilier. Elles restent a mon avis encore tres riches de ce point de vue et completement responsables des abus ayant pousse les gens a des endettements non raisonnables.

    L’apat du gain a fait que le marche de l’immobilier a ete pourri par bien des gens sans aucun scrupule mais c’est rien a cote de ceux qui y ont investi en masse apres 2001 et les dotcom. On ajoute a cela la speculation sur le petrole qui a suivi et enfin sur les matieres premieres (cuivre/acier vers 2004 qui ont vu leurs prix exploses) pour achever la recherche du gain a outrance avec la nourriture (riz, ble, lait etc).

    Le plus evident des indicateurs de tout le malaise de ce systeme c’est bien les plans de relance tous plus ridiculent les uns que les autres… Ici, ils veulent baisser la TVA de 2.5 points ce a quoi la BBC c’est empresse de faire un petit etat des economies realisees avec une telle baisse et on constate que c’est ridicule. Par contre c’est inquietant pour l’etat pour qui 2.5 points en moins va reduire le budget donc a terme reduire son efficacite mais bon… il semble que le bon sens ne soit pas dans le monde de nos dirigeants qui ont deja bien engraisses les fat cats de la finance de maniere odieuse mais il semble que l’attitude actuelle soit au dedin des tres tres riches face au reste du monde.

    Bon courage a tous pour 2009 en souhaitant que l’ajustement ne se fasse pas de maniere trop brutale.

    Boris

  7. phil

    voilà, je suis de Belgique pas de Bruxelles, et je pense que chez nous, nous sommes aussi confronté à la baisse d’environt15à 20% (peut être plus dans un avenir proche),du prix demandé par un propriétaire vendeur mais ne pas oublier la différence des sous secteurs immobilliers de bureaux,privé,de rapports,commercial, et ces sous secteurs réagiront différemment selon l’offre et la demande,et selon la solvabilité des futurs propriétaires acquéreurs pour lesquels les conditions d’octroi de prêts hypothécaire seront plus stricts avec un apports de fonds personnels, la suite c’est un peu comme la bourse il faut avoir une politique d’investissement à long terme et on sait que l’histoire ne fait que se répéter et même si les prix baissent encore demain,pas de panique,ils remonteront un jour et acheter quand les prix sont bas…..

  8. Pingback: Que va-t-il se passer en 2009 et ce que vous devriez faire à ce sujet ! | Devenir riche à votre manière

  9. raba

    bonjour messieur;comme le dit le proverbe;tout ce qui monte doit redescendre tot ou tard
    en ce moment la valeur de l’immobilier et les valeurs locatives n’ont rien à voir avec les valeurs reelle
    est ce que la courbe de croissançe des pris est la meme que la courbe de croissançe des salaires;(en generale ;je precise)
    merçi de votre attention

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