Esprit Riche : Un esprit riche pour une vie riche

Qu’est-ce que le succès sur internet ? Ma définition du succès.

Posted on 30. avr, 2009 by Michael.

Chacun voit midi à sa porte

Je participe à un mouvement de bloggeurs « A la croisée des blogs » où chaque bloggeur publie un article sur le thème du mois. Ce mois-ci le thème est « Les étapes qui mènent au succès » qui est organisé par Val de finir-riche.net.

Aujourd’hui, je vais vous parler d’un sujet qui me tiens à cœur : internet et le succès.

Commençons par définir le succès.  J’aime bien savoir de quoi je parle et comme vous le savez peut-être votre horizon est délimité par les mots que vous pouvez employer pour le décrire.

Cette notion est capitale dans votre progression, peu importe sa direction (business, personnelle, relationnelle…). Vous ne pourrez concevoir, expliquer et atteindre que ce que vous pouvez décrire.

2 grandes idées ont totalement changé ma vie et je voudrais les partager avec vous…

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Les 10 lois de l’être humain

Posted on 28. avr, 2009 by Michael.

Être humain ce n’est pas facile tous les jours. Voici quelques règles pour vivre une vivre pleine.

1. Chacun possédera un corps avec lequel il faudra composer. S’il ne plait pas, tant pis. S’il est endommagé, tant pis également. Il n’y en aura qu’un. Certains chériront ce corps, d’autres lui feront subir tout ce qui est possible… tant qu’il tient le coup.
2. Il y aura de nombreux enseignements sur le chemin, certains appelleront ça des erreurs, d’autres verront ça comme un retour d’information.
3. La capacité de voir et de comprendre ces retours d’information différenciera ceux qui vivent de ceux qui survivent.
4. Lorsqu’un enseignement n’est pas intégré, la leçon associée reviendra sans cesse sous différente forme jusqu’à qu’elle soit comprise. Ce sera ensuite l’occasion de passer à la leçon suivante.
5. Un individu sera toujours le résultat de l’attente des gens qu’il côtoie. Bien sûr, il pensera avoir pris ses décisions tout seul.
6. La plupart des individus n’utilisera qu’une petite partie de ses possibilités et pensera être à son maximum.
7. Il arrivera à chacun de penser que l’herbe est plus verte ailleurs.
8. L’enseignement ne cesse jamais. Même si quelqu’un pense avoir fini, de nouveaux enseignements de la vie se présenteront. Celui qui croit avoir fini est soit mort, soit fou.
9. L’horizon d’un individu sera proportionnel au nombre de mots qu’il emploie
10. Chacun pensera que ses sentiments sont universels et tout le monde cherchera chez l’autre ce qu’il souhaiterait voir en lui.

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Comment faire ce que vous aimez ?

Posted on 27. avr, 2009 by Michael.

Devons-nous travailler pour de l’argent ou choisir le travail qui nous plait ?

Faisons le point sur ce dilemme ô combien déterminant dans notre vie.

Argent et travail

La relation entre argent et travail m’a rappelé une histoire que nous avait raconté un professeur. Il possédait de bonnes compétences en électronique et avant d’être professeur il travaillait dans une usine spécialisé dans la fabrication de composants électroniques délicats : son rôle était de faire du contrôle qualité. Pour cela il devait se rendre dans son entreprise, se vêtir d’une tenue blanche et passer 8 heures par jour dans une salle aseptisée à contrôler les différentes pièces. Wow ! Très bien payé comme boulot (je suppose que le salaire inclut une psychothérapie). Au bout de quelques mois il démissionna pour devenir professeur d’électronique.

Pendant qu’il racontait son histoire je voyais bien le mauvais moment qu’il avait passé à l’expression sur son visage et à ses gestes très secs alors qu’il était habituellement calme. J’étais assez partagé : qu’aurais-je fait à sa place ? Priorité à l’argent ou à l’intérêt du boulot ?

Évidemment, le cas se présenta plus tard…

C’était un entretien d’embauche que j’ai passé à la sortie de mes études où la responsable des ressources humaines me posa cette question : « Pourquoi voulez-vous travailler pour nous ? ».

J’ai mal, très mal. Je n’avais aucune raison spécifique qui me poussait à travailler pour eux pourtant je devais absolument trouver un poste et une réponse politiquement correcte et totalement bidon lui aurait certainement suffit : « xyz est une belle entreprise et j’aimerais y contribuer ». Ce n’est pas la réponse que j’ai choisie. J’ai préféré dire ce que je pensais vraiment. La langue de bois n’est vraiment pas mon fort : « je veux gagner de l’argent ! ».

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Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur une agence…

Posted on 23. avr, 2009 by Michael.

Je suis tombé sur le blog d’une personne qui travaille dans l’immobilier. Vous devez lire ce post et son blog si vous souhaitez vraiment savoir comment fonctionne le marché de l’immobilier.

Voici un article paru sur son blog qui illustre bien les propos qu’avait raconté l’ancien agent immobilier que j’avais interviewé.

Je vous propose, à présent, de voyager à l’intérieur d’une agence immobilière, de découvrir la machinerie intérieure. Il est, en effet, important de se concentrer sur les rouages financiers pour mieux comprendre le métier. Cela nous permettra de répondre aux questions suivantes :

• - 1. Est-ce vraiment une profession qui procure de l’«argent facile», conformément à l’image d’Epinal véhiculée par certains agents immobiliers?
• - 2. Pourquoi les honoraires d’agence sont-ils si élevés en France?
• - 3. Quels effets nuisibles sont induits par le système actuel?
• - 4. Et enfin, quelles perspectives peuvent être envisagées pour améliorer le système des agences (à mon sens) défaillant?

Avant de communiquer certains chiffres, je tiens à préciser que les ratios, pourcentages ou quantités, évoqués dans cet article, ne résultent pas d’une étude statistique, mais de mon unique ressenti sur la réalité d’un certain nombre d’agences moyennes de Province (hors grande agglomération). Les données chiffrées peuvent donc être discutées, et évoluent, bien sûr, en fonction du contexte économique. Avec la crise, les ratios se dégradent. Mais il est important de se pencher sur les chiffres hors crise dans un premier temps, tels que je vous les propose ci-dessous :

Mon expérience, et mes échanges avec certains confrères de l’organisation professionnelle dont je dépends, me laissent penser qu’en moyenne, sur 10 biens confiés à la vente sans exclusivité, à une agence :

• - 1 seul bien est vendu par l’agence elle-même
• - 5 biens sont vendus par des agences concurrentes
• - 3 biens sont vendus de particulier à particulier
• - 1 bien est retiré de la vente ou loué par le propriétaire, au bout d’un certain temps

Si l’agence réalise pleinement son travail de suivi de chaque dossier de vente (ce que nous supposons ici), pour chaque bien qui lui est confié puis vendu, elle doit investir le temps moyen de travail suivant :

• - 1h30 à 2h pour réaliser et rédiger l’estimation du bien
• - 1h pour expliquer et rédiger le mandat de vente avec les propriétaires
• - 2h pour réfléchir aux supports publicitaires adaptés au bien et réaliser les annonces
• - 3h de renseignements téléphonique sur le bien en question (réponse aux clients ayant vu l’annonce et souhaitant des précisions)
• - 20 h de visites (10 à 15 visites en moyenne sont nécessaire pour vendre, une visite dure en moyenne une heure à laquelle il faut rajouter le temps préalable d’organisation des visites et de transport)
• - 2h de négociation après l’offre d’achat
• - 2h de rédaction du compromis de vente
• - 1h de suivi de la vente
• - 1h de signature chez notaire pour l’acte authentique

Total pour une affaire vendue par l’agence : 34h de travail en moyenne

Total pour une affaire non-vendue par l’agence : 20h de travail en moyenne (en supposant que l’agence ait eu le temps de réaliser 7 visites sans avoir vendu pour autant)

Comme nous l’avons vu plus haut, pour 10 biens acceptés en mandat, l’agence réalise en moyenne une seule vente. Elle encaisse donc (toujours en province, ville moyenne) :

• - 10000 euros TTC pour une vente, soit 8 361,20 euros HT
• - Le temps passé moyen est: 9x20h (9 affaires non-vendues par elle) + 1x34h (1 affaire vendue) = 214 heures
• - CA brut HT par heure = 8361,20 / 214 = 37,38 euros brut HT par heure de travail

Attention : ce chiffre n’est pas comparable avec le Smic Horaire puisqu’il n’a pas été corrigé des charges diverses (coût fonctionnement agence comme électricité, charges salariales, charges publicitaires, redevance franchise, etc…).

Et encore, le calcul ci-dessus ne prend pas en compte le temps important consacré à la prospection, nécessaire pour trouver de nouveaux biens à vendre. La prospection occupe souvent chacun des commerciaux plus de 10H par semaine.

Prenons le problème d’un point de vue annuel. Je pense que le nombre moyen annuel de ventes des agences provinciales (hors grande agglomération) est seulement de 12 ventes par an (1 par mois). Les statistiques semblent me donner raison car le chiffre d’affaires HT annuel moyen des agences au niveau national est de 150 000 euros (12  ventes + CA de l’activité locative complémentaire). Les effectifs moyens sont de 3 personnes (2 commerciaux dont le gérant de l’agence et une assistante qui s’occupe également les locations).

Le bilan comptable annuel « type » pour une « petite » agence de Province me semble proche de celui-ci-dessous (pour un effectif de 3 personnes) :

Ces calculs nous permettent de répondre à la question 1) : le métier d’agent immobilier, quant il est bien fait, ne procure pas d’« argent facile ». Le travail réalisé par l’agent immobilier dont les clients ont réellement conscience se limite aux visites : ils ne voient que la partie immergée de l’iceberg. Le gros du travail est « souterrain ».

De plus, nous obtenons également une ébauche de réponse sur la question 2 ) : les honoraires semblent élevés au client qui paie l’agence car 9 autres clients de l’agence l’ont faite travailler sans lui verser un centime (La Loi Hoguet contraint l’agent immobilier à être rémunéré uniquement au moment de la vente). Il y a donc mutualisation des honoraires entre affaires vendues et affaires non-vendues. Les honoraires sont élevés en France car la part de vente de particulier à particulier est de 40% environ (certains disent même 50%). Par conséquent, la commission obtenue sur l’affaire vendue doit couvrir les frais des 9 autres d’affaires non-vendues (au lieu de 3 affaires non-vendues aux Etats-Unis par exemple).

A la vue de ce bilan, y-a-t-il de quoi fanfaronner? ou se plaindre? A mon sens, non. Mais alors, comment les agents immobiliers peuvent-ils alors (parfois) se promener en voitures hors de prix ? Voici la réponse à la question 3) : parce que le système actuel produit des effets pervers. Pour augmenter le nombre de ventes, il  pousse l’agent immobilier le plus « innocent »  à :

- être agressif commercialement pour obtenir des exclusivités, qui lui assurent un remboursement des frais engagés en cas de vente et qui réduisent le ratio nombre d’affaires invendues/nombres d’affaires en portefeuille

- raccourcir le temps passé sur les dossiers : bâcler les évaluations, ou la découverte du bien,  écourter les visites…D’autant plus, que si le client a un coup de cœur sur une maison, il souhaitera l’acheter même si l’agent immobilier ne connaît pas son métier. A contrario, un expert en bâtiment, connaissant la maison sur le bout des doigts, ne vendra pas à un client une maison qui ne lui plaît pas. Alors, à quoi cela sert d’approfondir ?

- réduire au maximum les frais publicitaires

- utiliser tous les moyens disponibles pour vendre car l’agent immobilier n’a pas d’autres sources de revenus (à part le locatif)

- à faire de la quantité au détriment parfois de la qualité, à vendre à tout prix au détriment du véritable conseil. Car, une fois, les 12 ventes annuelles atteintes, les commissions des ventes supplémentaires représentent un véritable bonus (les charges fixes ayant été absorbées par les 12 premières).

A mon sens, le système actuel est un véritable pousse-au-crime car il ne rétribue pas la qualité. Ensuite, il ne faut pas s’étonner de l’impopularité des agents immobiliers ou du nombre d’infractions relevées par la DGCCRF lors de sa dernière inspection.

Suite à cette longue démonstration, je vous propose de répondre à la question 4) concernant les solutions alternatives de fonctionnement en immobilier, une prochaine fois. D’ici là, je serai heureuse d’échanger avec vous sur le contenu de ce que vous venez de lire. N’hésitez pas à commenter cet article et, à m’indiquer si votre réalité ou conception diffère de mon ressenti…

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